小規模ビル修繕工事｜施工実例一覧

小規模ビルとは3〜5階程度の建物のことを指します。

ビル経営において修繕工事の実施は重要です。この記事では、小規模ビルの施工実例と費用、修繕工事の基本知識について解説していきます。

小規模ビルの修繕工事を検討している方にとっては参考になる記事になっています。

小規模ビル修繕工事｜施工実例9選

東京都新宿区Ｓビル｜個人様

仮設足場工事
下地補修工事(ひび割れ補修・爆裂欠損補修)
シーリング工事(打ち継ぎ目地・サッシ廻り・貫通部など)
洗浄工事
塗装工事(外壁・天井・ポストなど)
防水工事(屋上)

神奈川県平塚市Ｓビル｜個人オーナー様

仮設足場工事
下地補修工事(タイル貼り替え・欠損部補修など)
シーリング工事(ALC板目地・サッシ廻りなど)
洗浄工事(酢洗い・高圧洗浄)
塗装工事(ALC外壁・ベランダ腰壁・天井など)
防水工事(屋上・バルコニー)

埼玉県さいたま市Ｉビル｜個人オーナー様

仮設足場工事
下地補修工事(タイル貼り替え・欠損部補修など)
シーリング工事(ALC板間目地・基礎取合など)

東京都北区Ｋビル｜企業様

仮設足場工事
下地補修工事(ひび割れ・欠損部補修など)
洗浄工事
塗装工事(コンクリート外壁・天井など)
シーリング工事(外壁打継目地・サッシ廻りなど)
防水工事(屋上・ベランダ)

東京都墨田区Ｒビル｜個人オーナー様

仮設足場工事
下地補修工事(タイル壁補修・ひび割れ補修など)
洗浄工事
シーリング工事(サッシ廻り)
塗装工事(タイル外壁・雨樋・軒天など)
防水工事(屋上・塔屋・バルコニー)

東京都杉並区Ｈビル｜個人オーナー様

仮設足場工事
下地補修工事(タイル張替え・鉄筋爆裂補修など)
洗浄工事
シーリング工事(ALC板間目地・サッシ廻りなど)
塗装工事(タイル外壁・ALC外壁・鉄骨階段など)
防水工事(バルコニー・庇)

東京都北区Ｄビル｜個人オーナー様

仮設足場工事
下地補修工事(モルタル浮き補修・ひび割れ補修など)
洗浄工事
シーリング工事(サッシ廻り・玄関ドア廻りなど)
塗装工事(外壁・サイディング外壁・手すりなど)

東京都江東区Ｎビル｜企業様

仮設足場工事
下地補修工事(欠損補修・ひび割れ補修など)
洗浄工事
シーリング工事(ALC板間目地・サッシ廻りなど)
塗装工事(外壁・天井・基礎など)
防水工事(屋上・バルコニー)

東京都墨田区Ｋビル｜企業様

仮設足場工事
下地補修工事(モルタル成形)
洗浄工事
シーリング工事(ALC板間目地・サッシ廻りなど)
塗装工事(外壁・天井・手すりなど)
防水工事(屋上)

工事費用の目安（一部の工事内容を抜粋）

規模や状況により費用はそれぞれでございますが、代表的な工事・施工を基に記載しておりますので、一つの目安としてご参照下さい。

外壁塗装の工事費

規模	内容	費用目安
11階建 22世帯	シリコン塗装	530万円程度
9階建 17世帯	シリコン塗装	435万円程度
5階建 10世帯	シリコン塗装	315万円程度

