【実録】東京都文京区｜マンションの大規模修繕工事のポイントと流れを徹底解説！費用も公開！

【会話の要約】

「管理会社の見積が高い」「相見積の進め方がわからない」「工事中、住民対応やバルコニーの使い方は？」——大規模修繕では、最初の一歩から不安がつきものです。
本記事では、東京都文京区のマンションで実施した2回目の大規模修繕を、問い合わせから引き渡しまでリアルな会話ベースで完全公開。材料問屋の子会社×自社施工＝中間マージンゼロという当社の強み、ウレタン塗膜防水（密着工法）や下地補修・シーリング・外壁塗装の要点、さらに実数精算（下地補修）との向き合い方まで、現場での判断と交渉の実例を具体的に示します。
なお、施工の進め方や品質確保については、国土交通省のガイドラインを踏まえた形で対応しており、安心して修繕計画を進められる点も重要なポイントです。

工事は106日間／総額3,998万円。最短での現地調査設定、理事長・副理事との小まめな進捗共有、エントランスのモニターで“本日のバルコニー使用可否”を毎朝掲示する運用など、居住者目線の工夫も徹底しました。途中で判明した追加約300万円の下地補修も、数量根拠を明示しながら合意形成へ。
これから大規模修繕や屋上防水・外壁塗装を検討する管理組合・オーナー様に向けて、**「どこに頼むか」「何を確認すべきか」「住民配慮をどう設計するか」**が一気に理解できる内容です。読み終える頃には、見積比較の“見るべきポイント”と、スムーズに合意形成するための実践ノウハウが手元に残ります。

【お問い合わせ（電話）】

事務員の声： お電話ありがとうございます。新東亜工業でございます。

お客様の声： もしもし、マンションなんですが大規模修繕工事の見積もりをお願いしたいのですが可能でしょうか？

事務員の声： はい、もちろん、大丈夫ですよ！　こちらは受付となっておりますので、詳しい話は担当者からの折り返しさせていただきます。

お客様の声： はい！大丈夫です！

事務員の声： まずは現場のご住所お聞きしてもよろしいでしょうか？

お客様の声： 住所は東京都文京区○○です。

事務員の声： ありがとうございます。次にお客様の名前をお伺いしてもよろしいでしょうか？

お客様の声： ○○です。

事務員の声： ○○様のお電話番号は今、掛けていただいてる番号、末尾○○○○でよろしいでしょうか？

お客様の声： はい、そちらで大丈夫です。

事務員の声： ありがとうございます。それでは、本日中に担当者から折り返しお電話させていただきます。よろしくお願いします。

■現地調査の日程調整■

鈴木の声：お世話になります、新東亜工業の鈴木です！

お客様の声：どうも、○○です。

鈴木の声：問い合わせの件でお電話しました！今お電話大丈夫ですか？

お客様の声：大丈夫ですよ。今回２回目の大規模修繕をしようと思っていてインターネットで御社を見てご連絡させてもらいました。

鈴木の声： ありがとうございます！

お客様の声： 相見積もりになってしまうんですが大丈夫ですか？

鈴木の声：もちろん大丈夫ですよ。そうしたら、まず一度現地の方見させてもらってから見積りとなるんですが、、、えっと、(スケジュール確認)最短だと１１日土曜日の９時はどうですか？

お客様の声： ちょっと待ってください、、、はい、大丈夫ですよ。

鈴木の声： 分かりました！ありがとうございます。では１１日の午前９時にお伺いします！当日図面のご用意だけお願いいたします！

お客様の声：承知いたしました。では当日お待ちしてますね。

鈴木の声： よろしくお願いします。失礼します！

☞ポイント

最短日程（11日午前9時）を提示 → スピード感ある対応

現地調査時に必要な資料（図面）の準備を依頼し、当日の効率化を図る

【現地調査】

鈴木の声： (インターホン♪)こんにちはー新東亜工業の鈴木です！

お客様の声： こんにちは！どうぞー！

鈴木の声： 初めまして、新東亜工業の鈴木です！よろしくお願いします！

畑中の声： 初めまして、新東亜工業の畑中です！よろしくお願いします！

お客様の声： ○○です。よろしくお願いします！

鈴木・畑中の声：よろしくお願いいたします！

鈴木の声：まず図面の方を見させていただいてもいいですか。

畑中の声： ありがとうございます！必要な所だけ写真撮らせていただきますね！

(図面撮影中)

