大規模修繕で確認申請が必要なケースとは？法改定による影響や注意点を解説

マンションやビルの大規模修繕工事を計画する際、「確認申請は必要なのか」という疑問は多くの管理組合や建物所有者が抱える重要な課題です。

結論から申し上げると、大規模修繕工事すべてに確認申請が必要なわけではありません。

しかし、主要構造部の過半を改修する工事では原則として確認申請が必要となり、これを怠ると建築基準法違反で罰則を受ける可能性があります。

さらに2025年4月に施行された建築基準法改正により、従来は確認申請が不要だった4号建築物の多くが新2号建築物に移行し、大規模修繕時の確認申請が必要になるケースが大幅に増加しました。

大規模修繕と法律の関係は深く、法改正によるリフォーム・修繕業界への影響は大きく、適切な理解と対応が求められています。

本記事では、大規模修繕における確認申請の判断基準から2025年法改正の影響、必要書類、注意点まで、実務で役立つ情報を網羅的に解説します。

また、大規模修繕の目的や必要性・基本的な工事内容や流れ・費用などを理解しておくと、本記事の理解がより深まります。
こちらの記事では「大規模修繕とは」をテーマに、基本的な知識をわかりやすく解説していますので、あわせてご覧ください。

大規模修繕で確認申請とは？基礎知識を押さえよう

大規模修繕工事を計画する際、まず理解しておくべきなのが「確認申請」という法的手続きの仕組みです。

確認申請は新築時だけでなく、一定規模以上の修繕工事でも必要となる場合があります。

ここでは確認申請の定義や目的、法的根拠、そして2025年の法改正がもたらす影響について、基礎知識を整理していきます。

大規模修繕における確認申請の定義と目的

確認申請とは、建築基準法第6条に基づき、工事着手前に建築計画が法令に適合しているかを確認する法的手続きです。

新築だけでなく、建物の構造や安全性に影響を及ぼす大規模修繕工事でも必要となる場合があります。

この制度の目的は、建物の安全性・居住性を確保し、居住者や周辺環境を守ることにあります。

特に耐震性や防火性、避難計画に影響する工事では、事前確認が不可欠です。

確認申請の主な目的

• 建物の構造安全性の確保
• 法令違反工事の未然防止
• 居住者・周辺住民の安全確保

大規模修繕であっても、内容次第では新築時と同等の確認が求められる点を理解しておく必要があります。

大規模修繕と確認申請の法的根拠

確認申請が必要となる法的根拠は、建築基準法第6条第1項に定められています。

一定規模以上の建築物において、大規模な修繕または模様替えを行う場合は、用途や構造に応じて確認申請が義務付けられています。

確認申請が必要となる主な建築物区分

• 第1号建築物：共同住宅などで床面積200㎡超
• 第2号建築物：一定規模以上の木造建築物
• 第3号建築物：木造以外で2階以上または200㎡超

従来は第4号建築物について申請不要とされてきましたが、無申請で工事を行うと罰則対象となる点には注意が必要です。

罰則は施工業者ではなく、施主（管理組合）に科されるため、責任の所在を正しく理解しておくことが重要です。

大規模修繕と2025年建築基準法改正の影響

2025年4月施行の建築基準法改正では、4号特例の大幅な縮小が行われました。

これにより、これまで確認申請が不要だった小規模建築物の多くが、新たに申請対象となっています。

特に従来の4号建築物は「新2号建築物」に分類され、大規模修繕でも確認申請が必要となるケースが増加しました。

改正の主なポイント

項目	改定前（〜2024年）	改定後（2025年〜）
4号特例の扱い	小規模建築物は確認申請が原則不要	4号特例が縮小され、多くが申請対象に
大規模修繕時の確認申請	第4号建築物は原則不要	新2号建築物に該当し申請必要なケースが増加
対象建築物	木造2階建て・延床500㎡以下など	同規模でも申請対象となる場合あり
構造・省エネ審査	簡略化されていた	構造安全性・省エネ基準を重視
管理組合の対応	工事会社任せでも問題になりにくかった	管理組合側の法令確認責任が重くなる

