大規模修繕に確認申請は必要か？国土交通省の判断基準を解説

「マンションの大規模修繕を計画しているが、確認申請は必要なのだろうか？」「外壁塗装や防水工事でも申請がいるのか、よくわからない……」そのようなご不安を抱えている管理組合の理事の方やビル・マンションオーナーの方は、決して少なくありません。

結論からお伝えすると、一般的なマンションの大規模修繕工事では、確認申請が不要なケースがほとんどです。

ただし、工事の内容や建物の規模によっては申請が必要となる場合もあり、申請を怠ると建築基準法違反となるリスクがあります。

この記事では、国土交通省が定める法的根拠にもとづき、大規模修繕における確認申請の要否を正しく判断するための知識を丁寧にお伝えします。

申請の流れや費用、2025年の建築基準法改正の影響についても解説していますので、ぜひ最後までお読みください。

大規模修繕の確認申請とは｜国土交通省が定める法的根拠

大規模修繕と確認申請の関係を正しく理解するには、まず「確認申請とは何か」という基本から押さえておく必要があります。

ここでは、国土交通省が定める法的根拠とともに、制度の概要をわかりやすく説明します。

「確認申請」の定義と目的

「確認申請（建築確認申請）」とは、建築工事の着手前に、その計画が建築基準法をはじめとする関連法令に適合しているかを確認検査機関または特定行政庁に審査してもらう手続きのことです。

審査を通過すると「確認済証」が交付され、はじめて着工が認められます。

この制度の目的は、建物の安全性・耐震性・防火性を法的に担保し、居住者や周辺住民の生命・健康・財産を守ることにあります。

新築工事で馴染みのある手続きですが、一定規模以上の修繕工事でも同様に義務が生じる場合があるため、大規模修繕を計画する際も確認が必要です。

建築基準法第6条で定められる申請義務

確認申請の義務は、建築基準法第6条第1項に定められています。

同条では、一定規模以上の建築物において「大規模の修繕」または「大規模の模様替え」を行う場合、工事着手前に確認申請を行い、確認済証の交付を受けなければならないと規定されています。

また、建築基準法第2条では「大規模の修繕」と「大規模の模様替え」について次のように定義されています。

用語	建築基準法上の定義
大規模の修繕	建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕（第2条第14号）
大規模の模様替え	建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替え（第2条第15号）

この定義から、「主要構造部」「過半（1/2超）」「修繕・模様替え」という3つのキーワードが確認申請の要否を判断するうえで極めて重要であることがわかります。

詳しくは次項で解説します。なお、建築基準法と大規模修繕の関係についてはこちらの記事も参考にしてください。

大規模修繕で確認申請が必要になる2つの条件

大規模修繕において確認申請が必要かどうかは、「建物の規模（号別）」と「工事の内容（主要構造部の過半）」という2つの条件を両方満たすかどうかで判断します。

ここでは、それぞれの条件を具体的に解説します。

条件①「1号〜3号建築物」に該当すること

建築基準法第6条では、建築物を規模・用途ごとに1号〜4号に分類しており、大規模修繕時に確認申請が必要とされるのは第1号〜第3号に該当する建築物に限られます。

4号建築物については、後述の2025年法改正の経緯を除き、原則として確認申請の対象外です。

区分	主な対象建築物	大規模修繕時の申請
1号建築物	劇場・病院・ホテル・共同住宅など特殊建築物で、用途部分の床面積が200㎡超のもの	必要
2号建築物	木造で3階以上、または延べ面積500㎡超・高さ13m超・軒高9m超のもの	必要
3号建築物	木造以外（RC造・鉄骨造など）で2階以上、または延べ面積200㎡超のもの	必要
4号建築物	上記以外の小規模建築物（木造2階建て・延べ面積500㎡以下など）	原則不要※

一般的なRC造（鉄筋コンクリート造）のマンションは2階建て以上・延べ面積200㎡超となるケースがほとんどであり、3号建築物に該当することが多いです。

つまり、RCマンションは「建物の号別条件」を満たしているケースが大半であり、次に解説する工事内容の条件も合わせて確認する必要があります。

条件②「主要構造部の過半」を修繕・模様替えすること

2つ目の条件は、工事の対象が「主要構造部の過半（1/2超）」に及ぶかどうかです。建築基準法第2条第5号では、主要構造部を以下の6つと定めています。

なお、間仕切り壁・間柱・スタッド・最下階の床・外階段などは「主要構造部」に含まれません。

また、修繕の定義は「経年劣化した部分を、概ね同じ位置・材料・形状で原状回復する工事」であり、模様替えは「機能・性能の同一性を損なわない範囲で改造する工事」とされています。

