コンクリート外壁塗装で防水性を高める！施工の流れや費用相場からメンテンナンスのポイントを紹介

コンクリート外壁は、堅牢な素材である一方で水を吸収しやすいという特徴があります。そのため、放置するとひび割れや中性化が進み、鉄筋の腐食や剥落事故へとつながるリスクが高まります。

これを防ぐために欠かせないのが外壁塗装です。外壁塗装は建物の美観を保つだけでなく、防水性を確保し耐久性を高める大切なメンテナンスです。しかし「塗装だけで十分に防水性を確保できるのか？」「費用や耐用年数はどのくらいか？」「防水工事との違いは？」と疑問を持つ方も少なくありません。

本記事では、コンクリート外壁の防水性と塗装の役割、費用相場や注意点、さらには長持ちさせるためのメンテナンス方法まで徹底的に解説していきます。

外壁塗装とは？

「外壁塗装」が建物においてどのような役割を果たしているか、ご存じない方も多いのではないでしょうか。
これらを把握しておくことで、本記事の理解もより深まります。

まずはじめに、外壁塗装の役割や防水性との関わりついてわかりやすく紹介します。

外壁塗装の基本的な役割

外壁塗装とはどのようなものなのかを理解するためには、その役割を知ることが重要です。
基本的な役割としては建物「保護」と「美観維持」が挙げられます。

では、それぞれの役割について、詳しくみていきましょう。

建物を保護する

外壁塗装は紫外線・雨風・排気ガスといった外部環境から建物を守る重要なバリアです。特にコンクリートは多孔質で水を吸いやすいため、塗膜による保護が不可欠です。

塗膜が雨水や湿気の浸入を防ぎ、内部の鉄筋や下地を劣化から守ることで建物全体の寿命を延ばします。また、温度変化や外気の影響を和らげる効果もあり、室内環境の安定にも寄与します。

美観維持

外壁塗装は建物の外観を整え、景観や資産価値を高める役割を担います。色や仕上げの選び方によって建物の印象は大きく変わり、見た目の美しさは居住者や訪問者の満足度に直結します。

さらに、汚れや劣化を防ぎやすくする効果もあり、都市部での排気ガスや酸性雨による汚染から外壁を守る点でも有効です。

防水性との関わり

外壁塗装によって塗膜がしっかり形成されることで、コンクリート内部への浸水を防ぎ、鉄筋の腐食やひび割れを防止します。ただし、防水効果を最大化するためには塗料の選択や施工技術が重要になります。

特に弾性塗料や高耐久塗料を使用することで、微細なひび割れにも追従し、長期的な防水効果を期待できます。さらに、定期点検や再塗装のタイミングを誤らないことが、防水性を長く維持する鍵となります。

実録！新東亜工業の施工事例｜4階建てビルの外壁塗装工事

築年数の経過したビルを購入されたオーナー様から、「外壁が劣化しており雨漏りも心配」とのご相談をいただきました。今回は、東京都杉並区にある4階建てビルの外壁塗装・防水工事の一連の流れを、初回のお問い合わせから現地調査、見積提出、契約、施工中のやり取り、そして引き渡しに至るまで、実際の会話を交えながら詳しくご紹介します。「信頼できる業者に任せたい」「予算内でしっかり直したい」という方にとって、参考となるリアルな施工事例です。

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ご相談内容

今回ご相談いただいたのは、築年数の古い4階建てビルを購入されたお客様。購入時点で外壁の傷みが激しく、雨漏りの心配もあるとのことで、外壁塗装と屋上の防水工事をご希望されました。

担当者：お世話になります。新東亜工業の高井です。お問い合わせの件でお電話しました！
お客様：ありがとうございます。今回ビルを購入したんですが、外壁塗装と防水をお願いしたくて…。できるだけ早く見てもらえますか？
担当者：わかりました。では明日の10時はいかがでしょうか？
お客様：はい、大丈夫です。

内装工事も同時進行中とのことで、外装の工事を急ぎたいという背景がありました。

工事の概要｜施工内容と条件

工事内容は以下のとおりです。

項目	内容
建物種別	商業ビル（4階建て）
所在地	東京都杉並区
工事内容	外壁塗装、防水工事、下地補修
工法	塩ビシート機械固定＋ウレタン密着工法
特記事項	内装工事との同時進行、工期短縮の要望あり

工事金額：510万円
工期：約2か月

現地調査で判明した劣化症状

現地調査では、外壁の塗膜剥離、タイルの浮き・クラック、屋上防水層の劣化など深刻な症状が確認されました。特に屋上の防水状態は悪く、既存塗料も不適切で、全面改修が必要と判断されました。

