大規模修繕と建築基準の関係とは？確認申請が必要ケースを理解し違反リスクに備えよう

マンションやビルの大規模修繕を進める際に、多くの管理組合やオーナーが疑問に感じるのが「建築基準法との関係」です。建築基準法は建物の安全性や防災性を守るための最低限のルールを定めており、工事の内容によっては必ず守らなければならない規制や、行政への確認申請が必要になる場合があります。

しかし「どこまでが修繕に含まれ、どの工事から確認申請が必要なのか」を正確に理解している人は少なく、思わぬトラブルや追加費用の原因となることもあります。

本記事では、大規模修繕に関係する建築基準法のポイントを分かりやすく整理し、工事を円滑かつ安全に進めるための知識を解説します。

大規模修繕と建築基準法の基本関係

マンションの大規模修繕に関する法律は、いくつかあります。
その中でも工事を計画する際に、必ず押さえておきたいのが「建築基準法」との関係です。建築基準法は建物の安全性・衛生・利用者の安心を守るための最低基準を定めた法律であり、建物に関わるすべての工事はこのルールの範囲内で行う必要があります。

マンションやビルの大規模修繕では外壁補修、防水工事、共用部の改修などが行われますが、その中には建築基準法が深く関わる工事も少なくありません。まずは建築基準法の目的や、大規模修繕における位置づけを整理してみましょう。

建築基準法の目的と概要

建築基準法の目的は、「国民の生命・健康・財産を守ること」にあります。具体的には、地震や火災に強い建物をつくること、採光や換気を確保して健康に暮らせる環境を維持すること、災害時の避難経路を確保することなどが挙げられます。

つまり建築基準法は、単なる法律ではなく私たちの生活の安全を守るためのルールです。大規模修繕の際にも、この法律の観点から工事内容がチェックされることになります。

大規模修繕の位置づけ

建築基準法では、工事の種類を「修繕」「模様替」「改築」「増築」などに分類しています。

区分	定義	確認申請
修繕	壊れたり劣化した部分を元に戻す工事。外壁の塗り替えや防水層のやり直しなど。	不要
模様替	間取りや内装を変える工事。壁の位置変更や仕上げ材の変更など。規模により必要	場合あり
改築	建物の全部または一部を取り壊して、同じ規模で建て直す工事。	必要
増築	既存建物に付け足して延べ床面積を増やす工事。	必要

大規模修繕は一般的に「修繕」に分類されることが多く、建築基準法上の確認申請は不要とされます。ただし、工事内容によっては「模様替」「改築」「増築」に該当する場合があり、建築確認が必要になるケースも存在します。

大規模修繕で確認申請が必要となるケース｜建築基準に基づいた判断を

大規模修繕と聞くと「確認申請は必要ないのでは？」と考える人も多いでしょう。しかし、建築基準法第6条に基づくと、一定の工事では確認申請が義務付けられています。確認申請とは、建物が建築基準法に適合しているかを事前に行政に確認してもらう制度です。

ここでは確認申請が必要となるケースを整理します。

原則：単なる修繕・模様替は不要

まず押さえておきたいのは、建物を元の状態に戻すだけの修繕工事は原則として確認申請が不要であるという点です。

例えば、外壁塗装の塗り直しや既存の屋上防水の改修、共用廊下の床材交換などは「修繕」にあたり、建築基準法上の確認申請は必要ありません。管理組合が計画する一般的な大規模修繕の多くは、この範囲に収まります。

申請が必要となるケース

一方で、以下のような場合は確認申請が必要になります。

• 耐震補強工事：構造体に手を加えるため、建築基準法に適合しているかの確認が必要。
• 増築：延べ床面積を増やす工事は必ず申請対象。
• 用途変更：建物の用途を変更する場合（例：住宅の一部を事務所に変更）。

このように、建築物の安全性や用途に関わる工事では、必ず行政に確認を取らなければなりません。

工事内容別の確認申請要否一覧（表形式）

工事内容	確認申請の要否
外壁塗装・防水改修	不要
屋上防水層のやり直し	不要
共用廊下の床材交換	不要
外壁タイルの全面貼り替え	場合により要
耐震補強工事	必要
増築（床面積拡張）	必要
用途変更（住居→事務所）	必要

