マンションの排水管交換を解説！実施すべき時期や費用相場から業者選びのポイント

築年数が経過したマンションでは、見た目の老朽化だけでなく、壁や床の中に隠れている「排水管」の劣化が深刻な問題となります。

排水管が劣化すると、詰まり・悪臭・漏水などのトラブルが発生し、住民の生活環境や建物の資産価値に大きな影響を与えます。

この記事では、マンションの排水管交換が必要になるタイミングや工事内容、費用相場、工期、信頼できる業者選びのポイントまでをプロの視点で詳しく解説します。

マンションの排水管交換とは？リフォームや更新工事との違い

マンションの排水管交換とは、老朽化した排水設備を新しい配管に入れ替える工事のことです。

排水管は普段目に見えない場所にあるため、気付かないうちに劣化が進み、漏水や詰まりなどのトラブルを引き起こすことがあります。

ここでは、排水管交換の目的や工事の種類、リフォームとの違いについて分かりやすく説明します。

排水管交換の目的と工事の概要

排水管交換の目的は、建物内部の排水機能を回復させ、長期的に安心して使用できる環境を維持することにあります。

古いマンションでは鉄製の管（鋳鉄管や鋼管）が多く使われており、20〜30年ほどで錆びや腐食が進行します。

劣化が進むと排水の流れが悪くなったり、配管内部で穴が開き漏水することがあります。

これらの問題を根本から解決するために、古い配管を撤去し、新しい耐食性の高い樹脂管（塩ビ管・耐火VP管など）に交換するのが「排水管交換工事」です。

排水管交換はリフォーム工事の一種と位置付けられますが、見た目を整えるだけでなく、建物機能の維持・更新を目的とした「設備更新工事」としての意味合いが強いのが特徴です。

特に築30年以上のマンションでは、給水管と並んで排水管の交換を検討すべきタイミングに差し掛かります。

更生工事（ライニング工法）との違いを理解する

排水管の劣化対策としては、「更生工事（ライニング工法）」という方法もあります。

これは既存の排水管を撤去せず、内部に樹脂を流し込んで内側をコーティングし、再利用する工法です。

費用や工期を抑えられるメリットがありますが、配管の劣化が進みすぎている場合や内部に大きな腐食がある場合は対応が難しくなります。

以下の表は、「排水管交換」と「更生工事（ライニング工法）」の主な違いを比較したものです。

項目	排水管交換工事	更生工事（ライニング工法）
工事内容	古い配管を撤去し新しい配管に交換	既存配管内部を樹脂でコーティング
費用目安	高め（耐用年数が長い）	比較的安価（短期的対応向き）
工期	長め（住戸内作業あり）	短め（非開口施工が可能）
メリット	耐久性・防音性が高く長寿命	工事期間が短く費用が抑えられる
デメリット	工事規模が大きく費用も高め	劣化が進行している配管には不向き

