1回目と2回目の大規模修繕に違いはある？計画や費用・ポイントをご紹介

マンションの大規模修繕は建物の寿命を延ばし、住環境の安全性や快適性を維持するために欠かせない重要な工事です。
築年数に応じて1回目、2回目と複数回実施されるのが一般的ですが、それぞれの回数で目的や工事内容、費用が大きく異なります。
この記事では、1回目と2回目の大規模修繕の違いについて、具体的な工事内容や注意点を交えながら詳しく解説します。

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大規模修繕への理解を深めるために知っておきたい共用部分と専有部分の基本情報

大規模修繕では、対象となる部分が共用部分か専有部分かによって、費用負担や管理責任が異なります。
誤解を避けるためにも、この違いを正しく理解しておくことが重要です。

共用部分とは

共用部分は、エントランスや廊下、外壁、屋上、排水管など、住人全員が使用するスペースや設備を指します。
大規模修繕では、この共用部分が主な工事対象となり、費用は管理組合が修繕積立金を使って負担します。

専有部分とは

専有部分は、各住戸の内部空間や専用設備を指します。
基本的に個人の責任で維持管理を行う必要があり、大規模修繕の対象外です。

共用部分と専有部分の比較表

項目	共用部分	専有部分
定義	住民全員が共有・使用する部分	各住戸の専用スペースや設備
例	外壁、屋上、廊下、エントランス、排水管	室内、キッチン、バルコニー内側
管理責任	管理組合が管理・修繕費用を負担	各住戸の所有者が自己負担
修繕対象	大規模修繕の主な対象	原則として大規模修繕の対象外
費用負担	修繕積立金や管理費から支出	個人の修繕費用
修繕の判断基準	管理組合の合意や規約に基づく	各住戸の所有者の判断・対応

境界があいまいな部分に注意

バルコニーや玄関ドア、窓サッシなど、専有・共用の判断が難しい箇所もあります。
これらは「専用使用権付き共用部分」とされるケースが多く、管理規約に基づく確認が必要です。

1回目の大規模修繕

築12〜15年で実施されることが多い第1回目の大規模修繕は、建物の初期劣化への対応が中心です。
将来の劣化進行を防ぐための予防的な意味合いが強く、費用も比較的抑えやすい傾向にあります。

実施時期と目的

第1回目の大規模修繕は、築10〜15年で訪れる建物の「最初の節目」です。
この時期は外壁や防水層、鉄部などの劣化が進み始めるタイミング。
適切なタイミングで手を打つことで、将来的な修繕コストを抑えることが可能です。

主な工事項目

• 外壁塗装：美観と防水性の回復
• 屋上・バルコニー防水：雨漏り予防
• シーリング工事：目地やサッシ周辺の防水補修
• 鉄部塗装：手すりや階段のサビ対策
• タイル補修：浮きや剥離の補修
  

これらの工事は、日常的な劣化に対する「守りの修繕」であり、住民の生活環境を維持するために必要不可欠です。

1回目ならではの注意点

第1回目では、居住者の協力体制の構築や修繕内容の共有が重要になります。
また、建物が立地する地域（海沿い、工業地帯など）によって劣化の進行速度が異なるため、立地に合わせた計画が求められます。

2回目の大規模修繕

築20〜30年を迎える建物で行う第2回目の大規模修繕では、1回目とは異なる課題や目的が現れます。
劣化の進行度合いが大きくなるだけでなく、設備の更新や機能向上を含む「改善型」の修繕が求められるのが特徴です。

実施時期と目的

第2回目の実施時期は、築25年前後が一般的です。
建物が老朽化し、1回目の工事では対処しきれなかった問題が顕在化する時期です。
この段階では、単なる補修にとどまらず、防犯性やバリアフリー対応などの機能性向上も視野に入れた修繕が必要になります。

主な工事項目

• 屋上防水の再施工（耐用年数到来）
• 駐車場・アプローチの舗装改修
• 給排水設備の更新（劣化・漏水対策）
• 外構・門扉などの金物交換
• 消防設備や避難経路の安全対策
  