工事内容によって申請の要否が異なるため、確認しながら漏れのないよう対応することが重要です。

参考元：e-Gov「建築基準法」

建築基準法で押さえるべき技術基準

大規模修繕において、建築基準法が定める技術基準を理解しておくことは欠かせません。修繕内容によっては、工事が基準を満たしていなければ行政からの是正指導を受ける可能性があります。

基準を軽視して工事を進めると、後に改修のやり直しや追加コストの発生につながることもあり、長期的にみれば大きな損失を招きます。

ここでは特に重要な技術基準を、実務に直結する観点から詳しく解説します。

構造耐力（耐震基準・構造部材の変更）

建築基準法は、地震国である日本において耐震性を確保するための規定を厳しく定めています。特に昭和56年以前に建築された建物（旧耐震基準で建築）では、耐震性能が不足しているケースが多く、大規模修繕を機に耐震補強を行うケースが増加しています。

柱・梁・壁などの構造部材を変更する場合には、建築基準法の最新の耐震基準に適合しているかどうかを建築士に確認してもらう必要があります。構造耐力は単に建物を壊れにくくするだけでなく、居住者の生命を守る根本的な要素であり、修繕計画段階から優先的に検討すべき項目です。

防火・耐火性能（外壁・屋根材・防火区画）

火災時に被害を最小限に抑えるため、防火・耐火性能に関する規定も非常に重要です。外壁材や屋根材を変更する場合、防火地域・準防火地域に指定されているかどうかによって必要な仕様が大きく変わります。例えば、防火地域内では外壁に一定の耐火性能が求められるため、仕様選定を誤ると確認申請が下りないこともあります。

また、防火区画の設置基準に適合することも求められ、火災時の延焼拡大を防ぐために防火戸や防火シャッターの設置が必須となる場合があります。こうした要件は、居住者の命を守る最後の砦となるため、軽視することはできません。

採光・換気の確保（窓・開口部の変更）

居住者の健康を守るため、居室には一定の採光・換気性能が求められます。建築基準法では「床面積の1/7以上の採光面積」「床面積の1/20以上の換気面積」を確保することを原則としています。大規模修繕で窓の交換やサイズ変更を行う場合、採光や換気の基準を下回ってしまうと、工事後に建築基準法違反となるリスクがあります。

特に集合住宅では一室の窓面積を減らすと基準を満たさなくなることがあり、設計段階で慎重に確認することが求められます。換気に関しては、自然換気だけでなく機械換気設備を設置する方法もあり、建物の用途や構造に応じた工夫が必要です。

避難・安全確保（階段・非常口・バリアフリー）

災害時に安全に避難できる経路を確保することは、建築基準法の最重要事項の一つです。階段や非常口の幅・配置・数は法律で細かく定められており、修繕によって通路や階段が狭くなってしまうと違反になる可能性があります。

また、高齢者社会の進展に伴い、バリアフリー基準への適合も強く求められるようになっています。手すりの設置や段差解消、エレベーターの更新など、修繕工事を契機に改善できる点は積極的に取り入れるべきです。安全性の向上は居住者満足度の向上にも直結します。

大規模修繕における建築基準法と区分所有法の関係

大規模修繕を円滑に進めるためには、建築基準法だけでなく区分所有法の理解も不可欠です。建築基準法が建物の安全性や耐震・防火性能といった技術的側面を規定しているのに対し、区分所有法は「共用部分を誰が、どのように修繕を決定し、費用を負担するのか」という管理面を規律しています。

ここでは、建築基準法への理解を深めるための知識として区分所有法に関する基本的な情報を紹介します。

区分所有法で定める共用部分の範囲

外壁・屋上・廊下・階段などの共用部分は、原則として区分所有者全員の共有財産とされ、個人の判断で修繕することはできません。さらに、窓やバルコニー、エントランスホールなども多くの場合は共用部分に含まれ、専有部分の利用者であっても自由に改造や撤去を行うことは制限されます。

そのため、どの部分が共用部分に該当するかを正確に把握することがトラブル回避の第一歩となります。

修繕決議の要件と手続き

大規模修繕工事は区分所有法に基づいた、管理組合総会での決議が必要です。過半数や特別多数決など、工事の内容に応じた決議要件を満たさなければ実施できません。

特に外壁全面補修や耐震補強など高額で影響範囲が大きい工事は、特別多数決を要する場合が多く、住民への説明や合意形成のプロセスが不可欠です。総会では工事内容・費用・工期について十分に説明し、議事録として残すことが求められます。