担当者：この壁、塗膜がガッツリ剥がれていて、打診しても浮きが多いですね。
お客様：うわ、本当だ。こんなに音が違うんですね…。
担当者：屋上は塩ビシートとウレタンのハイブリッド工法でいきましょう。外壁もタイルの張り替えが必要です。
お客様：予算内に収まるようにお願いします。

施工中のやり取りと配慮

足場組立後、下地調査で塗膜の劣化が想定以上に進行していたことが発覚。雨漏りリスクの高い箇所を優先的に補修し、予算内で最善の施工を進行しました。屋上扉の塗膜厚により開閉しづらくなるといったトラブルも、事前説明と調整によりスムーズに対応。

担当者：塗装の厚みで屋上扉が開きづらくなっています。調整して対応しますのでご安心ください。
お客様：事前に聞いていたので大丈夫です。開くようにお願いします。
担当者：了解です。あとは防水工事に入りますね。

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引き渡し時のご感想

工事完了後、お客様ご自身でも現地を確認され、「外壁も屋上もきれいに仕上がっていて安心した」との嬉しいお言葉をいただきました。鍵の返却や保証書の送付などもスムーズに完了しました。

お客様：すごくきれいになってました！ドアもちゃんと開くようになっていて安心しました。
担当者：ありがとうございます。保証書などは後日郵送させていただきますね。
お客様：はい。ありがとうございました。本当に良かったです。

本工事では、築古ビルの劣化箇所を的確に調査・把握し、限られた予算内で最大限の品質を確保しました。特に屋上のハイブリッド防水工法と外壁タイルの下地補修により、建物全体の防水性と美観が向上。お客様との綿密なやり取りにより、信頼関係を築きながら安心して任せていただける工事を実現しました。

外壁塗装による防水性の仕組み

外壁塗装は単なる色付けではなく、防水性を付与する重要な工事です。

ここでは、塗膜がどのように防水性を発揮するのか、防水性に優れた塗料にはどのような種類があるのかを解説します。さらに、塗膜が劣化した際にどのようなトラブルが起こるのかや、施工の良し悪しでどれほど防水性に差が出るのかといった実践的なポイントにも触れていきます。

塗膜が果たす防水バリアの役割

外壁塗装によって形成される塗膜は、雨水や湿気がコンクリート内部に侵入するのを防ぐバリアとして働きます。適切な厚みと密着性を持つ塗膜が施工されていることが、防水性を高める上で欠かせません。

また、塗膜は紫外線や大気汚染からも外壁を保護する役割を持ち、温度変化による膨張・収縮を吸収することでひび割れの進行を抑える働きもあります。さらに、近年の高性能塗料では透湿性を確保しつつ防水性を高める技術も導入され、内部の湿気を逃がしながら雨水は通さない仕組みが採用されています。

こうした機能を正しく活かすためには、職人の技術や施工管理が不可欠であり、防水性を維持するうえで塗膜は非常に重要な要素となります。

防水性に優れた外壁塗料の種類

代表的な防水塗料の種類には、以下があります。

塗料の種類	特徴	防水性・耐久性
シリコン塗料	コストと耐久性のバランスが良い	約10〜12年の耐用、基本的な防水性能を確保
フッ素塗料	高耐久で防水性が長持ち	15年以上の耐用、紫外線・雨水に強い
無機塗料	紫外線や雨水に強く長寿命	20年以上の耐用も可能、劣化に非常に強い
弾性塗料	ひび割れに追従する柔軟性あり	微細なクラックに対応し、防水効果が高い

それぞれの特性を理解したうえで、外壁の状態やコストといった多角的な視点から種類を選定することが重要です。

外壁塗装と防水工事の違い

外壁塗装と防水工事を、同じ施工だと認識している方も多いのではないでしょうか。

しかし、以下のように目的な工事内容に違いがあります。

項目	外壁塗装	防水工事
主な目的	美観の維持・外壁の保護	雨水の浸入防止・建物内部の防護
施工範囲	外壁全体を広くカバー	屋上・バルコニー・ひび割れ部など特定箇所
施工方法	塗料を塗布し塗膜を形成	ウレタン防水・シート防水・FRP防水など多様な工法
耐用年数	塗料により8〜15年程度	工法により10〜20年以上
効果	外観改善・基本的な防水性付与	浸水を根本的に防ぐ強力な防水層形成
適したケース	美観の改善や軽微な防水強化	雨漏り対策・水が溜まりやすい部位の補強

