大規模修繕の確認申請とは？既存不適格マンションの扱いと申請が必要な工事を解説

「うちのマンション、築年数が古くて既存不適格かもしれない。大規模修繕で確認申請は必要になるの？」——そんな不安を抱えている管理組合の方や建物オーナーの方は少なくありません。

確認申請という言葉だけで「面倒な手続きが増えるのでは」「工事が止まってしまうのでは」と心配になるのは当然のことです。

結論から申し上げると、一般的なマンションの大規模修繕工事（外壁塗装・防水工事・シーリング工事など）は、原則として確認申請が不要です。

ただし、既存不適格建築物で確認申請が必要な工事を行う場合には、いくつかの重要な注意点があります。

本記事では、確認申請の基本から既存不適格の扱い方、そして緩和措置の活用法まで、現場の視点を交えながらわかりやすく解説します。

大規模修繕における確認申請とは？基本をおさらい

大規模修繕を計画する前に、まず「確認申請とは何か」を正しく理解しておくことが大切です。

言葉の意味を曖昧なままにしておくと、必要な手続きを見落としたり、逆に不要な心配をしたりする原因になります。ここでは法的な根拠とあわせて、基本をおさらいします。

建築確認申請の目的と法的根拠（建築基準法第6条）

建築確認申請とは、建物を新築・増築・改築・大規模修繕などする際に、その計画が建築基準法をはじめとする法令に適合しているかどうかを事前に確認する手続きです。

申請先は、特定行政庁（自治体の建築担当部署）または指定確認検査機関となります。

法的根拠は建築基準法第6条に定められており、「第一号から第三号までに掲げる建築物の大規模の修繕もしくは大規模の模様替をしようとする場合は、工事に着手する前に確認申請を提出し、確認済証の交付を受けなければならない」と規定されています。

確認済証が交付されるまでは、工事に着手することができません。また、工事完了後には「完了検査」も必要となります。

建築基準法は国民の生命・健康・財産を守るための最低基準を定めた法律です。

大規模修繕においても、この法律の観点から工事内容が適切かどうかがチェックされる仕組みになっています。

なお、建築基準法と大規模修繕の関係については、以下の記事でも詳しく解説していますので、あわせてご参照ください。
参考記事：「大規模修繕と建築基準の関係とは？確認申請が必要ケースを理解し違反リスクに備えよう」

大規模修繕で「確認申請が必要な建築物」の種類（1〜3号建築物）

確認申請が必要となるのは、建築基準法第6条第1号から第3号までに掲げられた規模の建築物に限られます。具体的には以下のとおりです。

区分	対象建築物
第1号建築物	劇場・映画館・病院・ホテル・学校・百貨店・倉庫などの特殊建築物で、用途に供する床面積の合計が100㎡超のもの
第2号建築物	木造で、3階以上・または延べ面積500㎡超・高さ13m超・軒高9m超のいずれかに該当するもの
第3号建築物	木造以外（鉄骨造・RC造など）で、2階以上・または延べ面積200㎡超のもの

マンションやビルの多くはRC造（鉄筋コンクリート造）であり、2階建て以上・延べ面積200㎡超のものがほとんどです。

そのため、分譲・賃貸を問わず多くのマンションは第3号建築物に該当し、確認申請の対象になりえる建築物に分類されます。

ただし、対象建築物であっても「何の工事をするか」によって申請が必要かどうかが変わります。次項で詳しく確認しましょう。

確認申請が必要なケース・不要なケースを整理する

「うちのマンションは対象建築物に当てはまるから、大規模修繕では必ず確認申請が必要だ」と思われた方も、ご安心ください。

確認申請の要否は「建物の種類」だけでなく、「何の工事をするか」によっても大きく変わります。

一般的なマンション大規模修繕は原則「申請不要」

管理組合が12〜15年周期で計画する一般的な大規模修繕工事は、その多くが確認申請の対象外です。

なぜなら、これらの工事は建築基準法上の「主要構造部の過半の修繕」に該当しないからです。

主要構造部とは、建築基準法第2条第5号で定義された「壁・柱・床・はり・屋根・階段」の6部位を指します。

逆に言えば、外壁の仕上げ塗装や防水層の改修、シーリングの打ち替えといった工事は、この主要構造部を直接修繕するものではないため、確認申請は必要ありません。

確認申請が必要になる工事の具体例（耐震補強・増築・用途変更など）

一方、大規模修繕の計画に次のような工事が含まれる場合は、確認申請が必要になる可能性があります。

「修繕と一緒にやってしまおう」と安易に追加しようとすると、無申請工事の違反リスクを招くことがあるため、注意が必要です。

判断に迷う工事については、「主要構造部の過半に影響するか否か」が確認申請要否の分岐点となります。

自治体や指定確認検査機関によって解釈が異なることもあるため、計画段階で必ず専門家（建築士）に相談することを強くおすすめします。

詳しくは確認申請が必要なケースをまとめた記事もご参照ください。

「大規模の修繕」と「大規模の模様替え」の違いと影響

建築基準法では、「修繕」と「模様替え」は別の概念として定義されています。この区別は、確認申請の内容にも影響することがあるため、理解しておきましょう。

「修繕」とは、劣化した部分を概ね同じ材料・形状・寸法で復元し、建築当初の性能・品質を回復させる工事を指します。

一方「模様替え」は、既存部分を異なる材料や仕様に変えて性能を改善する工事を指します。たとえば、既存の屋根材と同じ素材で張り直す工事は「修繕」、異なる材料に変更する工事は「模様替え」に分類されます。