費用負担のルール

修繕費用は原則として区分所有者の持分割合（専有面積割合）に応じて負担されます。積立金の不足がある場合には、一時金の徴収が必要となることもあります。

また、専有部分の改修と共用部分の修繕が同時に行われる場合には、費用負担の線引きが問題になるケースもあり、事前に管理規約や総会で明確にしておくことが重要です。こうした取り決めを怠ると、後々のトラブルに発展する恐れがあります。

建築基準法との役割の違い

建築基準法と区分所有法には、以下のような違いがあります。

法律名	主な役割・内容	特徴	修繕への関わり方
建築基準法	建物の構造・安全性・耐震・防火性能を守る技術基準	外部チェック・行政指導が前提	工事の適法性や安全性を確保する基準を提供
区分所有法	共用部分の管理・修繕決定・費用負担のルールを定める	内部合意形成が前提	管理組合総会の決議や費用分担方法を規律

建築基準法は建物の構造・安全性を守る技術的基準、区分所有法は管理・合意形成のルールというように役割が異なります。両者を組み合わせて理解することで、法的リスクを回避し円滑に修繕を進められます。

さらに、建築基準法が外部からのチェックや行政指導を前提としているのに対し、区分所有法は内部の合意形成を前提にしている点で性格が大きく異なります。そのため、実際の大規模修繕では両方の視点を持ち合わせることが不可欠です。

大規模修繕における建築基準法違反リスク

建築基準法に違反した工事を行うと、工事後に大きなトラブルを招く恐れがあります。単なる行政上の手続きミスにとどまらず、資産価値の低下や取引上の不利益といった経済的な影響も生じます。

ここでは、代表的なリスクをさらに掘り下げて整理します。

無確認工事を行った場合の罰則

本来確認申請が必要な工事を無申請で行った場合、工事停止命令や是正命令の対象となります。最悪の場合、違反部分の撤去や建て替えを命じられることもあり、数百万円から数千万円規模の損失が発生する可能性があります。

罰則の対象は施工業者だけでなく、発注者である管理組合やオーナーに及ぶこともあるため、責任の所在を明確にしておくことが重要です。

違反建築物とみなされるリスク

建築基準法に適合していない工事を行った建物は「違反建築物」とみなされます。違反建築物になると売却が難しくなるだけでなく、金融機関からの融資が受けられなくなるケースも多いです。

中古マンションの購入希望者が住宅ローンを組めないと、結果的に売却価格が大幅に下落し、資産価値を維持できなくなります。さらに、不動産登記や保険加入に影響する場合もあり、違反リスクは資産形成に直結する問題です。

行政指導を避けるためのポイント

行政からの指導を避けるためには、以下の対応が有効です。

• 事前確認の徹底：建築士や施工業者と法適合性を確認し、必要に応じて行政に相談する。
• 記録の保存：工事内容や打ち合わせ記録を残し、トラブル時に証拠として活用できるようにする。
• 計画変更時の対応：工事途中で設計変更が生じた場合、必ず行政に確認し、再申請や変更申請を行う。

これらを徹底することで、行政指導や罰則を回避し、安心して修繕工事を進めることが可能となります。

建築基準法を遵守するための実務対応

大規模修繕を成功させるためには、建築基準法を正しく理解し、計画段階から実務対応を徹底することが欠かせません。特に管理組合やビルオーナーは、専門家任せにせず、自らも基本的なポイントを把握しておくことが重要です。

ここでは、建築基準法を遵守するための実務対応について詳しく紹介します。

設計者・施工業者に確認すべき事項

建築基準法を遵守するためには、設計者や施工業者に以下の点を確認しておくと安心です。

• 工事内容が「修繕」か「改築・増築」に該当するか
• 耐震・防火・避難基準に適合しているか
• 変更する材料や仕様が防火地域・準防火地域の規制に対応しているか
• 窓や開口部の面積が採光・換気の基準を満たしているか

特に、修繕計画が大規模であるほど見落としが発生しやすいため、設計段階での確認を徹底することが求められます。

行政（建築指導課）への事前相談の重要性

工事内容によっては、行政への相談が必要になるケースがあります。特に「確認申請が必要かどうか判断が難しい工事」の場合は、建築指導課に事前相談を行うことでトラブルを未然に防げます。

行政に相談することで、最新の基準や地域特有の規制を把握でき、スムーズな工事進行につながります。早い段階で行政とコミュニケーションをとることで、工事関係者全員が安心して計画を進められる体制を整えることができるのです。

