マンション大規模修繕では何をする？費用相場やポイントをまとめて解説

マンションの大規模修繕は、建物の安全性や快適な住環境を維持するために欠かせない重要な工事です。築年数が経つにつれて劣化が進み、放置すると建物の寿命や資産価値にも大きな影響を与えます。しかし、初めての方にとっては費用や工事内容・住民の対応など分からないことが多く、不安を感じることも少なくありません。本記事では、マンション大規模修繕の基本から費用相場・工事の流れ・住民の過ごし方までを丁寧に解説します。

大規模修繕・防水工事・外壁塗装のご依頼・メール・お電話でお受け致しております

マンション大規模修繕の重要性

大規模修繕とは、築10年程度を目安に建物の劣化部分を修繕し、建物の機能を回復・維持するための大規模な工事を指します。外壁のひび割れ補修や塗装・防水層の更新・共用部の鉄部塗装などが、主な対象です。日常の小さな補修やメンテナンスとは異なり、建物全体に対して計画的に実施されるため、工期や費用も大きくなります。大規模修繕を適切に行うことで、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持できる重要な取り組みです。

大規模修繕で行う主な工事内容

マンションの大規模修繕では、建物の劣化部分を的確に補修し、安全性と美観を回復するためにさまざまな工事が行われます。ここでは、代表的な工事内容とその役割について詳しく解説します。

外壁補修・塗装

マンションの外壁は、風雨や紫外線・温度変化などさまざまな環境ストレスにさらされ続けます。そのため、時間の経過とともにひび割れや塗膜の剥離・色あせなどの劣化が進みます。外壁補修では、まずひび割れ部分を補修し、剥がれかけている古い塗膜を除去したうえで、新たな塗装を施します。塗装には防水性や耐候性を高める役割があり、建物を雨水の侵入や紫外線から守り、劣化の進行を抑制します。また、美観の回復にもつながるため、マンションの印象や資産価値を保つうえでも重要な工事です。

屋上・バルコニーの防水工事

屋上やバルコニーは、直接雨風にさらされる場所のため、防水層の劣化が進みやすい箇所です。防水層が傷んでいると、雨水が建物内部に浸入し、漏水や内部構造の腐食といった深刻な被害を招くことがあります。大規模修繕では、既存の防水層を調査して劣化箇所を特定し、防水シートの張り替えや補修を行います。防水工事にはウレタン防水やシート防水、改質アスファルト防水などさまざまな工法があり、建物の状態や予算に応じて最適な工法を選定します。しっかりとした防水対策は、建物全体の耐久性向上に欠かせません。

鉄部塗装

共用部分にある手すりや階段・門扉・フェンスなどの鉄部は、雨や湿気にさらされることで錆びやすくなります。錆びは鉄部の強度を弱め、放置すると腐食による破損や安全面でのリスクが生じるため、定期的なメンテナンスが必要です。大規模修繕では、まず錆びた部分をケレン（錆落とし）し、防錆処理を施します。その後、防錆効果のある塗料で塗装を行い、鉄部の耐久性を高めます。適切な鉄部塗装は、建物の美観維持だけでなく、住民の安全を守るうえでも非常に重要な作業です。

共用部分の補修

廊下やエントランス、階段、窓枠などの共用部分も、経年劣化によって傷みが現れやすい場所です。床のひび割れやタイルの剥離のほか、天井の汚れや剥がれ・窓サッシの不具合などは、安全性や快適性を損なう原因となります。大規模修繕ではこれらの劣化箇所を調査し、必要に応じて補修や交換を行います。共用部分の適切な修繕は、住民が安心して暮らせる環境づくりに直結します。

必要に応じて設備更新も行う

大規模修繕のタイミングで、給排水管の老朽化や換気設備の性能低下が認められた場合、設備の更新工事も実施されます。給排水管は建物のライフラインのひとつであり、漏水や水質悪化のリスクを減らすために定期的な交換が必要です。また、換気設備の改善は室内環境の向上に寄与し、カビや結露の抑制にもつながります。これらの設備更新は工事範囲や費用を増やす要因となりますが、長期的な建物の健康維持には欠かせない重要な工事です。

マンション大規模修繕における工事回数別の費用相場

マンションの大規模修繕工事は、築年数の経過とともに必要となる重要なメンテナンスですが、その費用は工事の回数や建物の状態によって大きく変動します。国土交通省が令和3年度に実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」における、工事回数別の費用相場は以下の通りです。

