マンション大規模修繕の発注方式・施工方式とは？方式別の違いやメリット・デメリット・選び方をプロが解説
2025/07/24
大規模修繕を検討し始めた管理組合の理事や修繕委員の方の中には、「発注方式や施工方式によって何が変わるのか分からない」と感じている方も多いのではないでしょうか。
方式の選び方を誤ると、費用や工事品質、住民への説明のしやすさにまで影響が及びます。
マンションの大規模修繕における発注方式・施工方式には主に以下の4つがあり、それぞれメリット・デメリットが異なります。
- 責任施工方式
- 設計監理方式
- CM方式（コンストラクション・マネジメント方式）
- 管理会社元請方式
本記事では、各方式の仕組みや特徴、費用の違いをわかりやすく整理し、適切な方式を選ぶための判断基準や、トラブルを避けるためのポイントを詳しく解説します。
これから大規模修繕に取り組む管理組合の方は、ぜひ参考にしてください。
目次
大規模修繕における発注方式・施工方式の種類
大規模修繕の発注方式・施工方式には、主に責任施工方式・設計監理方式・CM方式・管理会社元請方式の4種類があります。
それぞれ管理体制や費用構造が異なるため、まず基本的な仕組みを押さえておきましょう。
責任施工方式｜施工会社に一括で任せる方式
責任施工方式は、調査・設計から施工までの全工程を1社の施工会社に一括して依頼する方式です。
管理組合が設計者を別途手配する必要がなく、工事の窓口が施工会社1社にまとまるため、やり取りがシンプルになる点が特徴です。
設計と施工を同一の業者が担当することで、工程全体を一貫した体制で進めやすく、比較的小規模なマンションや、修繕経験が豊富な管理組合で採用されるケースが多く見られます。
責任施工方式の詳しい仕組みについては、以下の記事もあわせてご確認ください。
関連記事：責任施工方式とは？メリット・デメリットと設計監理方式・管理会社元請方式との違いを解説
設計監理方式｜設計と施工を分けて第三者が監理する方式
設計監理方式は、建築士や修繕コンサルタントなどの設計者に調査・診断・設計を依頼し、その設計内容にもとづいて施工会社を公募・選定する方式です。
設計と施工を分離し、設計者が発注者側の立場で工事を監理する点が特徴で、仕様書にもとづいた発注が可能になります。
設計・監理の費用が別途発生するため、責任施工方式に比べて初期段階での手続きや関係者とのやり取りがやや多くなる傾向があります。公募の流れについては以下の記事も参考にしてください。
関連記事：大規模修繕の公募とは？業者選定の方法・流れ・注意点を徹底解説
CM方式｜専門家が管理組合を代行してコスト管理する方式
CM方式は、CM（コンストラクション・マネージャー）と呼ばれる第三者の専門家を管理組合の代理人として選任し、独立した立場で工事全体をマネジメントしてもらう方式です。
CM会社が中立的な立場で見積書や進捗を確認しながら、工程全体を横断的に管理する点が特徴です。
ただしCM会社への報酬が別途発生するため、他の方式に比べて関係者の数や費用構造がやや複雑になる傾向があります。
管理会社元請方式｜管理会社が窓口となる方式
管理会社元請方式は、日常の建物管理を担っている管理会社が大規模修繕工事の元請けとなり、実際の設計や施工を協力会社に発注・手配する方式です。
管理組合にとっては、普段からやり取りのある管理会社がそのまま修繕工事の窓口も担う点が特徴で、管理業務と工事の窓口が一本化されます。
実際の施工は管理会社経由で協力会社が担当するため、施工体制が重層的になりやすい点も特徴の一つです。
大規模修繕の発注方式・施工方式別のメリット・デメリット
大規模修繕の発注方式・施工方式にはそれぞれのメリット・デメリットが存在します。本章を参考に自分たちのマンションに合う発注方式を見極めましょう。
責任施工方式のメリット・デメリット
責任施工方式の主なメリットは、業者を1社にまとめられることで調整の手間が減り、スピーディーに工事が進む点です。