屋根塗装の工事費

規模	内容	費用目安
5階建 10世帯	シリコン塗装	150万円程度
3階建 6世帯	シリコン塗装	120万円程度
2階建 5世帯	シリコン塗装	100万円程度

防水工事の工事費

規模	内容	費用目安
4階建	ウレタン防水工事	100万円程度
3階建	屋上塩ビ防水工事	60万円程度

タイル工事の工事費

内容	費用目安
外壁タイル張替工事	1,450円/枚程度
外壁タイル清掃	700円/枚程度
外壁タイル補修	350円/枚程度

小規模ビル修繕工事の基本知識

雨漏りが起こる主な原因

屋上防水層の劣化
マンション・ビル・アパートの屋上は、陸屋根という平らな形状である場合が多いです。
陸屋根には防水工事が施されていますが、防水層の経年劣化や施工不良などが原因で雨漏りを引き起こす場合があります。

外壁の劣化
外壁は紫外線や湿気、乾燥、温度変化など自然環境からダメージを常に受けています。屋上と同様に外壁も防水処理を施されていますが、外壁材を保護する塗膜は次第に劣化していき、ひび割れや膨張などが発生します。何らかの衝撃で破損することもあるでしょう。劣化部分や破損部分を放置しておくと、そこから雨水が染み込み、雨漏りにつながります。

シーリング材の劣化
シーリング材とはサッシや目地などの隙間を埋めるものです。シーリング材は時間と共に劣化し、密着性や耐候性が低下します。老朽化したシーリング材は雨漏りの原因になる可能性が高いです。

付帯部の劣化
屋上や外壁の付帯部には、パラペットや笠木といった構造物が含まれます。付帯部は屋上や外壁を守る役割がありますが、経年劣化や気候条件によって、防水性は低下していきます。付帯部が劣化すると雨水が建物の内部に侵入しやすくなります。

排水設備の詰まりや破損
排水設備につまりや破損があると、雨水が排出されないため、周辺部分を腐食させたり、建物の内部に染み込んだりします。また、建物の外部にいくはずの雨水が逆流することもあります。

大規模修繕・小規模修繕とは

大規模修繕とは経年劣化した建物・設備を修繕し、新築当時の機能まで回復させる工事のことです。

建築基準法によれば、建物の半分以上を修繕する工事のことを「大規模修繕」だと定義しています。

大規模修繕では、外壁の補修・塗装、屋上または屋根の防水工事、機器の取り替えなどを行います。

基本的に大規模修繕は劣化・破損した箇所の修繕工事が中心ですが、バリアフリー化など、建物に新たな機能を付け、資産価値を向上させる工事を行うこともあります。

一方の小規模修繕は、建築基準法内で明確には定義されていませんが、一般的に緊急度の高い修繕や故障した設備の修理など、必要に応じて行う工事が小規模修繕だと言われています。

雨漏り対策としてのコーキングの打ち替え工事や、シロアリ予防の薬剤散布も小規模修繕に該当します。

そのため、小規模修繕は予防修繕や補修工事と言われることもあります。

丈夫な資材を使っていれば劣化しないのでは、と考える方もいますが、どんなに耐久性に優れた資材であっても、環境の影響を受けて経年劣化していきます。

建物を長く使うためには定期的な点検と修繕工事が必要です。

小規模ビルに修繕工事を行うメリット

建物の安全性の向上
修繕工事では、外壁や屋上などの劣化した箇所を修繕し、建物の耐震性や防水性を高めます。これにより、地震や台風などの災害に備えることができます。

建物の居住性や利便性の向上
修繕工事では、エレベーターの更新や給排水管の改修などを行い、建物の居住性や利便性を向上させることができます。その他、バリアフリー化の工事を行うことで、高齢者や障害者の方も安心して活動できる環境を作ることができます。

建物の資産価値の維持・向上
修繕工事の実施は、建物の老朽化を防ぎ、資産価値を維持・向上につながります。
また、修繕工事を行ったことを示す修繕履歴、特に大規模修繕実施の履歴は、不動産売却時の査定額にも影響します。

高い入居率の確保・家賃水準の維持
きれいで利便性がいい建物を使いたいという人はやはり多いです。
大規模修繕で建物の外観を整えれば高い入居率の確保につながります。また、退去率も低下する傾向があるので、大規模修繕で建物・設備の劣化箇所を一掃すれば、築年数が経過した建物でも家賃水準を維持しやすくなり、周辺物件との競争率も高まるでしょう。

