マンションのリフォームと大規模修繕の違いとは？費用・タイミング・注意点を徹底解説

マンションの築年数が進むにつれて、住まいの快適性や安全性、そして資産価値を維持するために「リフォーム」や「大規模修繕」といった工事の実施が求められるようになります。しかしながら、これらの言葉が混同されて使われることも多く、「自分のマンションにはどちらが必要なのか判断がつかない」と悩む方も多いのではないでしょうか。

本記事では、マンションの維持管理に関心を持つ管理組合の理事や住民、あるいはマンション購入を検討している方に向けて、「リフォーム」と「大規模修繕」の違いを明確にし、それぞれの目的や工事範囲、費用の違い、実施のタイミングなどを詳しく解説します。さらに、どちらを優先すべきかの判断基準や業者選定の注意点も取り上げ、失敗しないためのポイントを総合的にお伝えしていきます。

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リフォームと大規模修繕の基本的な違い

マンションの維持・改善のために実施される工事には「リフォーム」と「大規模修繕」がありますが、この2つは目的も工事内容も大きく異なります。まずはその違いを理解し、混同しやすい点を整理していきましょう。

リフォームとは？｜居住者目線の快適性向上が目的

リフォームとは、住戸内部の居住空間を快適にしたり、ライフスタイルに合わせて変更したりするために行う改修工事のことです。主に専有部分（各住戸内）を対象に、以下のような工事が含まれます。

• キッチン・トイレ・浴室などの設備交換や新設
• 壁紙や床材の張り替え、内装のデザイン変更
• 和室を洋室に変更する間取りの変更
• 玄関や廊下のバリアフリー化
• 収納スペースの増設

リフォームの主な目的は生活の質や快適性の向上にあり、建物全体の性能維持とは直接関係しません。そのため、住戸ごとの個別ニーズに応じて任意で行われるのが一般的です。

大規模修繕とは？｜建物の性能維持が主目的

一方の大規模修繕は、マンション全体の老朽化を防ぎ、建物の機能を維持・回復させるための工事です。これは主に共用部分を対象としたもので、管理組合が主体となって長期修繕計画に基づいて定期的に実施されます。以下のような工事が含まれます。

• 外壁の塗装やタイル補修
• 屋上・バルコニーの防水工事
• 共用廊下や階段の床材補修
• 給排水管・ガス管の更新やメンテナンス
• 鉄部（手すりや扉など）の防錆処理や再塗装
• エレベーターの部品交換や保守点検

大規模修繕は、建物の劣化を食い止めて資産価値を維持するために、通常は10〜15年周期で計画的に実施されます。居住者の生活に直接影響する工事であるため、実施時には丁寧な説明や合意形成が重要になります。

比較表：リフォームと大規模修繕の違い

比較項目	リフォーム	大規模修繕
工事の主体	各住戸の所有者（個人）	管理組合（全体）
工事の対象範囲	専有部分（住戸内）	共用部分（外壁・廊下・屋上など）
工事の目的	快適性・利便性の向上	建物の性能維持・劣化防止
実施タイミング	任意・必要に応じて	約10〜15年周期で計画的に
費用の負担	個人負担（施主が支払う）	修繕積立金・特別徴収など

このように、リフォームと大規模修繕では対象範囲・目的・負担者など多くの点で異なります。どちらを優先すべきかは、建物の状態や生活環境、資金計画により判断することが大切です。

どちらが必要？判断のためのチェックポイント

リフォームと大規模修繕はどちらも重要な工事ですが、目的やタイミングが異なるため、どちらを優先すべきか迷う方も多いでしょう。ここでは、判断のためのポイントを整理し、それぞれの必要性を見極める方法を紹介します。

築年数と劣化状況で判断する

マンションの築年数が10年を超えると、屋上防水や外壁のひび割れ、鉄部の錆など、共用部分に劣化の兆候が出てくる場合があります。このような劣化を放置すると、雨漏りや外壁の落下といった深刻なトラブルにつながる可能性があるため、大規模修繕が必要になります。