このように、ライニング工法は短期的な修繕には有効ですが、配管全体が老朽化している場合は交換工事の方が長期的な安心につながります。

築年数や配管の状態をもとに、どちらの方法が適しているかを専門業者に相談すると良いでしょう。

共用部分・専有部分で対象範囲が異なる

マンションの排水管交換では、対象となる配管の範囲を明確にすることが重要です。

排水管は「共用部分」と「専有部分」に分かれており、一般的に縦管（メイン排水管）は共用部、横引き管（各住戸の枝管）は専有部に該当します。

共用部分の交換は管理組合の決議と費用負担によって行われますが、専有部分は原則として各住戸の所有者が負担します。

そのため、工事を進める際は管理規約を確認し、どこまでが共用範囲なのかを明確にしておくことが大切です。

専有部と共用部の工事を同時に行うことで、効率よく作業が進み、トータルコストを抑えられるケースもあります。

なぜ排水管の交換が必要になるのか

排水管の交換は、単に古くなったから取り替えるという単純な話ではありません。

劣化を放置すると、漏水や悪臭の原因となり、住民トラブルや資産価値の低下につながります。

ここでは、マンションの排水管交換が必要となる主な理由を紹介します。

築年数と素材ごとの耐用年数を超える劣化

マンションの排水管は、使用されている素材によって寿命が異なります。

鋳鉄管の場合はおおよそ20〜25年、鋼管で30年程度が耐用年数の目安です。

これを超えると内部の腐食が進み、流れが悪くなったり、漏水が発生するリスクが高まります。

塩ビ管などの樹脂系素材でも、長年の熱や薬品の影響で劣化が進むため、定期的な点検が欠かせません。

排水管の素材	一般的な耐用年数	主な劣化の特徴
鋳鉄管	約20〜25年	内部腐食・サビ・ピンホール漏水
鋼管（亜鉛メッキ）	約25〜30年	内面スケール付着・サビの進行
塩ビ管（硬質塩化ビニル）	約30〜40年	熱・薬品での劣化、接合部の緩み
耐火VP管	約40年	高耐久だが接続部の劣化に注意

特に築30年以上のマンションでは、排水管の更新が「計画修繕項目」として挙げられることが多く、交換時期の判断を誤ると大規模な漏水事故につながる恐れがあります。

サビ・漏水・詰まりなどトラブルの未然防止

排水管の内部は、長年の使用で汚れやサビが蓄積します。

これが詰まりの原因となり、排水の流れが悪化するだけでなく、悪臭や逆流が発生することもあります。

さらに腐食が進むと、見えない場所でピンホール状の穴が開き、階下への漏水トラブルを引き起こすことも少なくありません。

主な排水管トラブルの種類と原因

• サビの蓄積 → 水の流れが悪化し悪臭が発生
• 配管内の汚れ → 詰まり・逆流の原因に
• ピンホール漏水 → 階下住戸への被害リスク
• 老朽配管の破損 → 床下浸水や壁内漏水を引き起こす

排水管交換を行うことで、これらのリスクを根本から解消し、快適で清潔な生活環境を維持できます。

また、近年は防音性能や耐久性に優れた排水管も多く、交換によって騒音軽減やメンテナンス性の向上も期待できます。

老朽化による不具合が出る前に早めに交換を検討することが、トラブル防止の最善策です。

部分補修では対応しきれないケースもある

排水管の劣化が軽度であれば、部分的な補修で対応できる場合もあります。

しかし、内部全体にサビや腐食が広がっている場合や、複数箇所でトラブルが発生している場合には、補修では根本的な解決になりません。

むしろ、応急処置を繰り返すうちに費用がかさみ、最終的に全面交換が必要になるケースもあります。

特に築30年以上経過したマンションでは、配管の図面が古く、現状との相違があることも多いため、全体を一度見直す「排水管交換工事」を行う方が結果的に安心で経済的です。

住環境と資産価値を守るための計画的更新

排水管は、建物のライフラインの中でも特にトラブルが生活に直結する部分です。

漏水や詰まりを放置すれば、住戸内部の仕上げ材や下階への被害に発展し、補修費用も高額になります。

排水管交換を計画的に行うことで、快適な生活環境を維持できるだけでなく、建物全体の資産価値を長期的に保つことができます。

また、排水管交換を実施することで将来的な修繕計画にも余裕が生まれ、他の設備更新（給水管や電気設備など）とのバランスも取りやすくなります。

マンション全体の耐久性と住みやすさを両立させるためには、排水管交換を「予防保全」として位置づけ、早めの対応を検討することが大切です。

排水管交換にかかる費用相場と費用を抑えるコツ

マンションの排水管交換は、建物の規模や配管の状態によって費用が大きく変わります。

ここでは、一般的な費用目安と、コストを抑えるためのポイントを詳しく解説します。

戸あたり・全体の費用目安を把握しよう

排水管交換工事の費用は、配管の長さ、施工範囲、工法などによって変動します。

共用部分のみの交換か、専有部分を含めるかによっても総額は異なります。

以下は、一般的な費用の目安です。

工事範囲	費用目安（1戸あたり）	想定内容
共用部（縦管のみ）	約15万〜30万円	管理組合が実施。メイン排水管交換。
共用部＋専有部	約30万〜50万円	各住戸内の横引き管も含む。
全面交換（リフォーム併用）	約50万〜80万円	内装復旧や設備更新も含む場合。

