マンション修繕費の相場はいくら？適正価格の計算方法と費用を抑えるコツ

マンションを所有している方、またはこれから購入を検討している方にとって、「修繕費はいくらが妥当なのか」という疑問は非常に重要です。

修繕積立金は毎月支払う固定費でありながら、その金額が適正かどうか判断しにくいのが実情です。

新築時には月額6,000円程度だった積立金が、築30年を超えると15,000円以上に値上がりするケースも珍しくありません。

さらに、近年の建築資材費や人件費の高騰により、大規模修繕の費用も増加傾向にあります。

適切な修繕費の積立ができていないと、いざ大規模修繕を実施する際に資金不足に陥り、一時金の徴収や借入が必要になることもあります。

本記事では、マンション修繕費の最新相場データ、適正価格の計算方法、費用を抑えるための具体的なポイントまで、管理組合の理事や区分所有者が知っておくべき情報を網羅的に解説します。

この記事で分かること

• マンション修繕費（修繕積立金）の全国平均と築年数別の相場
• 国土交通省ガイドラインに基づく適正価格の計算方法
• 大規模修繕にかかる費用の詳細と工事回数別の相場
• マンション修繕費が値上がりする主な理由と対策
• 修繕費不足時の対処法と費用を抑えるための実践的なポイント

マンション修繕費とは？修繕積立金の基本知識

マンション修繕費（修繕積立金）は、分譲マンションの区分所有者が毎月支払う費用で、建物や設備の長期的な維持・改修のために積み立てられる重要な資金です。

管理費と混同されがちですが、使途や目的が明確に異なります。

ここでは、マンション修繕費の基本的な定義から徴収方法まで、押さえておくべき基礎知識を解説します。

マンション修繕費（修繕積立金）の定義と使い道

マンション修繕費とは、将来実施される計画的な修繕工事や突発的な修繕に備えて、区分所有者が毎月積み立てる資金のことです。

この資金は管理組合が管理し、長期修繕計画に基づいて使用されます。

マンション修繕費の主な使い道には、以下のようなものが挙げられます。

• 大規模修繕工事（外壁塗装、防水工事、鉄部塗装など）
• 共用部分の計画的な修繕（エレベーター更新、給排水管交換など）
• 建物・設備の経年劣化に対する修繕
• 災害などによる予期せぬ修繕
• 長期修繕計画の作成・見直し費用

修繕積立金は、マンションの資産価値を維持し、安全で快適な住環境を保つために欠かせない資金です。

適切に積み立てられていないと、大規模修繕時に資金不足に陥り、区分所有者に追加の経済的負担が発生します。

マンション修繕費と管理費の違い

マンションの区分所有者が毎月支払う費用には、「修繕積立金」と「管理費」の2種類がありますが、それぞれ目的と使途が異なります。

項目	修繕積立金	管理費
目的	将来発生する大規模修繕や 設備更新のために計画的に積み立てる	マンションの日常的な管理や 運営のために使う
使途（例）	・大規模修繕工事 ・エレベーター更新 ・配管更新 ・突発的な修繕	・管理会社委託費 ・清掃費 ・共用部の光熱費 ・設備の定期点検 ・管理人の人件費
特徴	基本は蓄積し、必要なタイミングでまとめて使用する	毎月発生するランニングコストとして継続的に支出される
支払い性質	将来に備える貯金	日常の運営のための支出
変動のしやすさ	修繕計画の見直しで将来増額になる可能性あり	基本固定だが、管理会社変更等で上下する場合あり

混同しやすいですが、修繕積立金は「将来への備え」、管理費は「日常の運営費」と理解すると分かりやすいでしょう。

マンション修繕費の徴収方法と積立方式

マンション修繕費の徴収には、主に2つの積立方式があります。

項目	均等積立方式	段階増額積立方式
概要	最初から適正額を設定し、 長期間一定額を積み立てる	新築時は低く設定し、 5〜10年ごとに段階的に値上げ
メリット	・資金計画が安定 ・将来の値上げリスクが少ない	・新築時の負担が軽い ・購入者への販売アピールになる
デメリット	・新築時の負担が大きい	・計画通りに値上げできず資金不足になりやすい（約37％で発生）
推奨・背景	国土交通省が推奨 （長期的に健全な財政運営が可能）	デベロッパーが採用しがち （販売促進のため新築時の積立金を低く設定）