小規模ビルに修繕工事を行うデメリット

一般的な可能性として挙げられるデメリットは以下のとおりです。

費用がかかる
工事期間が長い（修繕規模による）
入居テナントや利用者の活動を妨げる可能性がある
近隣への対応が発生する可能性がある

大規模修繕は建物を長持ちさせるために必要なものですが、上記のようなデメリットがあります。

そのため、大規模修繕を行う前に、メリットとデメリットをよく比較検討することが大切です。

小規模ビルに修繕工事が必要になるキッカケ

建物の老朽化

設備の老朽

地震などの災害

利用者の要望

建物の老朽化は修繕工事を行う最も一般的なきっかけです。

ビルなどの建物は、新築から約20年〜30年が経過すると、外壁や屋上、ベランダなどの外装や、エレベーターや給排水設備などの設備が老朽化し始めます。

これらの設備が老朽化すると、機能の低下、故障、雨漏りなどが起こる可能性があります。

また、地震などの災害が発生した場合、既に老朽化した設備は倒壊や損壊の原因になります。

事故を未然に防ぐためには修繕工事の実施が効果的です。修繕工事はビルの安全性の確保につながります。

小規模ビルの工期

大規模修繕の場合は、半年〜2年ほどかかります。

外壁塗装や防水工事は約3ヶ月〜半年、配管や設備の補修工事は1〜2ヶ月が工期の平均です。

修繕工事にかかる期間は、施工範囲・施工箇所の数によって変わります。

また、天候などの影響で工期が短縮したり、延長したりすることがあります。

修繕工事で起こるトラブル

工期の遅延
天候不良や施工業者のミスなどにより発生することがあります。
工事費の超過
施工内容の変更やそれに起因する値上がりなどにより発生することがあります。
施工不良
ミスや施工品質の低下などにより発生することがあります。
入居テナント・利用者とのトラブル
工事による騒音や振動、ゴミの散乱などにより発生することがあります。
近隣住民とのトラブル
工事による騒音や振動、粉塵などにより発生することがあります。

修繕工事は、ビルの資産価値を維持し、利用者の安全を確保するために必要なものです。

上記のトラブルを防ぐために弊社では、工事内容・工事費用・工事期間をしっかりと依頼者様にお伝えしております。

また、居住者や近隣住民の方に工事内容・期間をお知らせし、皆様の理解を得るよう努めています。騒音や振動など、ご迷惑をおかけしないよう最大限配慮させていただきます。

新東亜工業の特徴と強み

塗料の仕入れ価格が安い

塗料販売を専門に手掛けている「新生コーポレーション」を子会社に持っていますので、外壁・内壁塗装に使用するクオリティーの高い塗料を各メーカーから卸価格で仕入れることができます。

メーカーとの直接の取引によって、一般的な材料費から15～20%程度のコストカットを実現しています。

大手足場メーカーからグループ価格で調達

弊社の代表取締役社長が、足場メーカー「KRH」のグループ企業である「KRHリニューアル」の代表取締役を兼任しています。

そのため、大規模な修繕に必要な足場材が、一般的な価格の30～35%程度安い価格で調達できます。

余分な外注費をかけない自社施工

全てを自社で対応しているため、管理会社や建設会社を間に挟むことによる仲介料、人件費といった余分なコストをカットできます。

お客様と直接打ち合わせを行い、見積り、材料の仕入れから施工、アフターフォローまでを全て内製化しております。

新東亜株式会社は首都圏エリアから全国まで、マンション・ビル・アパートなどの大規模修繕・小規模修繕を請け負っており、コストや品質面でオーナー様や管理組合様のご要望にお応えできるよう尽力いたしております。

次の計画修繕までの期間を気持ちよく過ごしていただくための10年保証と、アフターフォローをご用意しております。