工事回数	工事費用の目安（万円）
1回目	4,000～6,000
2回目	6,000～8,000
3回目	6,000～8,000
4回目以降	10,000～15,000

国土交通省の令和3年度「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、大規模修繕工事の回数ごとに工事費用に変動が見られることがわかります。この調査結果から、長期的に見て大規模修繕の費用は回数を重ねるごとに増加しやすい傾向があるため、早期の計画的な修繕積立と適切なメンテナンスが重要です。また費用は、建物の規模や築年数・選ぶ仕様のグレードや材料・工事の範囲などに左右されます。

実録！新東亜工業の施工事例｜8階建てマンションの大規模修繕工事

築17年の8階建てマンションにおける、管理組合主導による大規模修繕工事の一部始終をご紹介します。
「予算オーバーを避けたい」「融資は極力使いたくない」といった現実的な課題を抱える中で、新東亜工業がどのように提案し、信頼を築きながら工事を完遂したのか──。
理事会への説明から近隣対応、完成後のフォローまで、実際のやり取りを交えてリアルにお伝えします。

ご相談内容

築17年が経過し、管理組合では以前から大規模修繕の検討がされていましたが、資材高騰などにより予算が合わず延期されていた背景があります。「融資は避けたい」「必要な部分に絞って実施したい」といった要望の中、数社に見積り依頼をされていた中で弊社にご相談をいただきました。

担当者：お問い合わせありがとうございます。ご予算に合わせて施工範囲を調整することも可能です。弊社は子会社で材料問屋を持っているため、同じ工事でも他社様より価格を抑えるご提案が可能です。
お客様：なるべく費用を抑えたいので、ぜひ現地調査をお願いします。図面などもご用意します。
担当者：ありがとうございます。図面と、屋上に鍵があるようであればご用意をお願いします。

工事の概要｜工事金額と期間

https://shintoakogyo.co.jp/case/posts/69525/

項目	内容
建物種別	分譲マンション（8階建て）
所在地	東京都内（詳細非公開）
工事内容	大規模修繕工事（外壁補修・塗装・防水・シーリング・長尺シート他）
工法	足場設置のうえ全面修繕／ウレタン塗膜防水（密着工法）他
その他特記事項	理事会へのプレゼンあり、工事中の騒音・近隣対策対応あり

工事金額：2,430万円　期間：約2カ月間

現地調査で判明した劣化症状

現地調査では、屋上の防水層や外壁のシーリング、タイル目地などに劣化が見られました。既存のアスファルトシート防水はまだ機能していたものの、再施工のタイミングとしては適切であり、ウレタン塗膜防水による上塗りを推奨しました。また、タイルの一部には硬化不良が確認され、慎重な撤去作業が必要な状態でした。

担当者：屋上はアスファルトシート防水ですね。状態は悪くないので、ウレタン塗膜防水の密着工法が適しています。
お客様：それでお願いします。あとベランダは見た目を良くしたいので、長尺シートも検討したいです。
担当者：シートは費用が倍近くかかるので、ウレタンの方が予算には優しいですね。
お客様：でも可能ならシートにしたいので、そちらで見積りお願いします。

施工中のやり取りと配慮

工事期間中は、騒音や近隣への影響を最小限に抑える配慮を行いました。作業工程や騒音の案内は掲示板やホワイトボードで事前に周知し、近隣住民や管理人との連携も徹底。足場設置やメッシュシートの風対策も含め、安全対策も万全に対応しました。また、アスベスト調査も事前に実施し、含有なしを確認済みです。

お客様：日曜に音がしたって苦情が来たのですが…。
担当者：調べたところ、隣の工事のものでした。担当者に周知のお願いはしておきました。
お客様：ありがとうございます。トラブルにならなくてよかったです。

引き渡し時のご感想

工事完了後、お客様からは「タイルもまったく違和感がない」「すごく綺麗になった」と高い評価をいただきました。タイルの保管方法や施工写真・保証書を含めた竣工図書の提出も行い、今後のメンテナンスにも役立てていただける内容でお渡ししました。

