賃貸マンションの大規模修繕とは？費用相場や周期・入居者対応のポイントをプロが解説

「賃貸マンションで大規模修繕はいつ実施すべきか」「費用はどれくらいかかるのか」と悩むオーナーの方も多いのではないでしょうか。

賃貸マンションの大規模修繕は、実施タイミングや費用感を見誤ると、入居率の低下や資産価値の目減りにつながりかねません。

本記事では、賃貸マンションにおける大規模修繕の必要性や実施周期の目安、工事項目別の費用相場を解説します。

大規模修繕を検討する際の参考材料にしてください。

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賃貸マンションの大規模修繕とは？

賃貸マンションの大規模修繕とは、外壁塗装や屋上防水、鉄部塗装、共用設備の更新などをまとめて行う工事のことです。

工事内容は分譲マンションと共通する部分が多い一方、賃貸マンションではオーナーが費用負担や意思決定を担い、入居者への対応も含めて計画する必要があります。

賃貸マンションで大規模修繕を行うメリット

賃貸マンションは、定期的に大規模修繕を行うことで、さまざまなメリットを得られます。本章では、賃貸マンションの大規模修繕を実施する3つの主なメリットを紹介します。

入居率と家賃水準を維持しやすい

外観や共用部分の劣化は、賃貸マンションの入居希望者の第一印象を左右します。

外壁の汚れや屋上の雨漏りを放置すると、入居者の満足度が下がり、解約や空室の増加につながりかねません。

大規模修繕で建物を清潔に保てば、入居者の安心感が高まり、長期入居にもつながるケースもあります。結果として空室率を抑え、安定した家賃収入を確保しやすくなるでしょう。

資産価値を長期的に維持しやすい

外壁の劣化や屋上の防水不良を放置すると、建物全体の印象が悪化し、市場評価も下がるリスクもゼロではありません。

定期的な大規模修繕により建物の寿命を延ばせば、資産価値を長期的に維持しやすくなります。また、共用部の美観や耐震性、省エネ性能の向上も評価対象となり、物件全体の価値向上につながるケースもあります。

修繕履歴が残っている物件は、将来の資産形成や相続対策の面でも安心材料となるでしょう。 

売却価格と融資評価を有利に保ちやすい

定期的にメンテナンスしている賃貸マンションは、将来の売却や金融機関の融資審査でも高く評価されやすくなります。修繕の有無によって、マンションの査定額に数百万円、時に数千万円の差を生むことも珍しくありません。 

また、外観共用部が整った物件は購入希望者に好印象を与え、成約率の向上にもつながります。

賃貸マンションは、売却価格や融資審査上の評価を有利にするためにも、定期的な大規模修繕の実施が不可欠です。

賃貸マンションで大規模修繕をしないとどうなる？3つのリスク

賃貸マンションの大規模修繕を先送りにすると、目先の出費は抑えられても、後々大きな負担やトラブルを招く恐れがあります。ここでは、修繕を怠った場合に想定される3つのリスクを解説します。