この改正により、管理組合や施工会社は、修繕計画段階での法的確認が必須となります。

従来の慣習に頼らず、専門家と連携しながら進める姿勢が求められています。

参考元：e-GOV「建築基準法」

「大規模修繕 建築基準法」については、こちらの記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。

大規模修繕における「大規模」の定義と判断基準

確認申請の要否を判断する上で最も重要なのが、「大規模」という言葉の正確な定義です。

建築基準法では「主要構造部の一種以上について過半の修繕・模様替え」を大規模修繕・模様替えと定義していますが、この「修繕」と「模様替え」の違い、「主要構造部」の範囲、「過半」の計算方法について、正確に理解する必要があります。

ここでは実務で迷いやすいポイントを含めて詳しく解説します。

大規模修繕の「修繕」と「模様替え」の違い

建築基準法第2条14項・15項では、大規模修繕と大規模模様替えを主要構造部の一種以上について過半を改修する工事と定義しています。

両者の違いは工事規模ではなく、材料や仕様が同等かどうかにあります。

修繕と模様替えの違い（比較表）

区分	修繕	模様替え
工事内容	同じ材料・仕様で造り替え	異なる材料・仕様で造り替え
目的	性能・品質の回復	回復または向上
具体例	同等外壁材で張替え	木柱→鉄骨柱、屋根材変更
法的判断	主要構造部の過半で該当	主要構造部の過半で該当

いずれも「主要構造部の過半」に該当するかが、確認申請の要否を左右する最重要ポイントとなります。

大規模修繕における主要構造部とは何か

建築基準法第2条第1項第5号では、主要構造部を壁・柱・床・梁・屋根・階段の6要素と定義しています。

ただし、すべての壁や床が該当するわけではなく、構造上重要でない部分は除外されます。

主要構造部に含まれない代表例

• 間仕切壁、間柱、付け柱
• 揚げ床、最下階の床
• 小ばり、ひさし
• 屋外階段、局部的な小階段

例えば、1階床は「最下階の床」として除外される場合があり、屋外階段も原則は非該当です。

ただし、避難計画上重要な階段は主要構造部と判断される可能性があります。

このように判断は一律ではないため、工事計画段階で専門家や建築主事に確認することが不可欠です。

大規模修繕の「過半」の判定方法

「過半」とは1/2を超える割合を指します。大規模修繕・模様替えでは、主要構造部のうち一種以上について過半を改修した場合に該当します。

判定は構造部ごとに行われます。

構造部別の過半判定基準

構造部	判定方法
壁	総面積に対する改修面積
柱・梁	総本数に対する改修本数
床・屋根	水平投影面積の割合
階段	その階の総数に対する割合

具体例

• 外壁100㎡中51㎡改修 → 過半
• 梁10本中6本交換 → 過半
• 階段10段中6段交換 → 過半

なお、壁30％＋床30％のように合算は不可です。

また、工事を分割しても、実質的に過半と判断される可能性があるため注意が必要です。

大規模修繕で確認申請が必要になる建築物の規模

確認申請の要否は、主要構造部の改修範囲だけでなく、建築物の規模や種類によっても決まります。

建築基準法では以下のように第1号から第4号まで建築物を分類しており、それぞれで確認申請の必要性が異なります。

建築物区分	主な該当例	大規模修繕時の確認申請
第1号建築物（特殊建築物・200㎡超）	マンション、病院、学校、商業施設	主要構造部の過半改修で必要※外壁塗装・防水のみは多くの場合不要
第2号建築物	木造3階建て以上、延べ500㎡超の木造建物	必要
第3号建築物	RC造・S造の2階建て以上、延べ200㎡超	必要（全国一律）
第4号建築物（改正前）	木造2階建て・小規模住宅	原則不要（※旧制度）
新2号建築物（改正後）	木造2階建て・延べ200㎡超	必要（2025年4月以降）

以下で、それぞれの建築物区分の特徴や注意点を詳しく解説します。

大規模修繕と第1号建築物（特殊建築物）

第1号建築物とは、学校・病院・百貨店・旅館・共同住宅（マンション）などの特殊建築物で、床面積の合計が200㎡を超える建物を指します。多くの分譲マンションはこの第1号建築物に該当します。