お客様の声：鈴木さん、ちょっといいですか。実は管理会社の見積りが高くて修繕費が予算をオーバーしてしまって、、、

鈴木の声：あー、なるほどですね。うちは子会社で材料の問屋をやっているので材料を直接メーカーから購入できるんですよね。なので材料にかかる費用は他社さんよりは安くできますし、完全自社施工なので下請けの業者さんに発生するマージンがないのでこの２点においては確実に他社さんよりは施工費用は抑えられます。

管理会社さんの見積りが高くて、弊社に問合せが来るケースも最近結構多いです。

お客様の声：そうなんですね。

鈴木の声：管理会社さんは施工費に自社の利益ものせないといけないのでどうしても高くなってしまいますよね。

畑中の声：哲さん(鈴木)写真ＯＫです！

鈴木の声： 了解です！写真の方撮らせてもらったので一通り建物の確認させていただきますね。

お客様の声： 分かりました。

鈴木の声：そうしたら最初に屋上見させていただいて、階段で降りながら確認していきます。終わったらまたお声かけさせていただきますね！

お客様の声：はい、お待ちしてますね！

(屋上へ)

鈴木の声：ゆうたさん(畑中)ドレンの数とか測っちゃいましょうか！

畑中の声：了解です！

鈴木の声：ゆうたさん(畑中)ドレンの数測りながら立上りとか測るのお願いしてもいいですか？

畑中の声：了解です！

(屋上調査中)

鈴木の声：既存の防水層もそこまで傷んでないから今回密着でよさそうですね！

畑中の声：了解です！

鈴木の声：ゆうたさん(畑中)の方どうですか？

畑中の声：OKです！

鈴木の声：そしたら下に行きましょうか！

畑中の声：はい！階段の段数測りながら下りていきますね！

(下の階へ)

鈴木の声：ゆうたさん(畑中)玄関のドアの数とか数えってってもらってもいいですか？自分はタイルの打診調査しながら細かい所見ていきますね！

(共用部調査中)

畑中の声：哲さん(鈴木)玄関廻りのシールは結構ひび割れしてますね。

鈴木の声：共用部がこの感じだと外部もこんな感じかなー。タイルも浮いてる所がちょこちょこあるね。他何か気になるところありましたか？

畑中の声：こっちは大丈夫です！

鈴木の声：了解です！そしたらこの感じで下まで行きましょうか！

畑中の声：わかりました！

(１階まで調査中)

鈴木の声：そしたらサッシ、雨樋、シールを数えていきましょうか！

畑中の声：了解です！

鈴木の声：自分数えてくんでメモお願いしてもいいですか？

畑中の声：わかりました！

(外部調査中)

鈴木の声：そろそろ終わりかな。一応現調シート見直してもらっていいですか？自分は○○さんに施工内容の説明しに行ってきます！

畑中の声：了解です！

鈴木の声：○○さん、お待たせしてすみません。今確認の方は終わりました。畑中が最終確認をしてるのでその間に施工内容のご説明をさせていただきたいんですがよろしいですか？

お客様の声：はい、お願いします。

鈴木の声：まず屋上なんですけど、既存の防水層はあまり傷んでないのでウレタン塗膜防水の密着工法でみてます。

密着工法っていうのは液状のウレタン樹脂を下地の表面に直接塗りつけて、防水層を形成する工法です。メリットとしては工程がシンプルなので、材料費・工期の両面で費用が抑えられます。

お客様の声：はい、わかりました。

鈴木の声：で、共用部なんですがちょこちょこタイルの浮きもあったのでおそらく外部も同じかなーと思います。ただ足場を組んでからちゃんと打診調査をしないと正確な数量が出ないので、お見積りには一般的な％で記載します。