空室率の上昇と家賃の下落

外壁の汚れやひび割れ、屋上の雨漏りなどを放置すると、物件の印象は徐々に悪化していきます。

内見時に悪い印象を与え、入居希望者に選ばれにくくなったり、老朽化した設備や共用部への不満から、既存の入居者が解約を検討してしまったりするケースも考えられます。

空室率が上昇し、家賃を下げなければ入居者が集まらなくなるリスクを避けるためにも、賃貸マンションは定期的な点検・修繕が不可欠です。

修繕範囲が広がり総費用が膨らむ

賃貸マンションの小さな劣化を放置すると、雨水の侵入や躯体の腐食が進み、当初より大掛かりな工事が必要になることがあります。

屋上防水の劣化を放置すれば、防水層だけでなく下地や内装まで補修範囲が広がるリスクも考えられます。

早期対応であれば数十万円の工事で済むものであっても、放置することで数百万円規模に膨らむといったケースも珍しくありません。

定期点検と計画的な修繕で早期に対処することが、総費用をおさえるポイントです。 

事故が起きたときにオーナーが責任を問われる

ひび割れやタイルの剥落、鉄部の腐食を放置すると、通行人や入居者がケガをする事故につながる恐れがあります。

建物の管理不備が原因の事故では、オーナーが損害賠償責任を問われるケースも少なくありません。

入居者の安全を守ることは、経営上のリスク回避の面でも不可欠です。定期的な点検と適切な時期の大規模修繕が、こうした事故を防ぐ有効な手段となるでしょう。 

関連記事：マンション大規模修繕の必要性とは？目的や定義から放置するリスクまで徹底解説

賃貸マンションの大規模修繕の工事内容

賃貸マンションの大規模修繕の工事範囲は、外壁から屋上、鉄部、共用設備まで多岐にわたります。

ここでは、代表的な4つの工事項目を紹介し、それぞれの特徴や劣化しやすいポイントを解説します。 

外壁

外壁塗装やシーリング補修は、大規模修繕の中でも優先度が高い項目です。塗膜が劣化すると防水機能が低下し、雨水の浸入によって躯体の腐食が進む恐れがあります。

シーリング材も紫外線や気温差の影響でひび割れやすくなり、放置すると雨漏りの原因になりかねません。

外壁は建物の外観を左右する部分でもあるため、入居率や資産価値にも直結する重要な工事項目といえます。 

屋上防水

屋上やバルコニーの防水層は、雨水から建物を守る重要な役割を担います。劣化すると雨漏りや躯体の腐食につながり、室内の内装被害を招くリスクも考えられます。

ウレタン防水やシート防水など工法により耐用年数は異なりますが、いずれも定期的な点検と補修が欠かせません。

屋上は目にする機会が少ないため、専門業者による定期診断で劣化状況を把握することが大切です。 

鉄部

手すりや階段、扉枠などの鉄部は、経年劣化によって錆が発生しやすい箇所です。錆を放置すると腐食が進行し、強度低下による事故のリスクが高まります。

バルコニーの手すりや共用階段は入居者が日常的に触れる部分でもあるため、定期的な塗装メンテナンスが欠かせません。

鉄部塗装は比較的費用を抑えやすい工事項目でもあるため、他の工事と合わせて実施するのが一般的です。 

共用設備

エレベーターや照明設備、インターホン、防犯カメラといった共用設備も、大規模修繕の対象に含まれることがあります。

設備の老朽化は入居者の利便性や安全性に直結するため、劣化状況に応じた更新が求められます。

駐輪場やゴミ置き場といった生活インフラの改善も、入居者満足度の向上につながります。共用設備の充実は、他物件との差別化を図るうえでも有効な投資といえるでしょう。 

関連記事：賃貸物件の中規模修繕を完全解説！アパート・マンション・戸建ての費用相場と実施時期

賃貸マンションと分譲マンションの大規模修繕の違い

同じマンションであっても、賃貸と分譲では大規模修繕に関する仕組みが大きく異なります。

ここでは、意思決定機関や資金調達方法、工事計画という3つの観点から、賃貸マンションと分譲マンションの大規模修繕の違いについて解説します。

意思決定機関

分譲マンションでは、大規模修繕の実施は管理組合の総会における多数決で決定されます。

区分所有者全員の合意形成が必要な分、意見調整に時間がかかりますが、住民の意見を反映しやすいというメリットもあります。

一方、賃貸マンションではオーナーが単独で意思決定を行うため、判断のスピードは速くなりますが、責任もオーナー一人に集中する点に注意が必要です。 

資金調達方法

分譲マンションでは、区分所有者が毎月積み立てる修繕積立金を工事費用に充てるのが一般的です。全戸で費用を分担するため、1戸あたりの負担は比較的軽くなります。

賃貸マンションではオーナーが自己資金や金融機関からの融資で費用を工面する必要があります。

積立の仕組みがない分、計画的に資金を準備しておかなければ、突発的な出費に対応しきれなくなるリスクもゼロではありません。

工事計画

分譲マンションの工事計画は、管理組合が長期修繕計画に基づいて策定し、総会の承認を経て実行されます。多くの意見を集約する分、実行までに時間がかかるケースも少なくありません。

賃貸マンションでは、オーナーの判断で計画を柔軟に見直せるため、劣化状況に応じた対応がスピーディーです。ただし、賃貸物件でも長期修繕計画を自主的に策定しておくことが望ましいでしょう。 

関連記事：分譲マンションの大規模修繕で知っておきたい基礎知識 | 必要性や実施までの流れを解説

賃貸マンションの大規模修繕を実施する周期は？

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、大規模修繕の周期は12〜15年程度が目安とされています。ただしこれはあくまで目安であり、建物の状況によって時期は前後します。

