狛江市の大規模修繕（中規模・小規模含む）工事の詳細

建物の老朽化は、マンションの大規模修繕工事を行う最も一般的なきっかけです。マンションなどの建物は、新築から約20年から30年が経過すると、外壁や屋根、ベランダなどの外装や、エレベーターや給排水設備などの設備が老朽化し始め、これらの設備が老朽化すると、機能が低下したり、故障したりする可能性があります。
また、地震などの災害が発生した場合、既に老朽化した設備は倒壊や損壊の原因となる可能性があります。ですのでマンションの安全を確保するために、大規模修繕工事を行う必要があります。

1. トラブルの原因を特定
2. 原因に応じた対処策を考案
3. 修繕後、問題が解消されたことを確認

トラブルの原因が特定できたら、その原因に応じた対処策を講じます。
例えば、雨漏りの原因が屋根の破損であれば、屋根を修理する必要があります。また、設備の不具合であれば、設備を交換する必要があります。

大規模修繕は、マンションの資産価値を維持し、住民の安全と快適な生活を守るために重要なものです。トラブルが発生した場合は、早めに対処し、問題を解決することが大切です。

規模や状況により費用はそれぞれでございますが、代表的な工事・施工を基に記載しておりますので、一つの目安としてご参照下さい。

主に「建物の安全性の向上」 「建物の居住性や利便性の向上」 「建物の資産価値の維持・向上」という点が挙げられます。

 

建物の安全性の向上
大規模修繕工事では、外壁や屋上などの劣化した箇所を修繕し、建物の耐震性や防水性を高めます。これにより、地震や台風などの災害に備えることができます。

建物の居住性や利便性の向上
大規模修繕工事では、エレベーターの更新や給排水管の改修などを行い、建物の居住性や利便性を向上させることができます。その他、バリアフリー化の工事を行うことで、高齢者や障害者の方も安心して暮らせる環境を作ることができます。

建物の資産価値の維持・向上
大規模修繕工事を行うことで、建物の老朽化を防ぎ、資産価値を維持・向上につながります。また、大規模修繕工事を行ったことを示す修繕履歴は、不動産売却時の査定額にも影響します。

大規模修繕工事は、マンションの長寿命化と資産価値の向上のために必要な工事といえます。

一般的な可能性として挙げられるのは、主に「比較的大きめな費用がかかる」 「工事期間が長い（修繕規模による）」 「居住者の生活に不便が生じる場合がある」 「近隣対応が発生する可能性がある」となります。

大規模修繕は、マンションの建物を長持ちさせるために必要なものですが、費用がかかる、工事期間が長い、生活に支障をきたす場合などあり、デメリットもあります。そのため、大規模修繕を行う前に、メリットとデメリットをよく比較検討することが大切です。

費用については、マンションの規模や修繕内容によって異なります。一般的に、1戸あたり数十万円から数百万円の費用がかかります。工事期間は、部分的な修繕で1週間～半年、大規模なもので1～2年程度が一般的です。生活に支障をきたす面については、工事中は騒音や振動が発生する場合があり、工事期間中は、駐車場やエレベーターが使えなくなる場合もあります。

大規模修繕を行う前に、これらのデメリットをよく認知し、対策を講じておくことが重要です。

昭和56年以前の旧耐震基準で建てられたマンションは耐震性能が不足している場合があります。市では、分譲マンションの耐震化を促進するため、耐震化促進アドバイザー派遣のほか、耐震診断の助成制度を設けていますので、ご利用ください。
また、令和6年度からは耐震補強改修の助成制度を新設していますので、ぜひご利用ください。

分譲マンション耐震化促進アドバイザー派遣事業

１．対象となる建築物

次のいずれにも該当するもの

・昭和56年5月31日以前に建築基準法第６条に基づく建築確認を受けた分譲マンション

・耐火建築物または準耐火建築物であり、かつ地階を除く階数が原則として3階以上のもの（店舗等の用途を兼ねるもので店舗等の用に供する部分の床面積が延べ面積の2分の1未満のものを含む）

２．対象者

分譲マンションの管理組合等の代表者

３．助成額

無料（アドバイザーの派遣費用は市が負担します）

４．派遣の内容

・耐震化についての概算費用および工事等の説明に関すること

・耐震化に関する相談および質疑に応じ、その指導等に関すること

・耐震化についての補助制度等の説明に関すること

・耐震診断に係る区分所有者間の合意形成に必要な指導等に関すること

・耐震補強設計に係る区分所有者間の合意形成に必要な指導等に関すること

・耐震改修工事に係る区分所有者間の合意形成に必要な指導等に関すること

・耐震化についての管理組合運営の円滑化に必要な指導等に関すること

５．派遣の回数

1管理組合等につき、1回あたり2時間を、年度あたり5回を上限とする。

分譲マンション耐震診断助成金

市では、分譲マンションの耐震診断を実施する管理組合等に、診断に要する費用の一部を助成します。

１．対象となる建築物

次のいずれにも該当するもの

・地階を除く階数が3以上のもので、次のいずれにも該当する民間分譲マンション
※民間分譲マンションとは2以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専用部分がある共同住宅のこと。