設計・監理の費用がかからないため、コストを抑えやすいことも魅力といえるでしょう。一方でデメリットは、設計と施工が同一業者となることでチェック機能が働きづらく、品質管理が甘くなるリスクがある点です。業者主導で進みやすく、住民の希望が反映されにくいケースもあるため注意しましょう。
比較的小規模なマンションや、修繕経験が豊富な管理組合に向いている方式です。
設計監理方式のメリット・デメリット
設計監理方式のメリットは、設計者が発注者側の立場で施工を監理してくれるため、品質とコストのバランスを取りやすい点です。仕様書がしっかり作成されるため、契約内容が明確になることもメリットの一つです。
一方で、設計・監理の費用が別途発生するほか、設計者とのコミュニケーションが必要になり、理事会や修繕委員会の負担がやや増える点はデメリットといえます。
中〜大規模マンションや、修繕工事の経験が少ない管理組合、品質や長期的な視点を重視したい場合に向いている方式です。
CM方式のメリット・デメリット
CM方式のメリットは、CM会社が全体を中立的に管理することで利害の偏りがなく、公正な判断が可能になる点です。見積書や進捗を厳密にチェックしてもらえるため、コストと品質の最適化を図りやすいでしょう。
一方でデメリットは、CM会社への報酬が発生する分、全体のコストが高くなる可能性がある点です。また、CM方式自体の普及率がまだ高くないことから、信頼できるCM会社を探すのに手間がかかる場合もあります。
修繕計画が複雑で複数業者が関与する場合や、専門知識を持つ人材が少ない管理組合に向いている方式です。
管理会社元請方式のメリット・デメリット
管理会社元請方式のメリットは、普段からやり取りのある管理会社が窓口となるため、連絡・調整の手間が少なく、住民対応もスムーズに進めやすい点です。日常管理の延長として相談しやすいと感じる管理組合も多いでしょう。
一方でデメリットは、管理会社が中間に入ることで管理料や手数料が上乗せされ、費用が割高になりやすい点です。
実際に施工を担う協力会社との関係が見えにくく、品質のばらつきが生じるリスクもあるため、契約前に内訳や実績の確認が欠かせません。
関連記事：大規模修繕における業者選定はどうすればいい？方式別の特徴や信頼できる業者の選び方を解説
大規模修繕の発注方式・施工方式ごとの費用の違い
大規模修繕の初期費用や総工費の考え方は、発注方式・施工方式によって異なる傾向があります。各方式の費用構造の違いは以下のとおりです。
| 発注方式・施工方式 | 費用構造の特徴 |
|---|---|
| 責任施工方式 | 設計・監理費用がかからず初期費用を抑えやすいが、チェック機能が働きにくく追加工事で総額が膨らむケースがある |
| 設計監理方式 | 設計費が別途必要で初期費用はやや高くなるが、相見積もりにより透明性の高いコスト管理がしやすい |
| CM方式 | CM報酬が別途必要で初期費用はやや高くなるが、見積もりや進捗を厳密にチェックしてもらえるためコストの最適化を図りやすい |
| 管理会社元請方式 | 管理料が上乗せされる分、総額が割高になりやすい |
なお、どの方式を検討する際も見積もりの内訳確認が不可欠です。大規模修繕の相場については以下の記事もあわせてチェックしてみてください。
関連記事：マンションの大規模修繕費用の相場はいくら？工事項目別の内訳・目安と高騰対策を解説
【管理組合向け】大規模修繕の方式を選ぶときの判断基準
大規模修繕の発注・施工方式の選定は、工事の品質やコスト、住民の満足度、将来の維持管理にまで影響する重要なポイントです。
ここでは、発注・施工方式を選ぶ際に押さえておきたい3つの判断基準を紹介します。
管理組合の運営体制と専門性で選ぶ
大規模修繕の方式選定には、理事会や修繕委員会に建築士や施工管理の経験者など、専門知識を持つメンバーがいるかどうかを確認する必要があります。
専門性がない状態で責任施工方式を選ぶと、施工会社の設計・見積内容の妥当性を判断できず、不必要な工事やコスト高につながるリスクも考えられます。
