マンションの大規模修繕工事の時期や周期は12年ごと?修繕工事は12年・15年・18年のどれが目安?

マンション大規模修繕の実施時期を知りたい人

マンションの大規模修繕は何年ごとに行う？
マンションの大規模修繕はいつ行う？
マンションの大規模修繕の工事期間はどれくらい？
マンションの大規模修繕を行うタイミングは築年数で決まる？
マンションの大規模改修工事や大規模修繕工事の実施時期はいつ？
大規模修繕の周期を知りたい！大規模修繕の実施は法律で決まってる？
マンション大規模修繕のスケジュールを知りたい！長期修繕計画はどれくらいの周期で立てる？

マンションの大規模修繕工事を何年ごとに行うべきか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

マンションの大規模修繕工事の周期は、一般的には12年程度が目安といわれています。

マンションによって設定されている周期に違いがありますが、多くのマンションで大規模修繕の周期は10～15年位で設定されているようです。

この記事では、長期修繕計画や建物診断をもとに、一般的な周期や背景を詳しく解説します。さらに、業者選びのポイントやよくある質問にも触れていきますので、ぜひ最後までご覧ください。

大規模修繕について解説

大規模修繕とは、マンションやビルなどの集合住宅において、外壁のひび割れや塗装の剥がれ、屋上の防水工事や設備の劣化など、建物全体の劣化を防ぎ、修繕するために行われます。建物全体の劣化を防ぎ、長期的な安全性と快適性を維持するために行われる大規模な修繕工事です。通常、10年から20年ごとに計画され、外観の美観を保つだけでなく、建物の構造や設備の性能を向上させることを目的としています。

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マンションの大規模修繕工事の時期や周期は何年ごと?12年が一般的なの?

マンションの大規模修繕工事の周期は何年ごと?何年おきに行うべき?などを知りたい方も多く、質問サイトにおいても以下のような質問が多く投稿されています。

大規模修繕の目安は、一般的に12年と言われています。

なぜこの12年が一般的だとされているのか?について解説していきます。

マンション大規模修繕工事の時期や周期｜長期修繕計画作成ガイドラインを参照している

大規模修繕の目安としては、長期修繕計画作成ガイドラインを参照にしています。

このガイドラインは、国土交通省が作成しているものですが2021年9月28日改正が行われましたのでそちらも加えて見ていきましょう。

長期修繕計画作成ガイドラインとは?

長期修繕計画作成ガイドラインとは、国土交通省がマンションの安全性を維持し、円滑に修繕が行われるために作成されたガイドラインです。

大型・小・中と規模に関わらずマンションの大規模修繕工事は、ほとんどこのガイドラインに従って進められます。

上記でも触れましたが、このガイドラインは2021年9月に一部が改正されています。

最も大きい変更は、12年周期だった大規模修繕工事が15年周期へと見直された点です。

ただ、ガイドラインでは15年とされていますが建物の状況によって、もっと早く修繕することは問題ありません。

マンション大規模修繕工事の時期や周期｜マンションの大規模修繕を12年サイクルで行うメリット

マンションの大規模修繕を12年サイクルで行うメリットは多く、長期的な建物の価値維持や住民の安心を確保するために非常に重要です。以下にそのメリットを詳しく解説します。

まず、12年という周期は、建物の構造や設備が正常に機能している期間を見越して設定されています。例えば、外壁の劣化や屋上防水の劣化、設備の老朽化などは、時間が経つにつれて進行するため、定期的な点検と修繕が欠かせません。12年を目安にすることで、早期に問題を発見し、修繕費用を分散することが可能です。これにより、突発的な修繕費用の発生を防ぎ、長期的な維持管理の計画を立てやすくなります。

次に、計画的な修繕を行うことで、資産価値を保つことができるという点が挙げられます。マンションの外観や設備が古くなってくると、住民の快適さが損なわれるだけでなく、不動産市場での価値も下がります。定期的に修繕を行うことで、建物を常に良好な状態に保ち、資産価値を維持することができます。

さらに、住民の安全性や快適性が確保されるというメリットも大きいです。例えば、防水工事やエレベーターの点検など、年数が経つことで故障のリスクが高くなる設備や部位が多くあります。定期的に修繕を行うことで、これらのリスクを減らし、住民にとって安心できる生活環境を提供できます。