実際には、マンションの規模や配管の長さによって費用が上下します。

見積もり時には、施工範囲と内装復旧費が含まれているかを必ず確認しましょう。

金額が変動する主な要素（構造・配管経路・使用素材など）

排水管交換の費用は、以下の要素によって変動します。

• 建物の規模（階数・戸数）
• 配管経路の複雑さ（天井裏・床下など）
• 交換範囲（専有部・共用部）
• 使用する配管素材（塩ビ管、耐火VP管、鋳鉄管など）
• 内装復旧や仮設工事の有無

これらを事前に把握し、見積書の内訳を丁寧に確認することで、想定外の追加費用を防ぐことができます。

管理組合・区分所有者で費用負担が異なる

排水管の交換費用は、どの範囲を工事するかによって負担者が異なります。

共用部分（縦管など）は管理組合の負担、専有部分（枝管など）は各区分所有者の負担となるのが一般的です。

対象範囲	負担者	主な内容
共用部分（縦管）	管理組合	全体の排水系統を支える主要配管
専有部分（横引き管）	各区分所有者	各住戸の排水設備につながる配管

工事を一括で行う場合は、専有部と共用部の費用を明確に分け、合意形成を図ることが大切です。

管理組合としては、修繕積立金を活用したり、長期修繕計画に組み込んで計画的に実施すると負担が軽減されます。

見積もり比較でコストを最適化するポイント

複数業者から見積もりを取ることで、工事内容や費用の妥当性を比較できます。

以下の点を意識すると、コストを抑えつつ品質を確保できます。

• 3社以上から相見積もりを取る
• 配管素材・工法の違いを確認する
• 内装復旧や養生費を含む総額で比較する
• 追加費用や保証条件を事前に確認する

金額だけで判断するのではなく、説明の丁寧さや施工実績も評価のポイントにしましょう。

特に管理組合が発注する場合は、住民説明の対応力やトラブル時の迅速な対応力も重要です。

排水管交換にかかる期間と工事スケジュールの流れ

排水管交換工事は、規模や施工範囲によって期間が大きく異なります。

ここでは、一般的な工期の目安と、スムーズに進めるためのポイントを紹介します。

マンション全体工事の期間の目安

マンション全体で排水管交換を行う場合、工期はおおよそ1〜3か月が目安です。

戸数が多い場合や、専有部内の施工が必要な場合は、さらに期間が延びることもあります。

工事の進行は以下のような流れで行われます。

1. 現地調査・劣化診断（1〜2週間）
2. 計画・見積もり・合意形成（1〜2か月）
3. 施工（1〜3か月）
4. 検査・引き渡し・報告書提出（約1週間）

1戸ごとの工期・断水時間・在宅時の対応

1戸あたりの工期は1〜3日が目安です。

工事中は一時的に断水が必要となるため、住民への事前周知とスケジュール調整が欠かせません。

一般的には、午前中に撤去・配管作業を行い、午後には通水テスト・復旧作業を実施します。

住戸内での主な作業内容

• キッチン、洗面台、浴室などの排水接続部の交換
• 床下・天井裏の配管撤去と新設
• 通水試験・水漏れ確認

工事を滞りなく進めるためにできる工夫

工事による生活影響を最小限にするため、施工会社と連携して以下の対策を行うと良いでしょう。

• 工事期間を分散し、断水時間を短縮する
• 養生や防音シートを徹底して施工する
• 工事前に説明会を実施し、住民の理解を得る
• 不在時でも施工できるよう、立ち会いスケジュールを調整する

