大規模修繕工事の談合とは？手口の実態から管理組合ができる対策まで徹底解説

「大規模修繕工事の見積もりが想定より高い気がする」「相見積もりを取ったが、本当に公正な競争が行われているのだろうか」とお感じの管理組合の方は少なくありません。

マンションの大規模修繕工事では、施工会社の選定プロセスで談合が行われるケースが以前から問題視されてきました。

2025年3月には公正取引委員会が約20社に立ち入り検査を実施し、その後対象は約30社にまで拡大。業界全体を揺るがすニュースとなっています。

本記事では、大規模修繕工事における談合の仕組みや代表的な手口、管理組合が修繕積立金を守るための具体的な対策までを網羅的に解説します。

なお、大規模修繕工事の基本的な流れや費用については「大規模修繕とは」の記事もあわせてご覧ください。

大規模修繕工事における談合とは

談合とは、本来競争が行われるべき入札や見積もり合わせにおいて、業者同士が事前に受注者や価格を調整する違法行為です。

ここでは、その定義と管理組合に及ぼす具体的な影響を整理します。

談合の定義と法的な位置づけ

談合は、複数の業者が事前に受注者や価格を取り決める行為を指します。

この行為は独占禁止法における「不当な取引制限」に該当し、刑法でも処罰の対象となる明確な違法行為です。

大規模修繕工事の現場では、施工会社間で「今回はA社、次はB社」と受注を割り振り、形だけの相見積もりを行うケースが長年指摘されてきました。

管理組合から見ると正常な競争に見えるため、被害に気づきにくいのが特徴です。

管理組合が受ける具体的な影響

談合が行われた場合、管理組合はさまざまな不利益を被ります。

主な影響は以下のとおりです。

影響の種類	内容
工事費用の上乗せ	適正価格より1〜2割高くなるとされています
施工品質の低下	不正な利益確保のため、材料の質を落としたり工程を省略する場合があります
修繕積立金の浪費	数百万〜数千万円規模の余計な出費が発生するリスクがあります

たとえば100戸規模のマンションで工事費が約1億5,000万円の場合、1〜2割の上乗せにより1,500万〜3,000万円もの金額が不要なコストとして流出する計算になります。

修繕積立金の不足が叫ばれるなか、この被害額は決して無視できません。

大規模修繕工事で談合が起きやすい業界構造と背景

大規模修繕工事の談合は、一部の悪質な業者だけの問題ではありません。

業界の構造そのものに、不正が起きやすい土壌があるとされています。

ここではその背景を3つの観点から解説します。

設計監理方式の仕組みと落とし穴

国土交通省の実態調査によると、大規模修繕工事の約8割が「設計監理方式」で発注されています。

この方式では、管理組合が設計コンサルタント会社に建物診断・施工会社選定・工事監理を委託します。

本来、設計コンサルタントは管理組合の利益を守る立場です。

しかし、一部の悪質なコンサルタントが施工会社と結託し、バックマージンを受け取る構造が長年にわたり常態化してきました。

この点は、国土交通省も2017年の通知で問題事例として取り上げ、異例の警鐘を鳴らしています。

業者間の強い横のつながり

大規模修繕業界には独特の歴史があります。ある会社の社員が独立して新会社を興し、さらにそこから派生する形で事業者が増えてきた経緯があるのです。

そのため業者間の人脈や情報網が非常に密接で、意図的な談合に限らず暗黙の了解による価格調整も起きやすい環境にあります。

また、管理会社が「業者会」と呼ばれる工事業者の集まりを組織し、そこに相見積もりを依頼するケースも見られます。

参加業者が互いに顔見知りであれば、受注調整のハードルは一段と下がります。

管理組合の情報格差を悪用

管理組合の理事や修繕委員の多くは、建築や修繕の専門家ではありません。

提示された見積もりの妥当性を判断しにくいという情報の非対称性が、悪質業者に付け入る隙を与えてしまっているのです。

だからこそ、管理組合が基本的な知識を身につけ、主体的に選定プロセスに関わることが重要になります。

大規模修繕工事の費用相場については「大規模修繕工事の費用」の記事で詳しく解説しています。

大規模修繕工事の談合で使われる代表的な手口

談合の手口は年々巧妙化しています。

管理組合が被害を防ぐためには、まず典型的な手口を理解しておくことが不可欠です。

ここでは代表的な3つのパターンを紹介します。

見積もり金額の事前調整

最も典型的な手口は、あらかじめ受注業者を決めたうえで他社の見積もり金額を調整する方法です。

受注予定の会社が最も条件の良い見積もりを出せるよう、他社は意図的に高めの金額を提示します。

管理組合は「複数社を比較して選んだ」という認識で発注するため、談合の存在に気づくことが極めて困難です。

このパターンでは、すべての見積もりが相場より高い水準に吊り上げられている点が問題の核心といえます。

受注予定の業者が他社分の見積書まで作成

さらに悪質なケースでは、受注予定の施工会社が他社の見積書まで代わりに作成している場合があります。

形式的には3〜4社が競争しているように見えても、実態は一社による完全なコントロールです。

また、談合を知らずに正規の相見積もりに参加した施工会社に対して辞退するよう圧力をかけるケースも報告されています。

このように、健全な競争自体が妨害されている実態があります。

国土交通省が通知で示した具体的な事例

国土交通省は2017年に「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」という通知を出し、以下のような事例を紹介しました。