一方で、室内の水回り設備が老朽化していたり、子育てや高齢化などライフステージの変化に合わせた間取り変更が必要になった場合には、リフォームを検討するタイミングといえます。築年数だけでなく、実際の使用状況や劣化具合に応じて判断することが重要です。

管理組合と個人の判断基準の違いを理解する

大規模修繕は管理組合が主体となり、全体の合意形成や専門家の調査を経て計画されます。資金は修繕積立金や特別徴収によって賄われるため、住民全体の合意が必要不可欠です。

一方でリフォームは各住戸の所有者が自らの判断で行うものであり、原則として共用部分に影響を与えない範囲で自由に計画できます。ただし、壁や床の構造を変更する場合は管理組合への申請や許可が必要になるケースもあるため、事前確認が必要です。

資産価値の維持・向上の観点から検討する

適切なタイミングで大規模修繕を行うことは、マンション全体の美観や耐久性を保ち、将来的な資産価値を維持する上で非常に重要です。外観がきれいで設備のメンテナンスが行き届いているマンションは、賃貸・売却市場でも評価が高くなります。

一方、専有部のリフォームによって内装や設備をアップグレードすれば、住戸単位での資産価値が上がり、居住者の満足度も高まります。状況に応じて両者をバランスよく組み合わせて検討することが理想的です。

費用相場の比較と資金計画の立て方

リフォームや大規模修繕を検討する際、最も多くの方が気になるのが「どれくらいの費用がかかるのか」「どのように資金を準備すればよいのか」といったコスト面です。特にマンションの維持管理においては、工事の規模や対象範囲によって金額が大きく異なるため、計画段階からの情報収集が欠かせません。

このセクションでは、リフォームと大規模修繕それぞれの費用相場をはじめ、項目ごとの目安やコスト削減の工夫、資金計画の立て方、さらに国や自治体の補助制度について詳しく解説します。無理なく実現可能な計画を立てるためのポイントを押さえていきましょう。

リフォームの費用相場と項目別の目安

リフォームは対象となる部位や施工範囲が住戸ごとに異なるため、費用もケースバイケースで変動します。グレードや工法、既存設備の状態によっても異なりますが、以下に一般的な相場を示します。
以下に、リフォーム内容ごとの費用目安を表形式で整理しました。

リフォーム内容	費用目安	備考（特徴・差が出る要因など）
キッチンの交換	50万円〜150万円程度	システムキッチンのグレードやオプションにより変動
浴室リフォーム	60万円〜120万円程度	ユニットバスへの交換など
トイレの更新	20万円〜50万円程度	温水洗浄便座の有無やグレードによって差が出る
壁紙・床材の張り替え	10万円〜30万円程度	6〜10畳程度の目安。使用する素材でも費用が変動
洗面化粧台の交換	15万円〜40万円程度	三面鏡・収納付きなどの仕様で変動
フルリノベーション（60〜80㎡）	400万円〜800万円以上	内装・設備すべてを刷新する場合の目安

リフォームでは工事規模に応じて、建築士の設計料や解体費、養生費、仮設費などが別途発生することもあります。また、マンションの場合、共用部分に接する部分や騒音の配慮などで追加コストがかかる場合もあるため、事前に施工業者と詳細を詰めておくことが重要です。

大規模修繕の費用相場と管理組合の負担

大規模修繕は共用部分全体を対象とする工事であり、戸数や建物の構造、階数などによって総費用が大きく異なります。国土交通省の長期修繕計画ガイドラインによると、以下のような相場が目安とされています。

• 1戸あたりの修繕費：60万円〜120万円
• マンション全体（50〜100戸規模）の工事費：3,000万円〜1億円超

大規模修繕は原則として修繕積立金から支出されますが、積立金が不足している場合は、一時金として住民からの追加徴収が必要になることもあります。また、修繕内容によっては、建築士やコンサルタントの設計監理費用、調査費、仮設工事費、工事中の清掃・養生費なども含まれるため、想定以上の出費となる場合もあります。