また、管理組合としては、工事期間中のトラブル対応窓口を設けておくと安心です。

事前準備を徹底することで、住民満足度の高いスムーズな工事が実現します。

新東亜工業は、建設業界における談合・不透明な入札慣行を払拭すべく「ファシリテーション」サービスを提供しています。

✅️建設工事における「談合防止」「公正入札」のファシリテーションを専門的に支援
✅️請負契約・入札手続の段階から発注者・受注者の双方にとって透明で明確なプロセスを提供
✅️業者選定・仕様作成などの初期段階から関与し、競争性・技術品質の確保を図る
✅️談合リスクを抑えた入札・契約運用によって、信頼性の高い建設プロジェクトを実現
✅️建設業界の信頼回復・適正な価格形成・適切な施工品質の担保に貢献

プロセスの透明化・公正な競争環境の構築を支援し、発注側・受注側双方が適切な役割分担と情報共有によって、効率的かつ誠実な工事実施を目指します。

施工技術の向上だけでなく、業界全体の倫理・ガバナンス改善にも寄与します。

ご相談は無料なので、まずはお気軽にお問い合わせください。

マンション排水管交換工事の流れと信頼できる業者の選び方

排水管交換工事は、調査から完了まで複数の工程を経て進められます。

工事をスムーズに進めるためには、各ステップでの確認ポイントや業者との連携が欠かせません。

ここでは、工事の流れから業者選びのコツ、よくある質問、そしてまとめまでを解説します。

Step1. 事前調査・劣化診断

排水管交換工事の最初の工程は、配管の状態を正確に把握するための調査です。

専門業者が内視鏡カメラや水圧計を使用し、内部の腐食や詰まり、漏水箇所を確認します。

築年数だけでなく実際の劣化状態を踏まえ、更生工事か交換工事かを判断します。

調査結果は写真や映像で報告書にまとめられ、管理組合で共有されます。

Step2. 計画立案・見積もり作成

調査結果をもとに、工期・施工範囲・配管素材などを決定します。

複数の業者から見積もりを取得し、費用や内容を比較することが重要です。

工事範囲や内装復旧の有無を明確にしておくことで、後のトラブルを防ぐことができます。

また、管理組合内で承認を得て、総会での議決を経て正式な工事計画が固まります。

Step3. 住民説明・合意形成

工事内容や日程、断水時間、在宅対応の有無などを住民に説明します。

説明会では質疑応答を設け、懸念点を明確にしておくことが大切です。

工事中は生活制限が伴うため、事前に十分な周知と理解を得ることがトラブル防止につながります。

合意形成後に正式契約を締結し、施工準備へ移行します。

Step4. 施工準備と近隣対応

施工前には養生や仮設工事、足場設置を行います。廊下やエレベーター内の保護施工、動線確保など安全面の配慮が必要です。

騒音・振動・搬入出の影響を最小限に抑えるため、近隣住民への挨拶や掲示による周知も行います。

こうした丁寧な対応が工事全体のスムーズな進行を支えます。

Step5. 既存配管の撤去・新設工事

老朽化した配管を撤去し、新しい配管を設置します。

共用部では縦管、専有部では枝管の交換が中心です。

接続部の防音・防臭処理を施し、仮復旧後に漏水や排水性能を確認します。

必要に応じてルート調整を行い、施工後の品質を確保します。

Step6. 通水試験・検査・引き渡し

全住戸で通水試験を実施し、水圧や排水状況を確認します。

異常がなければ最終検査を経て、報告書を提出します。

報告書には施工写真や使用部材、保証内容などが記載され、引き渡し後のアフター点検で安全を確認します。

信頼できる業者を見極めるためのチェックポイント

排水管交換は専門性が高い工事であり、経験の浅い業者に任せると再発や追加費用のリスクがあります。

ここでは、信頼できる業者を見極める3つのポイントを紹介します。

実績と専門資格を確認する

マンション排水管交換工事では、施工実績と資格が信頼の指標です。

同規模の施工経験がある業者は現場対応や住民配慮に優れています。

「建設業許可」「給水装置工事主任技術者」「排水設備工事責任技術者」などの資格を確認し、技術力と法令遵守を見極めましょう。

