大規模修繕を安くする方法｜費用が高すぎる理由や相場・注意点を解説

「大規模修繕にかかる費用をできるだけ安く抑えたい」と考えるマンションの大規模修繕を控える管理組合やオーナーの方も多いのではないでしょうか。

大規模修繕の費用が高いと感じる理由としては、足場・仮設工事費が占める割合が高いことや、中間マージンの上乗せ、過剰な工事が含まれているといった要因があげられます。

本記事では、大規模修繕の費用を安くする具体的な方法や、費用が高額になりやすい理由、削減すべきでないコストなどを詳しく解説します。

品質を落とさず適正価格で大規模修繕を進めるためのヒントとして、ぜひお役立てください。

大規模修繕を安くする方法

大規模修繕の費用は、中間マージンがかからない業者への依頼や、必要な工事のみに絞るなど、工夫次第で無理なく抑えられる場合があります。

本章では、管理組合やオーナーの方向けに、大規模修繕の費用をできるだけ安く抑える方法を紹介します。いずれも品質を落とさずコストを削減できる工夫であるため、参考にしてみてください。

複数社から相見積もりを取る

大規模修繕の費用は、依頼する業者によって数百万円単位の差が出ることも珍しくありません。同じ工事内容・仕様で最低でも3社程度から見積もりを取ることで、適正価格の相場感がつかみやすくなります。 

ただし、金額の安さだけで選ぶのではなく、工事範囲や使用材料、保証内容まで含めて比較検討する姿勢が、失敗しない業者選びの第一歩といえるでしょう。

元請け業者と直接契約し中間マージンを削減する

大規模修繕は、管理会社やコンサルタントを介して工事を発注すると、下請け業者との間に中間マージンが発生し、総額が2〜3割程度上乗せされるケースもゼロではありません。

自社で施工を行っている元請け業者と直接契約すれば、この上乗せ部分をカットでき、同じ工事内容でも費用を抑えられる場合があります。契約前には、元請け業者の施工実績や技術力もあわせて確認しておきましょう。

工事内容・仕様を見直して最適化する

見積書の内容を精査し、本当に必要な工事かどうかを見極めることも、費用削減の重要なポイントです。

劣化状況に対して過剰なグレードの材料や工法が提案されているケースもあるため、複数の仕様案を比較し、コストと耐久性のバランスが取れた選択を心がけましょう。

必要な工事まで削ると次回の修繕費用がかえって膨らむ恐れがある点に留意し、慎重に見極めることが大切です。

工事の優先順位を見極める

大規模修繕の予算に制約がある場合は、安全性に直結する箇所を優先し、美観目的の工事を次回以降に先送りするという判断も有効です。

外壁タイルの浮きや防水層の劣化など、放置すると被害が拡大しやすい箇所を優先的に修繕し、装飾性の高い部分は状況を見ながら段階的に対応する方法も検討しましょう。

その際は専門家の診断結果をもとに、適切な優先順位を判断することをおすすめします。

工期調整で仮設費を抑える

大規模修繕における足場の設置期間は仮設費に直結するため、発注時期を工夫するだけでもコストダウンにつながる場合があります。

業者の繁忙期を避けて余裕あるスケジュールで発注すれば、閑散期の受注枠を活用できるケースも少なくありません。

ただし、工期を詰めすぎると突貫工事になり、施工品質に影響するおそれがあるため、無理のない工程を組むことが、結果的に安全で確実なコスト管理につながります。

助成金・補助金を活用する

自治体によっては、大規模修繕工事に対する補助金・助成金制度を用意している場合があります。

耐震改修や省エネ改修など、対象となる工事内容や上限額は自治体ごとに異なるため、事前に確認しておきましょう。なお、制度の詳細や最新の申請条件については、以下の記事もあわせてご覧ください。