第2回目では、設備更新の割合が高まり、1回目に比べて工事項目のバリエーションも増加します。

2回目ならではの注意ポイント

2回目になると工事費用が高額化しやすく、修繕積立金だけでは賄えないケースも少なくありません。
計画的な積立額の見直しや、長期修繕計画の早期見直しが欠かせません。
また、住民の高齢化や世代交代により、合意形成に時間がかかる傾向があるため、丁寧な説明会や意見調整が必要です。

大規模修繕を成功させるために欠かせない長期修繕計画の立て方

長期修繕計画とは、マンションの築年数に応じた修繕・改修の時期や内容、費用をまとめた計画書であり、修繕積立金の積立基準や将来のライフサイクルコストの予測にも深く関わる重要な指針です。
1回目・2回目の大規模修繕を適切に実施するには、長期修繕計画の策定が不可欠です。
ここでは、現実に即した実行可能な計画の立て方を解説します。

計画を立てるタイミング

• 分譲開始時点での初期計画：実情と乖離することも多いため、定期的な見直しが必要
• 1回目修繕終了時点：以後の計画精度を高めるベストな見直し機会
  

計画に盛り込むべき要素

大規模修繕の長期修繕計画を効果的に機能させるためには、修繕部位やその周期だけでなく、費用の見積もりや管理組合の運営体制、住民の合意形成の見通しなど、多角的な視点をバランス良く盛り込むことが不可欠です。
これにより、計画の実行可能性が高まり、建物の資産価値を長期的に維持することができます。

修繕部位と周期について

大規模修繕で対象となる修繕部位は、外壁や屋上防水、設備配管など多岐にわたります。
各部位には劣化の進行に応じた適切な修繕周期が存在し、例えば外壁の塗装は約10〜15年周期、屋上防水は10年程度が目安とされています。
これらの周期を見誤ると、早期の劣化やトラブルを招く原因となるため、定期的な点検と計画的な修繕が重要です。

推定費用と積立金シミュレーションの重要性

修繕計画においては、各修繕項目の推定費用を正確に把握し、修繕積立金の額と照らし合わせた資金計画を立てることが不可欠です。
積立金が不足すると、急な追加徴収や金融機関からの借入れが必要になる場合もあります。
したがって、将来的な費用予測をもとにシミュレーションを行い、無理のない積立計画を策定することが大切です。

管理組合の体制と住民合意形成の見通し

修繕計画の成功は、管理組合の組織体制や住民の合意形成に大きく依存します。
円滑な意思決定や計画推進のためには、専門家のサポートを受けつつ、住民説明会やアンケートなどで積極的に情報共有を行うことが求められます。
特に2回目以降の大規模修繕では、住民構成の変化や高齢化に伴い合意形成が難しくなるため、丁寧なコミュニケーションが欠かせません。

大規模修繕の流れと円滑化のコツ

大規模修繕工事は、事前準備から工事完了まで1年以上かかる長丁場です。
特に2回目以降は、工事内容が複雑化し、調整も増える傾向にあります。ここでは、全体の流れと円滑に進めるためのコツを紹介します。

大規模修繕の基本的な流れ

大規模修繕は多くの関係者が関わり、長期間にわたる複雑なプロジェクトです。
以下の流れを理解し、適切に進めることが成功の鍵となります。

ステップ1. 建物調査・診断

まずは専門業者による建物全体の詳細な調査・診断を行います。
外壁のひび割れや塗装の剥がれ、屋上の防水層の劣化状況、鉄部の腐食などを細かくチェックし、現状の建物の健康状態を把握します。
この段階で不具合の原因や進行度合いを特定し、修繕の優先順位を決める基礎データを収集します。

ステップ2. 修繕設計の作成

調査結果をもとに、修繕内容を具体的に設計します。
修繕箇所の範囲や工法、使用する材料の選定、工期の設定などを決定し、工事の全体計画を策定します。
ここでは将来的なメンテナンスのしやすさや耐久性の向上も考慮し、最適な設計を目指します。

ステップ3. 工事会社の選定（相見積もり）

複数の施工会社から見積もりを取り、価格だけでなく実績や技術力、施工後の保証内容なども比較検討します。
適正な費用で質の高い工事を実施できる業者を選ぶことが、トラブル回避や満足度向上につながります。

