ビルの外壁防水工事とは？費用相場・工法・劣化サインをプロが解説

ビルの外壁は、風雨や紫外線に長年さらされることで、少しずつ劣化が進んでいきます。

「ひび割れや色あせが気になるものの、防水工事が本当に必要なのか判断できない」というオーナー様も多いのではないでしょうか。

劣化をそのままにしておくと雨漏りが発生し、テナントへの影響や建物の資産価値低下につながるおそれもあります。

本記事では、ビルの外壁防水工事が必要な理由から工法ごとの費用相場、劣化のサイン、業者選びのポイントまで、オーナーの方に向けて分かりやすく解説します。自社ビルの状態と照らし合わせながら、読み進めてみてください。

＞無料相談・お見積もりはこちら

ビルの外壁防水工事を行うメリット

ビルの外壁防水工事は、見た目を整えるだけでなく、建物を雨水や紫外線から守り、資産価値を維持するための重要な工事です。適切なタイミングで防水処理を行うことで、建物の耐久性を向上させられます。

ここでは、ビルの外壁防水工事によって得られる主なメリットを3つ紹介します。

建物の耐久性を守り寿命を延ばす

外壁防水工事は、建物の耐久性を維持するために不可欠です。防水塗膜によって雨水や湿気の浸入を防ぐことで、コンクリートや鉄筋の腐食を抑え、構造的な強度低下を防止しやすくなります。

定期的な防水工事によって小さな劣化を早期に補修できれば、大規模修繕を避けられ、結果として維持管理コストの削減にもつながるでしょう。

雨漏り・漏水リスクを未然に防ぐ

雨漏りは、室内への浸水だけでなくカビの発生や電気設備の故障など、深刻な二次被害を引き起こす可能性があります。

特にビルは複数のテナントが入居していることが多く、雨漏りが発生すると営業への影響や設備損害につながりかねません。

外壁防水工事によってひび割れや目地部分からの浸水を防ぐことで、こうしたリスクを未然に抑えられます。

建物の資産価値・美観を維持する

建物の資産価値は、構造的な健全性と外観の美しさに大きく左右されます。

外壁の防水工事によって色あせやひび割れなどの劣化を改善すれば、外観が新築時に近い状態へと回復し、テナントの入居率や賃料の維持にもつながるでしょう。

また、防水工事の履歴は売却時の評価にも影響するため、定期的な施工が資産価値の維持に役立ちます。

ビルの防水工事の必要性や放置した時のリスクについては以下の記事でも解説しています。あわせてチェックしてみてください。

関連記事：ビルに防水工事が必要な本当の理由とは？放置が招く劣化・損害・資産価値低下のリスクを解説

ビルの外壁防水工事における工法の種類

ビルの外壁防水工事にはいくつかの工法があり、建物の部位や劣化状況によって適した方法が異なります。代表的な工法の特徴は以下のとおりです。

工法	特徴
アスファルト防水工法	耐久性に優れた重防水工法で、主に屋上や陸屋根で用いられます
ウレタン防水工法	液状の防水材を塗布する工法で、複雑な形状にも柔軟に対応できます
シート防水工法	シート状の防水材を貼り付ける工法で、工期が短く仕上がりが均一です
FRP防水工法	繊維強化プラスチックによる硬質な防水層で、ベランダなど軽歩行部分に多用されます

これらは主に屋上や陸屋根で採用される工法です。各工法の特徴や耐用年数、費用をさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

関連記事：防水工事の種類は何が違う？代表的な4種類の特徴・耐用年数・費用などを比較！

ビルの外壁防水工事を行うタイミング

ビルの外壁防水工事は、季節や築年数、建物の劣化状況などを総合的に考慮し、実施時期を適切に判断することが大切です。

季節と築年数ごとの実施タイミングの考え方は以下のとおりです。

判断軸	目安	タイミングの考え方
季節	春（3〜5月）	気候が安定し、施工に最適な時期
	夏（6〜8月）	高温多湿で乾燥時間は短縮されるが、品質管理への配慮が必要
	秋（9〜11月）	台風シーズンを避けた工程調整が不可欠
	冬（12〜2月）	低温により乾燥・硬化が遅れ、工期が延びやすい傾向
築年数	築10年前後	予防的なメンテナンスに適した時期
	築15年前後	本格的な防水工事の検討が必要
	築20年以上	包括的な改修工事もあわせて検討が必要