関連記事：大規模修繕工事の補助金・助成金一覧！費用削減方法や申請の流れも解説【令和7年最新版】

修繕積立金を計画的に活用して一時負担を抑える

修繕積立金を計画的に積み立てておくことで、大規模修繕工事のタイミングで一時金の徴収や借入に頼らずに済む可能性が高まります。

また、長期修繕計画に基づいて積立額を定期的に見直しておけば、区分所有者一人ひとりの一時的な負担を抑えながら、必要な工事費を確保しやすくなります。

管理組合主導で進める

大規模修繕を管理会社や特定のコンサルタントに一任するのではなく、管理組合が主体的に工事内容や業者選定に関わることも、費用の適正化に役立ちます。

複数の見積もりを比較検討する体制を管理組合側で整えれば、不透明な取引や過剰な工事提案を防ぎやすくなります。

定期メンテナンスで劣化を予防する

劣化を放置せず、小規模な補修を早めに実施しておくことは、将来の大規模修繕費用を抑える有効な手段です。

ひび割れや防水層の不具合は、初期段階で対応すれば費用は比較的少額で済む場合もあります。

しかし放置すると下地から全面改修が必要になり、費用が1.5〜2倍に膨らむリスクもゼロではありません。日頃の点検習慣がそのままコスト削減につながるため、定期的なチェックと初期段階での修繕を心がけましょう。

長期修繕計画を定期的に見直す

長期修繕計画は一度作成して終わりではなく、5年程度ごとに見直すことが国土交通省のガイドラインでも推奨されています。

資材価格や工事単価は年々変動するため、古い計画のまま積立額を据え置くと、実際の工事費との乖離が大きくなることも考えられます。

定期的な見直しを行い、無理のない資金計画を維持しましょう。

追加費用を防ぐために信頼できる業者を選ぶ

契約内容が曖昧なまま大規模修繕工事を進めると、着工後に想定外の追加費用が発生するリスクも考えられます。

工事範囲や仕様、追加費用が発生する条件を契約前に明確に説明してくれる、丁寧で実績のある業者を選ぶことが、コストの安定につながります。

大規模修繕の費用が高すぎると感じる理由

大規模修繕の見積もり費用が高すぎると感じる場合、足場・仮設工事費や中間マージンなど、費用が積み上がる構造を理解した上でコストを削減できないか適切に判断する必要があります。

ここでは、大規模修繕の費用が高額になりやすい主な要因を解説します。

足場・仮設工事が費用の大きな割合を占める

大規模修繕では、外壁工事や屋上防水などの前提として仮設足場の設置が必要です。

国土交通省の実態調査によると、仮設工事は総工事費の約22.8%を占め、建築系工事（60.3%）に次ぐ費用項目です。

足場費用は建物の階数や形状によっても変動します。階数が高くなるほど特殊な足場や安全対策が必要となり、建物形状が複雑な場合は作業動線が非効率になるため、費用が割高になるケースがあります。

中間マージンの発生で費用が膨らむ

大規模修繕は、管理会社やコンサルタント、元請け業者、下請け業者など、複数の事業者が関わって進むことが少なくありません。

発注の階層が増えるほど、各事業者の利益や経費が上乗せされる中間マージンが積み重なり、実際の施工費以上に総額が膨らむ構造になりがちです。

大規模修繕にかかる費用の妥当性をチェックするときは、中間マージンの有無や発注構造を確認してみましょう。

管理会社任せ・過剰な工事によるコスト増加

管理会社に一任したまま前例踏襲で工事内容を決めてしまうと、劣化状況に見合わない過剰な仕様が提案され、費用が割高になる場合があります。

マンションの規模・形状が複雑であったり、劣化状態の放置によって工事範囲が拡大していたりする場合も、コスト増加の要因です。

塗装対象箇所が多いマンションほど材料費・人件費がかさむため、工事内容を精査することが大切です。

大規模修繕でやってはいけないコスト削減とリスク

安さの理由を見極めずに契約すると、建物の資産価値を損ない、かえって将来の修繕費用を増やしてしまうおそれがあります。

中間マージンが発生しない自社施工、足場の自社保有、メーカーからの直接仕入れなど、根拠のある安さであれば問題ありませんが、以下のようなコスト削減方法には注意が必要です。

