大規模修繕でマンションをグレードアップさせたい人
マンションの大規模修繕に援助金はある？
大規模修繕でグレードアップできる？
大規模修繕でグレードアップしたマンションの例を見たい！
大規模修繕でグレードアップすれば資産価値は向上する？
大規模修繕で耐震性を維持できる？
マンションの大規模修繕は、建物に生じた劣化や損傷を補修し、新築時の状態に近づけます。
そこで、大規模修繕に加えて実施したいのが、グレードアップ工事です。
グレードアップとは、日本語で「価値を高める」という意味であり、マンションの資産価値向上や、賃貸物件であれば収益性向上のために行う工事のことです。
そこで、グレードアップ工事の必要性や費用相場、工事の種類を詳しく紹介します。
目次
大規模修繕とセットでグレードアップ工事を実施すべき理由
大規模修繕の本来の目的は、老朽化した建物の外装や共用施設を新築時の性能に戻すことです。
例えば、美術品であれば、原状に忠実に修復することが適切かもしれません。
しかし、マンションの満室経営を目指すのであれば、時代に合った入居者を集め続ける必要があります。
築20年で大規模修繕中の建物では、20年前の状態に戻しても入居者は魅力を感じません。
グレードアップ工事は、安定経営につながる魅力的なポイントを加え、入居率を高めることが目的です。
マンションのグレードアップ工事をするタイミング
グレードアップ工事は、大規模修繕工事とセットで行う方法が効率的です。
例えば、不要なものを撤去したり、足場を組んだりするタイミングで行うと、作業効率が上がります。
さらに、「次の大規模修繕工事の際にグレードアップ工事を行おう」と考えていても、次回工事の際では対応が遅いかもしれません。
例えば、バリアフリー化を検討している場合、次回の大規模修繕が約10年後となり、住民の高齢化も進んでいます。
現在の住民の年齢層や、入居を促したい年齢層を加味して、積極的にグレードアップ工事を行うことが大切です。
大規模修繕とセットで行われるグレードアップ工事には、様々なレベルがあります。
手軽にできるものから、手間暇がかかるものまで選択肢はいくつかあるため、予算やマンションに取り入れたい機能性を加味して選びましょう。
マンションのグレードアップ工事の費用相場
マンションの大規模修繕の費用は、1戸あたり100万円が相場です。
しかし、グレードアップ工事も行う場合、費用相場は75万円～125万円の範囲、中央値は100万円です。
大規模修繕とグレードアップ工事に必要な相場は、工事の種類によって金額は変わりますが、仮に8階建て40戸であれば、費用の目安は3,000万円～5,000万円となります。
マンション大規模修繕と同時に行うグレードアップ工事の種類
グレードアップ工事を検討するにしても、どのような工事をすれば良いのか迷ってしまう方も多いでしょう。
ポイントは、マンションの性能をアップさせることです。
そこで、マンションの大規模修繕と同時に実施したいグレードアップ工事の種類と、それぞれのポイントを紹介します。
デザイン性を高める
大規模修繕に代表される、外壁の補修や塗り替えの際のグレードアップ設計変更です。
築年数の古いマンションでは、外壁がクリーム色やベージュ色であることが多いです。
配色を変えるだけでも入居者が魅力を感じる外観デザインになり、印象も良いでしょう。
例えば、単色から2色に変更しても、塗料代はほとんど変わりません。
デザイン部門を持つ塗装会社であれば、通常価格より1割程度高くなるところもあります。
ただし、デザイン会社に外注すると高くつく場合があるため注意が必要です。
外観は重要なため、施工会社を選ぶ際は、見積もり価格だけではなく、デザインセンスもチェックしましょう。
バリアフリー設計による高齢化対策
少子高齢化が進む現代、マンションに住む方も高齢化しています。
全国のマンション居住者の約4割を60歳以上の高齢者が占めており、今後も数は増え続けると予想されています。
そのため、マンションでは各部屋の専有部分だけではなく、特に共用部分はバリアフリー化によるグレードアップが求められるでしょう。