工事箇所ごとの修繕周期の目安は、以下のとおりです。

工事箇所	周期の目安
外壁塗装・シーリング	10〜12年
防水工事	12〜15年
給排水設備	20〜30年ごと
エレベーターや電気設備など一部の機械設備	15〜20年程度での交換

無計画に修繕を進めると、突発的な出費や入居者対応が発生することにより、経営が不安定になるケースもゼロではありません。

診断結果をもとに長期修繕計画を立て、数年単位で見直すことが安定したマンション経営につながります。

関連記事：大規模修繕の周期は？ガイドラインの目安と最適な時期を解説

賃貸マンションで大規模修繕を検討すべき劣化サイン

大規模修繕は、周期だけでなく劣化症状からも判断することが大切です。

外壁のひび割れや塗膜の剥離、屋上の水たまり、排水不良などは代表的なサインです。タイルの浮きや鉄部の錆、給排水管の水漏れ跡も見逃さないようにしましょう。

また、入居者からの「雨漏りがする」「水圧が弱い」といった声も、修繕判断の重要な材料になります。

劣化のサインや原因、対処法は以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。 

関連記事：建物の劣化とは？原因・症状・放置リスクと対策をわかりやすく解説

【工事項目別】賃貸マンションの大規模修繕にかかる費用相場

賃貸マンションの大規模修繕は数百万円から数千万円規模に及ぶ大きな投資となるため、事前にしっかりと費用感を把握しておくことが大切です。

ここでは、賃貸マンションにおける工事項目ごとの費用相場を紹介します。 

外壁塗装・タイル補修

外壁塗装の費用相場は、1㎡あたり3,000〜5,000円前後が目安ですが、塗料のグレードや劣化状況によって金額は変動します。また、タイル外壁の場合は、浮きやひび割れの補修費用が別途発生することもあるでしょう。

20戸規模のマンションで外壁塗装と屋上防水を合わせると、総額約2,000万〜3,000万円になるケースが多く見られます。複数社から見積もりを取り、内訳を比較することが重要です。

屋上・バルコニー防水

屋上やバルコニー防水工事の費用相場は、1㎡あたり5,000〜7,000円前後が目安です。工法によって単価は異なり、下地の劣化状況によっても金額が変わります。

バルコニーの防水は、トップコートの塗り替えのみなら比較的低コストで済むケースもありますが、防水層自体の劣化が進んでいる場合は、下地からの補修が必要になり、費用が高くなる場合も考えられます。

鉄部塗装・共用設備

鉄部塗装は、他の工事項目に比べて費用を抑えやすい場所です。塗装箇所の範囲によって金額は変動しますが、外壁塗装や防水工事と合わせれば足場代を効率的に活用できるケースもあります。

一方、エレベーターなど共用設備の更新には、数百万円規模の費用がかかることも珍しくありません。

設備の種類や規模で金額差が大きいため、個別に見積もりを取ることが望ましいです。 

仮設足場・諸経費

大規模修繕では、外壁塗装や防水工事のために足場を架設する費用も発生します。

足場代は建物の規模や形状で変動しますが、工事全体の費用に占める割合は小さくありません。そのほか、養生費や現場管理費、廃材処分費といった諸経費も見積もりに含まれます。

見積書を確認する際は、単価だけでなく諸経費の内訳まで細かくチェックすることが大切です。 

関連記事：大規模修繕を安くする方法｜費用が高すぎる理由や相場・注意点を解説 

大規模修繕費用の税務処理はどうなる？

大規模修繕費用の税務上の扱いは、「修繕費」と「資本的支出」の2種類に分かれます。

区分	内容	メリット	注意点
修繕費	経費としてその年に一括計上可能	節税効果が即座に得られる	資産価値を高める工事には認められないケースあり
資本的支出	資産計上し耐用年数に応じて減価償却	長期的に費用を分散できる	経費化まで時間がかかる