単純に元に戻す補修作業は確認申請の対象外となります。

「過半（1/2超）」の正しい判断基準

「過半」とは、対象となる主要構造部の種類ごとにその全体の1/2を超える範囲の工事を行う場合を指します。

例えば屋根の修繕であれば、屋根全体の面積の半分を超えて葺き替えを行う場合に「過半の修繕」と判断される可能性があります。

この判断は構造部位ごとに行われるため、複数の部位を修繕する場合でも、それぞれの種別で過半に達しなければ確認申請は不要です。

ただし、過半の判断基準の解釈は自治体によって異なる場合があるため、計画段階で所管の特定行政庁や指定確認検査機関に事前相談することをお勧めします。

大規模修繕で確認申請が不要なケースと不要な工事の例

確認申請が必要な条件をご理解いただいたところで、反対に「申請が不要なケース」についても整理しておきましょう。

管理組合の方が計画するほとんどの大規模修繕工事は、このカテゴリに当てはまります。

マンションの通常の大規模修繕はなぜほぼ不要なのか

マンションの第1回・第2回目の大規模修繕工事では、確認申請が不要となるケースが圧倒的多数です。

その理由は、一般的な大規模修繕の目的が「原状回復」であり、主要構造部の過半に及ぶ修繕を行うことがほとんどないからです。

例えば外壁の塗装改修は、壁の「仕上げ材」の塗り替えであり、主要構造部である壁の躯体（コンクリート）そのものを1/2超にわたって修繕するわけではありません。

屋上防水工事も同様に、防水層の更新は主要構造部の過半の修繕に該当しないと判断されるのが一般的です。

国土交通省が公表している「マンション改修に関する建築基準関係規定上の手続き」においても、「第2章で示した大規模修繕等の計画修繕に伴う改修工事については、大規模の修繕または模様替えにあたることは少ない」と明示されています。

なお、国土交通省の長期修繕計画ガイドラインについてはこちらの記事も参考になります。

確認申請が不要な工事の具体例

以下に、確認申請が不要とされる代表的な大規模修繕工事の例をまとめます。いずれも「主要構造部の過半の修繕・模様替え」に該当しないと判断される工事です。

ただし、工事の実際の範囲や工法によっては判断が変わる場合もあるため、不明な点は専門家に確認することをお勧めします。

2025年建築基準法改正で変わった確認申請のルール

2025年4月に施行された建築基準法の改正（脱炭素社会実現のための大規模改正）により、確認申請の対象範囲が大きく変わりました。

特に戸建て住宅オーナーの方には直接影響する内容のため、しっかりと確認しておきましょう。

4号特例の縮小と「新2号建築物」の創設

今回の改正の最大のポイントは、従来「4号建築物」として確認申請が不要だった木造2階建て住宅の多くが、新たに「新2号建築物」に区分変更され、大規模修繕時にも確認申請が必要になったことです。

従来の4号建築物（木造2階建て・延べ面積500㎡以下など）に対しては「4号特例」と呼ばれる構造審査の省略制度が適用されており、大規模修繕でも申請不要とされていました。

しかし省エネ性能・耐震性能の向上を目的とした今回の改正により、この特例が大幅に縮小されました。

国土交通省は2025年9月に「建築物の改修に係る建築基準法のポイント説明会」を開催し、新2号建築物の大規模修繕における緩和措置についても説明を行っています。

緩和措置の詳細については、所管の特定行政庁や指定確認検査機関への事前相談が推奨されています。改正の詳細については法改定と確認申請が必要なケースの記事もご参照ください。