第1号建築物であっても、すべての大規模修繕で確認申請が必要になるわけではありません。

主要構造部（柱・梁・床・壁・屋根・階段）の過半を改修する場合に、確認申請が必要となります。

マンションの大規模修繕で行われる外壁塗装や防水工事は、仕上げ材の更新が中心であり、構造部そのものを改修しないため、多くの場合は確認申請不要です。

一方、耐震補強工事で柱や梁を補強する場合や、エレベーター更新に伴い構造に影響を及ぼす工事を行う場合は、確認申請が必要となる可能性があります。

大規模修繕と第2号・第3号建築物

第2号建築物は、木造建築物で「3階以上」「延べ面積500㎡超」「高さ13m超」「軒高9m超」のいずれかに該当する建物を指します。

木造3階建ての集合住宅や大規模木造建築が代表例です。

これらの建物で主要構造部の過半を改修する大規模修繕を行う場合、確認申請が必要となります。

一方、第3号建築物は、木造以外（鉄骨造・鉄筋コンクリート造）で2階以上、または延べ面積200㎡を超える建物が該当します。

多くのRC造・S造マンションが含まれ、これらの建築物で主要構造部の過半を改修する工事を行う場合は、地域や用途に関係なく全国一律で確認申請が必要です。

防火地域や都市計画区域の内外を問わない点が特徴です。

大規模修繕と第4号建築物の取り扱い

第4号建築物とは、第1号〜第3号に該当しない小規模建築物を指し、従来は木造2階建て以下・延べ面積500㎡以下の住宅などが対象でした。

これらの建物では、大規模修繕や模様替えを行っても、原則として確認申請は不要とされてきました。

しかし、2025年4月の建築基準法改正により「4号特例」が大幅に見直され、多くの建物が「新2号建築物」へ移行しました。

具体的には、木造2階建て住宅で延べ面積200㎡を超える建物などが対象となり、主要構造部の過半を改修する工事では確認申請が必要になります。

この改正により、これまで申請不要だった修繕工事でも、法的手続きが求められるケースが増えているため、事前確認が不可欠です。

大規模修繕で確認申請が不要になるケース

すべての大規模修繕工事に確認申請が必要なわけではありません。

表面の仕上げ材のみを改修する工事や、主要構造部の改修範囲が過半に満たない工事は、確認申請不要となる場合が多いです。

ただし、国土交通省のガイドラインでは原則を示しているものの、実際の判断は自治体によって異なる場合もあります。

ここでは確認申請が不要になる典型的なケースと、判断に迷うグレーゾーンへの対応方法を解説します。

大規模修繕における仕上げ材のみの改修

国土交通省の通知では、主要構造部に手を加えず、表面の仕上げ材のみを更新する工事は「大規模修繕・模様替え」に該当せず、原則として確認申請は不要とされています。

これは、建物の構造安全性に直接影響を及ぼさないためです。

該当する代表的な工事

• 屋根ふき材のみの交換（野地板など下地は未施工）
• 外壁仕上げ材のみの張替え（サイディング・タイル等）
• カバー工法（既存屋根を撤去せず重ね葺き）
• 内側からの断熱材施工のみ

ただし、防火地域の指定や用途制限、自治体独自の運用により判断が異なる場合があります。

工事内容だけで一律に「不要」と判断せず、計画段階での確認が重要です。

大規模修繕工事と国土交通省に関する記事も公開しておりますので、より理解を深めたい方はこちらもご覧ください。

大規模修繕で過半に満たない部分的補修

主要構造部の改修範囲が全体の1/2未満にとどまる場合は、大規模修繕に該当せず、確認申請は不要とされます。

部分補修に該当する例

• 外壁総面積の20％のみを改修
• 梁10本のうち2本のみを交換
• 屋根面積の約40％を補修

また、間仕切り壁の撤去・移設や小規模な開口部新設など、主要構造部に該当しない工事も対象外です。

一方で注意すべきなのが、工事の分割実施です。

複数年に分けて同一構造部を改修し、結果的に過半を超える場合は、大規模修繕と判断される可能性があります。

大規模修繕における設備更新工事

設備更新工事のうち、建物の構造や用途に影響を及ぼさない範囲で行われるものは、原則として確認申請不要です。

代表的な工事例

• 給排水管・電気配線・ガス管の更新
• キッチン・ユニットバスの交換
• 用途変更を伴わない設備刷新

これらは居住性や利便性の向上を目的とした工事であり、主要構造部の改修を伴わないため対象外となります。

ただし、設備更新に伴って床や梁を大規模に解体・補強する必要が生じた場合は、確認申請が必要になる可能性があります。

設備工事でも構造への影響有無を慎重に確認することが重要です。

大規模修繕でグレーゾーンへの対応方法

確認申請の要否判断では、グレーゾーンとなるケースが実務上多く発生します。

特に注意すべき代表例

• 工事中に下地や構造体の劣化が判明した場合
• 当初は仕上げのみの予定が、構造補修へ拡大した場合

このようなケースで主要構造部の改修が過半に達する場合、工事を一時中断し、確認申請を行う必要があります。

また、判断基準は自治体や建築主事によって差が出ることがあります。そのため、建築主事・確認検査機関への事前相談や工事内容を図面・数量の明確化・建物所有者への事前説明を行い、公式見解を得ておくことが、後のトラブル防止につながります。