修繕費用の分散も12年サイクルの大きなメリットです。修繕工事は高額になることが多いため、一度に大きな費用が発生することを避けるためにも、計画的に修繕を行い、住民が負担する修繕積立金を着実に積み立てておくことが重要です。12年というスパンを設けることで、急な支払い負担を避け、安定的な運営が可能となります。

最後に、12年という定期的な修繕サイクルはマンション管理組合の運営にも役立ちます。定期的に計画を立てることで、理事会や管理組合のメンバーが修繕計画を予測しやすくなり、議論や意思決定が円滑に進むようになります。また、修繕工事の内容や時期が事前に決まっていることで、住民にも予告をしやすくなり、協力を得やすくなります。

このように、12年サイクルで大規模修繕を行うことには、建物の維持管理の効率化、費用の分散、住民の安心、安全の確保、そして資産価値の維持といった多くのメリットがあります。長期的な視点で見れば、計画的な修繕がマンションの健全な運営にとって不可欠だと言えるでしょう。

マンション大規模修繕工事の時期や周期｜塗料や防水材の劣化タイミングにあわせている

なぜ、12年周期での見直しが採用されていたかというと、塗料や防水材の劣化のタイミングに合わせていたからだと考えられます。

外壁に使用する塗料やタイル、シーリング材は毎日風雨や日光にさらされるため高い耐久性を持っていても、10年を超えると劣化が見られることが多くなってきます。

こういった劣化のタイミングに合わせ、12年周期でガイドラインが作成されていたようです。

マンション大規模修繕工事の時期や周期｜特定建築物定期検査の時期にあわせている

建築基準法で定められている調査の中に、『特定建築物定期調査』というものがあります。

特定建築物は、国や地方公共団体で定められていますが対象になるのは映画館やホテルをはじめとした人が多く利用される建物です。

人が多く利用し、特に安全性を確認する必要のある建物ですので調査や報告などが義務付けられているわけです。

この『特定建築物定期調査』の時期に合わせ大規模修繕工事を行うマンションが多いため、12年周期が多い理由の一つとなっているようですね。

マンション大規模修繕工事を15年・18年の周期の延長が増加した背景

大規模修繕工事を行う際、大きなネックとなるのはコストです。

そのコスト面から、大規模修繕工事の周期を15年や18年に伸ばすマンションが増えているようです。

ただ、コスト面だけでなく、きちんとした調査を行ったうえでの周期の延長となります。

2000年以前の長期修繕計画は、10年サイクルで作成されることが多かったといわれています。

しかし、2000年以後は管理費や修繕積立金だけではなく、家賃もできるだけ安く設定しないと入居率が上がらない状況になりました。

そのため修繕積立金の不足を懸念する管理組合は増加し、さらに老朽化や資材の高騰に伴う修繕費の負担増加に対応できないマンションが増加しました。

このような背景から、2021年9月に長期修繕計画作成ガイドラインは改訂され、「大規模修繕工事の周期は材料や施工仕様によって異なるものの、概ね12年から15年程度」とされました。

大規模修繕工事の実施周期はマンションの状態で決まる

大規模修繕工事の頻度や回数については、実は法律で定められているわけではありません。

一般的には各管理組合が主体となり、マンションの劣化状況に応じて実施するか否かを決定します。

実際、築年数と戸数が同じマンションであっても、建物によって劣化状態や故障の発生状況は異なるのです。

例えば、建物の形状や構造的な要因、潮風が当たる、湿度が高いなどの環境的な要因が挙げられます。

さらに、マンションの使われ方などの管理状況など、様々な要因が絡み合い、経年劣化に影響しています。

対象部位のマンション大規模修繕工事の周期の目安｜10～15年目が全面改修

大規模修繕工事を行う際に、点検や検査にもよりますが部位によって劣化タイミングに差があるため修繕の目安も違いがあります。

大規模修繕工事の対象となる部位ごとの、修繕周期の目安を見ていきましょう。

年数が経過するごとに改修工事の規模や、対象箇所は増えていきます。

こまめな検査や、日頃のメンテナンスで建物は長持ちさせることができます。

多くの人が安心・安全に暮らせるように、建物を大切に利用することが重要ですね。

マンション大規模修繕工事の1回目と2回目以降の費用相場

以下に、マンションの1回目の大規模修繕工事の費用相場を工事内容ごとに表でまとめます。

マンション大規模修繕工事の1回目の費用相場

1回目の総費用相場（目安）

• 小規模マンション(10～30戸): 1,000万～2,500万円
• 中規模マンション(30～50戸): 2,500万～4,000万円
• 大規模マンション(50～100戸以上): 4,000万～8,000万円

