大規模修繕と建て替え、どっちを選ぶ？メリット・デメリットを徹底比較

老朽化が進んだマンションや集合住宅に対して、「大規模修繕を行うか、それとも建て替えるか」で悩むケースは少なくありません。コスト、住環境、将来性などさまざまな観点から比較検討が必要です。

この記事では、大規模修繕と建て替えの違いを明確にし、それぞれのメリット・デメリットを整理して解説します。どちらを選ぶべきか判断するためのヒントを得たい方はぜひ参考にしてください。

そもそも「大規模修繕」と「建て替え」の違いとは？

まずは2つの工事の基本的な違いを理解しておきましょう。

• 大規模修繕：既存の建物を使い続けながら、外壁や屋上防水、共用部分などを補修・更新する工事。おおむね12〜15年周期で実施。
• 建て替え：今ある建物を解体し、新たに建物を建築し直すこと。構造・設備・間取りもすべて新しくなる。

目的も工事の規模も大きく異なるため、どちらを選ぶかでかかる費用・期間・住民の負担も大きく変わってきます。

大規模修繕のメリット・デメリット

大規模修繕は費用負担や工期が比較的抑えられるのが特徴です。ただし構造体や間取り自体を刷新できるわけではないため、できることには限界もあります。

メリット

• 建物を壊さず、住みながら修繕できる
• コストが建て替えより大幅に安い
• 修繕積立金を活用して計画的に対応できる

デメリット

• 構造自体の老朽化は改善できない
• 修繕できる範囲には限界がある
• 頻繁に修繕を繰り返すとトータルコストがかさむ

建て替えのメリット・デメリット

建て替えは、文字通りすべてを新しくできるため、長期的な資産価値や安全性の向上が見込めます。一方で法的・資金的ハードルも高く、実行の難易度は大規模修繕よりも格段に上がります。

メリット

• 耐震性・省エネ性能・設備がすべて最新基準に
• 住環境・バリアフリーなどを大幅に改善できる
• 建物の資産価値を大きく高められる

デメリット

• 建物の解体〜新築まで長期間が必要
• 仮住まい費用や引越しの手間が発生
• 法的要件（容積率・接道条件）で再建築不可のケースもある
• 建築費高騰により費用が非常に高い

費用・期間・住民負担の違いを比較

項目	大規模修繕	建て替え
費用（戸数50戸目安）	5,000万〜7,000万円	数億円（目安：3〜5億円）
工期	3〜6ヶ月程度	2〜3年程度（準備含む）
住民の負担	住みながら可能	仮住まい・引越しが必要
資産価値	維持・微増	大幅に向上

どちらを選ぶ？判断する際のポイント

建物の現状や管理組合の体制、資金計画をもとに以下のような基準で検討しましょう。

• 構造体が健全 → 大規模修繕で対応可能
• 耐震性・再建築要件に不安 → 建て替えを視野に
• 住民の合意形成が難しい → 修繕で段階的改善を
• 資金・時間に余裕がある → 建て替えで将来性を確保

まずは建物診断を実施し、客観的な劣化状況を把握したうえで判断することが大切です。

まとめ

大規模修繕と建て替えには、それぞれ明確なメリットとデメリットがあります。修繕は現状維持・費用負担の軽減に強みがあり、建て替えは長期的な快適性や資産価値の向上が期待できるという違いがあります。

建物の劣化状況や住民の意向、法的条件、資金の状況を踏まえて、現実的かつ将来的に望ましい選択を検討しましょう。まずは信頼できる専門業者に相談し、診断・アドバイスを受けることが成功への第一歩です。