江戸川区の大規模修繕（中規模・小規模含む）工事の詳細

建物の老朽化は、マンションの大規模修繕工事を行う最も一般的なきっかけです。マンションなどの建物は、新築から約20年から30年が経過すると、外壁や屋根、ベランダなどの外装や、エレベーターや給排水設備などの設備が老朽化し始め、これらの設備が老朽化すると、機能が低下したり、故障したりする可能性があります。
また、地震などの災害が発生した場合、既に老朽化した設備は倒壊や損壊の原因となる可能性があります。ですのでマンションの安全を確保するために、大規模修繕工事を行う必要があります。

1. トラブルの原因を特定
2. 原因に応じた対処策を考案
3. 修繕後、問題が解消されたことを確認

トラブルの原因が特定できたら、その原因に応じた対処策を講じます。
例えば、雨漏りの原因が屋根の破損であれば、屋根を修理する必要があります。また、設備の不具合であれば、設備を交換する必要があります。

大規模修繕は、マンションの資産価値を維持し、住民の安全と快適な生活を守るために重要なものです。トラブルが発生した場合は、早めに対処し、問題を解決することが大切です。

規模や状況により費用はそれぞれでございますが、代表的な工事・施工を基に記載しておりますので、一つの目安としてご参照下さい。

主に「建物の安全性の向上」 「建物の居住性や利便性の向上」 「建物の資産価値の維持・向上」という点が挙げられます。

 

建物の安全性の向上
大規模修繕工事では、外壁や屋上などの劣化した箇所を修繕し、建物の耐震性や防水性を高めます。これにより、地震や台風などの災害に備えることができます。

建物の居住性や利便性の向上
大規模修繕工事では、エレベーターの更新や給排水管の改修などを行い、建物の居住性や利便性を向上させることができます。その他、バリアフリー化の工事を行うことで、高齢者や障害者の方も安心して暮らせる環境を作ることができます。

建物の資産価値の維持・向上
大規模修繕工事を行うことで、建物の老朽化を防ぎ、資産価値を維持・向上につながります。また、大規模修繕工事を行ったことを示す修繕履歴は、不動産売却時の査定額にも影響します。

大規模修繕工事は、マンションの長寿命化と資産価値の向上のために必要な工事といえます。

一般的な可能性として挙げられるのは、主に「比較的大きめな費用がかかる」 「工事期間が長い（修繕規模による）」 「居住者の生活に不便が生じる場合がある」 「近隣対応が発生する可能性がある」となります。

大規模修繕は、マンションの建物を長持ちさせるために必要なものですが、費用がかかる、工事期間が長い、生活に支障をきたす場合などあり、デメリットもあります。そのため、大規模修繕を行う前に、メリットとデメリットをよく比較検討することが大切です。

費用については、マンションの規模や修繕内容によって異なります。一般的に、1戸あたり数十万円から数百万円の費用がかかります。工事期間は、部分的な修繕で1週間～半年、大規模なもので1～2年程度が一般的です。生活に支障をきたす面については、工事中は騒音や振動が発生する場合があり、工事期間中は、駐車場やエレベーターが使えなくなる場合もあります。

大規模修繕を行う前に、これらのデメリットをよく認知し、対策を講じておくことが重要です。

区では、災害に強い安全なまちづくりを目指し、昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた、戸建て住宅や分譲マンション、緊急輸送道路沿道建築物、特定緊急輸送道路沿道建築物等を対象に、耐震性を高めるための助成制度を設けています。

 

助成対象となる分譲マンション

この制度の対象となる建築物は、つぎの要件のすべてを満たすことが必要です。

・3階建て以上で耐火建築物又は準耐火建築物

・複数の区民が自ら居住し区分所有していること

・昭和56年5月31日以前に建築確認を取得して建築された建築物

 

助成内容

１．耐震診断

●昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた3階以上の耐火建築物又は準耐火建築物

　助成対象経費：耐震診断費用の額と区が指定する面積区分による単価(注釈)によって得た額の合計額を比較し少ないもの。

　(注釈)図面復元等がある場合は拡充があります。

　助成率：診断費用の3分の2

２．改修設計

●耐震診断により、耐震改修工事が必要と判断された建築物

　助成対象費用：改修設計費用の額と区が指定する面積区分による単価によって得た額の合計額を比較し少ないもの。

　助成率：設計費用の3分の2

３．改修工事

●耐震改修設計が完了している建築物

　助成対象経費：改修工事費用と限度額単価(注釈)に当該マンションの延べ面積を乗じて得た額とを比較して、いずれか少ない額。

　(注釈)免震工法等の特殊工法の場合は拡充があります。

　助成率：工事費用の2分の1

（戸数に伴う上限があります。）

 

