小規模修繕工事の下地補修とは？劣化症状から工法や費用相場と施工の注意点を理解しよう

建物は時間の経過とともに少しずつ劣化していきます。外壁にひび割れが入ったり、タイルが浮いてきたりといった症状は、放置すると雨漏りや外壁材の剥落といった深刻なトラブルにつながりかねません。

こうした初期段階の劣化を食い止めるのが「小規模修繕工事」であり、その中でも特に重要なのが「下地補修」です。下地補修は、外壁塗装や防水工事といった仕上げ工事の耐久性を支える基盤であり、建物の寿命を延ばすうえで欠かせない工程です。

本記事では、小規模修繕工事における下地補修の基礎知識から、工法、費用相場、業者選びまでをわかりやすく解説します。早めの対応が長期的なコスト削減につながりますので、ぜひ参考にしてください。

小規模修繕とは？

まずは「小規模修繕」とは何を指すのかを整理しておきましょう。大規模修繕と比べて範囲や費用は限定的ですが、建物の維持管理において非常に重要な役割を果たします。

ここでは小規模修繕の定義や特徴、大規模修繕との違いについて詳しく見ていきます。

小規模修繕工事の定義と特徴

小規模修繕工事とは、建物の機能や美観を維持するために行う比較的小規模な工事を指します。外壁のひび割れ補修やシーリングの打ち替え、防水層の部分的な補修などが代表的です。

小さな不具合のうちに補修をすることで、劣化の広がりを防ぎ、結果的に建物全体の維持コストを抑えることが可能になります。大規模な足場を組む必要がなく、短期間・低コストで対応できる点が特徴であり、管理組合やオーナーが柔軟に判断して実施できるのも利点です。

大規模修繕との違いを整理

大規模修繕は外壁全体の塗装や屋上防水、配管更新など数年単位で計画される工事です。長期的な資金計画が前提となり、規模や工期も大きくなります。

一方、小規模修繕は日常的に発生する劣化に対応するもので、緊急性が高い場合も少なくありません。例えば漏水やタイルの剥落といった危険を伴う症状には迅速な対応が求められます。

両者をバランス良く行うことで、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持することができます。

実録！新東亜工業の施工事例｜3階建てビルの大規模修繕工事

雨漏りの発生をきっかけにお問い合わせをいただいた、東京都内にある鉄骨造3階建ての日本語学校。
屋上には芝生や池があるという特殊な構造も含めて、外装・防水・鉄部まで建物全体の修繕を実施しました。

今回は、新東亜工業が実際に手がけたこの修繕工事の流れを、やり取りの一部とともにご紹介します。

ご相談内容

お客様はビルの雨漏りでお悩みでした。

お客様：「昭和46年築のビルを日本語学校として使っているのですが、1階と3階で雨漏りしているので修繕をお願いしたいです」
お客様：「屋上に芝生や池があって、防水も少し複雑で…」
担当者：「現地を拝見してから、最適な防水工法をご提案いたします。図面のご用意もお願いできますか？」
お客様：「はい、用意しておきます」

建物の構造や履歴、使用状況について詳しく共有いただいたことで、早急な現地調査が実現。
調査時には図面を確認しながら、屋上の構造や増築部も含めた幅広い劣化箇所の把握ができました。

工事の概要｜工事金額と施工期間

屋上や外壁、床など広範囲にわたる施工を実施しました。

項目	内容
建物種別	鉄骨造3階建て
築年数	築50年以上（昭和46年建築・55年/61年に増築あり）
施工内容	・雨漏り修繕・屋上防水（芝生・池のある特殊環境）・外壁塗装・タイル補修・鉄部塗装・シーリング工事・長尺シート貼替（階段含む）・波板撤去（追加対応）・屋根工事・溶接工事

工事金額：1,160万円
施工期間：60日間

現地調査で判明した劣化症状

現地調査を行ったことで判明した劣化の症状は、以下のとおりです。

• 1階・3階の天井からの雨漏り
• 芝生の下の防水層の劣化
• 鉄部のサビ・塗膜剥離
• 外壁の浮きタイル、ALC面の劣化
• シャッターや階段の老朽化

お客様：「社長のこだわりで、屋上に芝生や池を設置しているんですよ」
担当者：「これはなかなか見ない造りですね。芝生の下の防水層は、状態を見ながら通気緩衝工法で施工したいと思います」
お客様：「わかりました。池の端で見切って、あとは撤去してもらって大丈夫です」