費用に影響する要因

1. 建物の規模: 階数や戸数が多いほど費用が上がります。
2. 劣化の進行状況: 補修が必要な箇所が多いほど工事内容が増えます。
3. 使用する材料のグレード: 塗料や防水材などの種類で費用が変動します。
4. 地域や業者の違い: 地域ごとの物価や業者の施工単価の差も影響します。

1回目の大規模修繕工事は、建物全体の初めてのメンテナンスであり、計画的な修繕積立金の活用と適切な施工業者の選定が重要です。

以下は、マンションの2回目の大規模修繕工事における費用相場を工事内容ごとに表でまとめたものです。

マンション大規模修繕工事の2回目の費用相場

2回目の総費用相場（目安）

• 小規模マンション(10～30戸): 2,000万～4,000万円
• 中規模マンション(30～50戸): 4,000万～6,000万円
• 大規模マンション(50～100戸以上): 6,000万～1億円

1回目との違い

2回目の大規模修繕工事では、経年劣化がさらに進んでいるため、補修箇所が増える可能性があります。特に配管工事や共用部分の改修費用が1回目より高額になることが一般的です。また、外壁のひび割れやタイル剥がれ、シーリングの劣化が進行している場合は、補修の手間や費用も増加します。

2回目の費用に影響する要因

1. 建物の老朽化: 経年劣化により、補修や交換が必要な箇所が増える。
2. 配管の更新時期: 2回目では配管交換を行うケースが多く、費用が上がります。
3. 材料の価格上昇: 施工時期による資材費の変動も費用に影響します。
4. 建物の規模と工事内容: 修繕範囲や規模によって大きく異なります。

2回目の大規模修繕工事では、劣化が進んだ箇所への対応が求められるため、1回目よりも費用が高額になる傾向があります。計画的な修繕積立金の運用と、適切な工事内容の見極めが重要です。

マンションの大規模修繕の周期を延長するメリット・デメリット

マンションの大規模修繕の周期を延ばせるなら、延ばしたいですよね。

マンションの大規模修繕の周期を延ばすメリット・デメリットを把握した上で、判断しましょう。

マンションの大規模修繕周期延長のメリット

マンションの大規模修繕実施時期を延長すると、居住者のストレスを軽減できること、コスト削減などのメリットがあります。

周期延長により得られるメリットを確認しておきましょう。

メリット1.居住者のストレス軽減

マンションの大規模修繕工事は、居住者の生活に様々な影響を及ぼします。

工事期間中は騒音や悪臭が発生し、作業員の出入りも頻繁で落ち着きません。

ベランダに出られない、洗濯物が干せない、物を出したままにできないなどの制限もあります。

車を所有している場合は、一時的に他の場所の駐車場を利用しなければならず、外出時に手間と時間がかかるでしょう。

建物が防塵シートで覆われていると外が見えず、日当たりも悪くなります。

例えば、新築住宅に25年住む場合、12年周期にすると大規模修繕を2回受けなければなりません。

しかし、15年周期にすれば大規模修繕は1回で済みます。

大規模修繕の回数を減らすことで、居住者のストレスも軽減できることがメリットです。

メリット2.工事回数を減らすことで長期的なコスト削減が可能

一般的に、マンションの寿命は約60年といわれています。

マンションの大規模修繕にかかる費用は、1戸あたり約100万～125万円、単純計算で50世帯のマンションなら5,000万円～7,500万円です。

工事件数を減らせば、結果的にコストが下がることがメリットです。

マンションの大規模修繕周期延長のデメリット

マンションの大規模修繕は、建物の安全性や快適性を維持し、資産価値を保つための重要な作業です。しかし、修繕周期を延ばすことで一時的なコスト削減が可能に見えるものの、長期的にはさまざまなリスクやデメリットを伴います。

マンションの大規模修繕周期延長のデメリット｜建物の劣化が進むリスク

修繕周期を延長すると、建物の劣化が進み、修繕箇所が増える恐れがあります。例えば、外壁のひび割れやタイルの剥がれを放置すると、雨水が内部に侵入して鉄筋が錆びるなど、構造部分に深刻な影響を及ぼします。このような状態を改善するには、より大規模で費用のかかる工事が必要になることがあります。

