マンション防水工事、管理組合はどう進める？合意形成の手順を解説
2026/07/25
「そろそろ屋上の防水工事の時期かもしれない。でも、理事会でどう説明すればいいのか」「総会で反対意見が出たらどうしよう」——マンション管理組合の理事や理事長の方から、こうした相談をよくいただきます。
防水工事は費用が大きく、専門的な内容も多いため、管理組合が単独で判断するのは簡単ではありません。理事会での検討から総会での決議、居住者への周知まで、正しい手順を踏むことでスムーズに合意形成を進めることができます。
本記事では、マンションの防水工事について、管理組合が押さえておきたい進め方のポイントを解説します。
この記事でわかること
・マンション防水工事の検討が必要になるタイミング
・管理組合が防水工事を進める基本フロー
・理事会・総会で合意形成が通りやすい資料の作り方
・修繕積立金と工事費用の関係
・相見積もり比較で見るべきポイント
・居住者への周知と工事中の対応
目次
1. マンション防水工事の検討が必要になるタイミング
国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、屋上防水の大規模改修サイクルは12〜15年程度とされています。ただし、年数だけで判断するのではなく、実際の劣化サイン（ひび割れ、膨れ、雨漏り、排水不良など）が見られた場合は、周期にかかわらず早めの現地調査を検討することが大切です。
管理組合としては、長期修繕計画に防水工事の時期が組み込まれているかをまず確認し、劣化診断の結果と照らし合わせながら、実施時期を判断していくことになります。
雨漏りのサインはこちらから（防水工事が必要な時期の目安）
2. 管理組合が防水工事を進める基本フロー
マンションの防水工事は、一般的に次のような流れで進みます。
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1. 劣化診断・現地調査の依頼 | 複数業者に調査を依頼し、劣化状況を把握する |
| 2. 理事会での検討 | 調査結果・見積もり内容を理事会で精査する |
| 3. 専門委員会での検討（規模による） | 大規模な工事の場合、専門委員会を設置して詳細を詰める |
| 4. 総会への説明 | 工事内容・費用・業者選定理由を総会資料としてまとめる |
| 5. 総会決議 | 普通決議または特別決議（規約による）で承認を得る |
| 6. 契約・施工 | 決議後、業者と契約し施工へ進む |
区分所有法上、防水工事のような共用部分の修繕は、多くの場合、総会の普通決議で足りるとされていますが、工事内容が共用部分の重大な変更に該当する場合は特別決議が必要になることもあります。管理規約や管理会社に事前に確認しておくと安心です。
3. 理事会・総会で合意形成が通りやすい資料の作り方
理事会・総会で合意形成をスムーズに進めるためには、以下の点を資料に盛り込むことが重要です。
- なぜ今、防水工事が必要なのか：劣化診断の結果を写真付きで示す
- なぜこの工法なのか：他工法との比較表を用意し、選定理由を明確にする
- 費用の妥当性：相見積もりの結果を横並びで比較できる形にする
- 長期修繕計画との整合性：計画上の実施時期・予算とのズレがあれば説明する
- 工事後のスケジュールと生活への影響：工期、騒音、共用部の使用制限などを明記する
「なぜこの業者・工法を選んだのか」を説明できる資料があると、居住者からの質問にもその場で答えやすくなり、合意形成がスムーズに進みます。
4. 修繕積立金と防水工事費用の関係
分譲マンションの場合、屋上防水など共用部分の防水工事費用は、修繕積立金から拠出するのが一般的です。長期修繕計画に沿って積立が行われていれば、計画通りに工事を実施できます。
しかし、修繕積立金が不足している場合は、以下のような選択肢を検討することになります。
- 一時金の徴収
- 金融機関からの借入
- 大規模修繕工事と同時に実施し、足場代など仮設費用を共有してコストを抑える
修繕積立金の残高と工事費用の見込みは、早い段階で理事会内に共有しておくことが望ましいです。
5. 相見積もり比較で管理組合が見るべきポイント
相見積もりを取る際は、総額だけでなく、以下の項目が明記されているかを比較しましょう。
| 確認項目 | 見るポイント |
|---|---|
| 工法・使用材料 | 工法名・メーカー名まで明記されているか |
| 下地補修範囲 | 高圧洗浄・下地処理の内容が具体的か |
| 施工面積の根拠 | 数量の算出根拠が明確か |
| 保証内容・保証年数 | 業者保証・メーカー保証の両方があるか |
| 諸経費の内訳 | 「一式」表記でなく、足場代・廃材処分費などが個別に記載されているか |
同じ建物でも塗布面積の拾い方によって金額に差が出ることがあります。相見積もりで金額が10％以上離れている場合は、施工範囲の認識にズレがないか再確認することをおすすめします。
6. 居住者への周知と工事中の対応
工事が決まったら、居住者への周知も重要な業務です。作業日程、騒音・臭気の見込み、共用部の使用制限、洗濯物や通行への影響などを、掲示板や配布物で事前に案内しておくと、工事中のクレームを減らすことができます。
工事中に問い合わせがあった場合の窓口（管理会社か理事会か）も、事前に決めておくとスムーズです。
7. 施工中〜引き渡しまで管理組合が確認すべきこと
施工中は、工程写真の報告を受けられるかを業者に確認しておきましょう。完了後は、見積内容どおりに施工されているか、保証書が発行されているか、今後のメンテナンス（トップコートの再塗装時期など）についても説明を受けておくと安心です。
8. よくある質問（FAQ）
Q. 防水工事は理事会だけの決議で進められますか？総会決議は必要ですか？ A. 工事内容や管理規約によって必要な手続きは異なります。共用部分の変更内容によって決議要件が変わるため、管理規約を確認し、管理会社やマンション管理士などの専門家へ相談してください。
Q. 修繕積立金が足りない場合はどうすればいいですか？ A. 一時金の徴収や金融機関からの借入といった選択肢があります。また、大規模修繕工事と同時に実施することで、足場代などの仮設費用を共有し、総額を抑えられる場合があります。
Q. 相見積もりは何社くらい取るべきですか？ A. 3社程度を目安に取ることが一般的です。金額だけでなく、工法・下地補修範囲・保証内容まで横並びで比較できるようにしておきましょう。
まとめ
マンションの防水工事は、劣化診断から理事会での検討、総会決議、居住者対応まで、多くの工程を経て進みます。合意形成をスムーズに進めるためには、なぜ工事が必要か、なぜこの工法・業者なのかを、資料と写真で分かりやすく示すことが重要です。
新東亜工業は、創業16年、5,000件以上の大規模修繕・防水工事の実績があり、理事会・総会向けの資料作成のサポートも行っています。合意形成の進め方に不安がある管理組合の方は、お気軽にご相談ください。
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参考・引用サイト