劣化状況や使用環境に合わせ、防水層は通気緩衝工法＋脱気筒設置や密着工法を併用することに。
そのほか、塗装やシーリング工事、階段や屋根の補修など建物全体を対象に提案をまとめました。

施工中のやり取りと配慮

工事中は以下のような対応が行われ、円滑な進行が実現しました。

• 色決めは見本帳を貸し出し、部位別にお客様へ確認依頼
• 自転車置き場・通学導線への影響を最小限に配慮し足場を設置
• 職員室上の波板撤去といった追加要望にも柔軟に対応
• 工事の進捗状況はメールや対面で逐次報告

お客様：「細かいことにも丁寧に対応してくれて、本当にありがたかったです」
担当者：「防水や塗装の仕上がりも丁寧に確認しています。気になるところは遠慮なくおっしゃってくださいね」

引き渡し時のご感想

建物の仕上がりにご満足いただけたことで、別棟のご依頼へとつながる結果となりました。
引き渡しの際は、ドレンの掃除方法や防水層の取り扱いについても説明し、今後の管理に向けたアドバイスも実施しました。

担当者：「本日をもって工事完了となります。完了報告書・保証書・請求書を郵送いたしますね」
お客様：「とてもきれいになって、社長も大変喜んでいました」
お客様：「実は2号館の防水と階段工事もお願いしたくて…またご相談してもよろしいですか？」
担当者：「もちろんです。改めて担当よりご連絡いたします」

今回の修繕工事では、雨漏りという課題を出発点に、建物全体の資産価値を高めるトータル改修が行われました。
特殊な屋上構造・用途に合わせて工事内容を調整、柔軟な現場対応と丁寧な進捗共有により、お客様との信頼関係を築きながら、安全かつ満足度の高い施工を実現できました。

下地補修はなぜ必要？小規模修繕工事における役割

小規模修繕工事において「下地補修」は、塗装や防水といった仕上げ工事を長持ちさせるための基盤です。もし下地補修を怠れば、せっかく行った仕上げ工事が短期間で劣化してしまい、余計なコストが発生します。

ここでは下地補修が果たす役割と、行わない場合のリスクを解説します。

下地補修が仕上げ工事に与える影響

下地が不安定なまま塗装や防水をしても、すぐにひび割れや浮きが再発します。例えば、外壁のひび割れを補修せずに塗装を行うと、塗膜が数年で割れてしまい防水性能が低下します。

その結果、雨水が浸入し内部の劣化を加速させる恐れがあります。さらに塗膜の膨れや剥離といった症状も起こりやすくなり、仕上げ工事そのものの寿命を著しく短くしてしまうのです。結局のところ、下地補修を正しく行うことが後工程の品質を高め、長期的に建物を守る最大のポイントとなります。

下地補修を怠ったときに起こるトラブル

下地補修を省略すると、外壁材の剥落による落下事故や雨漏りの拡大など深刻な問題を引き起こします。さらに再補修ややり直しが必要となり、結果的に大規模修繕費用を増大させるリスクがあります。

加えて、居住者や利用者の安全面・快適性にも大きな影響を及ぼし、資産価値の低下や入居率の低迷といった経済的損失につながる可能性も否定できません。

小規模修繕での下地補修が必要になる劣化症状のチェックポイント

下地補修は、すべての建物に常に必要というわけではなく、劣化の兆候が現れたときに行うのが基本です。早期発見と適切な処置によって、大規模修繕に発展する前にコストを抑えながら対応できます。

ここでは代表的な劣化症状とその危険性について解説します。

外壁のひび割れ（クラック）の進行

外壁に細かいクラックが入るのはよく見られる現象です。ヘアクラック程度なら緊急性は低いですが、幅0.3mm以上の構造クラックになると雨水が浸入し、内部鉄筋の腐食を招きます。これが進行すると補修費用は急増するため、早めの下地補修が必須です。

さらに、ひび割れ部分は見た目以上に内部へダメージが広がっていることもあり、外観で判断できないケースもあります。定期点検で早期に把握し、エポキシ樹脂注入など適切な工法を選択することが重要です。

タイルの浮きや剥離による危険性

タイルが下地から浮いたり、剥がれかけている場合は落下事故のリスクがあります。通行人への被害や建物の資産価値低下につながるため、ピンニング工法など専門的な下地補修が求められます。