設計監理方式やCM方式であれば、専門家が第三者の立場で管理してくれるため、専門性がなくても安心して進めやすいでしょう。
大規模修繕を検討する際は、管理組合の力量に応じた方式を選ぶことが大切です。
工事の規模と複雑さで選ぶ
大規模修繕工事のボリュームや内容の複雑さも、方式選びの重要な判断材料です。
たとえば、屋上防水や外壁塗装など単一工種で完結する工事であれば、責任施工方式でもスムーズに進められる可能性があります。
しかし、配管更新やエレベーター改修など複数業者が関わる多工程の工事では、施工会社だけでの一括管理に限界が生じるケースも少なくありません。その場合、設計監理方式なら設計者が各業種の連携を計画・監理でき、CM方式ならCM会社が横断的に統括可能になります。
修繕履歴が曖昧なマンションほど、事前の建物診断にもとづく発注体制は不可欠といえます。
予算とコスト管理の重視度で選ぶ
大規模修繕の方式を選ぶ際は、予算やコスト管理の観点を持つことも重要です。
責任施工方式は設計費・監理費がかからないため、一見安価に見えるケースが多いです。ただし、見積もりの中身が精査されていない場合、追加工事やグレード変更によって総費用が膨らむ可能性も否めません。
一方、設計監理方式やCM方式は初期費用として設計費・管理費が必要になるものの、詳細な仕様書にもとづく競争入札が可能となり、透明性の高い見積もりを取得しやすいのが特徴です。
修繕積立金の蓄積状況や住民の経済的許容度も踏まえ、納得感の高い費用管理ができる方式を選びましょう。
大規模修繕の方式選びでトラブルを避けるための注意点
大規模修繕の発注・施工方式の違いを理解しないまま工事を進めると、完了後に後悔したり、思わぬトラブルに巻き込まれたりするリスクがあります。
ここでは、大規模修繕の方式選定において注意すべき3つのポイントを紹介します。
責任の所在を明確にしておく
大規模修繕の方式を決定する際は、あらかじめ責任の所在を明らかにしておく必要があります。
とくに責任施工方式では、設計と施工が一体のため、工事後に瑕疵や不具合が発生した際、原因が設計ミスか施工不良か不明確になり、責任の押し付け合いに発展するケースも考えられます。
そのため、契約段階で設計内容や施工範囲、保証条件、アフター対応までを文書化し、責任の分界点を明確にしておくことが大切です。
なお、設計監理方式やCM方式であれば、設計者やCMが中立の立場で各業者の業務分担を監督してくれるため、問題発生時の対応もスムーズに進みやすいでしょう。
住民への説明・合意形成を丁寧に行う
大規模修繕工事の内容や金額、スケジュールは発注方式によって大きく変わるため、住民への説明と合意形成はどの方式でも欠かせないといえます。
住民が方式の内容を正しく理解しないまま合意が進むと、「聞いていなかった」「こんな費用がかかるとは思わなかった」といったトラブルにつながる可能性があります。
住民向けの説明会や資料配布を通じて、丁寧な情報提供を行いましょう。図や比較表を用いて視覚的に説明すると、住民の理解を得やすくなります。
見積もり・契約内容をチェックする
どの方式を選ぶ場合も、最終的な工事費やリスクを左右するのは見積書と契約書の内容です。とくに以下の点は必ずチェックしておきましょう。
- 見積もりの内訳が詳細かつ透明であるか
- 数量や仕様の根拠が示されているか
- 変更・追加工事の対応フローが明文化されているか
- 瑕疵保証や保険の適用範囲が記載されているか
契約書には、解約条件や損害賠償などトラブル時の対応方法が明記されているかも確認し、不安があれば専門家に相談すると安心です。
とくに責任施工方式では、施工業者が見積もりを一括作成するため、他方式以上に内容の妥当性を見極める力が求められます。
関連記事：マンション大規模修繕は業者選定が重要！比較基準や進め方・失敗しないためのコツを押さえよう
実録！新東亜工業の施工事例｜7階建てマンションの大規模修繕工事
