マンションの屋上防水工事を解説｜耐用年数や費用相場はどれくらい？施工の種類は？

マンションの屋上防水について知りたい人

マンション屋上防水工事とは？
マンションの屋上防水工事の費用はいくら？
マンションの屋上防水工事の種類は？
マンションの屋上にはシーリング工事は必要？
マンションの屋上防水工事は大規模修繕でも行う？
マンションの防水工事の単価はどれくらい？

マンションの屋上は、一般的な住宅と違い屋根に傾斜がないため、傾斜がある屋根と比べると水捌けが悪くなります。

防水効果が低下すれば雨漏りに直結するのはもちろんのこと、建物全体の安全を守るためにも屋上の防水工事はマンションにとって必要不可欠な工事の一つです。

防水工事には複数の工法がありますが、予算や耐用年数を勘案しながらどういった工法で行うかを検討することになります。

この記事では費用、工事の種類、業者の選び方まで、マンションの屋上防水工事について、くわしく解説しています。

分譲マンションの管理組合の方はもちろん、マンションやアパート経営をされている方にも役立つ情報となっています。

ぜひ最後までご覧ください。

マンションの屋上防水工事とは

マンションの屋上防水工事とは、雨漏りを防ぐために防水層を形成する工事のことです。

マンションの屋上には防水層が形成されています。

建物を守る上で防水層は欠かせないものです。

防水層は経年劣化していくため、防水工事で修繕・改修を行います。

屋上の防水工事は大規模修繕で行う工事の一つでもあります。

国土交通省の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、工事金額の内訳で屋上防水工事の金額が占める割合は全体の10.5%だそうです。