そのため、修繕積立金の見直しや、将来を見据えた長期修繕計画の策定・更新が非常に重要です。マンション管理会社や設計事務所などと連携し、10〜20年先を見越した現実的な積立を継続的に行いましょう。

一括工事と分割工事のコスト比較

リフォームや大規模修繕では、工事の方式として「一括工事」と「分割工事」の選択があります。

• 一括工事：一度にまとめて工事を行う方式。工期が短縮されるほか、仮設足場や施工準備の手間が1回で済むため、トータルコストが抑えられることが多い。
• 分割工事：工事内容を複数回に分けて実施する方式。予算に応じて柔軟に計画できる反面、仮設費や人件費が毎回発生し、累計では割高になる傾向も。

一括工事は住民への説明や調整が一度で済む利点があるものの、初期負担が大きいため資金面での調整が必要です。一方、分割工事はスケジュールに余裕を持たせやすいですが、計画が煩雑になりがちで、トータルコストも上がりやすくなります。

資金計画の立て方と補助制度の活用

工事費用の確保には、計画的な資金準備が不可欠です。ここでは、リフォーム・大規模修繕に活用できる主な資金手段と補助制度をご紹介します。

リフォームの場合

リフォームを検討する際には、あらかじめ資金計画をしっかり立てておくことが重要です。
自己資金だけで賄えない場合でも、さまざまな資金調達の選択肢や補助制度を活用することで、負担を軽減しながら希望のリフォームを実現できます。
まず検討したいのが「リフォームローン」です。
これは銀行や信用金庫、住宅ローン専用会社などが提供しており、担保が不要な無担保型ローンも多く見られます。
また、すでに住宅ローンを利用している場合は、「住宅ローンの借り換え＋増額」によって、リフォーム資金を上乗せする方法もあります。
この場合、住宅ローンと一体で管理できるため、金利や返済期間の見直しとあわせて、家計の見通しも立てやすくなります。
さらに、見逃せないのが「自治体によるリフォーム補助制度」の活用です。
多くの自治体では、バリアフリー化、耐震改修、省エネ対策など特定の条件を満たすリフォーム工事に対し、補助金や助成金を交付しています。事前申請が必要な場合がほとんどですので、計画段階から各自治体の制度内容を確認しておくと安心です。

大規模修繕の場合

マンションの大規模修繕には、安定した資金の確保が欠かせません。
基本となるのは「修繕積立金」で、これは長期修繕計画に基づき、管理組合が毎月住民から徴収するものです。
ただし、積立金だけでは足りない場合もあります。
その際に取られるのが「一時金徴収」で、臨時に住民から資金を集める方法です。負担が大きくなるため、合意形成が重要です。
他にも「長期修繕融資」を活用する方法もあります。
信用金庫や地方銀行などが管理組合向けに提供しており、金利も比較的低めで利用しやすいのが特徴です。
さらに、耐震補強や省エネ改修などの工事内容によっては、「国や自治体の補助制度」が活用できることもあります。あらかじめ情報を収集し、計画的に進めることが大切です。

計画段階で自治体窓口に確認し、適用条件・申請期限などを早めに把握しておくことが大切です。特に補助金制度は年度ごとに変更があるため、最新情報をこまめにチェックしましょう。

工事の流れと工期の違い

リフォームと大規模修繕では、工事の進行手順やスケジュールが大きく異なります。事前に全体像を把握することで、スムーズな工事進行とトラブル防止に役立ちます。この章では、それぞれの工事の流れや目安となる工期、注意点について詳しく見ていきましょう。

リフォームの一般的な流れと所要期間

リフォームは個人単位で行うため、計画から実施までの流れが比較的シンプルでスピーディーです。以下は代表的な進行フローです。

1. 目的の明確化・情報収集：何を改善したいのか、必要な機能やデザインを明確にする。
2. 業者選定・現地調査：複数の業者に相見積もりを取り、信頼性や施工事例を比較検討。
3. プラン提案・見積もり提出：現地調査結果をもとに詳細な工事内容・費用が提示される。
4. 契約締結・工程確認：施工範囲・費用・工期・保証などを明記した契約を交わす。
5. 工事開始・工程管理：着工後は騒音・振動対策や近隣配慮も重要。
6. 完了・引き渡し・アフターサービス：完成後のチェックと不具合対応を含む。