あと、シールの劣化も見受けられたので今シールが打ってあるところはすべて打替えるようにします。

シールの劣化は直接雨漏れに直結する恐れがあるのでここはしっかりやらせてもらいます！

お客様の声：わかりました。

鈴木の声：後は塗装ですね。外壁、雨樋、鉄部だったりですね！こちらも塗り替えでみてます。

お客様の声：わかりました。あと解決してもらいたいのが長尺シートの部分なんですが、結構剥がれていますよね。そちらの部分もご確認頂けておりますか？

鈴木の声：確認してます。一応こちら（写真を見せる）なんですが、こちらは張り替えで考えております。

お客様の声：ありがとうございます。

鈴木の声：で、お見積りなんですが1週間から10日くらいでできるんですが、説明しにお伺いします！

お客様の声：お見積りの説明会をするのでまたこちらから日時の方は鈴木さんにご連絡します！

鈴木の声：わかりました！

畑中の声：現調シートの確認ＯＫです！

鈴木の声：了解です！そしたら畑中の最終確認も終わったので今日はこれで失礼いたします！

お客様の声：はい、今日はありがとうございました。

鈴木の声：本日はお時間いただきましてありがとうございました！失礼いたします！

畑中の声：失礼いたします！

☞ポイント

お客様の悩み（管理会社見積りが高い）を聞いた際に、自社の強み（材料仕入れ・自社施工で安価）を明確に説明 。

ウレタン塗膜防水の密着工法をわかりやすく説明（仕組み・メリット）。 シーリング劣化＝雨漏りリスクをしっかり説明し、工事の重要性を理解してもらう。

【見積り説明】

■見積説明会の日程連絡■

お客様の声：（電話）お世話になります。○○です。

鈴木の声：(電話)お世話になります！新東亜工業の鈴木です！

お客様の声：(電話)説明会の日時のご連絡なんですが、７月２８日の日曜日１８時から開催でいかがでしょうか？

鈴木の声：(電話)えっと、、、はい、大丈夫です！では２８日１８時にお伺いいたします！

お客様の声：(電話)よろしくお願いいたします。

鈴木の声：よろしくお願いします。失礼いたします！

■見積説明会■

お客様の声：新東亜工業さんどうぞ！

鈴木・畑中の声：失礼いたします！

鈴木の声：新東亜工業です！本日はよろしくお願いします！弊社のパンフレットをお配りしますので、目を通していただければと思います！

(住民にパンフレット配布)

鈴木の声：まず弊社の概要をご紹介からさせていただきます！弊社は墨田区にありまして建物の外側を中心に一軒家からマンションやビルなどの修繕を行う会社となります。

基本的には関東を中心に活動してますが、ご要望、お問い合わせががあった際は全国どこでも施工は可能です。

弊社の強みとしては費用的な面で言いますと中間マージンゼロという部分になります。まずは子会社で材料の問屋をしているため、材料を直接メーカーから購入することにより材料の費用を削減しております。

次に弊社は自社施工の為、下請け業者に発生するマージンがゼロで、無駄な出費を抑えられるため、工事費の削減ができております。このような部分から他社との違いが出ております。いわゆる責任施工というものです。

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」には12年-15年周期が大規模修繕の周期の目安と掲載されており、1回の大規模修繕が行われてから15年経過しているので年数的にも状況的にも工事のタイミングかと思います。

国土交通省：「長期修繕計画作成ガイドライン」

弊社の紹介はこの辺にして、お見積りの説明をさせていただきます。まず、1ページ目なんですが、こちらは工事の各項目の合計金額になりますので、、２ページ目から説明していきますね！

こちらは共通仮設工事といいまして、直接工事に関わる部分ではなくて工事をする際に発生する費用です。養生費であったりゴミ代、清掃費などが含まれております。こちらの書類作成費ですが、足場を掛ける際に道路にトラックを駐車させますのでその道路使用の許可を警察署に提出して、2か月以上足場を掛けるので労働基準局にも機械設置届というものも申請しないといけませんのでそちらの費用になります。