今回は、東京都墨田区にある7階建てマンションで実施された大規模修繕工事の実例をご紹介します。色選びの失敗を繰り返したくないというオーナー様のご相談から始まり、現地調査、丁寧な工程説明、施工後の満足の声まで、実際の会話を交えながら施工の流れをわかりやすくお届けします。
ご相談内容
お問い合わせ時点で、オーナー様は過去の色選びの失敗と屋上防水の要否にお悩みでした。
お客様：「前に外壁の修繕をやったとき、色で失敗してしまって…。今回はちゃんと満足できるものにしたいんです」
お客様：「屋上防水もやるべきか迷っていて…実は5年前に他業者でやってるんですが、そのまま使えますか？」
現地調査の結果、屋上防水の状態は良好と判断。防水あり／なしの2パターンで見積を提示し、「防水なしプラン」でのご契約となりました。
工事の概要｜工事金額と施工期間
大規模修繕工事 施工前
大規模修繕工事 施工後
今回の工事では、外壁塗装、シーリング打ち替え、鉄部塗装、足場など複数の工事項目を含めて施工。屋上防水は状態良好につき除外となりました。
| 工事項目 | 内容 |
|---|---|
| 外壁塗装 | シリコン塗装仕上げ |
| シーリング | 全箇所撤去・打ち替え |
| 鉄部塗装 | 玄関扉・バルコニー手すりなど |
| 足場 | 全面架設 |
工事金額：約852万円（税込）
施工期間：約50日間
お客様：「複数パターンで見積を出してくれたので比較しやすかったですね。説明もわかりやすくて納得できました」
担当者：「屋上防水は前回の状態が良好でしたので、今回は必要ありませんでした。余計な費用がかからないよう判断させていただきました」
現地調査で判明した劣化症状
現地調査では、以下のような劣化症状が確認されました。
- シーリングの硬化・亀裂：経年劣化により弾性を失い、ひび割れ多数
- シーリングの「増し打ち」による施工不良：旧シールを撤去せず重ねていたことで剥離が発生
- 外壁塗装の色あせ・汚れ：前回塗装の退色が進行し、日陰部に黒ずみ
- バルコニー床のトップコート剥離：防水機能は残るものの、表面劣化あり
担当者：「古いものを撤去せず上から足してあるだけだったので、耐久性が落ちてました。今回はすべて撤去して打ち直します」
お客様：「やっぱり、見えないところもきちんと確認してもらえると安心できますね」
施工中のやり取りと配慮
工事中は毎回担当者が進捗を報告。外壁色や長尺シートの見本を見て決定しながら進められ、工程ごとに確認しやすい体制を整えました。
担当者：「今日は3階バルコニーのシーリングを打ち替えていきます。既存シールはすべて撤去済みです」
お客様：「毎回進捗を伝えてくれるので、こちらも安心して見守れます」
担当者：「色見本の実物板を5種類ほど持ってきましたが、どれがよさそうですか？」
お客様：「これがいいですね！」
お問い合わせや工事のお見積もり無料！まずはメール・お電話からご相談ください！
引き渡し時のご感想
引渡し時には、オーナー様とお母様にも仕上がりをご確認いただき、ご満足の声をいただきました。
お客様：「本当イメージ通りの色でよかったです。ありがとうございます。母も喜びますわ！」
お客様：「領収書の件も丁寧に対応してくださって助かりました。最初から最後まで信頼できました」
大規模修繕の方式決定までの流れ【3ステップ】
大規模修繕の方式選定は、複数の選択肢を比較するだけでなく、段階を踏んで検討を重ねることで納得感のある意思決定につながるといえます。ここでは、管理組合が取るべき3つのステップを紹介します。
ステップ1：建物の現状把握と課題の整理
まずは大規模修繕の対象となるマンションの建物状態を正確に把握することから始めます。
建物診断を行わないまま施工方式を決めてしまうと、必要な修繕が漏れたり、過剰な工事を実施したりすることになりかねません。
過去の修繕履歴を精査し、どの部分がどの程度劣化しているのかを明確にすることで、工事すべき箇所や規模を整理しやすくなります。
専門の建築士や調査会社に建物劣化診断を依頼し、外壁の浮きや鉄筋の腐食、屋上防水の劣化状況など客観的な情報を得ておくことが大切です。