マンションの大規模修繕周期延長のデメリット｜居住環境の悪化

修繕を遅らせると、雨漏りやカビの発生、共用部分の老朽化など、住環境が悪化する可能性があります。特に、防水工事の遅れは屋根やバルコニーの浸水を招き、室内に湿気やカビを発生させる原因となります。また、共用部の手すりや階段の劣化が進むと、事故や怪我のリスクが高まります。

マンションの大規模修繕周期延長のデメリット｜資産価値の低下

外観や建物の劣化が目立つと、マンション全体の資産価値が低下します。修繕が適切に行われていないマンションは、購入希望者にとって管理体制に不安を抱かせる要因となり、結果的に売却価格の低下や市場での競争力の低下を招く可能性があります。

マンションの大規模修繕周期延長のデメリット｜修繕費用の増加

修繕を先延ばしにすることで、修繕積立金が不足し、住民から追加徴収を求められるケースがあります。特に、劣化が進んだ状態での修繕工事は、軽微な補修で済むはずだった工事が大規模化し、結果的に住民全体の負担が大きくなる可能性があります。

マンション大規模修繕工事の費用が高くなる理由とは?注意点を解説

大規模修繕費用が高額になる理由はいくつかあります。まず、仮設工事が挙げられます。例えば足場の設置や養生シートの張りなど、安全かつ効率的に作業を進めるための準備が必要で、これらの工程は費用の一部を大きく占めます。また、外壁の補修、防水処理、鉄部の塗装など、それぞれの施工箇所で専門技術が求められるため、専門職が必要となり人件費が高くなります。

さらに、工事期間が長引くとその分費用もかさみやすく、周辺環境や居住者の安全管理にも配慮する必要があるため、追加コストが発生しやすくなります。特に、防水や外壁補修といった工事は、使用する材料や工法によっても費用が大きく異なります。

マンション工事を行う際の注意点としては、まずしっかりとした計画を立て、複数の業者から見積もりを取り比較することが重要です。見積もりだけでなく、業者の施工実績やアフターフォロー体制も確認し、信頼性の高い業者を選ぶことがポイントです。また、工事内容を区分所有者と共有し、十分な合意形成を図ることで、トラブルを未然に防ぐことができます。