また、タイルの浮きは一部に見られても周辺に広がっている可能性が高く、赤外線調査などで範囲を把握することが有効です。

モルタル・コンクリートの欠損部分

打ち放しコンクリートやモルタル仕上げでは、経年劣化により欠損が発生することがあります。小さな欠けでも放置すると雨水が浸入し、内部の中性化や鉄筋腐食が進行します。

モルタル充填による下地補修が適切です。さらに欠損部分は凍害や熱膨張によって広がる可能性があり、早期に補修を行わなければ短期間で被害が拡大します。

鉄筋の露出や錆びによる劣化

鉄筋が露出すると錆が進行し、鉄筋の膨張によって周囲のコンクリートが押し出され、さらにひび割れや剥落を引き起こします。エポキシ樹脂などで防錆処理を行い、欠損部を補修する下地処理が必要です。

錆の進行は目に見えない部分で急速に進むことがあるため、専門家による診断を受けて適切な処置を行うことが建物全体の寿命を延ばすカギとなります。

小規模修繕で行う下地補修の主な工法

下地補修にはさまざまな工法があり、劣化症状や部位に応じて使い分けられます。正しい工法を選択することで、補修の効果を最大限に発揮し、建物の寿命を延ばすことができます。

ここでは代表的な工法を紹介します。

工法別比較表

工法	対象部位	特徴	耐用年数	費用目安
エポキシ樹脂注入工法	外壁ひび割れ	強度回復・防水性向上・再発防止	約10〜15年	1mあたり2,000〜5,000円
モルタル充填工法	欠損部	表面整形・仕上げ材の密着性向上	約10年	1箇所あたり5,000〜15,000円
ピンニング工法	タイル浮き	落下防止・美観維持・安全性確保	約15年	1箇所あたり3,000〜8,000円
シーリング工法	目地・サッシ周り	防水性能回復・気密性向上	約5〜10年	1mあたり500〜1,500円

以下で、それぞれの工法について詳しく解説します。

エポキシ樹脂注入工法

エポキシ樹脂注入工法は、外壁や床に生じたひび割れを補修する代表的な方法です。微細なクラックにも樹脂が浸透し、強力な接着力で内部を固めることで構造体の強度を回復させます。

また、防水性を高める効果もあり、雨水浸入による二次的な劣化を防ぎます。適切に施工すれば10年以上の耐久性を確保でき、長期的なコスト削減にもつながります。

モルタル充填工法

モルタル充填工法は、コンクリートやモルタルの欠損部分を埋めるための工法です。欠けや剥離部分を丁寧に処理したうえで新しいモルタルを充填し、表面を整えます。

仕上げ材の密着性を高め、後工程の塗装や防水をしっかり支える役割を果たします。施工範囲が狭い場合でも効果的で、小さな欠損を放置せず早期に補修することで劣化の進行を防げます。

ピンニング工法

ピンニング工法は、外壁タイルの浮きを防止するために用いられる方法です。タイルにアンカーピンを打ち込み接着材で固定することで、落下事故を防ぎ、美観と安全性を維持します。

特に人通りの多い道路に面した建物では必須の工法といえます。赤外線調査などで浮きの範囲を確認したうえで施工することで、建物全体の信頼性が向上します。

シーリング工法

シーリング工法は、サッシ周りや外壁の目地部分に施される定番の下地補修です。古くなったシーリング材を撤去し、新しい材料を打ち替えることで防水性能を回復させます。

外壁や屋上防水の仕上げ前に行うことで、雨水や湿気の侵入を防ぎ、建物内部の劣化を防止します。また、気密性を高める効果もあり、快適な室内環境を保つ役割も果たします。

小規模修繕での下地補修にかかる費用と工期の目安

下地補修の費用や工期は、建物の規模や劣化状況によって大きく変わります。

ここでは代表的な相場や目安を紹介し、修繕計画の参考にしていただけるよう解説します。

工事項目ごとの費用相場

• 外壁ひび割れ補修（エポキシ樹脂注入）：1mあたり約2,000〜5,000円
• モルタル欠損補修：1箇所あたり約5,000〜15,000円
• タイル浮き補修（ピンニング工法）：1箇所あたり約3,000〜8,000円
• シーリング打ち替え：1mあたり約500〜1,500円

建物規模別の工期目安

• 小規模マンション（20〜30戸程度）：1〜2週間程度
• 中規模ビル（延床1,000㎡前後）：2〜4週間程度
• 大規模ビル・マンション（延床3,000㎡以上）：1〜2か月程度