お客様：どこを張り替えたかわからないくらい自然ですね。
担当者：窯焼きで色を合わせたので、かなり近く再現できています。必要があればいつでもご連絡ください。
お客様：ありがとうございます。次は廊下の床や照明をまとめて検討したいと思います。

今回の工事では、以下のような成果が得られました。

• ご予算に合わせた柔軟な工事範囲調整
• 自社施工・材料問屋からの直接仕入れでコストダウンを実現
• 理事会での丁寧なプレゼンと近隣配慮で信頼を構築
• 施工中の進捗報告や打ち合わせで透明性を確保
• 外観と防水性が向上し、物件価値の維持につながった

新東亜工業では、お客様の状況に合わせた提案と対応を徹底しております。大規模修繕に関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。

マンション大規模修繕における見積書のチェック項目

大規模修繕工事の見積書は工事の内容や費用の根拠を示す重要な書類です。信頼できる見積もりかどうかを判断するために、以下のポイントをしっかり確認しましょう。

• 工事内容の詳細
• 総額と内訳の整合性
• 工期・施工スケジュールの提示
• 保証内容・アフターサービスの記載
• 支払い条件・契約条件

見積書は複数社から取り寄せて比較するのが基本です。不明点があれば業者に確認・説明を求めて納得のいく内容かどうかを見極めることが、信頼できる業者選びの第一歩となります。

マンション大規模修繕の修繕積立金が不足した場合の対応策

大規模修繕の工事資金は、通常、管理組合が策定する長期修繕計画に基づき、住民から毎月積み立てる「修繕積立金」によってまかなわれます。しかし、さまざまな理由で資金が不足してしまうことがあります。以下に、修繕積立金が不足した際の代表的な対応策を詳しくご紹介します。

一時的に「臨時徴収金」を徴収する

不足した資金を補填する最も一般的な方法が、「臨時徴収金」の設定です。これは、通常の修繕積立金とは別に、一時的に住民に追加負担をお願いする制度で、管理組合の総会にて金額や徴収期間を決議します。臨時徴収金は、急を要する修繕資金を確保するのに有効ですが、住民の負担が増えるため、事前の丁寧な説明や合意形成が欠かせません。分割払いの導入や支払い猶予の設定など、柔軟な対応を検討することも重要です。

銀行などからの「借入れ」を検討する

修繕積立金の不足が一時的なものであれば、金融機関からの借入れにより工事資金を確保する方法もあります。借入れは、大規模な修繕をスムーズに進めるために有効ですが、借入金の返済は将来的に修繕積立金の増額や住民負担の増加につながることがあります。借入れ条件や返済計画を慎重に検討し、住民の理解を得ながら進めることが必要です。また、低金利の公的融資制度を活用できる場合もあるため、専門家への相談が望ましいです。

工事内容の見直し・分割実施

資金不足により、当初計画していたすべての工事を一度に行うのが困難な場合は、工事内容の優先順位を見直し、緊急性の高い部分から段階的に実施する分割工事を検討します。この方法により、一時的な負担を軽減しつつ、建物の安全性を確保できます。ただし、工事の分割に伴い、トータルの工事費用が増加する可能性もあるため、専門家と相談しながら慎重に判断することが大切です。

管理組合での資金計画の再検討

修繕積立金の不足が慢性的な問題である場合、長期修繕計画自体の見直しが必要です。積立金の増額や徴収方法の改善・将来的な負担軽減策の検討などを行い、無理のない資金計画を策定します。住民への説明会を開催し、積極的に情報共有と理解促進を図ることが大切です。

修繕積立金の不足はマンションの維持管理にとって大きな課題ですが、適切に対応すれば工事の遅延や建物劣化の悪化を防ぐことができます。管理組合は透明性の高い情報発信と住民の協力を得ながら、早期発見・柔軟な対応を心掛けましょう。

マンション大規模修繕の計画と準備の流れ

マンションの大規模修繕は、建物の劣化状態や住民の負担を考慮しながら、計画的かつ組織的に進めることが成功の鍵です。以下に、一般的な計画から施工開始までの流れを詳しく解説します。

マンション大規模修繕の流れ｜1.長期修繕計画の策定

長期修繕計画は、築年数や過去の修繕履歴、劣化状況を基に将来の修繕時期と費用を予測し、10年先までの修繕スケジュールと資金計画を作成するものです。専門の調査会社やコンサルタントが劣化診断を行い、必要な工事内容を明確にします。この計画に基づき、管理組合は毎月の修繕積立金の額を決定し、将来的な資金不足を防ぎます。適切な計画作りは、急な修繕費用の発生を抑え、住民の負担を平準化するために不可欠です。