マンション大規模修繕工事の時期や周期を延長するコツ

マンションの大規模修繕周期を延長するためには、材料の特性を見極め、適切に選択することが重要です。

また、慎重に業者選びを行わなければなりません。

安全性や快適性を確保したうえで、大規模修繕周期を延長するコツを押さえておきましょう。

マンション大規模修繕工事の時期や周期を延長するコツ｜改修耐久性の高い材料を使う

マンションの修繕周期を長くするための必須条件は、耐久性の高い材料を使うことです。

12年で耐用年数を迎える塗料を使用し、18年目に大規模修繕を行った場合、6年の空白期間が生じます。

劣化が進行し、雨漏りや建物の腐食のリスクが生じるため注意が必要です。

特に、外装を構成する主要部品である塗装材、シーリング材、防水材は、大規模修繕サイクルに合わせた選択をしましょう。

最近では技術も向上し、部品の寿命も延びています。

例えば、屋上防水は15年保証の商品もあり、塗料も15～18年持つものが増えています。

給排水管に耐食性・耐薬品性が高い材料を使用することで、マンションの大規模修繕周期を延ばすことも可能です。

また、タイルや外壁材の剥離を抑える有機系接着材張工法など、新しい工法も確立されています。

耐久性の高い材料や工法を用いれば、施工単価は必然的に高くなりますが、長い目で見ればコスト削減につながるでしょう。

マンション大規模修繕工事の時期や周期を延長するコツ｜12年以上のサイクルに対応できる業者を選ぶ　

大規模修繕サイクルを長くするためには、業者選びも非常に重要です。

技術面や安全性の観点から、12年以上のサイクルに対応できる業者は多くはありません。

また、大規模修繕の件数が少なければ少ないほど、業者の利益は少なくなるため、修繕周期の延長を勧めない業者も多いです。

大規模修繕を行う際には、業者の技術力を確認し、修繕サイクルの延長が可能かどうかを確認しましょう。

マンション大規模修繕工事の実施時期を見極めるには建物診断がおすすめ

マンションの大規模修繕を行う前に、建物診断（建物検査・診断）を受けることをおすすめします。

建物診断とは、専門知識を持った作業員が、目視・触診・機械検査など様々な方法で建物の状態を徹底的にチェックする方法です。

建物診断により、建物の劣化状況や不具合を把握し、工事を行う組織や必要な修繕内容を明確にできます。

最近では、作業員が立ち入れない場所や目視が困難な場所の点検にもドローンが活用され、精度が向上しています。

経年劣化診断、配管劣化診断、耐震診断に加え、マンションの資産価値を維持するための修繕計画決定の根拠となる収益性（資産価値）診断も行うことが可能です。

50～100戸程度の中規模マンションであれば、検査自体は1～2日程度で終了します。

ただし、建物診断報告書の作成に1ヶ月程度かかるため、早めに依頼しましょう。

マンション大規模修繕や中規模修繕では共用部分と専有部分を正しく理解しよう

マンション大規模修繕や中規模修繕を計画するためには、共用部分と専有部分の違いを理解しておくことが非常に重要です。これらの区別を明確にしておくことで、修繕の対象範囲や費用分担がスムーズになります。

共用部分と専有部分の違いとは？

まず、マンションにおける共用部分と専有部分の違いを確認しましょう。共用部分とはマンション全体の住民が利用するスペースを指し、管理組合がその維持管理を行います。一方、専有部分は各住戸の居住者が専属的に利用するスペースで、その管理や修繕は住民自身が行う責任があります。

以下の表で、共用部分と専有部分を比較してみましょう。

マンションの大規模修繕・中規模修繕を行う際には管理側、住民側双方がしっかりと共用部分と専有部分を把握しておきましょう。

大規模修繕や中規模修繕におけるマンション共用部分と専有部分の関係

マンションの大規模修繕や中規模修繕では、主に共用部分が修繕対象となります。具体的には、外壁や屋上の防水工事、廊下や階段の補修が該当します。一方、専有部分については各住民が自費で修繕を行うことが原則です。

ただし、バルコニーや窓枠など、一部の専有部分が特例的に共用部分とみなされるケースもあります。管理規約によって異なるため、修繕計画を立てる際には必ず事前確認が必要です。住民全員で協力し、計画をスムーズに進めることが、マンションの快適な生活を守るポイントとなります。

マンション大規模修繕工事の業者の選び方

ここからは、マンションの大規模修繕工事における業者選びについて解説します。失敗しないために業者選びはとても重要なので、ぜひチェックしてみてください。

大規模修繕の業者の選び方1.実績と技術力を確認

業者の過去の施工実績を確認することが大切です。同規模・同タイプのマンションでの修繕経験が豊富な業者は、技術力や対応力が高い傾向にあります。特に、外壁補修や防水工事など、具体的な工事内容に対する専門的な知識やスキルを持つ業者を選ぶと安心です。

大規模修繕の業者の選び方2.複数の見積もりを比較

見積もりは、必ず複数の業者から取得し、価格だけでなく作業内容や使用材料、工期などの項目を詳細に比較することが重要です。安さだけで決めるのではなく、適正価格と高品質な施工を兼ね備えた業者を選ぶことが成功の鍵です。

大規模修繕の業者の選び方3.安全対策とコミュニケーション能力を重視

工事中の安全対策や周囲への配慮は、業者選びの重要なポイントです。住民との円滑なコミュニケーション体制を持つ業者であれば、工事の進行がスムーズになり、トラブルを未然に防ぐことができます。管理組合や住民の意見を丁寧に聞き入れ、柔軟に対応してくれる業者を選ぶと安心です。

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事に関する質問について回答します

マンション大規模修繕の時期や周期は劣化状況に合わせて決めよう

大規模修繕は12年周期に実施するケースが多いものの、あくまで目安です。

マンションの大規模修繕は、資産価値を維持し、居住者の安全・安心を確保するために、定期的に実施する必要があります。

耐久性の高い素材を選び、技術力の高い業者を選べば、大規模修繕周期を延ばすことは可能です。

大規模修繕の回数を減らすことができれば、居住者のストレス軽減や長期的なコスト削減といったメリットも期待できます。

まずは、マンションの状況を把握し、綿密な修繕計画を立てることが大切です。

まずはマンションの状態をチェックし、適切な大規模修繕の周期を考えていきましょう。