• 極端に安い見積もりだけで業者を選び、施工品質や保証内容を確認しない
• 安全性や防水性能に関わる必要な工事まで削ってしまう
• 専門家の診断を経ずに、独自の判断で工事範囲を縮小する
• その場しのぎの値引き交渉に終始し、長期的な費用対効果を検討しない
• コスト削減を優先し、揺れの影響で施工精度が不安定になりやすいブランコ工法（無足場工法）を安全性の検証なく採用する
• シーリング材を撤去せず増し打ちで済ませ、劣化した下地を確認しないまま費用を抑える
• 下地補修工事の見積もりが実測に基づかない予測値のみで、工事後に実数精算を行わない

いずれも、目先のコストは下がって見えても、劣化の進行や次回修繕時の費用増加、あるいは施工不良を招きかねません。

見積書に示された安さの根拠を確認し、専門家の診断結果に基づいて全体最適で判断する姿勢を徹底しましょう。

大規模修繕の費用相場はどのくらい？

大規模修繕にどれくらいの費用がかかるのか、まずは全体の相場感を把握しておきましょう。国土交通省が令和3年度に実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」をもとに、代表的な指標別の費用相場を紹介します。

【1戸あたり】大規模修繕工事費用相場

「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1戸あたりの工事費用は、1回目の大規模修繕で「100万〜125万円」が最も多く、全体の約31.4%を占めています。次いで「75〜100万円」「125〜150万円」が続く価格帯です。

工事回数別に見ると、1回目は100〜125万円が中心、2回目は75〜100万円と100〜125万円が同程度、3回目以降は75〜100万円が最多という傾向があります。

なお、これらの金額には共通仮設費および消費税が含まれていないため、実際の負担額は増加します。参考として、1回目修繕の平均値は約151.6万円／戸とされています。

【マンション規模別】大規模修繕工事費用

マンションの総工事費用は、戸数規模によって大きく変動します。目安は以下のとおりです。

マンション規模（戸数）	国土交通省の実態調査データをもとに算出した総工事費用目安	1戸あたりの費用相場
小規模（10〜30戸程度）	約1,200万〜3,500万円	約110万〜150万円
中規模（30〜50戸程度）	約3,000万〜6,000万円	約80万〜120万円
大規模（50〜100戸以上）	約5,000万〜1億2,500万円超	約70万〜100万円

小規模マンションは総額こそ抑えられますが、戸数が少ない分1戸あたりの負担は高くなりやすい傾向があります。

一方、大規模マンションでは足場規模や工事項目が増え、総額が1億2,500万円を超えるケースも珍しくありません。なお、2回目以降は設備更新が加わり、総工事費は増加します。

大規模修繕の平米単価

大規模修繕の概算費用を把握する方法として有効なのが、平米単価による計算です。

国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、床面積あたり工事金額として最も割合が高い価格帯は1.0〜1.5万円／㎡です。

たとえば専有面積70㎡・平米単価14,000円の場合、「70㎡×14,000円＝約98万円」が目安となり、共通仮設費や諸経費を加えると1戸あたり110万円前後です。

ただし、立地条件や建物形状、劣化状況によって単価は大きく変動するため、最終的な判断は必ず現地調査と見積もりで行いましょう。 

大規模修繕にかかる費用の内訳は？

大規模修繕の見積書の妥当性を判断するうえでは、総費用がどのような項目で構成されているかを理解することが重要です。

工事項目ごとの相場をあらかじめ把握しておけば、不自然に高い項目や説明の乏しい「一式」表記にも気づきやすくなります。ここでは、主要な工事項目ごとの費用相場を紹介します。

仮設工事（足場）の費用

仮設工事は、工事を安全かつ効率的に進めるための土台です。なかでも費用の大部分を占めるのが足場設置で、相場は1㎡あたり700〜1,500円程度となります。

足場は工事期間中常設されるため、総工事費の約2割を占める重要な費用項目です。

費用目安としては、中規模マンション（50戸程度）で600〜800万円、大規模マンション（100戸以上）で3,000〜4,000万円程度が一般的です。

外壁工事の費用

外壁工事は、マンションの美観維持と防水性能確保を担う中心的な工事です。塗装費用は塗料の種類によって大きく変わります。

塗料の種類	単価目安（㎡）	耐用年数
アクリル	約1,500円	5〜8年
シリコン	約3,000円	10〜13年
フッ素	約4,500円	13〜15年

現在はコストと耐久性のバランスが良いシリコン塗料が主流です。

外壁タイルを使用している場合は打診検査による浮き・剥離調査を行い、必要に応じて補修・張り替えを実施します。総額の目安は、中規模で700〜1,000万円、大規模で3,500〜5,000万円程度です。