ステップ2：理事会・修繕委員会内で方向性を協議
現状把握が完了したら、理事会や修繕委員会内で工事の目的と優先順位を協議します。
以下のような観点から、各方式のメリット・デメリットを照らし合わせて比較検討しましょう。
- コストを抑えたいのか
- 品質や耐久性を重視するのか
- 工期短縮を図りたいのか など
この段階で方式を一つに絞る必要はありませんが、複数の選択肢を挙げ、想定課題や対応策を議論しておくと、住民説明会や総会での理解促進にも役立ちます。
ステップ3：専門家の助言を受けて方式を決定
施工方式の選定に迷いがある場合や、専門的な判断が必要な場合は、以下のような第三者の専門家から助言を受けることも視野にいれましょう。
| 専門家の種類 | 役割と特徴 |
|---|---|
| 修繕コンサルタント | 建物診断から設計・施工監理まで包括的に対応する。方式選定の初期段階から相談可能。 |
| 一級建築士・設計事務所 | 設計監理方式での設計・図面作成・現場監理を担当する。 |
| CM会社 | 中立的な立場で工程管理や予算監理、業者調整を担う。 |
| 弁護士・マンション管理士 | 契約内容のチェックや住民トラブルの予防をサポートする。 |
方式の決定後は、必要に応じて設計者の選定や公募、見積取得、住民説明会の段取りへと進みます。方式に応じてその後の手順・工程が異なる点にも留意しておきましょう。具体的な進め方については以下の記事でも解説しています。
関連記事：大規模修繕工事の工程・進め方を徹底解説｜流れ・注意点・管理組合の対応まで
大規模修繕の発注方式・施工方式に関するよくある質問
- マンションの大規模修繕は責任施工方式でもトラブルなく進められますか？
- 責任施工方式は手間がかからずスピーディーに進行しやすい一方で、施工会社主導になりやすく、監理の目が入りにくい点がデメリットです。
管理組合に建築知識や監督力がある場合は有効ですが、知識が不足していると工事の妥当性を判断できず、後から不具合が発覚することもあるため、チェック体制を補う工夫が必要です。
- 小規模マンションでもCM方式は使えますか？
- CM方式はもともと大規模建築物で用いられることが多い方式でしたが、近年は小規模マンション向けのコンパクトなマネジメントサービスも存在します。
理事会の人材不足などから「第三者にすべて任せたい」というニーズが高まっており、柔軟に対応できるCM会社であれば小規模物件にも対応可能です。
- マンションの住民に発注方式・施工方式を説明するときの注意点は？
- 発注方式・施工方式は住民にとって専門的で理解が難しいケースも少なくありません。そのため、表や図解を活用し、「何が違うのか」「どこが自分たちに関係するのか」を視覚的に伝えることが不可欠です。
住民説明会は一度で終わらせず、数回に分けて質問や意見を吸い上げることで納得感が得られやすくなります。また、専門家による説明を加えるのも有効な方法です。
- 大規模修繕の発注方式・施工方式は途中で変更できますか？
- 発注方式・施工方式は、原則として設計や業者選定に入る前であれば変更が可能です。
ただし、設計契約や施工業者との工事契約を締結した後の変更は非常に困難になるため、慎重な判断が求められます。方式に関する合意はできるだけ早い段階で固めておきましょう。
まとめ｜大規模修繕は発注方式・施工方式を比較して選定しよう
マンションの大規模修繕は一般的に12〜15年に一度の周期で行われる重要な工事であり、その成功を左右するのが発注方式・施工方式の選定です。
責任施工方式・設計監理方式・CM方式・管理会社元請方式にはそれぞれ一長一短があり、管理組合の体制や工事の規模によって最適な方式は異なります。
以下の要素の違いを正しく理解し、住民全体が納得したうえで方式を選ぶことが大切です。
- 責任の所在
- 品質の担保
- コスト管理
- 住民対応の違い
専門家の助言を受ければ、透明性の高い意思決定ができ、トラブルの少ない修繕を実現しやすくなるでしょう。