下地補修は仕上げ工事の前工程として行われるため、全体工期にも直結します。

精度の高い補修を行うことで、後の工事がスムーズに進行し、長期的な維持管理につながります。

下地補修を後回しにした場合のリスク

下地補修は小規模修繕の中でも優先度が高い工程です。これを後回しにすると、建物の安全性や資産価値に大きな影響を与える可能性があります。

ここでは、放置によって生じるリスクを具体的に見ていきましょう。

雨漏りや漏水の拡大

ひび割れやシーリングの劣化を放置すると、そこから雨水が浸入し、内部構造にまでダメージが広がります。結果として防水層の寿命が短くなり、室内への雨漏り被害も発生します。

さらに、湿気がこもることでカビや腐朽菌が繁殖し、木部や断熱材にまで悪影響を及ぼすこともあります。放置期間が長いほど室内の空気環境は悪化し、居住者の健康リスクを高め、喘息やアレルギーの原因にもなります。

加えて、電気配線や設備機器にまで被害が及べば漏電や火災のリスクも否定できません。住環境の快適性や健康・安全面にも直結するため、専門家による早期対応が不可欠です。

外壁材の剥落による落下事故

タイルやモルタルが下地から浮いた状態で放置されると、最悪の場合は外壁材が落下する危険性があります。歩行者や車両に被害を与えれば損害賠償につながり、建物の管理責任も問われます。

加えて、事故を未然に防げなかった場合、所有者や管理組合の信頼低下にも直結し、周辺環境への安全性評価にも影響します。さらに、外壁材が落下した箇所から雨水が浸入しやすくなることで内部劣化が進行し、補修範囲が拡大する恐れもあります。

自治体からの是正命令や行政処分に発展するケースもあり、社会的信用を損なうリスクも大きくなります。

修繕費用が膨らむリスク

下地補修を先送りすると、結果的に補修範囲が広がり、工事費用も増大します。小規模で済んだはずの工事が大規模修繕に発展することも珍しくありません。

さらに工期も長引くため入居者やテナントへの影響も大きく、営業停止や仮住まいの手配が必要になるケースも考えられます。加えて、資材費や人件費の高騰により当初の見積額から大幅に費用が増加する恐れもあり、長期的な資金計画に大きな負担を与えます。

補修が遅れれば遅れるほど、足場設置や仮設工事の規模も大きくなり、管理側だけでなく利用者にとっても生活や営業活動に深刻な支障が生じるリスクが高まります。

建物の資産価値が下がる可能性

劣化が進行すれば、見た目の印象も悪化し、資産価値や入居率に影響します。特に賃貸マンションやテナントビルでは、長期的な収益性に直結するため注意が必要です。

さらに、建物の外観が劣化した状態は周辺地域の景観価値にも影響を与え、物件の競争力を低下させる要因となります。加えて、不動産査定時の評価額にも直接反映されるため、売却や賃貸募集の際に不利となるケースもあります。

入居希望者にとっては安全性や快適性に疑念を抱く要因にもなり、空室期間の長期化や賃料の値下げ圧力につながる可能性も高まります。結果として、所有者や管理組合にとって大きな収益損失を招くリスクが生じます。

DIYで対応できる下地補修と業者に依頼すべき工事

下地補修にはDIYで対応できる軽微なものと、専門業者に依頼すべき大掛かりなものがあります。費用や工期、施工精度、安全性などの観点から判断することが大切です。

ここではその違いを表にまとめ、整理します。

DIYと業者依頼の比較表

補修の種類	DIYで可能な範囲	専門業者に依頼すべき範囲	ポイント
ひび割れ補修	浅いクラック（表面のみ）を市販補修材で充填	幅0.3mm以上の構造クラックや深部に及ぶもの	DIYは応急処置レベル、耐久性確保は業者施工が必要
シーリング補修	1〜2m程度の部分的な目地打ち替え	広範囲の目地や高所作業を伴う施工	高所作業は危険が大きく、専門技術が必要
タイル補修	表面の小さな欠けを補修パテで埋める	タイル浮き・剥離の補修（ピンニング工法など）	タイル落下リスクがあるため、専門施工が必須
コンクリート欠損	小さな欠けをモルタルで埋める程度	広範囲の欠損、鉄筋露出を伴う場合	鉄筋腐食が関与する補修は業者でないと不十分