国土交通省の調査では、段階増額方式を採用しているマンションの約37％で修繕積立金が不足しており、均等積立方式への見直しが推奨されています。

マンション修繕費の相場｜最新データで見る平均額

マンション修繕費の相場は、築年数や建物規模によって大きく変動します。

ここでは、国土交通省「令和5年度マンション総合調査」のデータをもとに、全体平均から築年数別、規模別の詳細な相場まで解説します。

マンション修繕費の全体平均相場は月額13,054円

国土交通省の最新調査によると、全国の分譲マンションにおける修繕積立金の平均額は月額13,054円となっています。

ただし、この平均額はあくまで全体の目安であり、実際の適正額は各マンションの条件によって異なります。

築年数が浅いマンションでは平均を下回り、築古マンションや大規模修繕を控えたマンションでは平均を大きく上回るケースが多く見られます。

マンション修繕費の築年数別相場一覧

築年数が経過するほど、建物の劣化が進行し修繕費用も増加するため、積立金も段階的に上昇します。

築年数	月額積立金の相場	主な修繕内容
新築～築5年	約5,000～8,000円	軽微な補修のみ
築6～10年	約8,000～10,000円	小規模な修繕、1回目の大規模修繕準備
築11～15年	約10,000～12,000円	1回目の大規模修繕実施時期
築16～20年	約11,000～13,000円	設備の部分更新開始
築21～25年	約13,000～15,000円	2回目の大規模修繕準備
築26～30年	約14,000～16,000円	2回目の大規模修繕、給排水管更新
築31年以上	約15,000円以上	大規模設備更新、配管全面交換

新築時に月額6,000円程度だった積立金が、築30年を超えると15,000円以上に値上がりするのが一般的です。

段階増額方式を採用している場合、この値上げが計画通りに実施されないと、大規模修繕時に深刻な資金不足に陥ります。

マンション修繕費の規模別・階数別相場

マンションの総戸数や階数によっても、1戸あたりの修繕積立金は変動します。

戸数規模別の月額積立金相場

• 20戸未満（小規模）：約15,000～18,000円
• 20～49戸（中小規模）：約12,000～15,000円
• 50～99戸（中規模）：約11,000～13,000円
• 100～199戸（大規模）：約10,000～12,000円
• 200戸以上（超大規模）：約9,000～11,000円

大規模マンションほど、共用部の面積や設備を多くの区分所有者で分担できるため、1戸あたりの負担が軽くなる傾向があります。

階数別の月額積立金相場

• 低層マンション（3階建て以下）：約10,000～12,000円
• 中層マンション（4～9階建て）：約11,000～13,000円
• 高層マンション（10～19階建て）：約13,000～16,000円
• タワーマンション（20階建て以上）：約15,000～25,000円

高層・タワーマンションは、エレベーター台数が多く、高所作業による足場・ゴンドラ費用が高額になるため、積立金も高めに設定する必要があります。

マンション修繕費の適正価格の計算方法

マンション修繕費が適正かどうかを判断するには、国土交通省のガイドラインに基づいた計算方法を理解することが重要です。

ここでは、具体的な計算式とシミュレーション例を紹介します。

国土交通省ガイドラインに基づくマンション修繕費の計算式

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、修繕積立金の目安として専有面積1㎡あたり月額200円程度を推奨しています。

ただし、この金額は標準的なマンションを想定したものであり、以下の条件により調整が必要です。

増額が必要なケース

• 機械式駐車場がある（1台あたり月額7,000～10,000円追加）
• タワーマンション（高所作業費用が高額）
• 外壁タイル張り（塗装より補修費用が高い）
• 築年数が古い（大規模な設備更新が必要）