このような違いを把握し必要な施工を見極めることが、建物の劣化を遅らせるための第一歩です。

なぜコンクリート外壁に防水性が必要なのか

コンクリートは一見強固に見えますが、実際には水を吸収しやすい性質を持っています。防水性を確保しなければ、さまざまな劣化が進行し、建物の安全性や資産価値に悪影響を及ぼかねません。

ここでは、コンクリート外壁における防水性の重要性について解説します。

コンクリートの吸水性をカバーする

コンクリートは微細な孔を持つ多孔質のため、雨水を吸収してしまいます。その結果、外壁内部に水が入り込み、乾燥と湿潤を繰り返すことで劣化が進行します。

さらに、冬場には吸い込んだ水が凍結して膨張し、凍害によるひび割れを誘発する可能性もあります。このような現象は目に見えにくいため、定期的な点検が欠かせません。

中性化と鉄筋腐食のリスク

コンクリートが水や二酸化炭素を吸収すると「中性化」が進行します。これにより内部の鉄筋が錆びやすくなり、膨張してコンクリートを押し割り、剥落事故や構造強度の低下を招く危険があります。

鉄筋の腐食が進むと補修費用が一気に高額になるため、予防的に防水性を維持することが経済的にも有効です。また、中性化の進行度合いは建物の立地環境や使用状況によって異なるため、地域特性に合わせた対策が求められます。

建物の安全性と快適性を向上させる

防水性を確保することで、劣化の進行を防ぎ、建物の寿命を延ばすことができます。また、雨漏りの防止や断熱性の向上、カビやシミの抑制といった住環境改善のメリットも得られます。

さらに、快適な室内環境を維持できるため冷暖房効率が上がり、光熱費の削減にもつながります。外壁の防水性を高めておくことは、建物の安全性や快適性だけでなく、将来的なコストパフォーマンスの観点からも大きな利点となります。

防水性を高めるコンクリート外壁塗装の施工手順

外壁塗装による防水性を十分に発揮させるためには、正しい施工手順を踏むことが不可欠です。

ここでは、現場調査から仕上げまでの流れを詳しく解説し、各工程が防水性の向上にどうつながるかを説明します。
流れを把握しておくことで、外壁塗装の日数計算がしやすくなり、柔軟に計画を立てられるでしょう。

ステップ1.下地処理（洗浄・ひび割れ補修・シーリング）

外壁塗装の前に最も重要なのが下地処理です。高圧洗浄で汚れやカビを徹底的に除去し、ひび割れや欠損部分を補修します。

また、シーリング材で目地や隙間をしっかりと埋めることで、防水性の基盤が整えられます。この工程を怠ると、塗膜が早期に剥がれたり浸水リスクが高まります。さらに、下地の乾燥状態や気温・湿度の条件も仕上がりに影響するため、施工時期の見極めも重要です。

ステップ2.下塗りで防水下地を形成

下塗りは、外壁と上塗り塗料の密着を高める役割を担います。シーラーやフィラーを用いることで、塗装面を均一にし、塗膜の定着を確実にします。

これにより塗料本来の防水性能を最大限に引き出すことが可能となります。加えて、下塗り材には細かいひび割れを埋める効果もあり、上塗り後の仕上がりを美しくする効果も期待できます。

ステップ3.中塗り・上塗りによる防水層の構築

中塗りと上塗りは、防水性の実効部分を形成する重要な工程です。中塗りで基盤を整え、上塗りで厚みと強度を確保します。特に防水性能の高い弾性塗料を使用する場合、微細なひび割れにも追従し、外壁全体をしっかりと保護することができます。

また、上塗りの回数や乾燥時間を適切に管理することで、塗膜の耐久性が一層高まり、長期的な防水効果が持続します。

ステップ4.トップコート仕上げで耐久性を強化

仕上げとしてトップコートを施すことで、防水性とともに耐候性を強化できます。紫外線や雨水による劣化を防ぎ、塗膜の寿命を延ばす効果が期待できます。特に無機系のトップコートは長期にわたって防水性を維持できる点で人気があります。