どちらも主要構造部の過半に及ぶ場合は確認申請が必要になる点は共通していますが、「模様替え」は材料変更を伴うため、構造への影響がより厳しくチェックされる場合があります。

修繕と模様替えの違いについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

既存不適格とは？違法建築とどう違うのか

「既存不適格」という言葉は、管理組合の理事や建物オーナーにとって聞き慣れない専門用語かもしれません。

しかし、大規模修繕と確認申請の関係を理解するうえで、この概念は非常に重要です。特に「違法建築」と混同されやすいため、正確に区別しておきましょう。

既存不適格建築物の定義と発生原因

既存不適格建築物とは、建築当時は建築基準法をはじめとする法令に適合していたにもかかわらず、その後の法改正により、現行の法規制には適合しなくなってしまった建物のことを指します。

建物自体に瑕疵があったわけではなく、法律の変化によって生じる状態です。

発生原因としては、次のようなケースが代表的です。用途地域の変更や容積率・建ぺい率の規制値の引き下げ、耐震基準の強化（昭和56年の新耐震基準への移行）、防火規制の見直しなどが挙げられます。

日本では戦後の高度経済成長期から現在に至るまで、建築基準法は何度も改正されてきたため、築年数の長い建物ほど既存不適格になりやすい傾向があります。

既存不適格と違法建築物件の根本的な違い

既存不適格と違法建築物件は、まったく異なる概念です。

混同してしまうと、不必要に売却や修繕を難しいと思い込んでしまうことがあります。

既存不適格建築物は「違法ではない」という点が重要です。現行法への適合が求められるのは、あくまでも確認申請が必要な一定の工事を行う場合に限られます。

通常の維持管理や確認申請不要の大規模修繕では、既存不適格であっても問題なく工事を進めることができます。

既存不適格マンションで確認申請が必要な工事を行う場合の注意点

既存不適格建築物であっても、確認申請が必要な工事（耐震補強・増築など）を行うことは可能です。

ただし、通常の建物と比べていくつかの重要な注意点があります。事前に把握しておくことで、計画の遅延や予算オーバーを防ぐことができます。

原則：現行法への適合が求められる可能性がある

既存不適格建築物で確認申請を伴う工事を行う場合、工事対象部分だけでなく、建物全体が現行の建築基準関係規定に適合しているかどうかの審査を受けることになります。

これは、国土交通省のマンション改修に関する建築基準関係規定上の手続きにも明記されている原則です（国土交通省「マンション改修に関する建築基準関係規定上の手続き」参照）。

たとえば、容積率がオーバーした既存不適格マンションで耐震補強工事（確認申請が必要）を行おうとした場合、容積率の問題にも対応を求められるケースが生じる可能性があります。

こうした状況では、当初の工事計画に予期しない追加工事・追加費用が発生することがあります。

2025年の建築基準法改正により、確認申請時に工事対象部分だけでなく建物全体の安全性を確認する考え方がより明確化されたことも、念頭に置いておく必要があります。

追加書類の増加と審査期間への影響

既存不適格建築物で確認申請を行う場合、通常の建物と比べて提出書類が増加する傾向があります。

建物の現行法への適合状況を説明するための追加資料が求められるほか、審査機関から補足説明を求められることもあり、審査期間が通常より長くなる可能性があります。

一般的な確認申請の審査期間は書類提出から1〜3週間程度とされていますが、既存不適格案件では追加説明や補正対応が発生するため、それ以上かかるケースもあります。

工事のスケジュールを計画する際は、余裕をもった期間設定が重要です。

確認申請を怠った場合の法的リスク

「手続きが面倒だから」と確認申請を省略することは、絶対に避けなければなりません。

建築基準法第99条では、必要な確認申請を行わずに工事を実施した場合、1年以下の懲役または100万円以下の罰則が科せられる可能性があります。

それだけでなく、自治体から工事中止命令や是正勧告が出され、計画そのものが頓挫するリスクもあります。

管理組合として適法に工事を進めるためにも、必要な手続きは確実に踏んでください。

既存不適格建築物への「緩和措置」を活用する

既存不適格建築物に対して常に全面的な現行法適合が求められるわけではありません。

建築基準法には、既存不適格建築物の所有者が工事を進めやすくするためのいくつかの「緩和措置」が設けられています。これらを正しく理解し、活用することが大切です。

新法遡及の免除とは？大規模修繕への影響

既存不適格建築物に関する重要な原則として、「新法の遡及免除」があります。

これは、法改正前に建てられた建物に対して、改正後の新法を遡及して適用しないというものです。

つまり、確認申請を必要としない一般的な大規模修繕工事（外壁塗装・防水工事・シーリング工事など）においては、既存不適格のマンションであっても現行法への適合を求められることはありません。