修繕費はその年に一括で経費計上でき、節税効果を早く得られる一方、資産価値を高める工事には認められないケースがあります。

資本的支出は資産計上し、耐用年数に応じて減価償却するため、経費化まで時間がかかる点に注意が必要です。

判断を誤ると余計な税負担につながるリスクもあるため、税理士への相談をおすすめします。修繕費の税務上の扱いや判断基準については、以下の記事を参考にしてください。

関連記事：マンション大規模修繕費は減価償却できる？知っておきたい税務上の扱いと実務のポイント

賃貸マンションの大規模修繕工事費用を準備する方法

大規模修繕の資金調達方法には、修繕積立金や金融機関からのローン、補助金・助成金の活用などの選択肢があります。

資金調達方法の選択肢とそれぞれの特徴は以下のとおりです。

調達方法	特徴	メリット	デメリット
修繕積立金	日常的に積み立てる資金を使用	自己資金で賄えるため返済不要	積立不足だと大規模工事に対応できない
金融機関ローン	銀行や信用金庫から借入	まとまった資金を確保できる	金利負担が発生
リース・その他	設備更新などに利用されるケースもあり	初期費用を抑えられる	利用範囲が限定的
補助金・助成金	自治体や国の制度を活用	負担軽減につながる	対象条件が限られる・申請手続きが必要

賃貸マンションの修繕費用の調達を検討する際は、それぞれのメリット・デメリットを踏まえ、複数の手段を組み合わせて準備を進めることをおすすめします。 

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賃貸マンションの大規模修繕で入居者対応はどうすればいい？

大規模修繕はオーナーにとって資産形成の一環ですが、入居者にとっては生活に大きな影響を及ぼす場合があります。ここでは、工事に伴う入居者対応のポイントを紹介します。 

工事中の生活制限への対策

足場の設置や外壁工事に伴い、騒音や振動が発生するほか、ベランダが使えず洗濯物を外に干せないといった制限が生じます。共用部の一部が通行止めになったり、駐車場・駐輪場の利用が制限されたりするケースもあるでしょう。

こうした不便を抑えるには、施工スケジュールを丁寧に説明し、進行状況を随時共有することが大切です。

コインランドリーの利用補助といった代替手段を提示すれば、入居者の不満を和らげやすくなります。

関連記事：マンション大規模修繕工事のうるさい原因を紹介!騒音によるトラブル対策とは?

入居者への事前告知・クレーム対応

工事内容や期間を事前に周知することで、入居者の不安を和らげられます。掲示板や書面通知、説明会に加え、メールやLINEの活用も効果的です。

工事中はクレームが起きやすいため、問い合わせ窓口を設けて相談しやすい体制を整えることが大切です。迅速な対応と柔軟な姿勢が、入居者の信頼獲得やマンション大規模修繕に伴う体調不良の軽減にもつながります。

関連記事：マンションの大規模修繕で体調不良になる？原因や対策・快適に過ごす方法を解説

家賃減額を求められたときの対応方法

大規模修繕工事中は、騒音や生活の不便を理由に、入居者から家賃の減額を求められることがあります。影響が軽微であれば減額に応じる義務は必ずしもありませんが、状況によっては個別の検討が必要です。

まずは工事内容や期間、影響の程度を具体的に説明し、誠実な対応で理解を得られるように対応しましょう。交渉が難航する場合は、弁護士や管理会社に相談しながら公平性を保つことが望ましいといえます。

賃貸マンションの大規模修繕を成功させる3つのポイント

賃貸マンションの大規模修繕は大きな投資であると同時に、今後の賃貸経営の将来を大きく左右するものでもあります。ここでは、工事を成功させるための3つのポイントを詳しく紹介します。

複数社を比較して見積書の内訳を確認する

大規模修繕の成否を左右する要素のひとつが、業者選びです。複数社から見積もりを取り、金額だけでなく工事内容や保証範囲まで比較検討することが欠かせません。

見積書の内訳が不明瞭な業者は、後から追加費用を請求されるリスクもあるため注意が必要です。また、同規模の賃貸物件を手がけた施工実績が豊富かどうかも確認すべきポイントです。

実績写真や過去の施工事例を参考にして、業者の信頼性を見極めましょう。

関連記事：マンション大規模修繕は業者選定が重要！比較基準や進め方・失敗しないためのコツを押さえよう

長期修繕計画を策定し計画的に資金準備を進める

賃貸マンションにおいては、10年・20年単位の長期修繕計画を策定することが、賃貸経営を安定させるカギになります。

計画に基づいて資金を積み立てておけば、突発的な出費を防ぎ、資金繰りにも余裕が生まれます。また、定期的に建物診断を行い、劣化状況に応じて計画を見直すことも大切です。