ステップ4. 住民説明会・合意形成

修繕計画や見積もり内容を住民に丁寧に説明し、理解と同意を得るプロセスです。
疑問や不安を解消しながら合意形成を進めるため、複数回の説明会や資料配布、意見交換の場を設けることが望ましいです。

ステップ5. 工事着工〜完了

計画に沿って工事が開始されます。
工事中は安全管理や近隣への配慮、進捗状況の報告を徹底し、品質を保ちながら工事を進めます。
完成後は細部にわたる検査を行い、不備や手直し箇所の有無を確認します。

ステップ6. アフター点検

工事完了後も一定期間、アフター点検や保証対応が行われます。
工事で手を加えた箇所の状態を定期的にチェックし、万が一の不具合があれば迅速に対応することで、長期的な建物の維持管理を支えます。

このように各工程を丁寧に進めることで、建物の耐久性と安全性を確保し、住民の安心と快適な生活を守ることができます。

大規模修繕工事における円滑化のためのポイント

大規模修繕工事をスムーズに進めるためには、関係者間の役割分担や情報共有が非常に重要です。
適切な体制づくりと住民の理解を得るための取り組みをしっかり行いましょう。

管理会社と設計監理者の役割を明確に

管理会社は住民と施工業者の間の調整役として、日常の管理や工事に関する連絡を担当します。
一方、設計監理者（建築士など専門家）は修繕計画の設計から施工の監理まで専門的な立場で関与します。
両者の役割を明確にし、責任範囲や連絡フローを整備することで、トラブルの発生を防ぎ、工事全体の品質と進捗管理が円滑になります。

修繕委員会など住民側の代表を立てる

住民の意見を適切に反映させ、合意形成を促進するためには、修繕委員会などの代表組織を設置することが効果的です。
代表者が主体的に情報収集や住民間の意見調整を行うことで、住民の声を工事計画に反映させやすくなり、説明会での質疑応答もスムーズに進みます。
また、住民の信頼感向上にも繋がります。

情報共有と説明責任を徹底する

修繕工事は長期間にわたり、多くの住民が関心を持つため、透明性の高い情報共有が不可欠です。
定期的な説明会の開催、工事内容やスケジュールを記載した掲示物の設置、資料配布など、多様な方法で丁寧に情報発信しましょう。
住民からの質問や要望に誠実に対応する姿勢を示すことで、不安や誤解を解消し、計画への協力を得やすくなります。

1回目と2回目の違いや工夫ポイント

1回目と2回目の大規模修繕では、工事内容や住民の関与度、費用感、合意形成の難易度などに差があります。
この章ではそれぞれの違いをまとめ、2回目に向けて工夫すべき点を整理します。

比較表：1回目と2回目の大規模修繕の主な違い

項目	1回目	2回目
築年数	約12〜15年	約24〜30年
主な目的	美観・防水維持	機能回復・老朽設備交換
工事内容	外壁・屋根など外装中心	設備配管やバリアフリー対応など多様化
合意形成	比較的スムーズ	高齢化や世帯構成変化により複雑化
修繕費	計画よりやや高い傾向	高額化しやすく、予算管理が課題

2回目に向けた工夫ポイント

2回目の大規模修繕は、建物の老朽化が進み工事項目や費用が増えるため、より綿密な準備と管理が求められます。
以下のポイントを押さえて、スムーズかつ効果的な修繕を目指しましょう。

計画的な積立と支出管理

2回目の修繕では、工事費用が高額になりやすく、修繕積立金だけでは賄いきれないケースも少なくありません。
そこで、早期からの計画的な積立が重要です。
長期修繕計画を定期的に見直し、将来予想される工事費用に応じて積立額を適切に調整しましょう。
また、支出の管理も厳格に行い、無駄なコストを抑えつつ必要な修繕を優先的に実施することが大切です。