大規模修繕の確認申請を怠ったらどうなる？リスク回避のために注意すべきポイント

確認申請が必要な大規模修繕を行う際には、いくつかの重要な注意点があります。

確認申請を怠った場合の法的リスク、既存不適格物件特有の問題、申請後の計画変更に伴うリスクなど、事前に把握しておくべき事項を理解しておくことで、スムーズな工事進行と将来的なトラブル回避につながります。

大規模修繕で確認申請を怠った場合のリスク

確認申請は建築基準法に基づく法的義務であり、必要な工事でこれを怠ると重大なリスクを伴います。

建築基準法第99条では、無確認で工事を行った場合、1年以下の懲役または100万円以下の罰金が科される可能性があります。

さらに、自治体から是正勧告や工事中止命令が出され、計画そのものが頓挫するケースもあります。

重要なのは、罰則の対象が施工業者ではなく施主である点です。マンションでは管理組合が責任主体となるため、「業者任せ」は通用しません。

また、無確認工事は建物を違法状態にしてしまい、将来の売却時に価格下落や契約不成立、金融機関の融資審査で不利になるなど、長期的な資産価値にも悪影響を及ぼします。

大規模修繕と既存不適格物件の関係

既存不適格物件とは、建築当時は合法だったが、法改正により現行基準に適合しなくなった建物を指します。

一方、違法建築は建設当初から法令違反の建物であり、両者は明確に区別されます。

既存不適格は違法ではありませんが、大規模修繕で確認申請が必要な工事を行う場合、現行法への適合を求められる可能性があります。

2025年の建築基準法改正により、確認申請時には工事対象部分だけでなく、建物全体の安全性を確認する考え方がより明確になりました。

ただし、既存不適格には緩和措置もあり、すべてを是正しなければ工事できないわけではありません。

対応可否の判断には、専門家への相談が不可欠です。

大規模修繕で確認申請後の計画変更

確認申請が受理された後は、原則として間取りや設備の大幅な変更は認められません。

申請内容と異なる工事を行うと、法適合性の前提が崩れ、虚偽申請と判断される恐れがあるためです。

やむを得ず変更が必要になった場合は、計画変更申請を行い、再度確認を受ける必要があります。

この申請が完了するまで工事は進められません。

計画変更には審査期間が必要となり、その間の工事中断により、工期延長や仮設費・人件費の増加といった追加コストが発生します。

こうしたリスクを避けるためにも、確認申請前の段階で工事内容を十分に精査し、変更が生じないよう入念な計画立案が重要です。

その他の「マンション 大規模修繕 トラブル」について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご確認ください。

大規模修繕の確認申請に関するよくある質問

大規模修繕における確認申請について、実際の現場でよく寄せられる質問をまとめました。

マンションの一般的な修繕工事から、申請の実務、完了検査の重要性、面積による判断基準まで、具体的な疑問に対する回答を確認しておきましょう。

まとめ

大規模修繕における確認申請の要否判断は、建物の安全性と法令遵守の観点から非常に重要です。

本記事で解説した内容を踏まえ、以下の5つのポイントを押さえておきましょう。

• 大規模修繕で確認申請が必要なのは主要構造部の過半を改修する工事
• 主要構造部は壁・柱・床・梁・屋根・階段の6要素だが除外部分もある
• 2025年法改正で新2号建築物が新設され確認申請対象が大幅に拡大
• 表面仕上げのみの工事や1/2未満の部分補修は原則申請不要
• グレーゾーンは工事前に建築主事へ事前相談することが最重要

確認申請を怠ると建築基準法違反となり、罰則だけでなく将来の売却や融資にも悪影響を及ぼします。

特に2025年の法改正により、リフォーム・修繕業界では確認申請への対応が急務となっています。

工事計画段階で専門家や行政に相談し、適切な手続きを踏むことで、建物の安全性を確保しながら資産価値を保全することができます。

大規模修繕を検討されている方は、本記事の内容を参考に、確認申請の要否について早めに確認されることをおすすめします。