マンション大規模修繕の流れ｜2.修繕委員会・管理組合の設置

大規模修繕を円滑に進めるためには、住民の代表で構成される修繕委員会を設置することが一般的です。委員会は工事の企画や業者選定、住民説明会の準備などに関与し、管理組合の意思決定をサポートします。住民の意見を反映させることで、合意形成を図りやすくなり、トラブルを防ぐ効果があります。また、委員会と管理会社、施工業者との密な連携も成功のポイントです。

マンション大規模修繕の流れ｜3.施工業者の選定

施工業者は、工事の品質やコストに直結するため慎重に選ぶ必要があります。複数の業者から見積もりを取り、価格比較だけでなく、過去の施工実績や技術力・アフターサービスの内容なども確認します。信頼できる業者を選定するために、管理組合が主導する入札やプロポーザル方式を採用する場合もあります。施工契約前には、工事内容やスケジュールの詳細、保証内容についても十分に確認しましょう。

マンション大規模修繕の流れ｜4.住民説明会・合意形成

工事の内容や期間、費用負担は住民全体に影響するため、十分な説明と理解が不可欠です。管理組合や修繕委員会は説明会を開催し、工事の必要性や具体的な内容・スケジュール・費用の内訳などを分かりやすく伝えます。住民からの質問や意見を受け付け、懸念点を解消することで協力体制を築きます。また、説明会の資料や掲示物、メールなど多様な手段で情報共有を行い、透明性を高めることが重要です。

マンション大規模修繕の流れ｜5.工事契約・施工開始

住民の合意が得られたら、選定した施工業者と正式に契約を結びます。契約には、工事内容や工期・費用・保証やアフターサービスの条件が明記されていることを確認しましょう。契約後は、管理組合や修繕委員会・施工業者が密に連絡を取り合い、工事開始に向けて準備を進めます。施工中は工事の進捗や品質・安全管理状況を定期的に確認し、住民に適切な情報提供を行うことで、安心して工事を見守ることができます。

大規模修繕中の住民の過ごし方と注意点

工事期間中は、住民にとってさまざまな不便や負担が伴います。工事をスムーズに進めるためにも、事前の理解と協力が欠かせません。ここでは、工事中の過ごし方や注意点を詳しくご紹介します。

騒音や振動への対策

大規模修繕工事は主に日中に行われ、多くの場合、解体作業や足場設置、外壁の補修・塗装作業などで騒音や振動が発生します。これらは生活にストレスを感じさせることもあるため、事前に工事スケジュールをしっかり確認し、騒音が予想される時間帯を把握しましょう。必要に応じて、外出や就寝時間の調整、耳栓の活用など、個々の対策を検討することが大切です。

仮設足場の設置による制限と安全管理

工事の安全と効率を確保するため、建物全体に仮設足場が組まれます。これに伴い、窓の開閉やベランダの使用に制限がかかることが多く、洗濯物を干せない期間がある場合もあります。足場設置中は、高所作業や落下物の危険性もあるため、子どもやペットの外出時には十分注意し、足場周辺には立ち入らないよう徹底しましょう。また、窓の開閉制限により換気が難しくなることもあるため、熱中症対策や換気方法の工夫が必要です。

専有部分の協力事項

工事の円滑な進行には、住民の協力が不可欠です。特にベランダや窓周りの清掃、工事に支障となる物の移動は、事前に住民自身が対応することで工期短縮につながります。たとえば、ベランダに置いている植木鉢や家具、洗濯物は撤去・片付けを求められることが多いです。専有部分への立ち入りが必要な場合もあるため、管理組合や施工業者からの連絡には迅速に対応しましょう。住民の協力が工事の質向上とトラブル防止に直結します。

近隣への配慮

近隣住民に対しては、騒音や粉塵などの迷惑を最小限にするための配慮も重要です。施工業者は事前に挨拶や説明を行い、住民同士の良好な関係維持に努めますが、住民側も互いに理解し合い、トラブルを避ける心がけが求められます。

