マンションの大規模修繕費用の相場はいくら？工事項目別の内訳・目安と高騰対策を解説

マンションの大規模修繕では、1回あたり数千万円〜1億円を超える費用が発生することも珍しくありません。

ただし、建物の規模や地域、工事回数によって相場は大きく変わるため、「自分たちのマンションはどのくらいかかるのか」を具体的にイメージできず、不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、マンションの大規模修繕費用の相場と、工事内容別・戸数規模別・物件タイプ別・回数別の目安を解説します。価格差が生まれる理由や費用が高騰する背景、払えないときの対処法、経費の扱いもあわせて紹介します。

これから大規模修繕を検討する管理組合やオーナーの皆様は、ぜひご一読ください。

マンション大規模修繕工事とは？

大規模修繕とは、マンションの共用部分を中心に、外壁や屋上防水、給排水管、共用部などを計画的に修繕する工事です。建物の劣化を放置すると、雨漏りや構造の劣化につながり、資産価値の低下や住民の安全性にも影響します。

国土交通省の調査によると、大規模修繕の修繕周期は「13年」が最も多く、全体の約7割が12〜15年周期で実施されています。

1回あたりの工事費用は、建物の規模や工事内容によって数千万円〜1億円を超えることもあり、計画的な資金準備が欠かせません。

大規模修繕の目的や基本的な流れについては、こちらの記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

関連記事：大規模修繕とは？修繕と改修の違い・工事内容・周期や費用の目安を解説

大規模修繕費用の総額に含まれるもの

大規模修繕の見積もりや相場の金額には、実際の修繕作業の費用だけでなく、次の3つの費用が含まれます。見積もりを比べるときは、どの費用までが金額に含まれているかをそろえて確認しましょう。含まれる範囲が違うと、同じ工事でも金額に差が出ます。

①工事費

外壁塗装、屋上・バルコニーの防水工事、給排水管の更新、共用部の改修など、実際の修繕作業にかかる費用です。

工事費全体の大部分を占める要素であり、工事内容や使用する材料のグレードによって金額が変動します。 

②諸経費

足場の設置・撤去にかかる仮設費、工事全体を管理する現場管理費、法定福利費などが諸経費に含まれます。

安全に工事を進めるための費用であり、工事費に対して一定の割合で計上されるのが一般的です。 

③設計監理費

設計事務所が工事の計画・仕様書作成・施工管理を行う費用です。第三者の立場で工事の品質をチェックする役割を担います。

費用は工事内容や発注方式によって異なるため、見積もり時に内訳を確認することが重要です。

なお、発注方式によっては、設計監理費が別項目ではなく工事費に含まれる場合もあります。

このほか、工事の前に行う建物診断や、管理組合を支援するコンサルタントに依頼する場合は、その費用も別にかかります。

マンションの大規模修繕費用の相場はいくら？総額を事例付きで解説

国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1回目の大規模修繕の工事金額は、1戸あたり中央値110.2万円です。

床面積1㎡あたりで見ると、1回目は「1万円以上1.5万円以下」が最も多いという結果になっています。

※共通仮設費・消費税は含みません。

なお、実際に新東亜工業が手がけた施工事例（工事金額2,430万円・工期約2カ月）は以下のとおりです。

項目	内容
建物種別	分譲マンション（8階建て）
所在地	東京都内（詳細非公開）
工事内容	大規模修繕工事（外壁補修・塗装・防水・シーリング・長尺シート他）
工法	足場設置のうえ全面修繕／ウレタン塗膜防水（密着工法）他
その他特記事項	理事会へのプレゼンあり、工事中の騒音・近隣対策対応あり

屋上防水やタイル目地の劣化を確認し、ウレタン塗膜防水と長尺シートを採用しています。近隣配慮とアスベスト調査を徹底し、コストダウンと丁寧な対応で信頼を築いた事例です。