・昭和56年5月31日以前に建築基準法第6条に基づく建築確認を受けたものであること。

・耐火または準耐火建築物であること

・1つの建築物を複数の用途として使用している場合は、当該建築物の延べ床面積の過半が人の居住の用に供しているものであること。

・賃貸住宅以外の建築物であること。

※設計図書の作成は、助成対象外

２．対象者

次のいずれかに該当する者

・耐震診断を受けることについて、区分所有者の合意を得た管理組合または団地管理組合

・耐震診断を受けることについて、区分所有者の半数以上の合意を得た者のうち、市長が適当と認める者

３．助成額

次の（１）または（２）のいずれか低い額に、3分の2を乗じた額（限度額100万円）

（１）延べ床面積１平方メートルにつき3,670円を乗じた額

（２）マンション耐震診断に要した費用

４．回数

助成金の交付は分譲マンション１棟につき、１回を限度とする。

５．耐震診断

建築士が次に掲げる基準に基づき、分譲マンションの地震に対する安全性を調査（耐震診断に先立ち行われる予備調査を含む）し、評価すること。

・建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成7年法律第123号）第4条第1項に基づいて国土交通大臣が示す建築物の耐震診断および耐震改修の促進を図るための基本的な方針（平成18年国土交通省告示第184号）

・財団法人日本建築防災協会による「既存鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断基準」

・財団法人日本建築防災協会による「既存鉄骨鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断基準」

・財団法人日本建築防災協会による「既存鉄骨造建築物の耐震診断基準」

・財団法人日本建築防災協会による「既存壁式プレキャスト鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断指針」および「既存壁式鉄筋コンクリート造等の建築物簡易耐震診断法」

分譲マンション耐震補強設計助成金

市では、分譲マンションの耐震補強設計を実施する管理組合等に、耐震補強設計に要する費用の一部を助成します。

１．対象となる建築物

（１）地階を除く階数が3以上のもので、次のいずれにも該当する民間分譲マンション
　　※民間分譲マンションとは2以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専用部分がある共同住宅のこと。

・昭和56年5月31日以前に建築基準法第６条に基づく建築確認を受けたものであること。

・耐火または準耐火建築物であること

・鉄筋コンクリート造、鉄骨造、鉄骨コンクリート造またはこれらに類する構造の建築物であること。

・1つの建築物を複数の用途として使用している場合は、当該建築物の延べ床面積の過半が人の居住の用に供しているものであること。

賃貸住宅以外の建築物であること。

（２）構造上分離されている棟（外見上一体であるものを含む）が同一の建築敷地内に複数ある場合は、それぞれの棟を助成の対象となる分譲マンションとみなす。

（３）同一の建築敷地にある助成対象建築物に附属する門扉は、合わせて助成対象とする。

２．助成対象となる耐震補強設計

次の（１）および（２）に該当すること

（１）耐震診断によりIs値が0.6未満であったものを0.6以上相当とするものであること。

（２）耐震補強設計が適正に行われていることについて、評定機関による評定を受けていること。

※耐震改修以外の修繕工事や建物および設備の性能向上を図るために行う改修工事等の設計は、助成対象外

３．対象者

次のいずれかに該当する者

耐震補強設計を受けることについて、区分所有者の合意を得た管理組合または団地管理組合

耐震補強設計を受けることについて、区分所有者の半数以上の合意を得た者のうち、市長が適当と認める者

４．助成額

次の（１）または（２）のいずれか低い額に、2分の1を乗じた額（限度額200万円）

（１）延べ床面積１平方メートルにつき2,000円を乗じた額

（２）マンション耐震補強設計に要した費用

５．回数

助成金の交付は分譲マンション1棟につき、1回を限度とする。

令和5年4月に狛江市マンション管理適正化推進計画を策定し、「マンション管理計画認定制度」が始まりました。この制度は、一定の基準を満たす適切な管理計画を持つマンションを市が認定する制度です。
認定を受けることで、市場において高く評価されるだけでなく、管理組合としても管理の適正化に向けた自主的な取り組みが推進されることが期待できます。また、認定を受けたマンションに対するさまざまな優遇措置も受けることができます。

