賃貸マンションの中規模修繕と小規模修繕の違いって？
賃貸マンションの大規模修繕の相場が知りたい。
近年ではアパートやマンションなどの賃貸物件を経営している方が増えています。
オーナーになれば安定した収入が得られるのでとても魅力的です。
分譲マンションの場合には、区画所有者が負担する大規模修繕の費用ですが、賃貸物件やビルの場合はオーナーが全て負担しなければなりません。
不動産経営において、大規模修繕はオーナーの義務です。
義務と言われても何をどうしたらいいかわからないという方のために、所有不動産における大規模修繕について解説します。
目次
大規模修繕の必要性
本当に大規模修繕は必要なの？と疑問に思っている大家さん・オーナーさんもいらっしゃるのではないでしょうか。
大規模修繕の必要性とはどういったことなのでしょうか。
建物の管理と安全確保
常に紫外線や風雨にさらされる建物は、年月の経過に伴いどうしても劣化してしまいます。
それにより外壁や屋根部分は大きな損傷となってしまうこともあります。
万が一、外壁が落下したり、階段の手すりが壊れたりして、入居者や利用者が事故にあってしまえば、すべての責任をオーナーが追うことになります。
そのような事態を未然に防ぐためにも、大規模修繕は必要不可欠です。
建物の資産価値を維持するため
大規模修繕をきちんと行っているアパートと、そうでないアパートでは、20年、30年後の資産価値に大きな差がでます。
外部や内部に損傷や劣化がみられれば、見た目だけでなく機能性も著しく低下し、建物寿命を短くしてしまいます。
大きな不具合が出る前に、定期的に大規模修繕を行うことで、建物の機能性を維持し、資産価値の維持・向上が叶います。
入居者・利用者に快適な環境を提供するため
入居者は安全で綺麗な環境に住むことを望んでいます。
ビルの利用者も快適な環境であれば、利用したいと考えることが多いでしょう。
そのため、できる限り損傷や劣化は修繕していくことが理想です。
快適な住環境であれば、長く住み続けたいと考えるため退去率が下がり、安定した賃貸経営が実現できます。
入居率を上げる
賃貸経営において大切なことは空室を作らないことです。
近年はインターネットで部屋を探す人も多いため、外観が悪ければ写真を見ただけで検討から外されてしまうことも少なくありません。
裏を返せば、外観が綺麗な物件は検討されるということです。
大規模修繕では、外壁をはじめ外観が向上する工事が多く、大規模修繕を行うことで入居率アップが期待できます。
大規模修繕を行う時期
大規模修繕はどれくらいの間隔で行うのがよいのでしょうか。
基本的には10〜15年に一度が目安
大規模修繕はオーナーの義務ですが、いつまでにしなければならないというルールはありません。
建物の劣化状況にもよりますが、10年をすぎたあたりから大規模修繕を検討するのがよいとされています。
国土交通省が提示している「長期修繕計画標準様式」という資料に12年周期といった記載があることも理由の一つです。
それ以外には使用されている資材のほとんどが、10年を保証期間としていることも挙げられます。
実際に12〜15年を迎えた頃に大規模修繕を行うマンションやアパート、ビルが多いようです。
大規模修繕の工事内容とそれにかかる費用と工事内容
アパートの大規模修繕では工事内容は多岐に渡ります。
具体的には
- 外壁塗装
- 階段・廊下・バルコニーの塗装
- 廊下・バルコニーの防水工事
- 屋根の葺替え・塗装
- 設備の交換
- 給排水管の洗浄・交換
などがあげられます。
分譲マンションの場合と違うところは、エアコンや給湯器などの設備も交換しなければならないことです。
設備交換等は一斉に行うことが多く、それだけで多額の費用がかかることもあるので注意が必要です。
30年でかかる修繕費用はおおよそ1500万円
足場工事をして行う大規模な工事は10〜15年に一度が目安とされていますが、それ以外にも鉄部の塗装や給排水管の洗浄などは5年毎に行うのが理想的です。
劣化状況にもよりますが、30年間アパート経営を続けた場合、木造10戸のアパートであれば1,500万円程度の費用がかかると言われています。
下記は木造10戸のアパートにかかる費用目安です。
| 5年〜10年 | ベランダ・階段の鉄部塗装排水管の高圧洗浄 等 | 70万円（1戸あたり7万円程度） |
| 築10年〜15年 | 屋根塗装・外壁塗装防水工事（ベランダ・階段等）ベランダ・階段の鉄部塗装排水管の高圧洗浄 等 | 520万円（1戸あたり52万円） |