事例	内容
事例①	コンサルタントに依頼した調査診断を、実際には施工会社の社員が実施。 そのまま同施工会社が内定していた。
事例②	コンサルタントが、バックマージンを支払う施工会社が受注できるよう不適切な工作を行い、割高な工事費や過剰な仕様での発注を誘導した
事例③	談合を知らず応募した正規の施工会社に対し、辞退するよう圧力をかけた

これらは氷山の一角とされており、同様の手口は全国で繰り返されてきたと考えられています。

管理組合が「大規模修繕の業者選び」の段階でこうした手口を意識しておくことが、被害防止の第一歩です。

参考：国土交通省「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について（通知）」（2017年1月）

大規模修繕工事の談合が疑わしい状況のチェックポイント

談合は外から見えにくいのが特徴ですが、いくつかの「違和感」を意識することで兆候を察知できる場合があります。

以下のチェックポイントを施工会社の選定時にぜひ活用してください。

コンサルタント費用と工事費用のバランスに注目する

コンサルタント費用が相場と比べて極端に安いにもかかわらず、工事費用は相場より高い場合は要注意です。

一般的にコンサルタント費用は工事費の5〜10%程度が目安とされています。

コンサルタント費用を低く抑えて受注し、裏で施工会社からバックマージンを得ることで利益を確保する構造は、談合の典型的なパターンです。

コンサルタントの費用相場については「大規模修繕のコンサルタント」の記事でも詳しく解説しています。

見積もりの内容に不自然な点がないか確認する

複数社から取得した見積もりを比較する際は、以下のような不自然な傾向に注意しましょう。

• 各社の見積もり金額が不自然なほど近い、あるいは一定間隔で並んでいる
• 特定の1社だけが詳細で丁寧な見積書を提出し、他社は簡素にとどまっている
• 見積もりの内訳説明を求めても、明確な回答が得られない

こうした傾向が見られた場合、見積もり金額が事前に調整されている可能性があります。

遠慮せず各社に詳しい説明を求める姿勢が大切です。

コンサルタントや管理会社の姿勢を観察する

選定プロセスにおけるコンサルタントの振る舞いも重要な判断材料です。

以下の兆候が見られたら、談合のリスクを疑ってもよいでしょう。

• 管理組合が独自に施工会社を追加したいと申し出たときに強く反対される
• 施工会社の選定プロセスをコンサルタントが完全に主導し、管理組合の意見が反映されにくい
• 特定の施工会社を不自然に推す発言が繰り返される

少しでも違和感を覚えたら、第三者の専門家への相談を検討しましょう。

声を上げることが、マンションの資産を守る第一歩になります。

2025年の公正取引委員会による大規模修繕工事の談合調査

2025年、マンション大規模修繕工事の談合問題に対して公正取引委員会が本格的に動きました。

この立ち入り検査は、業界の常識を大きく揺さぶる画期的な出来事として注目されています。

立ち入り検査の経緯と規模

2025年3月4日、公正取引委員会は関東地域のマンション大規模修繕工事における独占禁止法違反（不当な取引制限）の疑いで、約20社の施工会社に立ち入り検査を実施しました。

さらに同年3月末から4月にかけて追加検査が行われ、対象企業は約30社にまで拡大しています。

調査の範囲は施工会社にとどまらず、工事の受発注に関与する設計コンサルタント会社や管理会社にも広がっているとされています。

設計監理方式を舞台にした受注調整の構図を包括的に解明する狙いがあるとみられます。

検査が業界と管理組合に与えた影響

この大規模な検査は、業界全体に大きな波紋を広げました。

主な影響を以下に整理します。

影響を受けた対象	具体的な動き
管理組合	進行中の施工会社選定を一時ストップし、選定方法を見直す動きが広がった
施工会社	検査対象の企業がウェブサイトで経緯を公表し、コンプライアンス体制の再構築に着手
業界全体	透明性確保やガバナンス強化の機運が急速に高まっている

