防水工事の費用相場を徹底解説｜マンション・ビルの工法別・規模別の目安

マンションやビルの防水工事は、建物の寿命を延ばし、居住者やテナントに安心できる環境を提供するために欠かせない工事です。屋上やバルコニー、外廊下といった部分の防水性能が劣化すると、雨漏りによる住戸内の損害や構造体の腐食、さらにはテナント退去や資産価値の低下といった深刻な問題につながります。
しかし、工事を検討する際に最も気になるのは「いくらかかるのか」という費用相場ではないでしょうか。防水工事の費用は、採用する工法・建物規模・施工面積・下地の劣化状態などによって大きく変動します。さらに、マンションとビルでは施工条件が異なり、相場感を正しく理解しておくことが重要です。
この記事では、防水工事の代表的な工法別単価の相場や耐用年数、マンション・ビル規模別の総額目安、費用が変動する要因、さらに助成金や補助金を活用する方法まで詳しく解説します。

防水工事とは？建物に不可欠な理由

防水工事がなぜ建物に不可欠なのかを解説します。

マンションにおける防水工事の対象箇所

マンションでは、屋上防水が最も代表的ですが、それ以外にもルーフバルコニー、共用廊下、外階段、専用庭などが対象となります。これらは居住者の生活に直結する部分であるため、漏水や水たまりが生じると直接的にクレームや不便につながります。管理組合が主体となって計画し、総会での承認を経て施工されるのが一般的です。

ビルにおける防水工事の対象箇所

オフィスビルや商業ビルでは、屋上の防水に加えて外壁タイルと防水層の取り合い部分や、空調・給排水設備の基礎周りも重点的な施工ポイントです。特にビルの場合、テナントの営業やオフィス稼働に影響を与えないように工期や工程を調整する必要があります。テナント契約に雨漏り対応条項が含まれている場合も多く、オーナーにとって防水工事は資産保全だけでなく、事業リスク回避の観点からも重要です。

防水工事の費用相場【工法別】

防水工事の費用は、採用する工法によって㎡単価が大きく変わります。工法ごとに耐用年数や施工条件、適した建物のタイプが異なるため、「単価だけで選ぶ」のではなく「総合的なコストパフォーマンス」を基準に検討することが大切です。ここでは代表的な防水工法ごとの相場を詳しく解説します。

ウレタン防水（費用相場：4,000〜7,000円/㎡）

ウレタン防水は、液状のウレタン樹脂を塗布して硬化させ、防水膜を形成する工法です。継ぎ目のない仕上がりになるため、複雑な形状の屋上やベランダにも対応できます。仕上がりの美しさも魅力で、中小規模のマンションやビルで最も多く採用される工法です。

• 耐用年数：10〜12年
• メリット：施工の自由度が高く、防水層に継ぎ目ができない
• デメリット：職人の技術による仕上がりの差が大きい

シート防水（費用相場：4,000〜6,500円/㎡）

シート防水は、塩ビシートやゴムシートを貼り付ける工法です。施工スピードが速く、広い面積の屋上を効率よく防水できます。耐久性が高く、近年ではリニューアル工事にも多用されます。

• 耐用年数：12〜15年
• メリット：施工が早く、品質が安定しやすい
• デメリット：複雑な形状には不向き、端部処理に注意が必要

アスファルト防水（費用相場：6,000〜9,000円/㎡）

アスファルトを溶融し、複数層を積み重ねて防水層を形成する工法です。重量はあるものの耐久性が極めて高く、歴史的にも実績のある工法として信頼されています。大型ビルや公共施設に多く採用されるのが特徴です。

• 耐用年数：15〜20年
• メリット：耐久性が高く、長期的に安心
• デメリット：施工に手間がかかり工期が長い

FRP防水（費用相場：5,000〜8,000円/㎡）

ガラス繊維強化プラスチックを用いる工法で、軽量かつ強靭な防水層を形成できます。硬化が早いため工期短縮が可能で、戸建て住宅のベランダや小規模マンションの部分補修で選ばれることが多いです。

• 耐用年数：8〜10年
• メリット：硬化が早く、短工期で施工可能
• デメリット：広範囲施工には不向き、紫外線に弱い場合がある

工法別比較表

工法名	費用相場（㎡単価）	耐用年数	特徴	適用建物例
ウレタン防水	4,000〜7,000円	10〜12年	複雑形状に対応・仕上がり良好	中小規模マンション・ビル
シート防水	4,000〜6,500円	12〜15年	広面積向き・施工が早い	大規模マンション・オフィスビル
アスファルト防水	6,000〜9,000円	15〜20年	高耐久・重量あり	大型ビル・公共施設
FRP防水	5,000〜8,000円	8〜10年	短工期・小規模に適用	戸建て・小規模マンション

防水工事の費用相場【建物規模別】

防水工事の相場を把握する際は、建物の種類と規模を切り分けて考えることが重要です。同じ工法を採用しても、マンションとビルでは施工面積・形状・管理体制が異なるため、総費用のイメージに大きな差が生じます。