工期の目安：

• 内装リフォーム（壁紙・床）：1日〜1週間
• 水回りリフォーム（キッチン・浴室）：1週間〜2週間
• 間取り変更・配管工事を伴う大規模改修：2週間〜1ヶ月超

大規模修繕の進行手順とスケジュール

大規模修繕は長期にわたる計画と、多くの住民を巻き込んだ合意形成が求められます。一般的な流れは以下のとおりです。

1. 劣化診断と長期修繕計画の再評価：建物全体の調査を専門業者が実施し、劣化状況を確認。
2. 修繕内容の検討・資金計画の策定：必要な工事項目を洗い出し、資金状況と照らし合わせて調整。
3. 住民説明会・意見集約：住民へ工事内容や費用負担を説明し、理解と合意を得る。
4. 施工業者の選定・契約：設計監理方式または責任施工方式により業者を選び契約。
5. 実施設計・工程管理計画の作成：具体的な工程や施工手順を設計し、調整。
6. 仮設足場の設置と着工：安全対策・養生処理を施し、工事開始。
7. 本工事の実施：外壁、屋上、防水、鉄部、配管等の修繕を順次進行。
8. 完了検査・報告書提出・住民説明：最終確認と報告、アフターフォロー対応。

工期はおおむね3ヶ月〜6ヶ月程度が標準的ですが、規模や気候条件、工事内容によっては半年以上かかる場合もあります。共用部分の使用制限や騒音問題もあるため、計画段階から丁寧な説明や周知が不可欠です。

リフォームと大規模修繕を併用するケースとは？

マンションの維持管理を検討する際、リフォームと大規模修繕をそれぞれ単独で行うか、または併用するかを判断する場面が少なくありません。特に築年数が20年、30年と経過してくると、専有部分と共用部分の両方に修繕や更新が必要なタイミングが重なってくるため、リフォームと大規模修繕を同時に検討・実施することが増えてきます。

たとえば、共用部分である外壁の補修や配管の更生工事、大規模な足場を設置して行うような工事と、専有部分である浴室やトイレ、キッチンの更新、壁紙や床材の張り替えなどの室内リフォームを同じ時期に行うことで、施工業者の出入りや仮設工事の重複を避け、費用と工期の両方において効率化が可能になります。

さらに、同時期に行うことで居住者の生活への影響も最小限に抑えることができます。工事による騒音や振動、埃などは、個別に工事を行うよりも一度に済ませた方が、トータルでのストレスを軽減することができるのです。また、仮設設備や足場を共有することで、両工事のコストダウンにつながる場合もあります。

ただし、リフォームと大規模修繕はそれぞれの発注元や施工業者が異なることが一般的です。専有部分の工事は住戸所有者が契約するリフォーム業者、共用部分の工事は管理組合が発注する建設会社や修繕専門業者が担当するため、スケジュールや作業エリアがバッティングしないように慎重な工程管理が求められます。

併用工事を行う際には、事前に管理組合に相談し、必要であれば承認を得ておくこと、そしてリフォーム業者との間で大規模修繕との整合を取りながら詳細な工事計画を立てることが成功の鍵となります。

実録！新東亜工業の施工事例｜8階建てマンションの大規模修繕工事

築17年の8階建てマンションにおける、管理組合主導による大規模修繕工事の一部始終をご紹介します。
「予算オーバーを避けたい」「融資は極力使いたくない」といった現実的な課題を抱える中で、新東亜工業がどのように提案し、信頼を築きながら工事を完遂したのか──。
理事会への説明から近隣対応、完成後のフォローまで、実際のやり取りを交えてリアルにお伝えします。

ご相談内容

築17年が経過し、管理組合では以前から大規模修繕の検討がされていましたが、資材高騰などにより予算が合わず延期されていた背景があります。「融資は避けたい」「必要な部分に絞って実施したい」といった要望の中、数社に見積り依頼をされていた中で弊社にご相談をいただきました。

