賃貸マンション・アパート大規模修繕の費用相場はいくら？目的や工事周期についても解説

賃貸マンションやアパートの大規模修繕を検討する際、「具体的な費用」や「修繕のタイミング」、「トラブルを回避する方法」が気になる方も多いでしょう。

本記事では、賃貸経営を成功させるための大規模修繕に関する重要なポイントをわかりやすく解説します。

適切な計画を立て、賃貸物件の価値を高める方法を見つけていきましょう。

大規模修繕について解説

大規模修繕とは、マンションやビルなどの集合住宅において、外壁のひび割れや塗装の剥がれ、屋上の防水工事や設備の劣化など、建物全体の劣化を防ぎ、修繕するために行われます。建物全体の劣化を防ぎ、長期的な安全性と快適性を維持するために行われる大規模な修繕工事です。通常、10年から20年ごとに計画され、外観の美観を保つだけでなく、建物の構造や設備の性能を向上させることを目的としています。

新東亜工業の大規模修繕工事は最大25%のコストカットを実現！

新東亜工業は修繕工事お客様満足度98%

大規模修繕は中間マージン０で全て自社施工の新東亜工業へ

アパート・賃貸マンションの大規模修繕の必要性

本当に大規模修繕は必要なの？と疑問に思っている大家さん・オーナーさんもいらっしゃるのではないでしょうか。

大規模修繕の必要性とはどういったことなのでしょうか。

建物の管理と安全確保

常に紫外線や風雨にさらされる建物は、年月の経過に伴いどうしても劣化してしまいます。

それにより外壁や屋根部分は大きな損傷となってしまうこともあります。

万が一、外壁が落下したり、階段の手すりが壊れたりして、入居者や利用者が事故にあってしまえば、すべての責任をオーナーが追うことになります。

そのような事態を未然に防ぐためにも、大規模修繕は必要不可欠です。

建物の資産価値を維持するため

大規模修繕をきちんと行っているアパートと、そうでないアパートでは、20年、30年後の資産価値に大きな差がでます。

外部や内部に損傷や劣化がみられれば、見た目だけでなく機能性も著しく低下し、建物寿命を短くしてしまいます。

大きな不具合が出る前に、定期的に大規模修繕を行うことで、建物の機能性を維持し、資産価値の維持・向上が叶います。

入居者・利用者に快適な環境を提供するため

入居者は安全で綺麗な環境に住むことを望んでいます。

ビルの利用者も快適な環境であれば、利用したいと考えることが多いでしょう。

そのため、できる限り損傷や劣化は修繕していくことが理想です。

快適な住環境であれば、長く住み続けたいと考えるため退去率が下がり、安定した賃貸経営が実現できます。

入居率を上げる

賃貸経営において大切なことは空室を作らないことです。

近年はインターネットで部屋を探す人も多いため、外観が悪ければ写真を見ただけで検討から外されてしまうことも少なくありません。

裏を返せば、外観が綺麗な物件は検討されるということです。

大規模修繕では、外壁をはじめ外観が向上する工事が多く、大規模修繕を行うことで入居率アップが期待できます。

賃貸マンション・アパート大規模修繕工事で行われる工事の内容

大規模修繕工事では、建物の安全性や快適性を保つために、外壁、防水、共用設備などさまざまな部分の修繕が行われます。以下は主な工事内容です。

外壁工事

外壁の洗浄やひび割れ補修、塗装工事が行われ、美観と防水性を回復します。また、タイル外壁の場合は剥がれやひび割れの補修も実施されます。

防水工事

屋上やベランダの防水層を再施工することで、雨漏りを防ぎ建物全体の耐久性を向上させます。また、窓枠や外壁のシーリング材を交換することで隙間からの水侵入を防ぎます。

共用部分の修繕

廊下や階段の補修、エントランスの改修、駐車場のライン引き直しなど、共用部分の安全性と使いやすさを改善します。

給排水設備の補修

老朽化した給排水管の清掃や交換を行い、建物のライフラインを守ります。

これらの工事を定期的に実施することで、建物の資産価値を維持し、快適な住環境を提供できます。

アパート・賃貸マンションの大規模修繕工事の周期目安について

大規模修繕はどれくらいの間隔で行うのがよいのでしょうか。

基本的には10〜15年に一度が目安

大規模修繕はオーナーの義務ですが、いつまでにしなければならないというルールはありません。

建物の劣化状況にもよりますが、10年をすぎたあたりから大規模修繕を検討するのがよいとされています。

国土交通省が提示している「長期修繕計画標準様式」という資料に12年周期といった記載があることも理由の一つです。