減額が可能なケース

• 総戸数が多い大規模マンション
• 低層マンション（エレベーター台数が少ない）
• 定期的なメンテナンスが行き届いている

マンション修繕費が適正かどうかの確認方法

ご自身のマンションの修繕積立金が適正かどうかを確認するには、以下の手順で検証しましょう。

1. 専有面積を確認：登記簿や売買契約書で専有面積を把握し、積立金判断の基礎とする
2. ㎡単価の計算：月額積立金を専有面積で割り、1㎡あたりの負担額を算出
3. ガイドラインと比較する
   • ㎡あたり200円以上：適正範囲
   • ㎡あたり150～200円：やや不足気味（将来的な値上げの可能性）
   • ㎡あたり150円未満：大幅に不足（早急な見直しが必要）
4. 長期修繕計画を確認：修繕計画書を見て工事予定と収支を把握し、積立金の妥当性を判断
5. 管理組合に問い合わせる：疑問点は管理組合や管理会社に確認し、情報を明確にしておく

新築時に㎡あたり100円以下など極端に低い設定の場合、将来的に大幅な値上げや一時金徴収が必要になる可能性が高いです。

特に段階増額方式を採用しているマンションでは、定期的な見直しが欠かせません。

マンション修繕費（大規模修繕）の費用相場

大規模修繕は、マンション全体の外壁塗装や防水工事などを一斉に行う大がかりな修繕工事です。

一般的に12～15年周期で実施され、回数を重ねるごとに費用が増加します。

マンション大規模修繕の1回目の費用相場

1回目の大規模修繕は築12〜15年で実施されることが多く、外壁や防水を中心とした基本的な劣化対策がメインになります。

比較的軽度の補修が中心となるため、費用は2回目以降と比べて抑えられる傾向があります。

規模	費用
1戸あたり	約75〜100万円
50戸	約3,750〜5,000万円
100戸	約7,500〜10,000万円

ただし、定期的なメンテナンスを怠っている場合は予想以上の劣化が見つかり、追加費用が発生することもあります。

マンション大規模修繕の2回目・3回目の費用相場

2回目の大規模修繕は築25〜30年で実施され、建物や設備の劣化が1回目より進んでいるため費用が高額になりやすい傾向があります。

また、3回目の大規模修繕は築35〜40年で実施されることが多く、建物全体の老朽化が進んでいるため最も費用が高くなります。大型設備の更新や構造部の補強が必要になるケースも増えます。

設備更新が必要になるケースが増え、1回目と比べて工事項目が大幅に増えることが費用増の大きな要因です。

マンション修繕費が工事回数で増える理由

大規模修繕の費用が工事回数ごとに増えていくのは、建物や設備の経年劣化が進み、必要な工事内容が拡大していくためです。

築年数が進むほど補修範囲が広がり、設備更新や法令対応の工事も必要になります。

劣化の進行：補修範囲が広がり、下地補修が必要になる
設備更新：給排水管・EV・機械式駐車場などが更新時期を迎える
法令適合：基準改正で追加工事が必要になる
物価上昇：資材・人件費が10〜20％上昇
追加工事：想定外の劣化が見つかる

これらが重なることで、2回目・3回目と費用は確実に増えていきます。

マンション修繕費が値上がりする5つの理由

多くのマンションで修繕積立金の値上げが実施されていますが、その背景には構造的な問題があります。

ここでは、値上がりする主な理由を詳しく解説します。

新築時のマンション修繕費が低く設定されているため

新築分譲時は購入者の初期負担を軽く見せるため、修繕積立金が相場より低く設定されるケースが非常に多く見られます。

実際の新築時の平均額は月額5,000〜8,000円ほどですが、国土交通省が示す適正額は10,000〜14,000円とされ、その差額は3,000〜6,000円にもなります。