【工事内容別】大規模修繕費用の相場

大規模修繕にかかる費用の内訳を工事内容別に把握しておくと、見積もりの妥当性を判断しやすくなります。

主要な工事項目について、単価と中規模マンションを想定した総額の目安を表にまとめました。

工事項目	単価・総工事費に対する割合の目安	総額の目安（中規模マンション想定）
足場・仮設工事	総工事費の20〜25%程度	約1,650万〜2,100万円
外壁塗装・補修工事	5,000円〜10,000円/㎡	500万〜1,000万円
屋上・バルコニー防水工事	3,000円〜9,000円/㎡	300万〜600万円
給排水設備工事	20万〜50万円/戸	800万〜2,000万円（40戸想定）
共用部改修工事	内容により異なる	100万〜1,000万円

※上記はあくまで一般的な目安であり、建物の劣化状態や立地条件、工法、仕様グレードによって変動します。見積もり取得時には、内訳や数量根拠を詳しく確認することが重要です。

①足場・仮設工事

足場や仮設工事は、外壁や屋上など高所での作業を安全に行うために欠かせない工程です。

足場の設置・撤去にかかる費用は、一般的なマンションで総工事費の20〜25%程度を占めるとされ、中規模マンションの場合は約1,650万〜2,100万円が目安です。

建物の形状や高さ、隣地との距離によって足場の組み方が変わるため、コストにも差が出やすい項目といえます。

②外壁塗装・補修

外壁はマンションの印象を左右する部分であり、劣化が目視でわかりやすいため修繕優先度が高い工事です。

ひび割れや塗膜の剥がれが見られる場合は、下地補修のうえで再塗装を行います。

足場の設置も必要となるため、1㎡あたりの単価は5,000円〜10,000円前後が目安です。総額では、中規模マンションで500万〜1,000万円程度が想定され、大型物件ではそれ以上になることもあります。

関連記事：外壁塗装とは？基礎知識から塗料の種類や費用相場・工事の流れなどを解説

③屋上・バルコニー防水工事

屋上やバルコニーの防水層は、耐用年数の経過に伴い機能が低下し、雨漏りリスクが高まります。

防水工法にはウレタン防水・シート防水・FRP防水などがあり、それぞれ費用と耐用年数に違いがあります。

一般的な価格帯は、1㎡あたり3,000円〜9,000円前後です。屋上全面を施工する場合、中層階マンションで300万〜600万円程度になるケースが多く、工法による見積もり差にも注意が必要です。

関連記事：屋根の防水工事費用はいくら？工法別の相場と費用を抑えるポイントを徹底解説

④給排水管・設備更新

建物内部の給水・排水設備は経年劣化により漏水や詰まりの原因となります。配管の材質（鉄管・鋼管・塩ビ管）によっても劣化スピードが異なるため、築20年を過ぎたあたりで更新を検討すべき項目です。

給排水管の交換、揚水ポンプ・給湯器などの設備機器の更新を含めて、1戸あたり20万〜50万円前後が目安です。

施工範囲が広い場合、棟全体で数千万円規模になることもあります。

関連記事：マンション給排水管の専有部分・共有部分の交換費用は？寿命・工事の種類を解説

⑤エントランス・廊下など共用部改修

共用部の改修では、床タイルの張替え、照明器具のLED化、手すりの塗装・補修などが主な内容です。

特にエントランスは来訪者の印象を左右するため、意匠性を高めるリニューアル工事も多く見られます。

照明や掲示板の交換、バリアフリー対応の改修なども加えると、費用は100万円〜500万円程度が一般的で、内容によっては1,000万円以上になるケースも存在します。

【戸数規模別】大規模修繕費用の相場

大規模修繕の総額は、戸数や規模によっても大きく変わります。戸数・規模ごとの大規模修繕費用の総額の目安は以下のとおりです。

戸数規模	総額の目安（試算）
50戸以下（小規模）	約4,545万〜6,700万円 ※50戸の場合
50〜100戸未満（中規模）	約6,818万〜1億50万円 ※75戸の場合
100戸以上（大規模）	約1億3,635万〜2億100万円 ※150戸の場合
200戸超（タワーマンション等）	約2億7,270万〜4億200万円 ※300戸の場合

なお、上記は国土交通省の調査をもとに、1戸あたり工事金額（1回目・四分位：90.9万〜134.0万円/戸）に各戸数を乗じた試算値です。

実際は階数や設備仕様、施工範囲によって総額は変動するため、あくまで参考値としてご活用ください。

自分のマンションの費用は、次の2つの方法でおおよそ見積もれます。

• 戸数から見積もる：戸数 × 1戸あたりの相場（1回目の中央値は約110万円）
• 延床面積から見積もる：延床面積（㎡） × 1㎡あたりの相場（1回目は1万〜1.5万円が最も多い）