さらに、トップコートは光沢や色味の保持にも寄与し、美観を長く維持する効果も期待できるため、資産価値の向上にもつながります。

外壁塗装だけではコンクリートの防水性が不十分なケース

外壁塗装は一定の防水性を持たせることができますが、すべてのケースで十分とは限りません。雨漏りや大きなひび割れがある場合は、防水工事との併用が必要です。

また、建物の形状や築年数、立地条件によっても塗装だけで対応できるかどうかが変わるため、状況ごとに慎重な判断が欠かせません。

大規模なひび割れがある場合

塗装だけでは補修しきれない大きなクラックがある場合、防水性能を確保できません。エポキシ樹脂などによる補修や、防水材を併用した施工が必須です。

さらに、ひび割れの進行度合いを正確に診断することが重要で、表面的に埋めるだけでは再発する恐れがあるため、構造上の原因を取り除くことも考慮する必要があります。

雨漏りがすでに発生している場合

雨漏りが確認されている状態で塗装のみを行っても、根本的な解決にはなりません。浸水箇所を特定し、防水工事と併用して施工する必要があります。

また、雨漏りは外壁以外の屋根や窓まわり、ベランダから発生している場合もあるため、包括的な調査が求められます。

屋上・バルコニーなど水が溜まりやすい場所

雨水が滞留しやすい部位では、塗装だけでは防水性を維持できません。ウレタン防水やシート防水を組み合わせて施工することで、長期的な安心を得られます。

特に勾配が不十分な屋上や排水口が詰まりやすい環境では、塗装だけでは数年で不具合が出る可能性が高いため、専用の防水工事が不可欠です。

防水工事を併用すべき判断基準

ひび割れの規模、雨漏りの有無、建物の立地条件などを総合的に判断し、塗装と防水工事をどう組み合わせるかを検討することが重要です。

専門業者による現地調査を受けることで、最適な施工方法がわかります。さらに、耐用年数や将来的な維持管理コストを踏まえた選択をすることで、長期的な建物保護につながります。

コンクリート外壁塗装の費用と防水性の関係

外壁塗装を行う際に最も気になるのが費用です。

ここでは、一般的な塗装費用の目安や、防水性を高める塗料・工法を選んだ場合の費用差について解説します。さらに、防水工事を併用した場合の相場を表形式で整理し、比較しやすい形で示します。

費用相場の比較

項目	内容	目安費用
外壁塗装（一般的な費用相場）	1㎡あたりの単価	約3,000〜5,000円
防水性重視塗料を使用した場合	弾性塗料・無機塗料など（シリコン塗料比1.2〜1.5倍）	通常より割高、長期的には耐用年数が長くコスパ良好
塗装＋ウレタン防水	外壁塗装に加えて屋上・バルコニー防水を施工	1㎡あたり約4,500〜7,000円
塗装＋シート防水	外壁塗装とシート防水を組み合わせる場合	1㎡あたり約6,000〜8,000円

建物の規模や状態、使用する塗料の種類によって変動するものの、コンクリート外壁塗装の費用は、1㎡あたり3,000〜5,000円程度が一般的です。

弾性塗料や無機塗料など、防水性に優れた塗料は単価が高めになりますが、その分耐用年数が長く、長期的に見ればコストパフォーマンスが良い選択となります。

さらに、塗装と防水工事を組み合わせる場合、ウレタン防水やシート防水といった工法によって費用が変わりますが、雨漏りリスクを大幅に軽減できるため、将来的な補修費用の削減につながります。

コンクリート外壁塗装の防水性を長持ちさせるメンテナンス方法

せっかく外壁塗装を行っても、適切なメンテナンスを怠れば防水性は短期間で低下してしまいます。逆に、定期的な点検や補修を行うことで、防水効果を倍増させ、建物全体の寿命を延ばすことが可能です。

ここでは、塗装を長持ちさせるための具体的なメンテナンス方法を詳しく解説し、日常的にできる工夫から専門的な点検のポイントまで幅広く紹介します。

定期点検を行う

外壁は常に風雨や紫外線にさらされているため、劣化は避けられません。そのため、3〜5年に一度は専門業者による点検を受けることが推奨されます。点検では塗膜の剥がれや膨れ、ヘアクラック（細かいひび割れ）、シーリングの硬化や切れなどを確認します。

これらの兆候を早期に発見すれば、小規模な補修で対応でき、大規模修繕に発展するのを防げます。また、点検記録を残しておくと、次回の工事時期や予算計画を立てやすくなるメリットもあります。

再塗装は適切なタイミングで

一般的な塗料の耐用年数は10〜15年程度ですが、実際には地域の気候条件や建物の立地環境によって変わります。海沿いの建物では塩害により塗膜が早く劣化する一方、日当たりが悪い地域ではカビや苔が発生しやすくなります。

これらの環境要因を考慮し、劣化の兆候が出る前に再塗装を検討することが大切です。特に防水性を維持するには、塗膜がひび割れる前のタイミングで施工することが理想的で、計画的に再塗装を行うことで、結果的にコスト削減にもつながります。