この不足分は将来の値上げで補う前提ですが、値上げが予定通り進まず、約37％のマンションで資金不足が発生しています。

値上げ説明が不十分なまま入居が始まると反発が起こり、総会で承認されず、大規模修繕前に一時金徴収や借入が必要になるケースもあります。

段階増額積立方式を採用しているマンション修繕費

段階増額方式は、新築時は低額から始め、5～10年ごとに積立金を値上げする方式です。

例えば、新築時6,000円→築10年で8,000円→築15年で10,000円→築20年で12,000円と上昇させる設定が一般的です。

しかし実際には、約37％のマンションで「計画どおりに値上げされない」という問題が起きています。

区分所有者の高齢化で負担増への反対が強まったり、値上げ幅が大きすぎて総会承認が得られないことが多いためです。

この結果、1回目の大規模修繕時点で資金不足が露呈し、一時金徴収が必要になる事例が少なくありません。

国土交通省はこのリスクを避けるため均等積立方式を推奨しています。

築年数経過によるマンション修繕費の増額

築年数が進むほど、建物や設備の劣化が拡大し、必要な修繕範囲と費用が増えていきます。

築10〜15年では外壁や防水の初期劣化への対応が中心ですが、築20〜25年ではエレベーター部品交換など設備の部分更新が始まります。

築25〜30年には給排水管更新を含む2回目の大規模修繕が必要となり、30年以上になると配管の全面更新や大型設備の交換が避けられません。

特に築25年以降は修繕費が急増するため、積立金が不足している場合は一時金徴収や借入が発生するリスクが高まります。

適切な積立が行われていないマンションほど負担が急に跳ね上がりやすい点が特徴です。

物価・人件費高騰によるマンション修繕費の上昇

近年は原油高や円安、物流費の上昇などによって建設関連コストが大幅に上昇し、マンション修繕費にも直接影響しています。

塗料や防水材は原油価格上昇で10〜15％値上がりし、輸入資材は円安により15〜20％ほど上昇しています。

さらに職人の高齢化と人手不足で人件費も増えています。

こうした背景から、2024年時点の大規模修繕費用は2020年比で平均15〜20％の上昇が確認されています。

10年前に作成した長期修繕計画では現在の工事単価を反映できず、実際の見積もりと大きく乖離するケースが多発しています。

結果として、積立金の不足や追加徴収につながりやすくなっています。

長期修繕計画の見直しでマンション修繕費が変動

長期修繕計画は5年ごとの見直しが推奨されていますが、実際には計画が更新されず、現状に合わないまま放置されているマンションも少なくありません。

見直し不足が続くと、建築費の高騰や資材価格の変動が反映されず、実際の工事費との差が広がります。

また、想定外の劣化や新しい法令基準への対応も計画に含まれず、積立金の過不足が表面化しにくくなります。

定期的に見直しを行うことで、現実的な資金計画をつくれるだけでなく、早期に資金不足を把握して対策を立てられます。

国土交通省は専門家を交えた定期見直しを強く推奨しています。

マンション修繕費が不足した場合の対処法

修繕積立金が不足している場合、以下の4つの方法で資金を確保する必要があります。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、管理組合は慎重に検討しましょう。