引用元：江戸川区公式ホームページ

江戸川区都市開発部建築指導課

江戸川区役所第三庁舎1階

電話番号：03-5662-1105

東京都防災・建築まちづくりセンターが実施する「マンション管理アドバイザー制度」と「マンション建替え・改修アドバイザー制度」を利用する管理組合等に対して、派遣料の3分の2を助成。

 

対象者

区内分譲マンションの管理組合又は区分所有者（区分所有者の場合は理事長の委任状が必要）

 

対象経費

東京都防災・建築まちづくりセンターが実施する「マンション管理アドバイザー制度」のAコース・Bコース及び「マンション建替え・改修アドバイザー制度」のAコースを利用した際の派遣料（消費税、テキスト代、違約金等は対象外）

 

助成金額

アドバイザー派遣料の3分の2（千円未満切捨て）

 

引用元：江戸川区公式ホームページ

江戸川区役所

建築指導課耐震化促進係（区役所北棟2階）

電話：03-5662-6389（直通）

住宅の修繕やリフォームをする際に、江戸川区が窓口となり工事に必要な資金融資について取扱金融機関へあっせんする制度です。

着工は融資決定後となりますので、必ず工事着工前にご相談ください。

なお、申し込みから融資決定まで40日程度必要となります。

江戸川区では、一般住宅を対象とした外壁塗装等のリフォームの助成金制度はありません。

 

対象となる住居

1.修繕・模様替え

2.増築

3.耐震補強工事

4.アスベスト除去等の工事

5.住宅用太陽エネルギー利用機器・高効率給湯器・家庭用燃料電池コージェネレーションシステムの設置工事

6.バリアフリー化工事

7.屋根・外壁・窓等の断熱性又は遮熱性を高める工事　ほか

申込者の資格

・江戸川区民であること

・住民税を滞納していないこと

・十分な返済能力があること　他

 

融資額

最大500万円
（注）工事見積額の80パーセント以内の金額
（注）10万円から500万円までの1万円単位の金額で設定

 

融資利率（固定金利）

工事区分	融資利率
一般工事	2.0%
優遇措置の対象工事	0.9%

返済期間
融資額に応じて最長10年間

 

引用元：江戸川区公式ホームページ

 

江戸川区役所　福祉推進課住宅係
電話：03-5662-0517

制度の目的

本区の高齢者人口は今後ますます増加しており、家族の介護離職防止の観点からも、特別養護老人ホームや介護老人保健施設を整備していく必要があります。

区内の多くの介護施設は、鉄筋コンクリート構造が採用されています。

一般に、鉄筋コンクリート構造は耐久性に優れていますが、外壁や設備面も含め、竣工後10年～15年程度で大規模改修の時期を迎えるといわれています。

入所者の快適な住環境を保ち、安定した事業の運営と施設の長寿命化を図るため、本区では、上記の施設の大規模改修事業に対し、補助制度を設けています。

 

補助対象施

区内の特別養護老人ホーム、介護老人保健施設

 

補助対象工

補助対象となる工事は、下表のとおりです。

	補助対象工事
1	経年劣化により使用に耐えなくなり、改修が必要となった浴室、食堂等の改修工事又は外壁、屋上等の防水工事等の改修工事
2	経年劣化により使用に耐えなくなり、改修が必要となった給排水設備、電気設備、ガス設備、冷暖房設備、消防用設備等付帯設備の改造工事
3	入所者の生活環境の改善を目的として行う居室、浴室、食堂等の内部改修工事
4	居室と避難通路（バルコニー）等との段差の解消を図る工事又は自力避難が困難な者の居室を避難階へ移すための改修等の防災対策に配慮した施設の内部改修工事
5	アスベストの処理工事又はその後の復旧等に関連する改修工事
6	消防設備等（スプリンクラー設備等を除く。）について、消防法令等の改正に伴い、新たに必要となる設備の整備
7	緊急災害時用の自家発電設備の整備