長期的な視点で修繕を捉えることが、経営リスクの軽減につながります。

関連記事：大規模修繕の長期修繕計画とは？目的・作成手順・見直し時期・費用相場まで解説

補助金・助成金を活用する

自治体や国の制度には、大規模修繕に活用できる補助金・助成金が存在します。

耐震改修や省エネ改修、防犯設備の導入など、条件次第で費用負担を軽減できる制度が数多くあります。

制度内容は自治体によって異なり随時見直されるため、最新情報の収集が欠かせません。専門家に相談すれば、申請書類の作成や手続きのサポートを受けられることもあります。

積極的に情報を集め、活用できる制度は取り入れていきましょう。

関連記事：大規模修繕工事の補助金・助成金一覧！費用削減方法や申請の流れも解説【令和7年最新版】

実録！新東亜工業の施工事例｜7階建てマンションの大規模修繕工事

今回は、東京都墨田区にある7階建てマンションで実施された大規模修繕工事の実例をご紹介します。色選びの失敗を繰り返したくないというオーナー様のご相談から始まり、現地調査、丁寧な工程説明、施工後の満足の声まで、実際の会話を交えながら施工の流れをわかりやすくお届けします。

ご相談内容

お問い合わせ時点で、オーナー様は過去の色選びの失敗と屋上防水の要否にお悩みでした。

お客様：「前に外壁の修繕をやったとき、色で失敗してしまって…。今回はちゃんと満足できるものにしたいんです」
お客様：「屋上防水もやるべきか迷っていて…実は5年前に他業者でやってるんですが、そのまま使えますか？」

現地調査の結果、屋上防水の状態は良好と判断。防水あり／なしの2パターンで見積を提示し、「防水なしプラン」でのご契約となりました。

工事の概要｜工事金額と施工期間

 

今回の工事では、外壁塗装、シーリング打ち替え、鉄部塗装、足場など複数の工事項目を含めて施工。屋上防水は状態良好につき除外となりました。

工事項目	内容
外壁塗装	シリコン塗装仕上げ
シーリング	全箇所撤去・打ち替え
鉄部塗装	玄関扉・バルコニー手すりなど
足場	全面架設

工事金額：約852万円（税込）
施工期間：約50日間

お客様：「複数パターンで見積を出してくれたので比較しやすかったですね。説明もわかりやすくて納得できました」
担当者：「屋上防水は前回の状態が良好でしたので、今回は必要ありませんでした。余計な費用がかからないよう判断させていただきました」

現地調査で判明した劣化症状

現地調査では、以下のような劣化症状が確認されました。

 

• シーリングの硬化・亀裂：経年劣化により弾性を失い、ひび割れ多数
• シーリングの「増し打ち」による施工不良：旧シールを撤去せず重ねていたことで剥離が発生
• 外壁塗装の色あせ・汚れ：前回塗装の退色が進行し、日陰部に黒ずみ
• バルコニー床のトップコート剥離：防水機能は残るものの、表面劣化あり

担当者：「古いものを撤去せず上から足してあるだけだったので、耐久性が落ちてました。今回はすべて撤去して打ち直します」
お客様：「やっぱり、見えないところもきちんと確認してもらえると安心できますね」

施工中のやり取りと配慮

工事中は毎回担当者が進捗を報告。外壁色や長尺シートの見本を見て決定しながら進められ、工程ごとに確認しやすい体制を整えました。

担当者：「今日は3階バルコニーのシーリングを打ち替えていきます。既存シールはすべて撤去済みです」
お客様：「毎回進捗を伝えてくれるので、こちらも安心して見守れます」
担当者：「色見本の実物板を5種類ほど持ってきましたが、どれがよさそうですか？」
お客様：「これがいいですね！」

賃貸マンションの大規模修繕に関するよくある質問

まとめ｜賃貸マンションの大規模修繕は適切な計画と業者選びが不可欠

賃貸マンションの大規模修繕は、費用負担が大きい一方で、入居率や資産価値を守るために欠かせない投資です。

適切なタイミングで修繕を行えば、建物の寿命を延ばし、長期的に安定した収益基盤を築けるでしょう。

周期や劣化サインを踏まえた計画的な実施、費用相場の把握、そして信頼できる業者選びが、大規模修繕を成功させるポイントです。

入居者への丁寧な説明と配慮を欠かさない姿勢が、信頼関係を深め、賃貸経営の安定と発展につながります。

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