マンション修繕費の値上げによる対応

資金不足を補う最も健全な方法は、修繕積立金の段階的な値上げです。

まず長期修繕計画を見直し、専門家の助言を得たうえで必要な積立額を算出します。

その後、区分所有者への説明会を複数回実施し、総会で普通決議を経て値上げを行います。

実際には「月額8,000円→12,000円」「10,000円→15,000円」など、築年数に応じて4,000〜6,000円の上昇が多く見られます。

利息負担がなく将来的な資金確保につながる一方で、毎月の負担増や高齢者世帯への配慮が必要になる点がデメリットです。

一時金徴収でマンション修繕費を補填

工事直前に資金不足が判明した場合、区分所有者から一時金を徴収して不足額を補う方法があります。

相場としては、1回目の大規模修繕で20〜30万円、2回目では50〜80万円、配管更新で30〜50万円が一般的です。

徴収方法は一括払いのほか、6ヶ月〜1年程度の分割払いを認める場合もあります。

短期間で必要資金を確保でき、利息も発生しない点はメリットですが、突然の大きな負担となるため支払えない世帯が出る可能性もあります。

緊急的な手段であり、徴収後は積立金の適正化が不可欠です。

金融機関からの借入でマンション修繕費を確保

管理組合が金融機関から借入を行う方法は、資金不足を一時的に解消しつつ工事を予定どおり実施できる手段です。

借入額は工事費の50〜100％、返済期間は5〜15年、金利は1.0〜3.0％が一般的で、多くは無担保で利用できます。

例として3,000万円を金利2.0％、10年返済した場合、月々の返済額は約27万円（50戸で1戸あたり5,400円）になります。

区分所有者の負担を平準化できる一方、利息負担が発生し、将来的に積立金の値上げが必要になる点がデメリットです。

マンション修繕費不足時の工事延期のリスク

資金不足時に修繕工事の延期や内容見直しを行う方法もありますが、大きなリスクを伴います。

美観目的の工事や緊急性の低い箇所は延期可能ですが、外壁ひび割れ、防水工事、鉄筋腐食補修、消防設備更新など、安全性や法令に関わる工事は絶対に先送りできません。

延期すると劣化が進行し、漏水や外壁剥落など重大事故につながる可能性があります。

また、修繕費がさらに高額化し、資産価値の低下や売却時の不利にも直結します。

必要な工事を先送りすることは結果的に大きな損失につながります。

マンション修繕費を抑えるための5つのポイント

修繕費は必要なコストですが、工夫次第で適正価格に抑えることができます。

管理組合が実践できる費用削減方法を紹介します。

定期的なメンテナンスでマンション修繕費を削減

大規模修繕の費用を抑えるためには、日常の小さな劣化を放置しないことが最も効果的です。

外壁のひび割れや鉄部の錆は、軽微な段階で対応すれば数千円から数万円の範囲で済みます。

例えば、年間10〜20万円程度のメンテナンスを行うことで、100〜300万円程度の大規模な修繕費用を抑えられる効果が期待できます。

このように、定期的な排水溝清掃や共用部の点検を行うことで、後々の追加工事や大規模修繕の負担を大幅に軽減できます。

「小さな補修を積み重ねること」が、結果として最も効率の良い節約につながります。

複数社見積もりでマンション修繕費を比較

大規模修繕の見積もりは、業者によって10〜25％もの差が出ることがあり、比較を行うこと自体が大きな節約につながります。

適正価格を見極めるには、同じ条件で複数社から見積もりを取得することが重要です。

その際は、以下のポイントを押さえておきましょう。

• 条件を統一し内容を揃えて比較
• 価格が安すぎる業者は要注意
• 実績・保証・評判も確認

こうした比較を行うことで、1億円規模の修繕工事なら1,000〜2,500万円の差が生じるケースもあります。

管理会社の関連業者だけでなく、独立系の施工会社も候補に入れることが有効です。

助成金・補助金を活用したマンション修繕費の軽減

修繕費を抑えたい場合、国や自治体の補助金制度は非常に効果的です。

制度によっては工事費の1/3が補助されることもあり、マンション全体で大きな負担軽減が期待できます。

代表的な補助制度としては、以下のようなものが挙げられます。

制度名	補助内容
長期優良住宅化リフォーム	最大250万円/戸・補助率1/3
耐震改修補助	各自治体によって異なる