防水工事の費用

防水工事は、雨漏りを防ぎ建物寿命を左右する重要な工事です。屋上やバルコニー、共用廊下などが主な施工対象となり、工法ごとに費用相場が異なります。

防水工法	単価目安（㎡）	特徴
シート防水	約4,000〜7,000円	広面積向き・施工が早い
ウレタン防水	約5,000〜6,000円	複雑形状に対応しやすい
アスファルト防水	約4,500〜7,000円	高耐久・実績豊富
FRP防水	約5,000〜7,000円	軽量・高耐久

屋上に加えてバルコニー・ベランダの施工も含めると、中規模で600〜800万円、大規模で3,000〜4,000万円程度が相場です。工法によって耐用年数やメンテナンス周期が異なるため、初期費用だけでなく長期的な視点で選びましょう。

設備工事の費用

設備工事は、2回目以降の大規模修繕で比重が高まる項目です。代表的な給排水管工事は1棟あたり70〜200万円程度が相場で、配管径や更新範囲によって金額は変動します。

 給排水管の耐用年数は約20年とされ、1回目では見送られても2回目以降で更新対象となるケースが多く見られます。

そのほか、鉄部塗装（手すり・階段など・約2,000円／㎡）、エレベーター部品交換、給湯設備更新なども含まれ、設備工事全体の費用目安は中規模で100〜200万円、大規模で500〜1,000万円程度です。 

大規模修繕は2回目・3回目で高くなる？

大規模修繕の費用は、2回目以降から大きく増加する傾向があります。給排水管やエレベーターなど、建物の使用継続を左右する大型設備の更新を検討し始める時期にあたるためです。

建物を今後何年使い続けたいかという方針が、工事内容と費用を左右する重要な判断軸になります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

1回目の大規模修繕費用の特徴

1回目の大規模修繕は、築12〜16年頃に実施されるのが一般的で、建物の劣化の進行を防ぐ予防・保全が主な目的です。

費用相場は1戸あたり75〜100万円前後とされ、比較的抑えやすい傾向にあります。

この時期は構造体の劣化が軽度なため、外壁塗装や屋上防水の部分補修、シーリング打ち替え、鉄部の防錆塗装などが中心です。

給排水管やエレベーターの更新はまだ視野に入らないケースが多く、交換工事が少ないことが費用を抑えられる要因です。

関連記事：マンション大規模修繕の1回目とは？時期や工事内容・費用・注意点を解説

2回目の大規模修繕費用の特徴

2回目の大規模修繕は築24〜32年頃に実施され、費用が本格的に増加し始める段階です。

目安は1戸あたり100〜125万円程度ですが、給排水管やエレベーターの更新を検討し始める時期にあたるため、実施内容次第でさらに高くなることもあります。

補修だけでは対応できない箇所が増え、屋上防水の全面改修や給排水管の部分交換、エレベーター部品やサッシの更新など、交換工事が本格化するケースも少なくありません。

これらの設備をどこまで更新するかは、建物を今後何年使い続けたいかという長期的な方針によって変わります。

3回目以降の大規模修繕費用の特徴

3回目以降の大規模修繕は築36年以降に実施され、費用負担が最も重くなる段階です。工事内容によっては1戸あたり90〜130万円以上かかるケースも珍しくありません。

築40年を超えると、2回目で見送った給排水管の全面更新やエレベーターのリニューアル、機械式駐車場の大規模改修など、高額な設備更新が集中します。

コンクリートの中性化対策など構造面への対応が必要になる場合もあり、建物をどこまで長持ちさせたいかを踏まえた資金計画の重要性が一段と高まります。

大規模修繕に備える修繕積立金の目安

大規模修繕の費用を無理なく賄うには、日頃からの修繕積立金の準備が欠かせません。ここでは、国土交通省のガイドラインをもとに、積立金の目安と積立方式を紹介します。

修繕積立金の相場（国交省ガイドライン）

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）」によれば、専有床面積1㎡あたりの月額単価の平均値は建物規模ごとに約252円〜338円/㎡・月です。