DIYと業者依頼には、それぞれのメリット・デメリットがあります。

軽微な補修はDIYでも可能ですが、建物の安全や資産価値を守るには専門業者の施工が不可欠です。判断を誤らず最適な方法を選ぶことが、長期的な安心につながります。

小規模修繕での下地補修を業者に依頼するときの注意点

下地補修を業者に依頼する際は、見積もりや契約内容をよく確認することが重要です。

ここでは特に注意すべきポイントを解説します。

見積書で下地補修の内容を確認する方法

見積書には「下地補修」が明確に記載されているか確認しましょう。省略されている場合、仕上げ工事だけを行って再劣化を招くリスクがあります。

特に外壁塗装や防水工事の見積書では、下地補修が一式扱いになっているケースも多いため、具体的に「クラック補修何メートル」「タイル浮き補修何箇所」といった数量が明示されているかをチェックすることが大切です。

内容が曖昧な場合は追加費用が発生する可能性もあるため、事前に詳細を確認しておきましょう。

業者ごとに異なる面積算出ルールの違い

下地補修費用は面積や数量の算出方法によって変動します。例えば、階段やバルコニーを含めるかどうかで金額が異なる場合があります。複数業者から見積もりを取り比較することが大切です。

さらに、同じ「100㎡」でも実際の計測方法が異なると差額が生じるため、算出基準を業者に確認することがトラブル防止につながります。

工事後の保証やアフターメンテナンスの有無

施工後に不具合が発生した場合の保証内容も重要です。保証期間や対象範囲を事前に確認し、信頼できる業者を選びましょう。

加えて、定期点検や無料補修サービスの有無、保証を受けるための条件（定期的な清掃や点検報告など）が設定されているかどうかも重要な確認ポイントです。

小規模修繕の下地補修に関するよくある質問（FAQ）

ここでは、小規模修繕の下地補修に関するよくある質問について紹介します。
より理解が深まるような内容を集めましたので、ぜひご覧ください。

Q1.下地補修はどのくらいの周期で必要ですか？

A.劣化の進行具合や環境によりますが、一般的には10〜15年に一度は点検・補修が推奨されます。

沿岸部や交通量の多い地域など厳しい環境では劣化が早まることもあり、5〜10年程度での点検が望ましい場合もあります。定期点検を専門家に依頼し、劣化サインを見逃さないことが大切です。

Q2.下地補修だけを依頼することは可能ですか？

A.可能です。外壁塗装や防水工事とセットで行うことが多いですが、劣化が進んでいれば単独で依頼できます。

下地補修のみを先行して行うことで被害拡大を防ぎ、その後の工事を効率よく進められる利点もあります。さらに、早期の補修は長期的な修繕計画に余裕を持たせ、将来的な大規模工事の負担を軽減する効果も期待できます。

Q3.外壁塗装と下地補修は同時に行うべきですか？

A.はい。下地補修をせずに塗装しても仕上げが長持ちしません。セットで行うことで耐久性が高まります。

特にクラックや欠損を補修せずに塗装すると、短期間で再劣化が進み、二重の費用がかかる恐れがあります。さらに、補修と塗装を同時に行えば足場の設置費用を一度で済ませられるため、全体コストを削減する効果もあります。

Q4.下地補修にはどの程度の保証がつきますか？

A.工法や施工業者によりますが、一般的に3〜10年程度の保証が設定されることが多いです。部分補修の場合は短め、全面補修や大掛かりな工事では長めに設定される傾向があります。

さらに、使用される材料や施工方法によっても保証の範囲が異なり、防水性能のみ対象となる場合や、剥離・再劣化を含めて保証される場合など細かな違いがあります。保証を受けるには定期点検やメンテナンスの実施が条件となることも多く、事前に確認することが重要です。

Q5.修繕積立金から下地補修の費用を出せますか？

A.分譲マンションでは共用部分にあたるため、修繕積立金から支出できるのが一般的です。まずは管理規約を確認し、対象範囲や手続きの流れを把握しましょう。

場合によっては臨時徴収や特別決議が必要になるケースもあるため、理事会や管理会社と事前に協議しておきましょう。住民合意を形成するためには、補修の必要性や緊急性を丁寧に説明し、透明性の高い議論を行うことが重要です。

小規模修繕での適切な下地補修で安心な生活を確保しよう｜まとめ

小規模修繕における下地補修は、建物の寿命や安全性、資産価値を左右する重要な工程です。初期段階での補修を怠ると、劣化が加速して大規模修繕に発展し、結果的に費用や工期が増大します。ひび割れやタイル浮きといった症状を早期に補修することで、長期的なコスト削減と建物の健全性維持が可能です。

また、業者選びでは複数見積もりの比較や保証内容の確認を徹底することが成功のカギとなります。適切な下地補修を行うことは、住む人の安心と快適さ、そして資産を守るための最善策といえるでしょう。