たとえば40戸のマンションなら、40戸 × 約110万円で、約4,400万円が1回目の目安です。実際の金額は劣化状況や工事内容で変わるため、建物診断と見積もりで確かめましょう。

50戸以下（小規模）

50戸以下の小規模マンションでは、総額の目安は約4,545万〜6,700万円（中央値5,510万円）です。

施工範囲がコンパクトな分、足場や仮設にかかるコストも抑えられやすい傾向があります。住民一人あたりの負担額は大きくなりやすいため、修繕積立金の計画的な準備や補助金の活用がより重要になります。 

50〜100戸未満（中規模）

50〜100戸未満の中規模マンションでは、総額の目安は約6,818万〜1億50万円（中央値8,265万円）です。

共用部の規模も大きくなるため、給排水管や共用部改修の範囲が広がりやすい点に留意が必要です。複数の工事会社から相見積もりを取得し、内訳や工事範囲に見落としがないかを確認しましょう。 

100戸以上（大規模）

100戸以上の大規模マンションでは、総額の目安は約1億3,635万〜2億100万円（中央値1億6,530万円）です。

棟数や階数が多い場合、足場の設置期間が長くなり、工事費全体に占める仮設費の割合も高くなる傾向があります。

工期も長期化しやすいため、居住者への説明や配慮を丁寧に行うことが求められます。 

200戸超（タワーマンション等）

200戸を超える大規模マンションやタワーマンションでは、総額の目安は約2億7,270万〜4億200万円（中央値3億3,060万円）です。

ゴンドラや移動昇降式足場など特殊な仮設が必要になるケースも多いため、早めの計画着手と、同規模のマンションの大規模修繕実績が豊富な業者選定が重要です。 

【物件タイプ別】大規模修繕費用の相場

マンション以外にも、タワーマンションや賃貸マンション、アパートなど、物件タイプによって大規模修繕費用の傾向は異なります。

ここでは代表的な3つの物件タイプにおける費用相場ついて解説します。 

①タワーマンション

タワーマンションは、一般的なマンションに比べて修繕費用が2〜3割ほど高額になる傾向があります。

理由としては、ゴンドラや移動昇降式足場など特殊な仮設が必要になること、高速・大容量エレベーターなど特殊設備の更新費用が高いこと、そして施工できる業者が限られ価格競争が働きにくいことが挙げられます。

足場仮設費が総工事費に占める割合も、一般的なマンションの20〜25%に対し、タワーマンションでは30〜50%程度と報告されており、一般マンションを大きく上回る傾向です。

参照：国土交通省｜令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査について（概要）

②賃貸マンション

鉄骨造やRC造の賃貸マンションでは、分譲マンションと同様に足場を組んで外壁・屋上防水などを施工するため、修繕費用の考え方も概ね共通しています。

国土交通省の資料によれば、RC造10戸（1K）のアパート・マンションでは、30年間の総額で約1,770万円が目安とされています。

RC造は建築コストが高い分、耐久性にも優れ、鉄骨造は木造とRC造の中間的な耐久性・コスト感といえるでしょう。

③アパート

木造アパートは建築費を抑えられる一方、コーキングの劣化やベランダ防水切れを放置すると内部の腐食が進みやすく、結果的に修繕費が膨らみやすい点に注意が必要です。

国土交通省の資料では、木造10戸（1K）のアパートでは30年間で総額約1,740万円が目安とされています。

定期的な点検と早期の補修が、将来的な修繕費用を抑えるポイントです。

マンション大規模修繕費用の相場は1回目・2回目・3回目で違う？

大規模修繕は、建物の劣化状況や設備の更新タイミングに応じて、複数回にわたって実施されます。

国土交通省の調査によると、大規模修繕工事の工事金額は回数ごとに必要な費用の幅が異なることがわかっています。

工事回数	工事費用相場	周期の目安	主な工事内容
1回目	4,000〜6,000万円	築12〜15年	外壁塗装・屋上防水・シーリングなど外装中心
2回目	6,000〜8,000万円	築25〜30年	外装工事に加え給水管交換・サッシ・手すり等の更新
3回目以降	6,000〜8,000万円 もしくは 1億〜1億5,000万円	築40年前後〜	設備の全面更新、構造補強など大規模な対応