高齢者が安心して快適に暮らせることで、「高齢者が暮らしやすいマンション」として認知されれば、資産価値の向上も期待できます。
二重窓で遮熱・遮音性アップ
住宅の中で、音や熱が最も外に漏れる箇所は窓やドアなどの開口部でそとにす。
新しい賃貸マンションやアパートではペアガラスの採用が増えていますが、古い賃貸住宅では単板ガラスの窓が一般的です。
ペアガラスも単板ガラスも、断熱性を高める効果はあります。
ただし、防音効果は期待できません。
二重窓は、窓枠ごとペアガラスに交換するよりも割安になることが多いです。
また、二重窓を設置する場合、室内側に設置するタイプと室外側に設置するタイプがあります。
マンションの大規模修繕の際には、二重窓で室内の快適性を高めるグレードアップ工事を検討しましょう。
屋根外断熱によるマンションの断熱化
マンションの屋上は、一般的に無断熱か内断熱のどちらかです。
しかし、いずれの場合も屋上のコンクリートスラブには直射日光が当たり、熱が逃げず、特に最上階の部屋は断熱性が低いでしょう。
結露も発生しやすいことが、「夏は暑く、冬は寒い」といわれる所以です。
そのため、屋上防水工事と合わせて断熱グレードアップ工事が推奨されています。
断熱性を高める省エネ工事には、自治体から公的補助金が出る場合もあるため確認しましょう。
防犯対策で安全な暮らしを提供
犯罪は日々巧妙化しており、マンションの共用部分にも防犯対策が求められています。
近年ではエントランスにオートロックを設置しているマンションも多いです。
しかし、オートロックが設置されていないマンションでは、大規模修繕と合わせて導入を検討する必要があります。
また、各部屋の玄関ドアの鍵をシリンダー錠に交換するだけではなく、防犯カメラなどの監視システムを設置するなど、建物内部の防犯対策も有効です。
防犯対策については、自治体の補助金制度はないため、予算に応じてできることから実施していきましょう。
ゴミ収集ボックスを設置して清潔感を向上
古い賃貸マンションではブロック塀で囲まれたゴミ置き場があり、収集日にゴミを出すだけで、カラス除けのネットで覆われていることが多いです。
ネットがかけられていないとゴミが散乱しやすく、見た目もよくありません。
第一印象として、清潔感は大切です。
新築の場合、外から中身が見えない密閉型のゴミ収集ボックスを設置するマンションが増えています。
設置スペースがないときは、折りたたみ式もおすすめです。
災害に強いマンションにする
現在、日本では南海トラフ巨大地震の発生が懸念されています。
マンションの防災工事を実施することで、災害に強いマンションとして認知されるでしょう。
マンションでできる具体的な災害対策としては、自家発電が可能な太陽光発電システムの設置、耐震補強が挙げられます。
1981年5月以前に建てられたマンションは「旧耐震基準」で建てられている可能性があります。
耐震診断を行って耐震基準を満たしていないことが判明した場合は、耐震補強を検討しなければなりません。
耐震診断の結果は、Is値（構造耐震指標）で計算されます。
Is値が0.6未満の場合は、耐震補強を行いましょう。
現在建設中のマンションは新耐震基準で建てられているため、震度6～7程度の揺れでも倒壊しない構造です。
しかし、安全が保証されているわけではありません。
柱の補強、耐震スリットの新設、外枠の新設などの耐震補強工事を実施しているマンションも多いです。
大規模修繕の際にマンションの設備をグレードアップさせよう
マンションで行われる大規模修繕は、新築時の状態に近づけるための工事です。
しかし、2回目以降の大規模修繕からは「グレードアップ工事」も行うことが求められます。
グレードアップ工事は、マンションの性能を現在の住環境や生活水準に合わせてグレードアップし、より住みやすい環境にして資産価値を高める方法です。
グレードアップ工事には様々な種類があるため、2回目以降の大規模修繕の予算を基に検討しましょう。