業界関係者の間では「数十年来の暗黙の慣行にようやくメスが入った」との受け止め方が広がっています。

管理組合にとっても、施工会社選定の透明性を根本から見直す好機といえるでしょう。

管理組合が大規模修繕工事の談合を防ぐための具体的な対策

談合の被害を未然に防ぐために、管理組合が実践できる対策は数多くあります。

受け身にならず、選定プロセスの各段階で主体的に関与することが最大の防御策です。

施工会社の選定に管理組合が主体的に関わる

最も効果的な対策は、管理組合自身が選定プロセスの当事者として積極的に動くことです。

コンサルタントや管理会社に任せきりにせず、修繕委員会を中心に以下のポイントを実践しましょう。

• 公募条件の設定や応募企業の確認を管理組合側でも行う
• 見積もりの内訳を一つひとつ確認し、不明点は遠慮なく質問する
• 施工会社のヒアリング会には修繕委員が必ず出席する
• コンサルタントが推薦する企業以外にも、管理組合の独自ルートで候補を追加する

修繕に詳しい一部の住民だけに任せるのではなく、多くの目でチェックする体制を築くことが不正防止につながります。

第三者の専門家にセカンドオピニオンを依頼する

マンション管理士や一級建築士など、工事に利害関係のない第三者にセカンドオピニオンを求めることも有効な対策です。

見積もり金額や工事仕様が適正かどうかを客観的に判断してもらえます。

セカンドオピニオンの費用は発生しますが、談合による被害額（数百万〜数千万円規模）に比べれば十分に見合う投資です。

見積もり比較の段階で早めに相談することをおすすめします。

国土交通省の相談窓口を活用する

国土交通省は、大規模修繕工事に関する管理組合向けの相談窓口を設けています。

建築士等の専門家から無料でアドバイスを受けることが可能です。

• 見積もり金額の妥当性に関する疑問
• コンサルタントや管理会社の対応に対する不信感
• 施工会社の選定プロセスの進め方に関する相談

こうした窓口は、工事が完了してからではなく契約前の段階で利用するのが最も効果的です。

疑問を感じた時点で早めにアクセスしましょう。

「大規模修繕の国土交通省ガイドライン」の記事では、国土交通省が公開している参考情報についても解説しています。

発注方式の違いと大規模修繕工事の談合リスク

大規模修繕工事の発注方式には主に3つの種類があり、方式によって談合リスクの高さが異なります。

それぞれの特徴を理解し、自分たちのマンションに合った方式を選ぶことが重要です。

設計監理方式

設計コンサルタントに診断・設計・施工監理を委託し、施工会社を入札や見積もり合わせで選定する方式です。

透明性が高いとされてきましたが、コンサルタントと施工会社の癒着が起きた場合は談合の温床となります。

2025年の公正取引委員会の検査では、まさにこの方式の下で不正が行われていたとみられています。

設計監理方式を採用する場合は、コンサルタントの選定段階から管理組合が深く関与することが不可欠です。

責任施工方式

施工会社に建物診断から設計・施工までを一括して任せる方式です。

コンサルタントを介さないため、見積もり調整型の談合リスクは軽減されます。

一方で施工内容のチェックが甘くなりやすいという課題があり、信頼できる業者の選定が前提となります。

管理組合にとって手間は少ないですが、その分、業者任せのリスクを十分に認識しておく必要があります。

プロポーザル方式（提案力比較型）

複数の施工会社から工事内容・仕様・価格を含む総合的な提案を受けて比較する方式です。

コンサルタントが仕様を決める設計監理方式とは異なり、各社が独自に提案するため受注調整が行われにくいとされています。

管理組合側の比較検討の負担はやや大きくなりますが、談合リスクを抑えたい場合には有力な選択肢です。

以下に3つの方式を比較します。

発注方式	透明性	談合リスク	管理組合の負担
設計監理方式	高い（本来は）	高い（コンサルとの癒着時）	低い
責任施工方式	やや低い	中程度	低い
プロポーザル方式	高い	低い	やや高い

どの方式を選択する場合でも、管理組合が主体的に関わり複数の目でチェックする体制を整えることが談合防止の基本です。

方式選びの段階から修繕委員会で議論し、マンションの規模や状況に合った方法を選びましょう。

実録！新東亜工業の施工事例｜8階建てマンションの大規模修繕工事

築17年の8階建てマンションにおける、管理組合主導による大規模修繕工事の一部始終をご紹介します。
「予算オーバーを避けたい」「融資は極力使いたくない」といった現実的な課題を抱える中で、新東亜工業がどのように提案し、信頼を築きながら工事を完遂したのか──。
理事会への説明から近隣対応、完成後のフォローまで、実際のやり取りを交えてリアルにお伝えします。

ご相談内容

築17年が経過し、管理組合では以前から大規模修繕の検討がされていましたが、資材高騰などにより予算が合わず延期されていた背景があります。「融資は避けたい」「必要な部分に絞って実施したい」といった要望の中、数社に見積り依頼をされていた中で弊社にご相談をいただきました。