安心して修繕工事を進めることができます。

外観を維持しつつ建物の性能を回復させるための工事は、建築当初の価値を取り戻す「修繕」として位置づけられており、この遡及免除の対象となります。

大規模修繕の主目的である外壁・防水・シーリングなどはまさにこの「修繕」の範囲に収まることがほとんどです。

建築基準法第86条の8による段階的改修制度

確認申請を要する大規模な改修を既存不適格建築物で行う場合でも、すべての問題を一度の工事で解決しなければならないわけではありません。

建築基準法第86条の8には、特定行政庁（自治体）の認定を受けることで、複数回に分けた段階的な改修工事によって最終的に建物全体を現行法に適合させることを可能とする制度が定められています。

この制度を活用することで、資金面・工期面での負担を分散させながら、計画的に建物の適法化を進めることが可能になります。

ただし、認定申請には全体計画の策定と行政との協議が必要となるため、建築士や専門コンサルタントへの相談が前提となります。

2025年建築基準法改正で何が変わったのか

2025年4月に施行された建築基準法改正は、主にリフォーム・改修分野に大きな変化をもたらしました。

改正の主なポイントは、「4号特例」の縮小です。従来は小規模木造建築物（いわゆる4号建築物）のリフォームに対しては確認申請が広く免除されていましたが、改正後は延べ面積200㎡超の木造建築物（新3号建築物）については、大規模の修繕・模様替えでも確認申請が必要になるケースが生じるようになりました。

また、既存不適格建築物への対応については、確認申請時に工事対象部分だけでなく建物全体の安全性を確認する考え方がより明確化されました。

一方で既存不適格への緩和措置も維持・整理されており、すべての既存不適格建築物がただちに大きな影響を受けるわけではありません。

ただし、リフォームや改修を計画している場合は、最新の運用状況を確認検査機関や建築士に確認することが重要です。

なお、国土交通省のガイドラインとの関係については以下の記事で詳しく解説しています。

参考記事：「大規模修繕の国土交通省ガイドラインとは？概要から改定点・修繕積立金・長期修繕計画を解説」

現場目線で見る｜既存不適格マンションの大規模修繕を安心して進める手順

創業16年・施工実績5,000件以上の経験から申し上げると、既存不適格の問題は「事前の情報収集と専門家への相談」で大半が解決できます。

ここでは実務的な手順をご紹介します。

事前調査・建物診断で適法状況を把握する

まず取り組むべきは、自分たちの建物が「どのような状態にあるか」を正確に把握することです。

建物の既存図面・確認済証・検査済証などの書類を確認し、竣工時点での法的な状態を整理します。

これらの書類が手元にない場合は、自治体の建築指導部署で台帳記載事項証明書を取得する方法もあります。

次に、建築士による建物診断（劣化診断）を実施します。外壁・防水・構造躯体などの劣化状況を客観的に把握するとともに、既存不適格に該当する部分がある場合はその内容も確認します。

この診断結果が、工事計画と確認申請の要否判断の基礎資料となります。

大規模修繕工事を安全・確実に進めるためにも、事前の建物診断は欠かすことができません。

建築士・確認検査機関への事前相談が最重要

確認申請の要否や既存不適格への対応方針は、建物の個別の状況によって大きく異なります。「他のマンションがこうだったから、うちも同じはず」という判断は非常に危険です。

工事に着手する前に、必ず建築士への相談を行い、必要であれば特定行政庁や指定確認検査機関への事前協議を実施してください。

施工会社を選ぶ際も、法的手続きへの知識と経験が豊富かどうかを確認することが重要です。元請け施工（中間マージンなし）の会社であれば、調査・設計・施工が一元管理されるため、確認申請に関する情報共有もスムーズに行われます。

弊社・新東亜工業では、無料相談・無料見積もりの段階から、こうした法的手続きの観点も含めて丁寧にご説明しています。

既存不適格マンションの大規模修繕や確認申請でよくある質問（FAQ）

ここでは、既存不適格マンションの大規模修繕や確認申請でよくある質問をいくつか紹介します。

まとめ｜既存不適格マンションの大規模修繕における確認申請について

本記事では、大規模修繕と確認申請・既存不適格の関係について解説しました。最後に要点を整理します。

大規模修繕における確認申請と既存不適格の問題は、一見複雑に見えますが、正しく理解すれば必要以上に恐れる必要はありません。

大切なのは、曖昧な状態のまま工事を進めないことです。

「うちのマンションは既存不適格かもしれない」「どの工事で確認申請が必要になるかわからない」とお悩みの場合は、専門家への相談を早めに行うことをおすすめします。

新東亜工業は創業16年・施工実績5,000件以上の元請け施工会社として、マンションから一軒家まで幅広く対応してきました。

中間マージンゼロの直接施工で無駄なコストをかけずに、建物の状態に応じた最適な修繕計画をご提案します。

確認申請の要否も含めた事前相談・無料見積もりも承っておりますので、まずはお気軽にご連絡ください。