| 築16年〜20年 | ベランダ・階段の鉄部塗装排水管の高圧洗浄 外構の修繕 等 | 180万円（1戸あたり18万円） |
| 築21年〜25年 | 屋根塗装・外壁塗装防水工事（ベランダ・階段等）ベランダ・階段の鉄部塗装排水管の高圧洗浄 水回り設備の交換・修理 等 | 800万円（1戸あたり80万円） |
修繕積立金について
多額の費用がかかる修繕費ですが、建物を所有するオーナーがその費用を負担しなければなりません。
そのためには必ず長期修繕計画を作成することが大切です。
「どのタイミングでどのようなメンテナンスをしていくのか」「どのくらいの費用が必要なのか」を事前に把握することで、計画的に修繕費を準備することができます。
ご自身では難しい場合には、管理会社や不動産会社に相談することも可能です。
賃貸物件での大規模修繕でのトラブル
大規模修繕は入居者が生活している中で行われる工事となります。
そのためさまざまなクレームやトラブルが発生する可能性があります。
どのようなトラブルが起きやすいのかを事前に把握することで、トラブルを未然に防ぎましょう。
トラブルは入居者への情報提供が不十分だったために起こることが多いようです。
日頃から入居者との信頼関係を築いておくことも大切です。
異臭や騒音
塗装用の塗料の匂いや、足場を組み立てる音など、異臭や騒音は防ぐことはできません。
これらがクレームにならないためには、事前に入居者に説明をし、理解を得ることが大切です。
工事のスケジュールや内容など、出来るだけ細かな部分まで伝えることで、入居者の理解を得やすくなります。
新規入居者からのクレーム
大規模修繕を控えているという事実を、入居予定者や入居を検討している人に伝える義務はありません。
しかし入居後すぐに大規模修繕がはじまると、「聞いていなかった」というクレームになってしまうことが少なくありません。
入居前に大規模修繕を行うことが決まっているのであれば、事前に伝えるよう心がけましょう。
大規模修繕工事でよくある質問
Q
大規模修繕工事の期間はどのくらいかかりますか？
A
大規模修繕工事の規模や建物の状態によりますが、およそ3ヶ月〜4ヶ月程度かかることが多いです。
Q
工事中の生活にどんな影響がありますか？
A
足場の設置やメッシュシートで覆うため、室内が少し暗くなることがあります。また、塗装や防水作業時には洗濯物が干せないなどの制限があります。
Q
バルコニーやベランダの利用はどうなりますか？
A
バルコニーやベランダの壁面塗装や床面の防水作業時には、使用が制限されることがあります。
Q
工事期間中、エアコンは使えますか？
A
基本的には通常通り使用できますが、場合によっては一時的に使用が制限されることもあります。
Q
大規模修繕での工事の騒音や臭気はどうなりますか？
A
塗装の臭気やドリルの騒音、粉塵などが発生することがありますが、できるだけ負担を軽減するよう配慮しております。
Q
大規模修繕工事に対する費用が不足する場合はどうすればよいでしょうか？
A
できるだけ早い時期に長期修繕計画に基づき積立金を見直し、資金不足にならないようにするのが最善です。実際に資金が足りないことが判明した場合には、時期をずらしたり、工事の範囲を見直したり、一時金の徴収や借入の可能性を探ったりと、様々な方法で計画を調整できます。ご予算に応じて資産価値を損なわないベストなプランをご提案いたします。
Q
修繕工事の前に現地調査が必要なのはなぜですか。どういうことを行うのですか？
A
築年数、周囲の環境や場所によって劣化の度合いは異なりますので、各部の劣化状況を把握し、適切な修繕方法を見極めるためには現地調査が欠かせません。外壁タイルの浮きやコンクリートの中性化、鉄部の錆など、部位ごとに幅広くチェックします。
まとめ
建物所有者にとっての大規模修繕についてお話ししてきました。
- 大規模修繕は建物所有者の義務
- 建物の安全・資産価値維持のために大切
- 賃貸物件の場合は入居率に影響する
- 修繕費はオーナー負担となるため、計画的な積立が必要
- トラブルを避けるためには、入居者との信頼関係が大切
大規模修繕の必要性はご理解いただけましたでしょうか。
正しいタイミングで大規模修繕を行っていくことは不動産経営にとって非常に重要です。
長く安定した経営を続けるためにも、日頃からこまめに小規模修繕・中規模修繕を行い、大規模修繕に備えましょう。