外壁や床に比べ、屋上の施工面積は比較的狭いです。しかし、外壁や床と同等の金額を占めているので、屋上の防水工事が建物を守る上でいかに重要なのかがわかりますね。

屋上に施す防水工事は4種類あり、マンションの構造や施工面積などにあわせて施工します。

マンションの屋上に防水工事が必要な理由

マンションの屋上部分は、新築時には高い防水加工が施されており、水が侵入しくい状態が保たれています。

しかし、月日の経過に伴い防水効果は徐々に低下してしまいます。

マンションにおける屋根部分は、いわゆる陸屋根・屋上といわれる平坦な状態となっています。

水が溜まりやすいため防水性能が低くなれば、水は建物内部へと簡単に染み込んでしまいます。

風雨はもちろんのこと、直射日光も照りつける屋上は劣化が激しく、定期的な防水工事が必要不可欠です。

マンションの屋上に防水工事をしない場合の被害

防水工事を行わず、劣化がどんどんすすむとマンションの屋上はどうなるのでしょう。

劣化がすすみ、防水効果がなくなった屋上では、降り込んだ雨水が徐々に染み込むようになります。

侵入した水は、階下に雨漏りを発生させるだけでなく、マンションの躯体部分ともいえる鉄筋コンクリートへも流れ込みます。

水に侵された鉄筋コンクリートは鉄筋部分が錆てしまい、強度が極端に低下します。

それ以外にも内部で菌やカビが発生するなど、建物の安全性の確保も難しくなってくるでしょう。

そうなってしまうと、修繕費用が莫大な金額となるのはもちろんのこと、建物の寿命が大幅に短くなることは避けられません。

こういった状況を防ぐためにも定期的な防水工事が必要となります。

マンションの屋上に防水工事が必要なタイミング

雨漏りしていない場合でも防水工事は必要なの？ と疑問に思う方もいるでしょう。

防水工事は雨漏りが起こる前に行うことが大切です。

「マンションの屋上に防水工事をしない場合の被害」で説明したとおり、雨漏りの修繕費は、防水工事の費用よりも高額になる場合があるからです。

上記のようなケースを防ぐには防水工事の実施が妥当ですが、マンションの屋上に防水工事はいつ行えば良いのでしょう？

防水工事の業者に依頼を頼んだら、まだ工事をする必要はないと言われた方もいるようです。

マンションの屋上に防水工事が必要なタイミングは以下のとおりです。

• 劣化症状が出ている
• 補修周期

屋上の防水層に劣化症状が現れている場合は、防水工事の実施を検討しましょう。

劣化症状については後述するので、そちらを参考にしてください。

もう一つの実施のタイミングは補修周期です。

防水工事の種類・工法によりますが、10〜15年程度を目処に防水工事を行うことが推奨されています。

明らかな劣化が見られなくても、時間の経過に伴い確実に防水機能は低下しています。耐用年数から計算し、計画的に防水工事を行なっていくのも一つの方法です。

分譲マンションの屋上の場合には、長期修繕計画に組み込んでおくと確実です。

大規模修繕工事の周期は一般的に12年だと言われています。

マンションの屋上に現れる劣化症状

劣化症状は屋上の防水機能が低下しているサインです。

以下のような現象が劣化症状として挙げられます。

緊急性が低い劣化症状は防水工事の実施を検討する段階です。ただ、近いうちに防水工事を行うのがおすすめです。工事費用が安くなる可能性があります。

緊急性が高い劣化症状に関しては早めに防水工事を行いましょう。

以下では劣化がどのような症状なのかを詳しく解説していきます。

表面の色褪せ

屋上の表面の色褪せは、防水機能の低下を表しています。

紫外線などの外的要因によって防水層がダメージを受けている状態です。

緊急性は低めですが、近いうちに防水工事を行うのがよいでしょう。

ひび割れ

防水層は劣化してくるとひび割れを起こします。

外的要因や使われている資材の寿命が関係しています。

ひび割れから雨水が侵入してくる場合もあるので、防水工事を検討しましょう。

防水層がアスファルトの場合は早めに防水工事を行いましょう。

排水溝(ルーフドレン)の周りにゴミが溜まっている

排水溝の周りにゴミが溜まっていたら、防水機能が低下しています。

屋上防水工事の際、排水溝にも防水機能を付加させ、水の流れをよくせるのですが、劣化してくると屋上の外に水が排出されにくくなり、ゴミが溜まってきます。

定期的な掃除で解決できますが、面倒な場合は防水工事を行うのが手っ取り早い方法です。

水溜り

防水層が水に長時間ふれていると、防水効果は下がってしまいます。

できるだけ、水捌けがよい状態を保つよう心がけましょう。