マンションの防水工事費用目安

マンションは屋上だけでなく、バルコニーや共用廊下、階段など複数箇所に防水が必要となるケースが多いです。特に管理組合が主体となる修繕計画では、長期修繕計画の一環として屋上と共用部分を一括で施工することが一般的です。

• 小規模マンション（20〜40戸）
  　屋上150㎡＋バルコニー100㎡ → 総額 約150〜250万円
• 中規模マンション（50〜100戸）
  　屋上300㎡＋共用廊下200㎡ → 総額 約300〜450万円
• 大規模マンション（200戸以上）
  　屋上800㎡＋共用部400㎡ → 総額 約800〜1,200万円

築年数が古いマンションでは、下地補修や既存防水層の撤去費用が加算されるため、同じ面積でも費用が1.2〜1.5倍に膨らむこともあります。

ビルの防水工事費用目安

オフィスビルや商業ビルでは、屋上面積が広いだけでなく、空調設備や給排水設備の基礎周りに細かい防水処理が必要です。テナント稼働を妨げない工程管理が求められるため、施工難度が高まり費用も上がりやすい傾向にあります。

• 中規模オフィスビル（延床3,000〜5,000㎡）
  　屋上500㎡ → 総額 約300〜450万円
• 大規模オフィスビル（延床1万㎡以上）
  　屋上2,000㎡ → 総額 1,000万〜1,500万円以上
• 商業施設・複合ビル
  　屋上防水＋設備基礎周り処理 → 数百万円〜数千万円

ビルは設備機器が多いため、施工のしやすさが費用に直結します。平坦な屋上と比べて、設備が密集する屋上は工事単価が割高になることが一般的です。

建物規模別防水工事の費用目安比較表

建物種別	施工面積	総額目安	特徴・注意点
小規模マンション（20〜40戸）	約250㎡	150〜250万円	修繕積立金で賄える範囲が多い
中規模マンション（50〜100戸）	約500㎡	300〜450万円	管理組合主体で計画的に実施
大規模マンション（200戸以上）	1,200㎡超	800〜1,200万円	大規模修繕と同時に行うことが多い
中規模ビル（3,000〜5,000㎡）	500㎡前後	300〜450万円	設備周りの処理で追加費用発生
大規模ビル（1万㎡以上）	2,000㎡超	1,000万〜1,500万円	工期・工程管理が難しく費用増

防水工事の費用を左右する主な要因

1. 下地の劣化状態

防水層の劣化だけでなく、コンクリートのひび割れや鉄筋露出がある場合には下地補修が必要です。特に築30年以上の建物では、補修費が総費用の2〜3割を占めることもあります。

2. 建物の形状と設備配置

平坦な屋上よりも、段差や立ち上がりが多い屋上、設備が密集する屋上の方が施工に手間がかかります。これにより同じ工法でも㎡単価が1,000円程度高くなることがあります。

3. 工事時期と天候条件

繁忙期（春・秋）は施工単価が高めに設定されることが多く、梅雨時期や真夏は施工条件が制限され工期が延びるリスクがあります。結果的にコスト増につながるケースもあります。