担当者：お問い合わせありがとうございます。ご予算に合わせて施工範囲を調整することも可能です。弊社は子会社で材料問屋を持っているため、同じ工事でも他社様より価格を抑えるご提案が可能です。
お客様：なるべく費用を抑えたいので、ぜひ現地調査をお願いします。図面などもご用意します。
担当者：ありがとうございます。図面と、屋上に鍵があるようであればご用意をお願いします。

工事の概要｜工事金額と期間

https://shintoakogyo.co.jp/case/posts/69525/

項目	内容
建物種別	分譲マンション（8階建て）
所在地	東京都内（詳細非公開）
工事内容	大規模修繕工事（外壁補修・塗装・防水・シーリング・長尺シート他）
工法	足場設置のうえ全面修繕／ウレタン塗膜防水（密着工法）他
その他特記事項	理事会へのプレゼンあり、工事中の騒音・近隣対策対応あり

工事金額：2,430万円　期間：約2カ月間

現地調査で判明した劣化症状

現地調査では、屋上の防水層や外壁のシーリング、タイル目地などに劣化が見られました。既存のアスファルトシート防水はまだ機能していたものの、再施工のタイミングとしては適切であり、ウレタン塗膜防水による上塗りを推奨しました。また、タイルの一部には硬化不良が確認され、慎重な撤去作業が必要な状態でした。

担当者：屋上はアスファルトシート防水ですね。状態は悪くないので、ウレタン塗膜防水の密着工法が適しています。
お客様：それでお願いします。あとベランダは見た目を良くしたいので、長尺シートも検討したいです。
担当者：シートは費用が倍近くかかるので、ウレタンの方が予算には優しいですね。
お客様：でも可能ならシートにしたいので、そちらで見積りお願いします。

施工中のやり取りと配慮

工事期間中は、騒音や近隣への影響を最小限に抑える配慮を行いました。作業工程や騒音の案内は掲示板やホワイトボードで事前に周知し、近隣住民や管理人との連携も徹底。足場設置やメッシュシートの風対策も含め、安全対策も万全に対応しました。また、アスベスト調査も事前に実施し、含有なしを確認済みです。

お客様：日曜に音がしたって苦情が来たのですが…。
担当者：調べたところ、隣の工事のものでした。担当者に周知のお願いはしておきました。
お客様：ありがとうございます。トラブルにならなくてよかったです。

引き渡し時のご感想

工事完了後、お客様からは「タイルもまったく違和感がない」「すごく綺麗になった」と高い評価をいただきました。タイルの保管方法や施工写真・保証書を含めた竣工図書の提出も行い、今後のメンテナンスにも役立てていただける内容でお渡ししました。

お客様：どこを張り替えたかわからないくらい自然ですね。
担当者：窯焼きで色を合わせたので、かなり近く再現できています。必要があればいつでもご連絡ください。
お客様：ありがとうございます。次は廊下の床や照明をまとめて検討したいと思います。

今回の工事では、以下のような成果が得られました。

• ご予算に合わせた柔軟な工事範囲調整
• 自社施工・材料問屋からの直接仕入れでコストダウンを実現
• 理事会での丁寧なプレゼンと近隣配慮で信頼を構築
• 施工中の進捗報告や打ち合わせで透明性を確保
• 外観と防水性が向上し、物件価値の維持につながった

新東亜工業では、お客様の状況に合わせた提案と対応を徹底しております。大規模修繕に関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。

業者選びのポイントと注意点

リフォームでも大規模修繕でも、成功するかどうかを大きく左右するのは「どの業者に依頼するか」という点です。工事の品質はもちろんのこと、対応の丁寧さや信頼性、アフターサービスまで含めて総合的に評価する必要があります。ここではそれぞれの工事における業者選びのポイントを整理します。