参照：国土交通省｜令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査

1回目の費用相場

1回目の大規模修繕は、築12〜15年前後で実施されるのが一般的です。

工事費用は4,000万〜6,000万円の価格帯に該当するケースが最も多く、外壁塗装・屋上防水・シーリングなど外装を中心とした工事が主な内容です。

新築時からの経過が浅いため、大規模な設備更新までは行わないケースが多く見られます。 

2回目の費用相場

2回目の大規模修繕は、築25〜30年前後が目安です。

工事費用は6,000万〜8,000万円の価格帯が最も多く、外装工事に加えて給水管の交換やサッシ・手すりなどの更新が加わるため、1回目よりも工事範囲が広がる傾向があります。 

3回目の費用相場

3回目以上の大規模修繕は、築40年前後から実施されることが多くなります。

工事費用は6,000万〜8,000万円と1億円〜1億5,000万円の2つの価格帯がそれぞれ最も多く、設備の全面更新や構造補強など大掛かりな対応が必要になるケースも増えるのが特徴です。

大規模修繕費用で価格差が生まれる理由

同じ大規模修繕でも、マンションの規模や劣化状況などによってかかる費用に大きな差が生まれることも少なくありません。

ここでは、大規模修繕の費用に価格差が生まれる主な4つの要因を解説します。 

①建物の戸数・高さ・形状が異なる

戸数や階数が多いマンションほど、足場の設置範囲や工期が長くなるため、総額も比例して大きくなる傾向があります。

特にタワーマンションのように高さがある建物では、ゴンドラなど特殊な仮設が必要になり、1戸あたりの単価も上がりやすいのが実情です。

建物の形状が複雑な場合も、足場の組み方や施工の手間が増えるため、コストに影響しやすくなります。 

②劣化状況や必要な工事範囲が異なる

建物の劣化状況によって、必要な工事範囲は大きく変わります。

定期的な点検・メンテナンスを行ってきた建物は補修のみで済むケースが多い一方、劣化が進行している場合は下地からの補修や部材の交換が必要となり、費用がかさむことも少なくありません。

1回目・2回目・3回目と回数を重ねるごとに工事範囲が広がる傾向があるのも、こうした劣化状況の変化が背景にあります。 

③使用する材料・設備のグレードが異なる

塗料や防水材のグレード、設備機器の性能によっても、大規模修繕の費用は変動します。

同じ工法でも、耐久性の高い材料を選ぶほど単価は上がる一方、その分メンテナンス周期を延ばせるケースも考えられます。

使用する材料や設備のグレードは、見積もりを比較する際に確認しておきたい項目のひとつです。 

④足場や搬入などの施工条件が異なる

敷地の広さや周辺道路の状況、地域による資材・人件費の違いによって、足場の組み方や資材の搬入方法、工事費そのものが変わることもあります。

たとえば東京・大阪など都市部では、地価や人件費の高さに加え、敷地が狭く養生や搬入経路の工夫が必要になることも多いため、費用は高くなる傾向があります。

一方、地方都市や郊外では地価・人件費が抑えられ、敷地にも余裕があることが多く、費用はやや安くなるケースが一般的です。

大規模修繕費用は高騰している？

大規模修繕の費用は近年、上昇傾向が続いています。本章では大規模修繕の費用が高騰している原因について、3つに分けて解説します。

①資材価格の上昇

近年は、塗料・防水材・鉄鋼・コンクリートなど、主要な建設資材の価格が上昇しています。コロナ禍以降のサプライチェーンの混乱や円安、エネルギー価格の高騰が重なり、資材費は軒並み値上がりしました。