実績と資格、管理体制を総合的に見ることが重要です。

見積内容と保証条件を比較する

複数の見積書を取得し、工事範囲や費用内訳、施工方法を比較します。

配管素材や内装復旧範囲が明記されているかを確認し、安さだけで判断しないことが大切です。

保証期間やアフターサービスの内容も確認し、トラブル発生時の対応体制を把握することで、安心して依頼できます。

説明の丁寧さと対応力を重視する

工事前の説明が丁寧で、専門用語をわかりやすく伝える業者は信頼できます。

見積や手順を透明に示し、質問に的確に答えてくれるかを確認しましょう。

住民対応力やクレーム対応姿勢も判断材料です。

説明力と柔軟な対応力がある業者ほど、管理組合からの信頼を得やすい傾向にあります。

マンション排水管交換に関するよくある質問【FAQ】

マンションの排水管交換に関しては、多くの管理組合や住民から同じような質問が寄せられます。

ここでは、排水管交換に関する代表的な質問とその回答をまとめました。事前に知っておくことで、スムーズに計画を進めるための参考になります。

Q1. 築何年くらいで交換を検討すべきですか？

A.築25〜30年を過ぎた頃が一つの目安です。

排水管は使用環境や素材によって寿命が異なりますが、鋳鉄管や鋼管は特にサビや腐食が進みやすく、詰まりや漏水が頻発する前に交換を検討することが重要です。

外観だけで判断せず、内視鏡調査などで内部の劣化状態を確認することで、最適なタイミングを見極めることができます。

早めの対応が、住民トラブルや高額な修繕費の発生を防ぐ鍵となります。

Q2. 更生工事とどちらが良いのでしょうか？

A.更生工事は軽度な劣化向けで、配管内部に樹脂を塗布して補強する工法です。

費用を抑えやすいメリットがありますが、腐食や破損が進んでいる場合には対応が難しく、根本的な改善にならないこともあります。

一方、交換工事は古い配管を撤去し新設するため、初期費用は高くても耐久性や衛生面で優れ、長期的に見ればコストパフォーマンスが良い選択となります。

Q3. 工事中は在宅する必要がありますか？

A.施工時には一部時間帯のみ立ち会いが必要となります。特に専有部の枝管交換や機器接続工事など、居住スペース内での作業時には立ち会いが求められるケースが多いです。

短時間で済むことがほとんどですが、業者によっては不在対応も可能です。

事前にスケジュールや作業内容を確認しておくことで、日常生活への影響を最小限に抑えられます。

Q4. 管理組合はどんな手続きを行う必要がありますか？

A.管理組合は、工事計画の策定から見積比較、総会での承認、契約締結までの手続きを担います。

特に、工事内容・費用分担・住民対応のルールを明確にしておくことが重要です。

また、居住者への説明会を実施し、意見を集約して合意形成を図ることで、トラブルを防ぐことができます。

スケジュール管理や進捗報告も定期的に行いましょう。

Q5. 排水管交換に補助金は利用できますか？

A.東京都や一部自治体では、耐震改修、省エネ改修、老朽住宅再生などの事業と併用できる補助金制度があります。

排水管交換が建物の長寿命化や省エネ化に寄与する場合、申請対象となるケースもあります。

制度の条件や受付期間は自治体ごとに異なるため、最新情報を自治体の公式サイトや担当部署に確認することが大切です。

まとめ

マンションの排水管交換は、建物の寿命を延ばし、快適な生活環境を維持するために欠かせない工事です。

適切なタイミングで実施することで、将来的なトラブルや余計な修繕費を抑えることができます。

• 排水管の寿命は素材や使用環境により20〜40年程度
• 築25年以上のマンションでは早めの調査が重要
• 更生工事では対応できない劣化も存在する
• 信頼できる業者選びで品質と安心を確保
• 補助金や助成制度を上手に活用する

排水管交換を計画的に行うことで、長期的な建物の資産価値を守り、住民全体が安心して暮らせる環境を維持できます。

劣化の兆候を見逃さず、定期的な点検と早めの対応を心がけることが、マンション管理における最大の防衛策となります。