戸建て住宅オーナーが注意すべきポイント

2025年4月の施行以降、木造2階建て住宅の大規模リフォームを計画する場合は、改正法のもとで確認申請の要否を再確認することが必要です。

特に以下のような工事を検討している場合は注意が求められます。

なお、一般的なマンションの大規模修繕（外壁塗装・防水工事・シーリング工事など）については、今回の法改正後も確認申請が不要なケースが大半です。

マンション管理組合の方については、従来どおりの判断基準を前提としつつ、耐震補強や増築を伴う場合にのみ個別に確認する姿勢が現実的です。

大規模修繕の確認申請の流れ・必要書類・費用と期間

確認申請が必要と判断された場合、具体的にどのような手順で進めるのかを理解しておくことが重要です。

ここでは、申請の流れから費用・期間の目安まで詳しく解説します。

確認申請の手続きの流れ

確認申請は「着工前の申請」から「工事完了後の完了検査」まで、複数の段階にわたります。

管理組合または建物オーナーが申請者（建築主）となり、建築士が申請書類を作成・代行するのが一般的です。

必要書類の一覧

確認申請の提出書類は建物の規模や用途によって異なりますが、大規模修繕工事では一般的に以下の書類が求められます。

建物の建築当時の図面が残っていない場合は、現況調査が必要になることもあるため、早めに確認しておくことをお勧めします。

費用の目安と審査期間

確認申請にかかる費用は、申請先（特定行政庁か民間の指定確認検査機関か）や建物の床面積によって異なります。

一般的には建築確認・中間検査・完了検査それぞれで費用が発生する仕組みです。また、民間の指定確認検査機関への申請は、特定行政庁への申請よりも費用が高くなる傾向がある点も押さえておきましょう。

項目	目安
確認申請手数料	床面積・申請先によって異なる（自治体窓口で確認を）
建築士の設計監理費用	工事費の3〜5%程度が目安（規模・内容による）
審査期間（法定）	申請から最長35日以内（省エネ適合判定が必要な場合は最長70日）
計画変更申請	申請後に工事内容を変更する場合、別途申請が必要

費用は自治体ごとに定められており、また申請書類の不備や指摘事項への対応によって期間が延びることもあります。

大規模修繕工事の計画段階で施工会社に相談し、確認申請のスケジュールも含めた工程管理を行うことが重要です。

確認申請を怠った場合のリスクと対処法

確認申請が必要であるにもかかわらず申請を行わずに工事を進めた場合、どのようなリスクが生じるのでしょうか。

「知らなかった」では済まされない重大な結果につながることもあるため、しっかりと把握しておきましょう。

建築基準法違反となる罰則の内容

確認申請が必要な工事を無申請で実施した場合、建築基準法第99条により、建築主（管理組合や建物オーナー）に対して1年以下の懲役または100万円以下の罰金が科される可能性があります。

なお、罰則の対象となるのは施工業者ではなく、あくまで申請義務を負う建築主（施主）である点に注意が必要です。

多くの場合は行政の建築指導課から是正指導が先に入り、工事停止命令や是正命令を受けることになります。

最悪の場合、違反部分の撤去・取り壊しを命じられるケースもあり、数百万円から数千万円規模の追加費用が発生する可能性もあります。

資産価値・売却・融資への影響

確認申請の違反は、建物の法的な位置づけにも影響を与えます。無申請工事が発覚した場合、建物が「違法建築物」とみなされ、売却や融資の際に著しく不利な状況になることがあります。

特にマンションの場合、区分所有者全員の資産価値に影響する問題となるため、管理組合としての責任は非常に重大です。

工事計画の段階で「確認申請が必要かどうか」を専門家とともに確認し、適切な手続きを踏むことが、長期的な資産価値の維持にもつながります。

工事着工前の確認申請、工事中の適切な管理、完了後の完了検査まで一貫してサポートを受けられる施工会社を選ぶことが大切です。

工事までの流れについても事前にご確認いただくと、全体のスケジュールがつかみやすくなります。

国土交通省が定める大規模修繕の確認申請でよくある質問（FAQ）

マンションの大規模修繕では、工事内容によっては国土交通省の基準や建築基準法に基づく「確認申請」が必要になるケースがあります。

しかし、管理組合や修繕委員会の多くは建築の専門家ではないため、「どんな工事で申請が必要なのか」「申請は誰が行うのか」など疑問を抱くことも少なくありません。

ここでは、大規模修繕の確認申請に関して管理組合からよく寄せられる質問をまとめました。

まとめ｜国土交通省が定める大規模修繕の確認申請について

大規模修繕における確認申請の要否について、この記事では国土交通省が定める法的根拠をもとに詳しく解説しました。

最後に要点を整理します。

「自分のマンションや建物では確認申請が必要なのか」「大規模修繕の計画をどこから始めればよいのか」といったご不安やご疑問は、専門知識を持つ施工会社へ早めにご相談いただくことが最善の対処法です。

新東亜工業は創業16年・施工実績5,000件以上、元請け施工で中間マージンゼロを実現しており、確認申請の要否判断のサポートから工事完了まで誠実に対応いたします。

無料見積もり・ご相談は随時承っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。