（注）上表の1~3の工事は、施設の創設後、改築後又は本補助事業の規定により補助金を受けて行った改修工事の竣工後、10年以上経過している場合に限ります。

（注）過去3年間の収支状況に赤字が続いている場合や敷地に抵当権（事業に関係のない借入金の担保となっているものなど）が設定されている場合は、補助を受けられないことがあります。

（注）地域密着型特別養護老人ホームについては、補助対象工事や手続きの流れが、ページ下部の図とは異なる場合があります。老朽化に伴う大規模改修をご検討の際は、下記の担当にご連絡・ご相談ください。

 

補助額

「総事業費から東京都の補助金を差し引いた額」と6000万円とを比較して、少ない方の額に2分の1を乗じた額

 

引用元：江戸川区公式ホームページ

30床以上の特別養護老人ホーム・介護老人保健施設

福祉部福祉推進課計画係
電話：03-5662-1275

 

29床以下の地域密着型特別養護老人ホーム

福祉部介護保険課指導係
電話：03-5226-0892

一貫した自社施工による 対応スピードの速さに自信を持っています 

首都圏エリアから全国まで、マンションやビル、アパートなどの大規模修繕を請け負っており、コストや品質面でオーナー様や管理組合様の理想を形にするために全力を尽くすことをお約束しています。次の計画修繕までの期間を気持ちよく過ごしていただくための10年保証と、充実したアフターフォローもご好評いただいている大きな理由の一つです。
建設会社や相談先選びでお悩みの方が参考にしていただけるように、ご相談から施工、完了後に至るまでの流れについてわかりやすくご説明いたします。

大規模修繕は後期も長く、高所での作業も多い危険な工事です。

万が一事故などで負傷者がでたときのことを考えると、大手の会社の方が安心です。しかし大手ゼネコンなどへ依頼した場合、中間マージンが高く予算も大幅に超えてしまうといったことも予想されます。よほど積立資金に余裕がある場合を除いては、大手ゼネコンへの依頼は難しいでしょう。

そこで検討されるのが、大規模修繕の経験が豊富な中小のゼネコンや修繕を専門とする業者です。大規模修繕は居住者が生活する中で行われるため、経験の少ない業者の場合には居住者や近隣住民への対応がうまくできずトラブルになることが少なくありません。

大規模修繕に対して、どの程度の経験があるのか、検討の際には十分に確認しておきましょう。

大規模修繕はどの建物でも同じ工事内容というわけではありません。

外壁塗装・防水工事等が中心となる工事はどこも同じですが、建物の築年数・建てられている場所や向き・劣化状況などにより必要な工事は異なります。

防水工事一つをとってもその工法は複数存在し、費用・耐用期間などそれぞれにメリット・デメリットがあります。

建物の状況にあわせて、それらの中から最適な工法を選んで提案し、なおかつその理由を明確に説明してくれる業者であれば、安心して任せることができるでしょう。

現場責任者や担当者との面談は入念に行いましょう。

担当者とは、大規模修繕の計画から施工まで長い期間を、二人三脚ですすめていかなければなりません。

少しでも信頼に足らないと感じた場合には見送ることも考えた方がいいでしょう。

トラブルが起こった時や、要望があったりした時に、相談しにくいと感じるような人が担当の場合には、工事自体もうまくすすまない可能性があります。

また信頼できる人物の元には、腕のいい職人さんが集まります。工事の質も高いことが期待できます。

江戸川区は東京の東部に位置し、海や河川を有する緑豊かなエリアです。

水族館や観覧車がある葛西臨海公園や江戸川区自然動物園などがあり、お出かけスポットも充実しています。

東京駅や空港へのアクセスがよく、遠方へのお出かけにも便利です。

区内から南北を結ぶ路線が少ないことから、バス路線が発達していてバスでの移動が非常に便利な環境でもあります。

また、伝統工芸品の江戸切子や金魚など、有名な特産も多いです。

公園の広さが23区内では最も広く子育て世代への支援が手厚いため、ファミリー層には人気の高い街としても知られています。

23区で4番目の広さを誇る江戸川区ですが、子どもの数は23区内で最も多いです。

相談先選びでお悩みの皆様へ、ご判断に役立つ示唆に富んだ記事を定期的に更新