特にウレタン防水材やシーリング材などの石油由来製品は、原油価格の変動を受けやすく、工事のタイミングによって見積もり金額が変わることも少なくありません。

今後も資材価格の高止まりが続く可能性があるため、早めの情報収集が求められます。 

②建設業界の人手不足による人件費の上昇

建設業界では人手不足や高齢化が進んでおり、施工に必要な人件費が上昇しています。技能を持つ職人の確保が難しくなっていることも、コスト上昇の一因です。

国土交通省の発表によると、公共工事設計労務単価は令和8年3月時点で14年連続の上昇となっており、全国全職種平均は25,834円（前年度比+4.5%）です。

この単価は民間の大規模修繕工事における人件費にも影響するため、今後も同様の上昇傾向が続くと考えられます。 

③物流費・エネルギー価格の上昇

資材の運搬にかかる物流費や、施工に使用する重機・機材の燃料費など、エネルギー価格の高騰も、大規模修繕の費用に影響しています。

トラックドライバーの時間外労働規制強化に伴う「2024年問題」以降、物流コストの上昇も工事費に波及しやすくなりました。これらは構造的な問題であり、短期間での改善は見込みにくいのが実情です。

今後の修繕計画では、こうした外部要因による価格変動も見込んでおきましょう。管理組合としては、年3〜6%程度の上昇率を見込んだ長期修繕計画の見直しがおすすめです。

関連記事：大規模修繕の費用が高騰する原因と対策｜管理組合やオーナーへの影響とは？

大規模修繕費用が払えないときの対処法

修繕積立金が計画に対して不足しているマンションは、国土交通省の調査で全体の約36.6%にのぼります。

修繕積立金が不足する背景には、いくつかの典型的なパターンがあります。

分譲時に月々の負担を軽く見せるため、積立金を低めに設定する「段階増額方式」が採用されるケースが多く、値上げのたびに住民の反発が生じ、十分な水準まで引き上げられないまま修繕時期を迎えてしまうケースも少なくありません。

また、資材費・人件費の高騰により、当初の長期修繕計画よりも工事費用が増加している点も原因のひとつです。

ここでは、積立金が足りない場合の具体的な対処法を紹介します。 

①長期修繕計画と工事内容を見直す

修繕積立金が不足している場合は、まず長期修繕計画を見直し、工事内容に優先順位をつけることが有効です。

緊急性の高い劣化箇所を優先し、必要性の低い工事は時期を後ろ倒しにするなど、工事範囲を調整することで費用を抑えられる場合があります。

建物診断を実施し、実際の劣化状況を把握したうえで計画を練り直すとよいでしょう。 

②修繕積立金の値上げ・一時金の徴収を検討する

積立金の値上げや、区分所有者からの一時金徴収も選択肢のひとつです。

値上げは住民の負担増につながるため合意形成に時間がかかりますが、将来的な修繕費用の不足を防ぐためには早めの検討が望まれます。

一時金は短期間で資金を確保できる一方、一括負担が難しい住民への配慮も必要です。 

③金融機関や住宅金融支援機構から借り入れる

積立金だけで費用を賄えない場合、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る融資」（マンション共用部分リフォーム融資）を活用する方法があります。

融資金額は100万円以上10万円単位、融資期間は通常1〜10年（特定工事は最長20年、管理計画認定取得かつ特定工事の場合は最長35年）で、全期間固定金利のため返済計画が立てやすい点が特徴です。

マンション管理センターの保証を利用すれば無担保で借入れでき、すまい・る債の利用や管理計画認定を受けている場合は、金利がそれぞれ年0.2%引き下げられます。

④補助金・助成金を活用する

大規模修繕には、国や自治体の補助金・助成金を活用できる場合があります。

たとえば東京都の「マンション改良工事助成制度」は、住宅金融支援機構のリフォーム融資を利用する管理組合を対象に、利子補給という形で助成を行う制度です（令和8年度の受付は5月・10月の2期制）。

このほか、千代田区の劣化診断調査費助成（診断費用の3分の2、上限50万円。長期修繕計画を合わせて作成する場合は上限80万円）など、区市町村単位の制度も多数あります。制度は年度により変わるため、最新情報は自治体の窓口で確認することをおすすめします。