大規模修繕期間中は住民にとって不便や負担が伴いますが、適切な情報共有と協力により、工事を円滑かつ安全に終えることができます。住民全体で理解と協力の意識を持ち、快適な居住環境を取り戻しましょう。

大規模修繕を成功させるためのポイント

マンションの大規模修繕を円滑かつ効果的に進めるためには、計画段階から施工後まで住民や管理組合、業者が一体となった取り組みが欠かせません。以下に、成功させるための重要なポイントを詳しく解説します。

計画的な資金積立と早めの準備

大規模修繕は高額な費用を伴うため、長期修繕計画に基づき計画的に資金を積み立てることが基本です。これにより、一度に多額の出費が発生するリスクを抑え、住民の経済的負担を平準化できます。また、早期に準備を始めることで、資金不足や急な修繕の発生を防止し、余裕をもった工事計画が立てられます。定期的に長期修繕計画を見直し、積立金の見直しや工事内容の調整も行いましょう。

信頼できる施工業者の選定

施工業者の選定は修繕の品質を左右する重要なポイントです。単に価格の安さだけでなく、過去の施工実績や技術力、使用材料の品質、施工内容の透明性など多角的に評価しましょう。入札やプロポーザル方式で複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが望ましいです。加えて、施工業者とのコミュニケーションを密にし、工事中の疑問や要望を速やかに伝える体制づくりも成功の鍵となります。

住民の理解と協力の促進

大規模修繕は住民全体に影響を及ぼすため、説明会や資料配布、掲示板やメールによる情報共有を徹底し、住民の理解を得ることが不可欠です。住民間での合意形成がスムーズに進めば、トラブルの防止や工事の円滑化に繋がります。また、修繕委員会の設置や住民の意見聴取を通じて、多様な声を反映させることで、より納得感のある修繕計画が実現します。

工事後の点検とアフターケアの重要性

工事が完了した後も、定期的な点検を怠らず、万が一不具合や気になる点があれば速やかに施工業者や管理組合に報告し、早期対応を図ることが長持ちの秘訣です。アフターケアがしっかりしている業者を選ぶことで、安心して建物の維持管理が行えます。また、点検結果を次回の長期修繕計画に反映させ、計画的なメンテナンスを継続することも大切です。

よくある質問（FAQ）

マンションの大規模修繕に関して、住民や管理組合からよく寄せられる疑問をまとめました。気になるポイントをわかりやすく解説します。

Q1.大規模修繕とリフォームの違いは何ですか？

A.大規模修繕は建物の劣化部分を修繕・維持する工事で、リフォームは住戸の内装や間取りの変更など快適性向上を目的とした工事です。

Q2.大規模修繕の工事期間はどのくらいかかりますか？

A.一般的には3〜6ヶ月程度ですが、マンションの規模や工事内容によって変動します。

Q3.費用が高額にならないようにするにはどうすれば良いですか？

A.計画的な資金積立や複数業者からの見積もり比較、仕様の見直しが効果的です。

Q4.工事中の騒音や足場設置の影響はどの程度ですか？

A.日中の作業で騒音や振動が発生し、足場設置により窓やベランダの使用が制限されることがあります

Q5.専有部分の補修は大規模修繕に含まれますか？

A.基本的に共用部分が対象で、専有部分の補修は個別対応が多いですが、窓枠やバルコニーなど一部重なる箇所は含まれます。

Q6.大規模修繕後に注意すべきことは？

A.工事後も定期点検を継続し、不具合があれば早期に施工業者へ連絡しましょう。

マンション大規模修繕では事前の準備が重要｜まとめ

マンションの大規模修繕は建物の安全性を確保し、快適な居住環境を維持するために欠かせない重要な工事です。長期的な修繕計画に基づき、適切な時期に実施することで、劣化の進行を防ぎ、資産価値の維持にもつながります。工事を成功させるには、信頼できる施工業者の選定が不可欠であり、施工内容や費用の透明性をしっかり確認することが大切です。

また、住民の理解と協力も工事の円滑な進行に欠かせません。騒音や振動への対策・専有部分の準備・安全管理など、住民が協力し合うことでトラブルを避けられます。さらに、修繕積立金の計画的な積立や不足時の対応策も重要です。これらのポイントを押さえ、管理組合と住民・施工業者が連携して進めることで、安心して大規模修繕を行うことができます。