専門家の継続的なサポート

2回目以降の修繕は技術的にも複雑化するため、建築士や施工管理技士などの専門家による継続的なサポートが欠かせません。
定期的な建物診断や修繕計画のアップデート、施工会社との調整役としての役割も重要です。
専門家の知見を活用することで、品質の高い工事と適切な費用管理が可能になります。

住民の意識向上と合意形成の工夫

住民の高齢化や世代交代によって、合意形成が難しくなることも多い2回目の修繕では、住民の理解と協力を得るための工夫が不可欠です。
定期的な説明会やわかりやすい資料の配布に加え、アンケートを実施して意見を集約するなど、多様なコミュニケーション手段を活用しましょう。
また、修繕の重要性やメリットを伝えることで、住民の意識向上を図り、計画への参加意欲を促すことができます。

これらの工夫を通じて、2回目の大規模修繕を円滑に進めることができ、建物の長寿命化と住民の満足度向上に繋がります。

実録！新東亜工業の施工事例｜8階建てマンションの大規模修繕工事

築17年の8階建てマンションにおける、管理組合主導による大規模修繕工事の一部始終をご紹介します。
「予算オーバーを避けたい」「融資は極力使いたくない」といった現実的な課題を抱える中で、新東亜工業がどのように提案し、信頼を築きながら工事を完遂したのか──。
理事会への説明から近隣対応、完成後のフォローまで、実際のやり取りを交えてリアルにお伝えします。

ご相談内容

築17年が経過し、管理組合では以前から大規模修繕の検討がされていましたが、資材高騰などにより予算が合わず延期されていた背景があります。「融資は避けたい」「必要な部分に絞って実施したい」といった要望の中、数社に見積り依頼をされていた中で弊社にご相談をいただきました。

担当者：お問い合わせありがとうございます。ご予算に合わせて施工範囲を調整することも可能です。弊社は子会社で材料問屋を持っているため、同じ工事でも他社様より価格を抑えるご提案が可能です。
お客様：なるべく費用を抑えたいので、ぜひ現地調査をお願いします。図面などもご用意します。
担当者：ありがとうございます。図面と、屋上に鍵があるようであればご用意をお願いします。

工事の概要｜工事金額と期間

https://shintoakogyo.co.jp/case/posts/69525/

項目	内容
建物種別	分譲マンション（8階建て）
所在地	東京都内（詳細非公開）
工事内容	大規模修繕工事（外壁補修・塗装・防水・シーリング・長尺シート他）
工法	足場設置のうえ全面修繕／ウレタン塗膜防水（密着工法）他
その他特記事項	理事会へのプレゼンあり、工事中の騒音・近隣対策対応あり

工事金額：2,430万円　期間：約2カ月間

現地調査で判明した劣化症状

現地調査では、屋上の防水層や外壁のシーリング、タイル目地などに劣化が見られました。既存のアスファルトシート防水はまだ機能していたものの、再施工のタイミングとしては適切であり、ウレタン塗膜防水による上塗りを推奨しました。また、タイルの一部には硬化不良が確認され、慎重な撤去作業が必要な状態でした。

担当者：屋上はアスファルトシート防水ですね。状態は悪くないので、ウレタン塗膜防水の密着工法が適しています。
お客様：それでお願いします。あとベランダは見た目を良くしたいので、長尺シートも検討したいです。
担当者：シートは費用が倍近くかかるので、ウレタンの方が予算には優しいですね。
お客様：でも可能ならシートにしたいので、そちらで見積りお願いします。

施工中のやり取りと配慮

工事期間中は、騒音や近隣への影響を最小限に抑える配慮を行いました。作業工程や騒音の案内は掲示板やホワイトボードで事前に周知し、近隣住民や管理人との連携も徹底。足場設置やメッシュシートの風対策も含め、安全対策も万全に対応しました。また、アスベスト調査も事前に実施し、含有なしを確認済みです。

お客様：日曜に音がしたって苦情が来たのですが…。
担当者：調べたところ、隣の工事のものでした。担当者に周知のお願いはしておきました。
お客様：ありがとうございます。トラブルにならなくてよかったです。

引き渡し時のご感想

工事完了後、お客様からは「タイルもまったく違和感がない」「すごく綺麗になった」と高い評価をいただきました。タイルの保管方法や施工写真・保証書を含めた竣工図書の提出も行い、今後のメンテナンスにも役立てていただける内容でお渡ししました。