日常的なお手入れも欠かさない

塗装を長持ちさせるためには、日々のメンテナンスも欠かせません。定期的に外壁を清掃してホコリやカビを取り除くと、塗膜の劣化を防ぎやすくなります。さらに、雨樋や排水口の詰まりを防ぐことも重要で、雨水が溢れて外壁にかかるのを防ぐことで防水性を維持できます。

植栽や物置など外壁に接触するものがある場合は、通気性を確保して湿気がこもらないように工夫するとさらに効果的です。これらの小さな心がけが、塗装の寿命を大きく左右します。

コンクリートの外壁塗装や防水性に関するよくある質問（FAQ）

ここでは、コンクリートの外壁塗装や防水性に関するよくある質問を紹介します。
適切な施工とメンテナンスに役立つ情報となっておりますので、ぜひご覧ください。

Q1.外壁塗装で完全に雨漏りは防げますか？

A.外壁塗装で一定の防水性を確保することはできますが、既存の雨漏りや大きなひび割れを完全に防ぐには、防水工事を併用するのが効果的です。塗装と防水をセットで行うことで、耐久性も格段に向上します。

さらに、下地の状態や雨漏りの原因箇所を正確に特定することも重要であり、専門業者の診断を受けることでより確実な対策が可能となります。

Q2.どの塗料を選べば長持ちしますか？

A.フッ素塗料や無機塗料は高耐久で防水性も優れており、15〜20年以上の効果が期待できます。多少費用は高くなりますが、再塗装の回数を減らせるため、長期的にはコスト削減につながります。

加えて、建物の立地条件や気候環境に応じて塗料を選ぶことで、より効率的に耐用年数を伸ばすことが可能です。

Q3.費用を抑える方法はありますか？

A.複数業者に見積もりを依頼して比較するのはもちろん、防水性の高い塗料を選んで再塗装の頻度を減らすのも有効です。また、外壁塗装と屋根塗装、防水工事を同時に行うことで足場を共有でき、トータルコストを抑えることができます。

さらに、自治体の補助金や助成制度を活用することで初期費用の負担を軽減できる場合もあります。

Q4.外壁塗装と防水工事は同時に行った方がいいですか？

A.はい、同時施工がおすすめです。足場の設置を一度で済ませられるため、工期短縮とコスト削減につながります。さらに、塗装と防水を同時に行うことで、建物全体の防水性能が一体的に強化され、より高い安心感が得られます。

同時に施工することで工事全体の段取りがスムーズになり、住民や利用者への負担を減らす効果も期待できます。

Q5.点検は自分でもできますか？

A.外観の汚れや小さなひび割れは目視で確認できますが、内部に進行している劣化や雨漏りの兆候を見抜くのは難しいため、専門業者に依頼するのが安心です。特に高所作業を伴う点検は危険があるため、無理に行わずプロに任せることを推奨します。

さらに、赤外線カメラやドローンなど最新機器を用いた調査を行う業者も増えており、これらを活用することで安全かつ正確に診断が可能になります。

Q6.業者選びで特に注意すべき点はありますか？

A.外壁塗装業者の選び方で、特に注意すべき点は「極端に安い見積もり」です。安さを売りにする業者の中には、下地処理を省略したり質の低い塗料を使用したりするケースがあります。

また、契約前に保証内容や追加費用の有無を必ず確認しましょう。信頼できる業者は説明が丁寧で、工事後のアフターフォロー体制も整っています。焦らず複数社を比較し、納得できる業者を選ぶことが失敗を避ける秘訣です。

コンクリートの外壁塗装で防水性と高めよう｜まとめ

コンクリート外壁は堅牢に見えても、水を吸収しやすく防水性の低下による劣化リスクが高い素材です。外壁塗装は美観の維持だけでなく、防水性を確保して建物の寿命を延ばす重要な工事です。施工手順を正しく守り、適切な塗料を選択し、防水工事との併用を検討することで、長期的に安心できる住環境を維持できます。

また、定期点検や日常的なメンテナンスを欠かさず行うことで、予期せぬ大規模修繕を防ぐ効果も期待できます。さらに、信頼できる業者を選び、計画的に外壁塗装を実施することが、建物の資産価値と居住者の快適な暮らしを守る最大のポイントとなります。

外壁塗装は単なる見た目のリフォームではなく、建物を守り続けるための長期戦略として捉え、計画的かつ確実に対応していきましょう。