この数値は、実際に作成された長期修繕計画366事例の平均値であり、あわせて「事例の3分の2が包含される幅」も公表されています。

たとえば20階未満・5,000〜10,000㎡未満のマンションでは、平均値252円/㎡・月に対し、幅は170円〜320円/㎡・月とされ、個々のマンションの状況によってばらつきが大きい傾向があります。

ご自身のマンションの積立額が適正かどうかを判断する際は、平均値だけでなくこの幅もあわせて参考にしましょう。 

【建物規模別】修繕積立金額の目安

建物の階数・延床面積別の月額単価の目安（機械式駐車場分を除く）は、以下のとおりです。

建物規模	目安単価（円／㎡・月）
20階未満・5,000㎡未満	約335円
20階未満・5,000〜10,000㎡未満	約252円
20階未満・10,000〜20,000㎡未満	約271円
20階未満・20,000㎡以上	約255円
20階以上	約338円

たとえば専有面積70㎡・20階未満5,000〜10,000㎡未満のマンションであれば、「70㎡×252円＝約17,640円／月」が目安の一例です。

超高層マンションは特殊な足場が必要となるほか共用部分の割合も高くなるため、20階以上では目安単価が高めに設定されています。

出典：国土交通省｜マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）

修繕積立金の3つの積立方式

修繕積立金の積立方式には、主に均等積立方式と段階増額積立方式の2種類があります。また、修繕時に一時金を徴収するなどの方法を前提とする場合もあります。

積立方式	内容・特徴
均等積立方式	計画期間中、毎月一定額を積み立てる方式。将来にわたり安定的に資金を確保でき、国土交通省が望ましいとしている方式
段階増額積立方式	当初の積立額を抑え、段階的に値上げしていく方式。新築マンションで採用されることが多い一方、値上げの際に合意形成が難航し、積立不足に陥る事例も指摘されている。
一時金徴収方式	積立金に加えて、修繕時に一時金を徴収して不足分を補う方式です。

なお令和6年の改定により、段階増額積立方式を採用する場合は、均等積立方式とした場合の金額を基準額として、初期額を基準額の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内に収めるという考え方が示されています。

参照：国土交通省｜マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）

機械式駐車場がある場合の加算

マンションに機械式駐車場がある場合、上記の目安に加えて修繕積立金の加算が必要です。機種別の1台あたり月額工事費の目安は以下のとおりです。

機械式駐車場の機種	1台あたり月額目安
2段（ピット1段）昇降式	約6,450円
3段（ピット2段）昇降式	約5,840円
3段（ピット1段）昇降横行式	約7,210円
4段（ピット2段）昇降横行式	約6,235円

加算額は「1台あたり月額工事費×台数÷総専有床面積」で算出し、各住戸の専有面積に応じて按分されます。駐車場使用料収入で修繕費用を賄う場合は、この加算が不要となるケースもあります。

参照：国土交通省｜マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）

大規模修繕の費用が払えない時の対処法

修繕積立金だけでは工事費用を賄いきれず、資金不足に直面するケースも少なくありません。工事直前になって慌てないためにも、あらかじめ対処法を知っておくことが大切です。

ここでは、大規模修繕の資金不足に直面した場合の主な対処法を紹介します。

修繕積立金を値上げする

大規模修繕の費用が不足した際の基本的な対処法は、修繕積立金そのものを値上げすることです。

長期修繕計画を見直し、将来必要となる金額を試算したうえで、区分所有者の合意形成を図りながら段階的に増額していきます。

値上げには総会決議が必要となるため、根拠となるデータをそろえて丁寧に説明することが合意形成の近道です。

一時金を徴収する

積立金の不足額が明確な場合は、区分所有者から一時金を徴収する方法もあります。工事直前にまとまった負担が発生するため、事前の周知と丁寧な説明が欠かせません。

高齢の区分所有者にとっては負担が大きくなりやすいため、分割払いなど柔軟な対応もあわせて検討しましょう。

金融機関から借り入れる

管理組合として金融機関からの借入を行い、工事費用に充当する方法もあります。借入を行えば返済が発生するため、修繕積立金の徴収額に返済分を上乗せして計画しなければなりません。