関連記事：大規模修繕工事の補助金・助成金一覧！費用削減方法や申請の流れも解説【令和7年最新版】

⑤自然災害による損傷は火災保険の適用を確認する

火災保険は、台風や強風、落雷といった自然災害による損傷であれば補償の対象となる場合があります。

ただし、経年劣化による外壁のひび割れや防水層の劣化は、火災保険の補償対象外となるのが原則です。

経年劣化か自然災害由来かの判断は写真や現地調査で行われるため、被害を受けた際は早めに保険会社や専門業者へ相談し、適用可否を確認するとよいでしょう。

大規模修繕を適正価格で行うためのポイント

大規模修繕を適正価格で進めるためには、事前の準備と業者選定が欠かせません。ここでは、失敗しないための5つのポイントを紹介します。 

①建物診断で必要な工事を把握する

大規模修繕に着手する前に、専門家による建物診断（劣化調査）を実施しておくと、実際に必要な工事範囲を正確に把握できます。

診断結果をもとに優先順位をつけることで、不要な工事を省き、追加費用の発生リスクを抑えやすくなります。 

②複数の業者から相見積もりを取る

必ず複数社から見積もりを取得し、価格だけでなく内容・対応の誠実さも比較しましょう。書類が丁寧で明確か、提案内容が建物に適しているかなども重要な評価軸になります。

また、設計監理方式・責任施工方式など発注方式によっても費用構成が異なるため注意が必要です。 

③信頼できる施工業者・設計事務所を選ぶ

設計事務所は、工事全体の計画と管理を担う重要な役割を持ちます。過去の大規模修繕の実績が豊富であることはもちろん、管理組合の要望に柔軟に応える提案力、担当者との相性や説明のわかりやすさも大切です。

施工業者については、建設業許可を持っていることが必須条件です。さらに自社施工か、下請け比率はどうか、現場監督が常駐する体制があるかなども重要です。

いずれも、工事後の保証制度やアフターサポート体制もあわせて確認しておきましょう。

④不要な工事や過剰な仕様を見極める

見積もりの中には、必要性の低い工事や、過剰に高いグレードの仕様が含まれている場合があります。

診断結果や優先順位をもとに、本当に必要な工事かどうかを業者に確認し、納得できない項目があれば遠慮なく質問しましょう。

誠実な業者であれば、必要のない工事を無理に勧めることなく、適切なタイミングでの再提案に応じてくれるはずです。

⑤追加工事の扱いを契約前に決めておく

大規模修繕では、足場を組んで外壁を近くで調べたときに、事前の調査では見えなかった劣化が見つかることがあります。その補修のために、当初の見積もりにはない追加費用が発生することがあります。

追加費用が出ても慌てないように、契約の前に、追加工事の単価と承認の手順を決めておきましょう。予算にも、ある程度の余裕を見込んでおくと安心です。

＞無料相談・お見積もりはこちら

【賃貸オーナー向け】大規模修繕費用は経費になる？

賃貸マンションやアパートを事業として所有している場合、大規模修繕費用の一部は「修繕費」ではなく「資本的支出」として、減価償却の対象になることがあります。

区分	内容	会計処理	具体例
修繕費	原状回復・通常の維持管理のための支出	その年の経費として全額計上	劣化箇所の補修、通常の点検・修理
資本的支出	価値を高める、または使用可能期間を延ばす支出	耐用年数にわたり減価償却	設備の性能向上、増築・改良

劣化した部分を元に戻す工事は「修繕費」として、その年の経費になります。一方、建物の価値を高めたり、使える期間を延ばしたりする工事は「資本的支出」として、減価償却で何年かに分けて経費にします。

どちらに当たるかの判断や、減価償却の計算方法は、マンションの大規模修繕における減価償却の記事で詳しく解説しています。判断に迷う場合は、税理士に相談しましょう。

大規模修繕費用に関するよくある質問

まとめ｜マンションの大規模修繕費用の相場を把握し、適正価格で計画的に進めよう

マンションの大規模修繕は、一度きりの大きな出費ではなく、建物全体の寿命と資産価値を守るための重要な投資といえます。

工事内容別・戸数規模別・物件タイプ別・回数別の相場を理解し、費用が高騰する背景や積立金不足への対処法も踏まえておくことで、納得感のある修繕計画を立てやすくなります。

適正な費用と内容で施工してもらうためには、複数社からの見積もり取得や、信頼できる設計者・業者選びが欠かせません。住民の協力と理解を得ながら、安全でスムーズな工事を目指しましょう。

＞無料相談・お見積もりはこちら