水が長時間流れない場合には、排水機能が失われている可能性がありますので、まずは排水溝（ドレン）まわりなどをよく掃除してみましょう。

それでも水が溜まるようであれば、施工時の設計ミスなどの可能性もありますので、施工業者へ相談してみるといいでしょう。

雑草・苔・藻が生えている

マンションの屋上に雑草・苔・藻が生えている場合は、その部分の防水効果が低下し、水分を含んでいることを意味します。

早めの対応が必要ですが、不用意に雑草を抜いてはいけません。

植物の根を張る力は想像以上に強靭なため、防水層にまで達している可能性があります。

抜いてしまうと、防水層に穴をあけることにもなりかねないため、そのままの状態で専門業者に調査を依頼しましょう。

雨漏り

すでに雨漏りが起こっている場合には、早急な対応が必要です。

雨漏りの修理をするとともに、防水工事を行うことで、これ以上の水の侵入を防ぎましょう。

防水層の膨らみ

徐々に染み込んだ水分が、太陽の熱により水蒸気となり、防水層を膨らませている可能性があります。

膨らみだけですぐに雨漏りすることはないかもしれませんが、伸縮を繰り返す中で防水層には負荷がかかっていますので、破損の恐れがあります。

排水溝(ルーフドレン)が詰まっている

排水溝が詰まっていると水が建物外に排出されなくなるため、防水層の劣化を招きます。

排水溝の奥にゴミなどが詰まっている可能性があります。早めに業者に依頼して解決してもらいましょう。

マンションの屋上防水工事の種類

マンションの防水工事には下記の４種類があります。

それぞれ耐用年数と費用には大きな差があります。

メリットデメリットとあわせて、工法選定の参考にしてください。

ウレタン防水

ウレタン防水は、液状のウレタンを塗布することで防水層を形成し、水の侵入を防ぐ工法です。

液状のため、凹凸がある場所や複雑な形の場所にも施工が可能で、シームレスで美しく仕上がります。

既存の防水層を剥がす必要がなく、廃材が出ないことも大きなメリットの一つです。

耐久性にはやや不安がありますが、5年を目安にトップコートを塗り直すことでひび割れなどの症状を防ぐことができます。

大きなデメリットがなく、どんな場所にも施工しやすいため、防水工事の主流となっています。

FRP工法に比べれば、乾燥に時間がかかるので、工事スケジュールは計画的にたてましょう。

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シート防水

シート防水はゴム製、または塩ビ製の防水シートを貼り付けることで、水の侵入を防ぎます。

施工は下地に直接接着剤を用いて貼り付ける密着工法と、下地との間に隙間を開けてビスで固定する機械的固定工法があります。

機械的固定工法の場合には脱湿が可能で、水分を含んだ下地にも施工が可能です。

平らなシートを貼り付ける工法のため、凹凸がある場所や、複雑な形の場所には施工ができません。

広い場所の施工には適していて、マンションの屋上に採用されることも少なくありません。

メンテナンスはほぼ必要ないですが、施工には専門的な技術が必要となるため業者選びには注意が必要です。

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FRP防水

FRP防水はガラス繊維の含まれる強化プラスチックを塗布して防水層を形成する工事です。

メリットとしては非常に丈夫で軽いことが挙げられます。

費用はやや高価ですが、軽くて建物への負担が少ないため、高層の建物や木造住宅のベランダなどにも採用されています。

摩擦や熱、紫外線にも強くシームレスで美しい仕上がりが人気です。

伸縮性がないのがデメリットであまり広い場所へ施工すると、建物の変形量に対応できなかったり地震が起きたりした場合に割れてしまうリスクがあります。

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アスファルト防水

アスファルト防水は古く施工されている方法で、信頼できる防水工事です。

ルーフィングシートと呼ばれる防水シートをアスファルトで複数回重ねることにより、強靭な防水層が完成します。

現在もマンションやビルなどの新築時にはアスファルト防水が施されていることがほとんどです。

熱工法と呼ばれる方法では、アスファルトを釜で溶かす必要があり、独特の煙や臭いが発生します。

そのため、近隣や環境への影響を考え、常温工法やトーチ工法など、煙や臭いが発生しない方法が採られることが多くなっています。