それ以外には使用されている資材のほとんどが、10年を保証期間としていることも挙げられます。

実際に12〜15年を迎えた頃に大規模修繕を行うマンションやアパート、ビルが多いようです。

アパート・賃貸マンションの大規模修繕の費用目安

足場工事をして行う大規模な工事は10〜15年に一度が目安とされていますが、それ以外にも鉄部の塗装や給排水管の洗浄などは5年毎に行うのが理想的です。

劣化状況にもよりますが、30年間アパート経営を続けた場合、木造10戸のアパートであれば1,500万円程度の費用がかかると言われています。

下記は木造10戸のアパートにかかる費用目安です。

修繕積立金について

多額の費用がかかる修繕費ですが、建物を所有するオーナーがその費用を負担しなければなりません。

そのためには必ず長期修繕計画を作成することが大切です。

「どのタイミングでどのようなメンテナンスをしていくのか」「どのくらいの費用が必要なのか」を事前に把握することで、計画的に修繕費を準備することができます。

ご自身では難しい場合には、管理会社や不動産会社に相談することも可能です。

マンション大規模修繕や中規模修繕では共用部分と専有部分を正しく理解しよう

マンション大規模修繕や中規模修繕を計画するためには、共用部分と専有部分の違いを理解しておくことが非常に重要です。これらの区別を明確にしておくことで、修繕の対象範囲や費用分担がスムーズになります。

共用部分と専有部分の違いとは？

まず、マンションにおける共用部分と専有部分の違いを確認しましょう。共用部分とはマンション全体の住民が利用するスペースを指し、管理組合がその維持管理を行います。一方、専有部分は各住戸の居住者が専属的に利用するスペースで、その管理や修繕は住民自身が行う責任があります。

以下の表で、共用部分と専有部分を比較してみましょう。

マンションの大規模修繕・中規模修繕を行う際には管理側、住民側双方がしっかりと共用部分と専有部分を把握しておきましょう。

大規模修繕や中規模修繕におけるマンション共用部分と専有部分の関係

マンションの大規模修繕や中規模修繕では、主に共用部分が修繕対象となります。具体的には、外壁や屋上の防水工事、廊下や階段の補修が該当します。一方、専有部分については各住民が自費で修繕を行うことが原則です。

ただし、バルコニーや窓枠など、一部の専有部分が特例的に共用部分とみなされるケースもあります。管理規約によって異なるため、修繕計画を立てる際には必ず事前確認が必要です。住民全員で協力し、計画をスムーズに進めることが、マンションの快適な生活を守るポイントとなります。

アパート・賃貸マンションの大規模修繕工事でよくあるトラブル

大規模修繕は入居者が生活している中で行われる工事となります。

そのためさまざまなクレームやトラブルが発生する可能性があります。

どのようなトラブルが起きやすいのかを事前に把握することで、トラブルを未然に防ぎましょう。

トラブルは入居者への情報提供が不十分だったために起こることが多いようです。

日頃から入居者との信頼関係を築いておくことも大切です。

異臭や騒音

塗装用の塗料の匂いや、足場を組み立てる音など、異臭や騒音は防ぐことはできません。

これらがクレームにならないためには、事前に入居者に説明をし、理解を得ることが大切です。

工事のスケジュールや内容など、出来るだけ細かな部分まで伝えることで、入居者の理解を得やすくなります。

新規入居者からのクレーム

大規模修繕を控えているという事実を、入居予定者や入居を検討している人に伝える義務はありません。

しかし入居後すぐに大規模修繕がはじまると、「聞いていなかった」というクレームになってしまうことが少なくありません。

入居前に大規模修繕を行うことが決まっているのであれば、事前に伝えるよう心がけましょう。

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事に関する質問について回答します

アパート・賃貸マンションの大規模修繕についてのまとめ

建物所有者にとっての大規模修繕についてお話ししてきました。

• 大規模修繕は建物所有者の義務
• 建物の安全・資産価値維持のために大切
• 賃貸物件の場合は入居率に影響する
• 修繕費はオーナー負担となるため、計画的な積立が必要
• トラブルを避けるためには、入居者との信頼関係が大切

大規模修繕の必要性はご理解いただけましたでしょうか。

正しいタイミングで大規模修繕を行っていくことは不動産経営にとって非常に重要です。

長く安定した経営を続けるためにも、日頃からこまめに小規模修繕・中規模修繕を行い、大規模修繕に備えましょう。