4. 保証期間とメンテナンス契約

防水工事には5年・10年の保証が付くことが多いですが、長期保証を選ぶと工事費が上乗せされます。将来的なメンテナンス契約をセットで結ぶかどうかも費用に影響します。

実録！新東亜工業の施工事例｜3階建てマンションの屋上防水工事

築38年の3階建てRC造マンションにて、屋上の防水工事をご依頼いただいた事例をご紹介します。

「屋上の防水塗装が剥がれてきて不安…」「ベランダや排水溝も気になる箇所がある」

そんな不安を抱えたお客様からメールにてお問い合わせをいただき、現地調査・見積・契約・施工・引き渡しまでを実際のやり取りと共にご紹介します。

途中で工法の変更が発生した点も含め、リアルな工事の流れがわかる内容です。

ご相談内容

屋上やベランダの防水劣化、排水溝の錆、駐輪場のライン引きについてもご相談がありました。

お客様はメールでのやりとりを希望されており、現地調査と見積が無料であることを案内することで安心感を提供できました。

お客様：屋上やベランダの防水塗装が剥がれているようなので見積をお願いします。
通路の排水溝の金属蓋の交換もお願いしたいです。

担当者：現地調査・御見積は無料で行っておりますのでご安心ください。

お客様：12月12日 14時でお願いできますか？ ついでに天窓と屋根の調査もお願いします。

工事の概要｜工事金額と期間

工事金額：100万円

工期：5日間

現地調査で判明した劣化症状

屋上の防水層は部分的に切れ・膨れが見られ、塔屋屋根はより劣化が進んでいました。

一方でベランダや廊下の防水はまだ機能していると判断され、不要な工事は避ける形でご提案しました。

担当者：塔屋屋根の防水層は屋上よりも状態が悪く、以前の工事からかなり年数が経っていると思われます。

お客様：そうなんですね。やはり雨漏りしてからじゃ遅いので、防水お願いします。

担当者：防水層が生きている場所については、今回は工事しなくても大丈夫です。

施工中のやり取りと配慮

洗浄後の確認で、旧防水層の膨れが多数見つかり、急遽「通気緩衝工法」への変更を提案。

工法変更による追加費用やメリットを丁寧に説明し、納得を得て施工を進行。

室外機や物干し台の取り扱い、駐輪場ライン引きのスケジュールも調整されました。

担当者：古い防水層の膨れがあり、通気緩衝工法への変更をおすすめします。

お客様：金額によりますが、効果があるならお願いしたいです。

担当者：費用追加で対応可能です。支払いは完工時で結構です。

引き渡し時のご感想

駐輪場のライン引きを含めた全工程が完了。

お客様には仕上がりをご確認いただき、満足のご感想をいただきました。

今後のトラブル時対応についても案内し、信頼関係を築いてお引き渡しとなりました。

担当者：駐輪場のライン引きも終わり、全ての工事が完了しました。

お客様：ありがとうございます。線がとてもきれいで満足です。

担当者：今後なにかあればいつでもご連絡ください。

本工事では、お客様のご要望を丁寧にヒアリングし、メール主体のやり取りにも柔軟に対応しました。

現地調査により劣化の状態を正確に把握し、必要な工事だけをご提案。

施工中には想定外の劣化が発見されましたが、最適な工法へ変更し、お客様の納得を得て対応。

お引き渡し後もフォロー体制を伝えることで、長期的な信頼関係を築くことができました。

工事中の各工程は写真で丁寧に記録されており、お客様も仕上がりを写真で振り返ることができました。

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防水工事の費用相場の助成金・補助金を活用して費用を抑える

防水工事は多額の費用が必要になるため、国や自治体の補助制度を利用できれば負担を大幅に軽減できます。

国の制度

• 長期優良住宅化リフォーム推進事業
  　マンション共用部の省エネ改修・耐震改修を含む工事で最大200万円の補助。
• 住宅省エネ改修関連助成
  　遮熱・断熱性能のある防水材を使用する場合に一部補助対象。

自治体の制度

• 東京都：省エネ改修助成
  　屋上・外壁の断熱改修に対して工事費の1/3（上限あり）を助成。
• 横浜市：耐震改修助成
  　耐震補強工事と合わせて防水改修も対象、工事費の20〜30％を補助。
• 川崎市・さいたま市など
  　省エネ・耐震に関連した改修工事の助成メニューを展開。

防水工事での補助制度比較表

制度名	対象	補助額	条件
長期優良住宅化リフォーム推進事業	マンション共用部改修	最大200万円	耐震・省エネ基準を満たす
東京都 省エネ改修助成	屋上・外壁改修	工事費の1/3	遮熱・断熱性能を有する材料を使用
横浜市 耐震改修助成	防水＋耐震補強	工事費の20〜30％	耐震診断結果に基づく

防水工事の費用を抑えるコツと注意点

1. 相見積もりを必ず取る
   　3社以上の見積もりを比較し、単価・工法・保証をチェックすることが必須。
2. 極端に安い見積もりに注意
   　下地補修を省略する、材料が劣悪、保証がないなど後々トラブルになる可能性大。
3. 保証内容を確認する
   　雨漏りが発生した場合の対応範囲、再施工の有無を必ず確認する。
4. 同規模建物の施工実績を確認
   　マンションとビルでは工事ノウハウが異なるため、同規模の事例を持つ業者を選ぶこと。
5. 外壁改修と同時施工を検討する
   　足場を共用できるためコスト削減になり、工期短縮や住民負担の軽減にもつながる。

防水工事の費用相場よくある質問（FAQ）

Q1：防水工事はどのくらいの周期で必要ですか？
A：工法によりますが、ウレタン・シート防水なら10〜15年、アスファルト防水なら15〜20年ごとが目安です。

Q2：マンションとビルではどちらが費用が高いですか？
A：単価は大きく変わりませんが、ビルは設備周りの追加処理が多く、総額は高くなる傾向があります。

Q3：工事中の生活や営業への影響は？
A：屋上工事は比較的影響が少ないですが、廊下や階段では通行制限がかかります。ビルではテナント営業に配慮した夜間工事を行う場合もあります。

Q4：防水工事と外壁塗装を同時に行うメリットは？
A：足場費用の削減により、数百万円単位でコストダウンできるケースがあります。

Q5：工期はどれくらいかかりますか？
A：マンションの屋上300㎡で2〜3週間、中規模ビル500㎡で1か月前後、大規模ビルでは2か月以上かかる場合もあります。

Q6：補助金は必ず利用できますか？
A：自治体の予算枠や条件に左右されるため、早めに確認・申請することが重要です。

防水工事の費用相場のまとめ

• 防水工事の相場は 工法別に4,000〜9,000円/㎡程度
• マンションは数百万円規模、ビルは数百〜数千万円規模が一般的
• 下地補修や設備配置、工事時期などで費用は大きく変動する
• 国や自治体の補助金を活用すれば数十万〜数百万円の削減も可能
• 相見積もり・保証確認・業者実績のチェックで失敗を防げる

防水工事は費用負担が大きい分、正しい相場観を持って計画を立てることが成功のカギです。適切な工法選びと業者選定により、建物の耐久性を高め、資産価値を長期的に維持することができます。