アスファルト工法は、シート自体にかなりの重量があるため、古い建物や木造建築物など強度に不安がある場合には施工できません。

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マンション屋上防水工事の費用相場

マンションの屋上防水工事は一件あたり、いくらかかるのか気になりますよね。

マンションの屋上に行う防水工事4種類それぞれの耐用年数・価格を以下の表にまとめました。

防水工事は工法によって費用は変わります。

また、上記の費用に加え、必要であれば足場代、劣化が激しい場合は修繕費、人件費がかかります。

工法に加え、マンションの構造や資材のグレードによって費用は異なりますが、屋上防水工事の費用相場はおよそ60〜100万円です。

マンションのメンテナンスで屋上以外にも、外壁やバルコニーなどの工事を検討している場合は、一緒に行うのがおすすめです。

別々に行ってしまうと足場代や人件費が工事ごとにかかってしまうため、修繕やメンテナンスが必要な箇所が複数ある際は、一緒に済ませるのがお得です。

屋上の付帯部の工事も必要

屋上防水工事は、防水層の施工だけでなく、防水層と他の部材の接合部分である付帯部の工事も必要です。

付帯部の主たるものは、笠木、パラペット、塔屋などが挙げられます。

付帯部は、防水層と異なる素材で施工されていることが多く、雨風や紫外線の影響を受けやすい箇所です。

そのため、付帯部から雨漏りを引き起こす可能性があります。

雨漏りが起こる原因、工事内容、工事価格の相場について解説します。

笠木

笠木（かさぎ）とは、建築物において、塀や手すり、腰壁などの最上部に設置される仕上げ材のことです。

笠木は、以下の原因によって雨漏りが起こりやすくなります。

• ビスや釘の隙間やジョイント部分のシーリング材の劣化
• 風雨による笠木の浮き
• 金属製の笠木の腐食

笠木は雨風から建物を守る重要な役割を担っているため、防水工事を行い、雨漏りを防ぐことが重要です。

笠木の劣化には、以下のメンテナンス方法が有効になります。

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パラペット

パラペットは、屋上(陸屋根)の外周に立ち上がっている部分であり、「胸壁」「手すり壁」と呼ばれることもあります。

パラペットの高さは、人が出入りする場所の場合は1.1m以上、人が出入りしない場所の場合は45cm以上と規定されています。

パラペットの雨漏りが起こりやすくなる原因は、以下のとおりです。

• パラペットと防水層の隙間から雨水が侵入する
• 築年数が古い建物の笠木のシーリング部分から雨水が侵入する
• パラペットの上端取り合い部分の亀裂・穴開き
• 排水ドレンと取り合い部の劣化

パラペットは雨漏りのリスクが高い箇所です。

以下のように、定期的なメンテナンスを行い、建物の被害を防ぎましょう。

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塔屋などの目地部分

塔屋（とうや）とは、ビルの屋上に突き出した部分のことです。

エレベーター機械室、階段室、貯水槽、空調設備、換気設備などの用途があります。

この塔屋のサッシ周りの目地や、設備からの配管が貫通している部分から雨漏りする可能性があります。

塔屋などの目地部分のメンテナンスには、シーリングの打ち替え、シーリングの打ち増しが有効です。

屋上防水工事を依頼する前に確認する設置物

屋上防水工事を依頼する前に、以下のような設置物の有無を確認することが重要です。

• 物干し設備
• 太陽光発電・ソーラーパネル
• テレビのアンテナなどの受信機
• 水槽・タンク
• テラス・デッキ
• 屋上に設置した看板
• パイプ・配管シャフト
• 物置や小屋

屋上にこれらの設置物がある場合、工事計画を考慮する必要があります。

詳しくは専門業者に相談しましょう。

アパート・マンション経営者向け｜工事費の計上方法

こちらの記事をご覧いただいている方の中には、アパートやマンションを経営しているという方もいるのではないでしょうか。

経営者の方が防水工事を行う時に悩むことの一つが、工事費の計上方法です。

修繕費となるのは、原状回復を目的としたものになります。

防水工事でいえば雨漏りの修繕や、劣化した屋上をもとに戻すための工事などが当てはまります。

一方で資産価値を高める工事であれば資産計上することになります。

防水工事においてデザインの変更等を行うことは少ないですが、シート防水等で柄や色つきのシートなどデザイン製の高いものを導入した場合にはこれにあたる可能性があります。