修繕計画段階での法的チェック体制

建築基準法を遵守するためには、計画段階から法的チェック体制を整備することが有効です。具体的には、以下のような体制づくりが推奨されます。

• 管理組合に法務・建築の知識を持つアドバイザーを迎える
• 第三者の建築士による計画内容のダブルチェック
• 定期的な進捗会議で法適合性を確認

こうした体制を構築することで、法的なリスクを大幅に減らすことができます。

大規模修繕と建築基準法に関するよくある質問（FAQ）

ここでは、大規模修繕と建築基準法に関するよくある質問を紹介します。

専門的な知識が必要な内容だからこそ、不明な点はクリアにしながら対応を進めていきましょう。

Q1. 大規模修繕工事では必ず確認申請が必要ですか？

A. 必ずしも必要ではありません。外壁塗装や屋上防水など「修繕」に該当する工事は申請不要です。ただし、耐震補強や増築、用途変更を伴う場合は確認申請が必要です。

さらに、外観を大きく変更するようなリノベーション的要素が加わる場合や、既存の建物規模や構造に影響を与える改修工事も申請対象となることがあるため注意が必要です。専門家による判断が不可欠であり、管理組合やオーナーが独自判断するのはリスクを伴います。

Q2. 外壁タイルの全面貼り替えは確認申請が必要ですか？

A. 部分的な補修であれば不要ですが、建物全体の外壁を取り替える場合や構造に影響する工事では申請が必要となる可能性があります。

特にタイルの全面貼り替えで下地の補強や耐火性能に影響がある場合、行政から指導を受けることも考えられます。したがって、建築士や行政に事前確認を行い、必要な書類や申請を整えておくことが安全です。

Q3. 耐震補強工事を行うときの建築基準法上の扱いは？

A. 耐震補強は構造体に直接影響を与える工事のため、確認申請が必要です。また、補強内容が現行基準を満たしているかどうかもチェックされます。

特に旧耐震基準の建物では、大規模修繕を機に耐震改修を行うケースが増えており、行政の審査で最新基準を満たすかが厳しく問われます。補強方法や材料選びによってコストや工期も大きく変動するため、事前の計画段階でしっかり検討することが重要です。

Q4. 建築基準法違反になると資産価値に影響しますか？

A. はい。違反建築物とみなされると売却や融資が難しくなり、資産価値が大幅に下落します。適法に工事を進めることは資産保全の観点からも非常に重要です。

保険加入や更新にも支障が出る場合があり、違反が発覚した場合は是正工事の追加費用が発生する可能性もあります。その結果、経済的な負担が大きくなるだけでなく、住民全体の安心感や信頼性も損なわれる恐れがあります。

Q5. 行政への相談はどの段階ですべきですか？

A. 修繕計画の初期段階で相談するのが理想です。工事着工直前になって指導を受けると、計画の変更や工期遅延につながるため、早めの相談がリスク回避につながります。

また、複雑な工事内容や特定用途の建物の場合、設計図の段階で相談しておくと申請がスムーズに進みます。行政とのコミュニケーションを密にしておくことが、後々のトラブル防止に直結します。

Q6. 修繕積立金と建築基準法は関係がありますか？

A. 直接的な関係はありませんが、建築基準法に適合するための工事を行うには十分な資金が必要です。積立金が不足していると、必要な工事が実施できず違反状態が続く可能性があります。そのため、修繕積立金の計画的な確保は法適合性の維持にも直結します。

長期修繕計画と積立計画をリンクさせることで、将来の建築基準法改正や新たな耐震・防火基準にも柔軟に対応できる体制を整えることができます。

建築基準法を遵守して大規模修繕を成功させよう｜まとめ

大規模修繕は建物の寿命を延ばし、快適性を高めるための重要な取り組みですが、建築基準法を無視して進めると大きなトラブルにつながります。修繕そのものは申請不要なケースが多い一方で、耐震補強や増築、用途変更といった工事では確認申請が必須です。

また、耐震性・防火性・採光・避難経路といった技術基準を満たすことが、工事の安全性と適法性を担保します。管理組合やオーナーは、設計者や施工業者に任せきりにせず、行政との相談や第三者チェックを通じて法的リスクを最小化することが大切です。

適法な大規模修繕を実施することで、建物の安全性を確保し、資産価値を維持しながら安心して暮らせる環境を実現できます。