■認定の対象

市内の既存のマンション。申請者はマンション管理組合の管理者等

■認定の基準　

管理計画認定の基準は、市の独自基準はなく、東京都マンション管理適正化指針に定める基準と同一の内容です。
１．管理組合の運営
　管理者等が定められていること
　監事が選任されていること
　集会が年１回以上開催されていること

２．管理規約
　管理規約が作成されていること
　マンションの適切な管理のため、管理規約において災害等の緊急時や管理上必要なとき の専有部の立ち入り、修繕等の履歴情報の管理等について定められていること
　マンションの管理状況に係る情報取得の円滑化のため、管理規約において、管理組合の 財務・管理に関する情報の書面の交付（または電磁的方法による提供）について定められていること
３．管理組合の経理
　管理費、修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること
　修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
　直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の３か月以上の滞納額が全体の１割以内であること
４．長期修繕計画の作成、見直し等
　長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計画の内容及び これに基づき算定された修繕積立金額について集会にて決議されていること
　長期修繕計画の作成又は見直しが７年以内に行われていること
　長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が30年以上で、かつ、残存期間内に大 規模修繕工事が２回以上含まれるように設定されていること
　長期修繕計画において将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していないこと
　長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額 が著しく低額でないこと
　長期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高のない長期修繕計画となっていること
５．その他
管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害等の緊急時に 迅速な対応を行うため、組合員名簿および居住者名簿を備えているとともに、１年に１回以上 は内容の確認を行っていること。

■認定手続き

市へ管理計画の認定申請を行う前に、マンション管理計画について公益財団法人マンション管理センターによる「管理計画認定手続きサービス」を利用し事前確認を行い、「事前確認適合証」の発行を受けてください。
電子システム（オンライン上）で、マンション管理センターから「事前確認証」の発行を受けた後、同電子システムで市へ管理計画の認定申請を行ってください。

■問い合わせ先

都市建設部　まちづくり推進課
電話番号　まちづくり推進担当　０３（３４３０）１３０５　　
都市計画担当　０３（３４３０）１３０９ 　
住宅担当　０３（３４３０）１３５９

引用元：狛江市公式ホームページ

一貫した自社施工による 対応スピードの速さに自信を持っています 

首都圏エリアから全国まで、マンションやビル、アパートなどの大規模修繕を請け負っており、コストや品質面でオーナー様や管理組合様の理想を形にするために全力を尽くすことをお約束しています。次の計画修繕までの期間を気持ちよく過ごしていただくための10年保証と、充実したアフターフォローもご好評いただいている大きな理由の一つです。
建設会社や相談先選びでお悩みの方が参考にしていただけるように、ご相談から施工、完了後に至るまでの流れについてわかりやすくご説明いたします。

大規模修繕の業者選びの際には、必ず施工実績を確認しておきましょう。

居住者がいる中でさまざまな気配りや特殊な対応が必要となる大規模修繕は、経験や実績が必要不可欠です。

塗装が得意、防水工事が得意といった業者は多数ありますが、大規模修繕ならではのさまざまトラブルに対応できないことも考えられます。

技術はもちろんのこと、そういった面からも実績の確認はしておいたほうが確実です。

大規模修繕では長期保証をしている業者が多くあります。

確かに長期保証は安心ですが、保証内容は業者によって大きく違う場合がありますので、注意が必要です。

「どういった工事、施工不良を保証してくれるのか」「追加費用はかかるのか」など細かな内容まで確認しておきましょう。

中には定期的な点検をしてくれる業者もあります。

見積書の記載が細かい業者は信頼できます。

「一式」などとまとめて書かれている場合には、何が含まれているのかが明確ではありません。依頼者側と業者間で、認識にずれがでてしまい、後々トラブルになってしまうことも考えられます。

また、万が一手抜き工事をされても気付きにくくなってしまいますので、どんな工法で、どのメーカーのどの資材を使うのかなど、細かく記載してもらうようにしましょう。

狛江市は6.39平方メートルの日本で二番目に小さな市です。

市の南部には多摩川が流れ、世田谷区・調布市などと接しています。

都心にも近く、ベッドタウンとしての一面をもつ狛江市には、現在8万人ほどの人が生活しています。

都心に近いにも関わらず、多摩川を中心に多くの緑が残されています。

多摩川沿いは美しい景観が見られたり、市内には古民家なども残されていたりして、映画やドラマのロケ地となることも少なくありません。コンパクトな街でありながら、さまざまな魅力に溢れています。

相談先選びでお悩みの皆様へ、ご判断に役立つ示唆に富んだ記事を定期的に更新