お客様：どこを張り替えたかわからないくらい自然ですね。
担当者：窯焼きで色を合わせたので、かなり近く再現できています。必要があればいつでもご連絡ください。
お客様：ありがとうございます。次は廊下の床や照明をまとめて検討したいと思います。

今回の工事では、以下のような成果が得られました。

• ご予算に合わせた柔軟な工事範囲調整
• 自社施工・材料問屋からの直接仕入れでコストダウンを実現
• 理事会での丁寧なプレゼンと近隣配慮で信頼を構築
• 施工中の進捗報告や打ち合わせで透明性を確保
• 外観と防水性が向上し、物件価値の維持につながった

新東亜工業では、お客様の状況に合わせた提案と対応を徹底しております。大規模修繕に関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。

大規模修繕の1回目・2回目に関するよくある質問（FAQ）

大規模修繕に関して寄せられる質問の中から、特に「1回目」と「2回目」の違いや注意点に関するものを中心に、よくある質問をまとめました。

Q1. 1回目の大規模修繕で注意すべきポイントは？

A. 新築から初めての工事であるため、建物の状態や劣化具合を見極めることが重要です。
適切な修繕時期を逃さず、専門家による調査をもとに必要な範囲の修繕を行いましょう。
また、管理組合にとって初めてのプロジェクトとなるため、施工業者選びや合意形成の進め方にも注意が必要です。

Q2. 2回目の大規模修繕ではどんなトラブルが起きやすい？

A. 1回目に行った修繕の内容やその施工品質によっては、早期に不具合が発生するケースがあります。
また、工事の対象範囲や仕様の選定に関して意見が分かれやすく、住民間の合意形成が難航することも。
将来を見据えた改修（バリアフリー化や省エネ対応など）を検討するかどうかも判断の分かれ目になります。

Q3. 長期修繕計画はどのように見直せばよい？

A. 建物の劣化状況や、過去の修繕履歴を反映したうえで定期的な見直しが必要です。
特に2回目の修繕以降は、ライフライン（給排水・電気・エレベーターなど）設備の更新時期が重なるため、費用面・時期面の再検討が欠かせません。

Q4. 1回目と2回目では工事内容にどれくらい差があるの？

A. 1回目は外壁塗装や防水など「表面的な修繕」が中心ですが、2回目以降は配管や共用設備などの「内部的・構造的な修繕」が増えてきます。
また、老朽化への対応に加え、現代の居住ニーズに合わせた機能改修（断熱性能の向上やセキュリティ対策など）も検討対象となることが多いです。

Q5. 修繕積立金が不足している場合、どうすればよい？

A. 追加徴収や一時金の徴収、または金融機関からの借入（マンションローン）などの手段があります。
ただし、住民の経済状況にも配慮しながら、早期に方針を立てて合意形成を図ることが大切です。
修繕費を抑える工夫（優先順位の明確化・相見積もり・設計監理方式の活用など）も有効です。

Q6. 施工業者の選び方にコツはある？

A. 複数社から見積もりを取り、価格だけでなく実績・対応力・保証体制などを比較することが重要です。
特に2回目以降の修繕では、高度な技術や豊富な経験をもつ業者を選ぶことで、施工ミスやトラブルを防ぎやすくなります。

1回目・2回目と段階的な大規模修繕が建物の資産価値向上につながる｜まとめ

マンションの大規模修繕は、建物の資産価値を守るうえで欠かせない重要なメンテナンスです。
1回目の修繕では外壁や防水など初期劣化への対応が中心となり、建物の見た目や安全性を維持する目的が大きくなります。
一方、2回目以降は劣化の進行度が高まるため、設備や構造部分まで踏み込んだ工事が必要になるケースも多く、長期的な修繕計画の見直しが求められます。
どちらも適切なタイミングで、信頼できる業者との連携と合意形成が欠かせません。
1回目・2回目それぞれの特徴を把握し、計画的かつ主体的な対応を進めることが、住民の安心と快適な暮らしにつながります。