住宅金融支援機構などが提供するマンション向けの融資制度も、あわせて確認しておくとよいでしょう。

工事を延期する

資金確保が難しい場合、工事自体の延期という選択肢もあります。ただし、劣化を放置すると被害が拡大し、次回の工事費用がかえって膨らむリスクがあります。

延期する場合も、優先度の高い箇所だけを先行して補修するなど、被害拡大を防ぐ対応をあわせて検討しましょう。

大規模修繕で後悔しない業者の選び方

大規模修繕の費用を適正に抑えながら質の高い工事を実現するには、依頼する業者選びが重要です。同じ工事内容でも、依頼先によって費用や仕上がりの満足度は大きく変わります。

ここでは、後悔しないためのポイントを紹介します。

自社施工で中間マージンがかからない業者を選ぶ

大規模修繕工事の契約後、実際の工事を下請け業者に流す会社の場合、中間マージンが上乗せされ、同じ工事内容でも費用が割高になりがちです。

足場、材料調達、施工まで自社で一貫して対応する業者であれば、中間マージンがかからず、コストの透明性も高まります。

契約前に、どこまでを自社施工で行っているかを確認しておきましょう。

施工実績・保証内容を確認する

大規模修繕を依頼する業者を比較する際は、各業者の施工実績や保証内容を確認しましょう。

長年の施工実績があり、アフター保証やアフターフォロー体制が整っている業者であれば、万が一の不具合にも迅速に対応してもらいやすく安心です。

各業者のホームページに記載されている施工事例や口コミを確認し、建物の種類や規模が近い実績があるかどうかもチェックしましょう。

関連記事：大規模修繕の業者ランキングを紹介！失敗しないために活用できる助成金も解説

【施工事例】東京都板橋区マンションの大規模修繕工事

東京都板橋区にある中高層マンションで、経年劣化への対応と資産価値の維持・向上を目的に実施した大規模修繕の事例です。施工期間は約2か月、工事金額は約1,840万円でした。

項目	内容
所在地	東京都板橋区
建物種別	中高層マンション
工事区分	大規模修繕工事
工事費用の合計	1,840万円

外壁タイルの浮き・欠損にはエポキシ樹脂注入や貼替え、モルタル面のひび割れにはUカットシーリングなどで補修し、動きの大きい箇所にはブリッジシール工法を採用しました。

外壁塗装は高圧洗浄後にモルタル面を砂骨仕上げとし、屋上には塩ビシート防水、バルコニー・庇にはウレタン塗膜防水（密着工法）を施工しています。

側溝部は入念な下地処理で漏水ゼロを実現し、バルコニー床には防滑性の高い長尺シートを敷設しました。

参照：【管理組合様】東京都板橋区マンション　大規模修繕工事　費用公開

＞無料相談・お見積もりはこちら

大規模修繕工事の費用に関するよくある質問【FAQ】

まとめ｜品質を落とさず適正価格で大規模修繕を進めよう

大規模修繕の費用を安くするには、相見積もりの取得や自社施工業者との直接契約、補助金・助成金の活用など、複数の工夫を組み合わせることが効果的です。

一方で、必要な工事まで削ってしまったり、安さだけで業者を選んだりすると、かえって将来の修繕費用が膨らむリスクがあります。 

費用が高額になる背景には、足場・仮設工事費や中間マージン、資材価格・人件費の高騰といった構造的な要因があることを理解したうえで、専門家の診断結果に基づいて適正な工事内容を見極めることが大切です。

修繕積立金の計画的な準備と、信頼できる業者選びを両立させながら、品質を落とさず適正価格で大規模修繕を進めていきましょう。

＞無料相談・お見積もりはこちら