補助金は事前申請が必須で、見積書や修繕計画書の提出が必要です。

自治体によって制度が異なるため、早めに相談し、専門家のサポートを受けながら進めることで採択率も高まります。

参考元：国土交通省「令和7年度長期優良住宅化リフォーム推進事業」

工事内容の見直しでマンション修繕費を最適化

必要以上のグレードや過剰な仕様を見直すだけでも、修繕費を無理なく最適化できます。

特に外壁塗装や仕上げ材などは選択肢が多く、適切に選べば品質を保ちながら費用を抑えられます。

ただし、削減を意識しすぎると将来的な追加費用が発生するため、耐久性や残存寿命とのバランスが大切です。

専門家の意見を取り入れながら無理のない最適化を目指しましょう。

長期修繕計画の適切な策定でマンション修繕費を管理

長期修繕計画を定期的に見直すことで、急な値上げや資金不足を防ぎ、安定した修繕計画が可能になります。

特に物価変動や設備寿命の見直しを反映することが重要です。

見直し時には、以下の項目を確認しましょう。

• 劣化診断：建築士の専門調査
• 物価更新：最新単価の反映
• 法令対応：新基準の追加
• 収支：過不足の整理

こうした見直しを5年ごとに行うことで、将来の修繕費を予測しやすくなり、区分所有者への説明もしやすくなります。

結果的に資金計画の透明性が高まり、合意形成もスムーズになります。

マンション修繕費に関するよくある質問【FAQ】

マンション修繕費について、よく寄せられる代表的な質問とその回答をまとめました。

マンション修繕費は安ければ安いほど良いのか？

修繕費は安ければ良いわけではなく、適正額を確保することが重要です。

安すぎると大規模修繕時に資金不足となり、一時金徴収や借入が必要になる可能性があります。

また、必要な修繕ができず劣化が進み、資産価値が低下するおそれもあります。

売却時にも「修繕積立金が不足しているマンション」と判断され、購入を避けられるケースが増えます。

国土交通省の目安（㎡あたり月額200円）を基準に適正かどうか確認しましょう。

マンション修繕費の値上げは拒否できるのか？

個人として値上げに反対することは可能ですが、総会で可決されれば従う必要があります。

値上げは通常「普通決議（過半数）」または管理規約変更を伴う場合は「特別決議（3/4以上）」で決まります。

可決後に支払いを拒否すると、督促や延滞金の発生、さらに法的措置の対象になる可能性があります。

納得できない場合は反対意見や代替案を具体的な根拠とともに示し、手続きを踏んで議論することが重要です。

マンション修繕費が払えない場合はどうなるのか？

修繕積立金が払えないときは、滞納する前に管理組合へ相談することが大切です。

事情を説明すれば、分割払いや支払猶予が認められることがあります。

また、自治体の生活支援制度を利用できる場合もあります。改善が見込めない場合は、売却を検討することも選択肢です。

滞納を続けると延滞金の発生や督促に加え、法的措置、最悪の場合は競売に至る可能性があります。早期相談がもっとも重要です。

マンション修繕費は返金されるのか？

修繕積立金は通常返金されません。売却時はそのまま次の所有者に引き継がれ、支払った本人へは戻りません。

ただし、マンションの建て替え・解体による余剰金の分配や、管理規約に特別な定めがある場合、または積立金が過剰に余った場合は返金される可能性があります。

ただしどれも例外的です。売却時には返金されないものの、「修繕積立金が十分なマンション」は購入者から高く評価されるというメリットがあります。

まとめ

マンション修繕費の相場と適正価格を理解し、計画的な積立と管理を行うことは、マンションの資産価値を維持するために不可欠です。

本記事で解説した最新データや対策方法を参考に、ご自身のマンションの修繕費が適正かどうかを定期的に確認しましょう。

• 修繕積立金の全国平均は月額13,054円
• 国土交通省の目安は㎡あたり月額200円
• 大規模修繕費用は1回目75～100万円/戸
• 全国の約37％のマンションで積立金不足
• 定期メンテナンスと複数社見積もりで費用適正化

管理組合の理事や区分所有者は、修繕費の重要性を理解し、必要に応じてマンション管理士や建築士などの専門家のアドバイスを受けながら、計画的な修繕と資金管理を心がけることが、マンションの資産価値を守り、快適な住環境を維持する最善の方法です。