担当者：お問い合わせありがとうございます。ご予算に合わせて施工範囲を調整することも可能です。弊社は子会社で材料問屋を持っているため、同じ工事でも他社様より価格を抑えるご提案が可能です。
お客様：なるべく費用を抑えたいので、ぜひ現地調査をお願いします。図面などもご用意します。
担当者：ありがとうございます。図面と、屋上に鍵があるようであればご用意をお願いします。

工事の概要｜工事金額と期間

項目	内容
建物種別	分譲マンション（8階建て）
所在地	東京都内（詳細非公開）
工事内容	大規模修繕工事（外壁補修・塗装・防水・シーリング・長尺シート他）
工法	足場設置のうえ全面修繕／ウレタン塗膜防水（密着工法）他
その他特記事項	理事会へのプレゼンあり、工事中の騒音・近隣対策対応あり

工事金額：2,430万円　期間：約2カ月間

現地調査で判明した劣化症状

現地調査では、屋上の防水層や外壁のシーリング、タイル目地などに劣化が見られました。既存のアスファルトシート防水はまだ機能していたものの、再施工のタイミングとしては適切であり、ウレタン塗膜防水による上塗りを推奨しました。また、タイルの一部には硬化不良が確認され、慎重な撤去作業が必要な状態でした。

担当者：屋上はアスファルトシート防水ですね。状態は悪くないので、ウレタン塗膜防水の密着工法が適しています。
お客様：それでお願いします。あとベランダは見た目を良くしたいので、長尺シートも検討したいです。
担当者：シートは費用が倍近くかかるので、ウレタンの方が予算には優しいですね。
お客様：でも可能ならシートにしたいので、そちらで見積りお願いします。

施工中のやり取りと配慮

工事期間中は、騒音や近隣への影響を最小限に抑える配慮を行いました。作業工程や騒音の案内は掲示板やホワイトボードで事前に周知し、近隣住民や管理人との連携も徹底。足場設置やメッシュシートの風対策も含め、安全対策も万全に対応しました。また、アスベスト調査も事前に実施し、含有なしを確認済みです。

お客様：日曜に音がしたって苦情が来たのですが…。
担当者：調べたところ、隣の工事のものでした。担当者に周知のお願いはしておきました。
お客様：ありがとうございます。トラブルにならなくてよかったです。

工事中の各工程は写真で丁寧に記録されており、お客様も仕上がりを写真で振り返ることができました。

引き渡し時のご感想

工事完了後、お客様からは「タイルもまったく違和感がない」「すごく綺麗になった」と高い評価をいただきました。タイルの保管方法や施工写真・保証書を含めた竣工図書の提出も行い、今後のメンテナンスにも役立てていただける内容でお渡ししました。

お客様：どこを張り替えたかわからないくらい自然ですね。
担当者：窯焼きで色を合わせたので、かなり近く再現できています。必要があればいつでもご連絡ください。
お客様：ありがとうございます。次は廊下の床や照明をまとめて検討したいと思います。

今回の工事では、以下のような成果が得られました。

• ご予算に合わせた柔軟な工事範囲調整
• 自社施工・材料問屋からの直接仕入れでコストダウンを実現
• 理事会での丁寧なプレゼンと近隣配慮で信頼を構築
• 施工中の進捗報告や打ち合わせで透明性を確保
• 外観と防水性が向上し、物件価値の維持につながった

新東亜工業では、お客様の状況に合わせた提案と対応を徹底しております。

大規模修繕に関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。

＼お問い合わせや工事のお見積もり無料！／

まずはメール・お電話からご相談ください！

新東亜工業のその他の施工事例については「施工事例一覧」のページもご覧ください。

大規模修繕工事の談合に関するよくある質問

大規模修繕工事の談合について、管理組合の方からよくいただくご質問をまとめました。

施工会社の選定を控えている方はぜひ参考にしてください。

まとめ

大規模修繕工事の談合は、管理組合が長年積み立ててきた修繕積立金を大きく損なう深刻な問題です。

2025年の公正取引委員会による約30社への立ち入り検査をきっかけに、業界全体で透明性の向上が求められています。

管理組合が自らを守るためには、施工会社の選定に主体的に関与すること・見積もりの内訳を細かくチェックすること・第三者の専門家にセカンドオピニオンを求めることが重要です。

発注方式の選択も談合リスクに影響するため、プロポーザル方式の検討や管理組合独自の候補業者の追加など、複数の目による監視体制を築くことが最大の防御策となります。

「自分たちのマンションは大丈夫だろうか」と少しでも感じたら、まずは専門家に相談してみてください。

新東亜工業では無料相談を受け付けておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。