それ以外には使用可能期間を延期できるような工事も資産計上することになりますが、防水工事においてその線引きは非常に難しいものとなります。

防水工事は基本的には建物を維持するために行う定期的な工事となりますので、修繕費として計上される場合がほとんどです。

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マンションの屋上防水工事の施工手順

屋上に防水工事を行うと、下の画像のようになります。

引用：【企業様】東京都豊島区Ｓビル　屋上防水工事｜新東亜工業

今回は、一般的なマンションの防水工事に採用されることの多いウレタン防水を例にとって、施工手順をみてみましょう。

ケレン清掃

ケレン清掃とは、施工箇所の汚れや錆をとる作業です。防水塗料の密着性と耐久性を向上させるために行います。

ケレン清掃が不十分だと防水層の仕上がりや防水材の効果・耐用年数に悪影響が出ます。

高圧洗浄

ケレン清掃が完了したら、施工箇所に付着する汚れやほこり、ケレン清掃で出たゴミを高圧洗浄で洗い流します。洗浄作業の目的も、ケレン清掃と同じです。

施工箇所が濡れたままだと防水工事はできないので、しっかりと乾かします。乾いたら次の工程に移ります。

下地調整

下地にできているヒビの修繕や汚れの除去などを行い、下地を平らにならしていきます。

シーリング部分も丁寧に補修することで、雨漏りのリスクを減らします。

工事の仕上がりに大きく影響する大切な工程です。

プライマーを塗る

下地剤となるプライマーを塗布します。

プライマーを塗布することで、下地とウレタン塗料を密着させる接着剤のような役目があります。

プライマーを塗布していないと防水層はすぐに剥がれてきてしまうため、ウレタン防水工事においては欠かせない工程です。

主剤を塗る

主材となる液状のウレタン防水材を塗布します。

ウレタン防水材は２〜3回重ね塗りします。

絶縁工法がとられる場合には、脱気装置や通気シートが設置されます。

一定の厚みで塗布する必要があり、職人の高い技術が求められます。

トップコートを塗る

最後にトップコートを塗ります。

トップコートを塗ることで防水層を風や紫外線から守ることができ、防水効果の低下を緩やかにすることができます。

ウレタン製のとフッ素系の2種類のトップコートが主流となっており、フッ素系の方が耐久性能は高くなっています。

定期的なメンテナンスを減らしたい場合にはフッ素系を選んだ方がいいでしょう。

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マンションの屋上防水工事を依頼する業者の選び方

マンションの防水工事をどこへ依頼すべきか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

実は防水工事には専門的な知識や技術が必要で、外壁や屋根の塗装ほどたくさんの業者があるわけではありません。

直接防水工事業者に依頼するというよりは、リフォーム会社や工務店、塗装会社が提携している防水工事業者へ委託するという流れの方が多いようです。

業者選定の場合には下記に注意して業者を探すといいでしょう。

• 屋上防水工事の施工実績が豊富な業者
• 見積書が丁寧に記載されている業者
• 保証やアフターサービスが充実している業者

やはり実績の有無は工事の質に直結するので必ず確認が必要です。

防水工事の実績というだけではなく、同規模のマンションの防水工事を手がけているかも確認しておくと安心です。

納得のいく防水工事を実現するためにも、必ず複数社に相見積もりをとり、信頼できる業者を見つけてください。

まとめ

今回はマンション屋上の防水工事について解説しました。

まとめると、

• マンションの屋上は水捌けが悪く紫外線にもさらされているため、劣化が激しい。定期的な防水工事が必要不可欠
• マンションの屋上に防水工事を行わないと、建物の耐震性・耐久性の低下や健康被害を招く
• マンションの屋上の防水工事の目安は10〜15年だが、ヒビ、膨れ、水溜り、雨漏り、防水層の破損などが見られる場合には、早めに防水工事を検討した方がよい
• マンションの屋上防水工事には「ウレタン防水」「シート防水」「FRP防水」「アスファルト防水」の4種類がある。屋上の広さや予算、劣化状況に応じて選ぶことが大切
• マンションの屋上防水工事では付帯部の工事も必要
• 防水工事を業者に依頼する前に、屋上にある設置物を確認する必要がある
• 屋上防水工事に限らず、マンションで行う防水工事の工事費は、防水工事の目的によって「修繕費」または「資本的支出」として計上することができる。
• 防水工事業社は施工実績を必ず確認する。同規模のマンションの屋上を施工していると安心して任せられる

となります。

防水工事は大規模修繕で行うことも多い、建物を守るための大切な工事です。

計画的に行い、マンションの安全と快適な住空間を守りましょう。

マンション屋上防水｜施工実例

【企業様】東京都豊島区Ｓマンション

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【企業様】千葉県市川市Ｔマンション　

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