リフォーム業者の選び方

• 施工実績と専門分野の確認：水回り、内装、耐震補強、バリアフリー化など、リフォームの分野にも得意分野があります。自分の希望する施工内容に実績のある業者を選びましょう。
• 複数業者からの相見積もり取得：価格だけでなく、プラン提案の質、レスポンスの早さ、説明の明瞭さなども比較ポイントになります。
• 保証内容の確認：工事完了後の不具合への対応や、メーカー保証の有無、独自の工事保証があるかなどをチェックしましょう。
• 評判や口コミ、紹介制度の利用：インターネットのレビューだけでなく、近隣住民の実体験や口コミも大いに参考になります。
• 建設業許可・登録番号の有無確認：信頼性と法的な裏付けを確認する意味でも、許認可の確認は必須です。

大規模修繕の業者選びの注意点

• 設計監理方式と責任施工方式の違い：中立な第三者（設計事務所）に監理を依頼する「設計監理方式」、または施工業者が設計から施工まで一貫して行う「責任施工方式」のいずれかを選ぶ必要があります。
• 透明性のある入札制度を採用する：複数の業者から提案と見積もりを募り、公平性をもって比較検討する体制が不可欠です。
• 同規模マンションでの施工実績があるか確認：戸数や階数が近いマンションでの工事経験があれば、進行のスムーズさとトラブル回避のノウハウが期待できます。
• 住民対応への配慮力：工事期間中の住民説明会の開催や、施工中の掲示物・案内の丁寧さ、清掃・挨拶といった基本的なマナーも評価ポイントです。

よくある質問（FAQ）

Q1. リフォームと大規模修繕は同時に実施して問題ないのでしょうか？

A. 基本的には同時実施は可能です。ただし、施工場所やタイミングが重なるとトラブルになる恐れもあるため、事前に管理組合や修繕業者と相談し、スケジュール調整を行うことが重要です。

Q2. 修繕積立金で全額まかなえるのでしょうか？

A. 修繕積立金は大規模修繕の基本資金ですが、計画以上に劣化が進んでいた場合や、資材費高騰により費用が想定より膨らんだ場合は、一時金の徴収や金融機関からの借り入れが必要になるケースもあります。

Q3. リフォームは自由にしてよいのですか？

A. 原則として専有部分は所有者の判断でリフォーム可能ですが、間仕切り壁や床の構造、排水系統など、共用部分と接する内容については、管理規約に基づいて事前の申請や承認が必要なことがあります。

Q4. 業者選定の際に注意することは？

A. リフォームでも大規模修繕でも、複数の業者に相見積もりを取り、価格だけでなく、担当者の対応、保証内容、工事の説明の明確さ、施工後のフォローなど、総合的な観点で比較することが大切です。

Q5. 大規模修繕は何年ごとに必要？

A. 一般的には12〜15年ごとが目安ですが、建物の使用状況や立地、過去の修繕履歴によって最適な周期は異なります。専門家の劣化診断を受けて、適切なタイミングを判断しましょう。

まとめ：マンションの維持管理には目的別の判断が重要

マンションの維持と資産価値の向上には、「リフォーム」と「大規模修繕」という2つの手段を状況に応じて使い分けることが欠かせません。それぞれの目的と効果を理解したうえで、的確な判断と実行を行うことで、住まいの安全性と快適性を長く保つことが可能になります。

リフォームは専有部分を対象に、住まいをより快適に便利にすることが目的です。老朽化した設備の更新や、ライフスタイルに合わせた空間づくりを通じて、生活の質を高める効果があります。

一方、大規模修繕は共用部分を中心に、建物全体の性能維持や美観、安全性の確保を目的とした計画的な工事です。計画性を持って実施することで、大きなトラブルを未然に防ぎ、建物の長寿命化と将来的な資産価値の維持に貢献します。

どちらの工事も費用や時間がかかるため、早い段階から資金計画を立てることが重要です。修繕積立金の見直しやリフォームローン、自治体の補助金などを活用しながら、長期的なビジョンで準備を進めましょう。

最も大切なのは、信頼できる専門業者と連携し、必要に応じて管理組合や専門家のアドバイスを受けながら判断することです。そして、住民同士の情報共有や意見交換を通じて合意形成を図り、全体として満足のいく結果につなげていくことが、成功するマンション維持管理の秘訣です。