また、ビルの外壁に下記の劣化症状がみられる場合は、放置すると修繕規模やコストがかさむ原因になりかねません。

当てはまる場合は、季節や築年数を問わず早めの修繕を検討しましょう。

• 雨漏りが発生している
• 大きなひび割れが見られる
• シーリング材が大幅に劣化している
• 外壁材が剥離している　など

ビル外壁防水工事の見積もりの見方

ビルの外壁防水工事の見積もりには、防水処理そのものの費用に加えて、足場設置費用（約600〜1,000円/㎡）、高圧洗浄費用（約200〜400円/㎡）、養生費用（約200〜300円/㎡）などの諸経費が含まれるのが一般的です。

下地補修が必要な場合は、その分の費用も別途発生します。

見積もりを比較する際は、工事費用の総額だけでなく、こうした内訳が明確に記載されているかを確認することが大切です。

関連記事：ビルの外壁塗装の費用はどれぐらい？相場や耐用年数・助成金の活用法まで解説

【工法別】ビル外壁防水工事の費用相場

ビルの外壁防水工事の費用は、工法によって大きく異なるため、それぞれの特徴を踏まえ、建物の状況に合った工法を選ぶことが重要です。

工法	費用相場	耐用年数の目安	特徴
防水塗装	1,500〜5,000円/㎡前後	10〜20年	既存の外壁を活かして施工でき、コストを抑えやすい
シーリング工事	200〜1,200円/m前後	7〜10年	目地部分の防水性を回復させる部分的な工事
張り替え・重ね張り工事	8,000〜25,000円/㎡前後	20年以上	外壁材ごと刷新し、断熱性・耐震性の向上も期待できる

ここでは代表的な「防水塗装」「シーリング工事」「張り替え・重ね張り工事」の費用相場を比較します。

防水塗装｜1,500〜5,000円/㎡

防水塗装は、外壁の状態や求める耐久性に応じて塗料を選べる工法です。既存の外壁を撤去せずに施工できるため、他工法に比べて費用を抑えやすい点がメリットです。

塗料の種類ごとの金額の目安は以下のとおりです。

塗料の種類	金額
弾性塗料	1,500～3,000円/㎡
シリコン塗料	2,000～3,500円/㎡
フッ素塗料	3,000～5,000円/㎡
遮熱塗料	2,500～4,000円/㎡

防水塗装は、使用する塗料の種類によって耐久性と価格が変動します。

初期費用は高くてもフッ素塗料を選択し、長期間のメンテナンス費用を削減するなど、ライフサイクルコストを考慮して選択しましょう。

シーリング工事｜200〜1,200円/m

シーリング工事は、外壁材の継ぎ目や窓枠まわりの防水性を回復させる工事です。建物の規模にもよりますが、総工事費用の10～20%程度を占めることが多く、防水工事全体の成功にも影響します。

シーリング工事の種類ごとの費用相場は以下のとおりです。

工事内容	金額
打ち替え工事	800～1,200円/m
増し打ち工事	500～800円/m
プライマー処理	200～300円/m

ビルは施工延長が長くなりやすいため、部分的な劣化であっても早めの対応が望ましいといえます。

張り替え・重ね張り工事｜8,000〜25,000円/㎡

張り替え・重ね張り工事は、既存の外壁材を新しいものに交換する防水工事です。建物の基本性能の大幅な向上が期待でき、30年以上の長期間にわたって効果を発揮することもあります。

張り替え・重ね張り工事における外壁材ごとの費用相場は以下のとおりです。

外壁材	金額
サイディング	8,000～15,000円/㎡
ALC	10,000～18,000円/㎡
タイル	12,000～25,000円/㎡

他の防水工事と比較すると費用は高くなりやすいものの、断熱性・耐震性の向上も期待でき、建物の総合的な性能向上につながる点がメリットです。

ビルの外壁防水工事の工期はどのくらい？

ビルの外壁防水工事の工期は、工法や建物の規模によって異なります。

1,000㎡規模のビルを例にすると、防水塗装は約2〜3週間、シーリング工事は部分施工であれば1週間前後、張り替え・重ね張り工事は約1〜2か月が目安です。

工期中は天候の影響を受けやすいため、余裕を持った工程計画を立てることが大切です。特に梅雨時期や冬期は乾燥に時間がかかり、工期が延びる可能性もあります。

関連記事：ビルの外壁塗装はなぜ必要？工事の流れ・費用相場・塗料の選び方まで徹底解説

ビルの外壁防水工事における作業工程

ビルの外壁防水工事は、工法によって細部は異なるものの、高圧洗浄から仕上げまでおおむね一定の流れに沿って進みます。

防水塗装工事を例にすると、作業工程は以下のとおりです。

工程	作業区分	内容	目安期間
1	準備工事	足場の設置や近隣への挨拶などを行う	1〜2日
2	高圧洗浄・乾燥	外壁の汚れやコケを洗い流し、十分に乾燥させる	1〜2日
3	下地処理	ひび割れの補修やケレン作業を行い、下地を整える	2〜3日
4	塗装工事	中塗り・上塗りを重ね、防水塗膜を形成する	3〜5日
5	養生撤去・清掃	養生シートを撤去し、周辺を清掃して完了	1日

シーリング工事や張り替え工事も基本的な流れは共通していますが、撤去や下地補修にかかる時間が工法によって異なる点に注意しましょう。

ビル外壁防水工事が必要な劣化のサイン

ビルの外壁の大規模な修繕を避けるうえでは、劣化症状を早期に見つけることが欠かせません。

本章では、防水工事の検討が必要な代表的な劣化サインを3つご紹介します。

ひび割れ（クラック）

外壁のひび割れは、防水工事を検討すべき代表的な劣化症状です。特に幅0.3mm以上のひび割れは、雨水が浸入しやすくなるため注意が必要といえます。

ひび割れは経年劣化のほか、温度変化や建物の揺れ、地震などによっても発生します。原因を見極めたうえで、弾性塗料やシーリング材による適切な補修を行うことが大切です。

チョーキング現象

チョーキング現象は、外壁を手で触ると白い粉が付着する状態を指し、塗膜の劣化が進んでいるサインです。

紫外線や雨風により塗料の顔料や樹脂が分解することで発生し、放置すると防水機能が低下するリスクがあります。

この症状が見られた場合は、早めに劣化した塗膜を除去し、新しい防水塗料を施工する工事が必要です。

シーリングの劣化・ひび割れ・肉やせ

シーリング材は紫外線や温度変化の影響を受けやすく、外壁材よりも早期に劣化が進む傾向にあります。

目地の亀裂や硬化、肉やせが見られる場合、その部分から雨水が浸入するリスクが高まります。

ビルの外壁のシーリング材に劣化がみられる場合は、既存のシーリング材の打ち替え工事を検討しましょう。

関連記事：ビルの外壁修繕・補修の費用相場やタイミングは？工事内容や注意点・低コストで行う方法を紹介

【施工事例】杉並区・4階建てビルの外壁塗装・防水工事

杉並区にある購入直後の4階建てビルにて、外壁の劣化と雨漏りへの不安を解消するため、新東亜工業が外壁塗装・防水・下地補修を一括で対応した事例です。

屋上・塔屋・階段室の防水に加え、目地・シーリング処理を実施し、工事金額は510万円、工期は約2か月でした。

丁寧なヒアリングと現場での進捗報告により、お客様からは「本当にきれいになった」とのお声をいただいています。

＞無料相談・お見積もりはこちら

ビル外壁防水工事で後悔しない業者の選び方

ビルの外壁防水工事の品質は、依頼する業者選びによって大きく左右されます。業者選定の際は、以下のようなポイントをチェックしましょう。

• 建設業許可の有無
• 一級・二級防水施工技能士や雨漏り診断士といった専門資格を保有しているスタッフが在籍しているか
• 過去の施工実績
• アフターサービス体制、保証内容の明記があるか　など

また、見積もりを比較する際は、価格だけでなく使用材料の品質や工程計画まで踏まえて検討し、複数社から相見積もりを取ったうえで判断することをおすすめします。

関連記事：
防水工事で良い業者を教えて！おすすめの会社3選と失敗しない選び方を紹介
ビルの防水工事はプロに依頼すべき？費用相場・工法・業者選びを解説

ビル外壁防水工事のよくある質問

まとめ｜ビル外壁防水工事は費用相場を把握し適正価格で進めよう

ビルの外壁防水工事は、建物の耐久性と資産価値を維持するために欠かせない工事です。

工法によって費用相場や耐用年数は異なるため、建物の劣化状況や予算に合わせて適切な工法を選ぶことが大切です。

ひび割れやチョーキングなどの劣化サインを見逃さず、複数の業者から見積もりを取りながら、信頼できる業者に依頼することをおすすめします。

＞無料相談・お見積もりはこちら