・道路使用

■参考リンク：富坂警察署

■参考リンク：警視庁

・機械設置届

■参考リンク：中央労働基準監督署（厚生労働省）

では次のページにいきます。次が足場工事になります。建物の周りを一周足場をかけてあげます。そして、人が通る出入口の上にはコンパネといって万が一物が落ちても大丈夫なように木の板を敷きます。

次のページからが実際建物に対しての工事となります。

えっと、、、下地補修工事ですね、こちらの下地補修は実数精算になります。モルタルやタイルのひび割れがどのくらいあるのか実際に足場を組んでみてから調査をしないと正確にでないんですけど、現地調査の時に○○さんにはお話ししたんですが共用部のタイル、モルタル面の浮きが少し多かったので一般的な数量より少し多めに％を記載してます。実際に足場を組んでから全面打診調査を行なって、正確な数量を出すのでこちらの数字は最終的には増減します。可能性として数百万円上がる可能性もありますが、その場合は廊下内を抜くなど調整も可能ですのでご相談させてください。この実数精算は本当にどの業者も同じですが、調査をしないと若rないのでご了承ください。

次が洗浄工事になります。タイル面は薬品を使用し汚れを落とした後に高圧洗浄で洗います。

塗装面、防水面は高圧洗浄のみとなります。一番下の竣工クリーニングですが足場をばらす時に窓ガラスだったり汚れている所を、水拭き程度ですが清掃します。

次のページいきますね！シーリング工事になります。

基本的には今シールが入ってる所は撤去して打ち替えます！サッシ廻り、建物の目地、エレベーターの周りだったりですね。

現調の時に確認した感じだと劣化でひび割れもしていたし、硬くなっていたので放っておくと雨漏りに直結する原因になります。なのでタイミング的にも丁度いいのかなと思います！

次に塗装工事になります！まず外壁のタイルですね。今回こちらは薬品洗浄と高圧洗浄のみになります。次はモルタル面、塗装してある部分ですね。下塗りをしてその上にシリコン塗料を２回塗ります。合計３回塗りになります！

天井は通気性の塗料を２回塗ります。後は鉄部関係ですね！手摺り、玄関枠、鉄扉、メーターＢＯＸとかですね！

鉄部はまずケレンといって高圧洗浄で落としきれなかった錆や汚れを硬いたわしのようなものや、ヘラで落とします。その後に錆止めを塗ってシリコン塗料を２回塗ります。鉄部も合計３回塗りになります。以上が塗装工事になります。

このまま次の防水工事にいきますね！

次は防水工事ですね。屋上、バルコニー共にウレタン塗膜防水の密着工法を行います。現地調査の時に○○さんにはご説明させていただきましたがもう一度説明しますね！まずこのドレン廻り処理なんですが、改修用ドレンといって、、、(改修用ドレンのサンプルを見せる)既存のドレンが躯体の中でひび割れしていたりする事が結構多いんですよ。

で、そのひびから雨水が侵入して建物に水がまわってしまうんですね。この写真見てもらうと分かりやすいんですけど、、、(笑)

この蛇腹のホースを直接既存のドレンの中に通します。雨水はこのホースの中を通って雨樋に流れるようになります。

そうすることによって、もし今既存のドレンにひびがあったり今後割れたりしてもドレンが原因で建物に水が回ることはなくなります。

意外とドレンからの漏水って多いんで必ず提案しています。

で、密着工法なんですが(密着工法のサンプルを見せる)プライマーを塗ってウレタンを２回、その上に保護塗料のトップコートを塗ります。

次のページが長尺シート工事になります。皆様も気にされているかと思いますが、現地調査の際にも剥がれが数箇所見受けられました。こちらは再度すべてはがして新しいもの張り替えます。柄は一覧を予めお送りしておきますのでご確認の程お願いします。

最後のページは諸経費になります。

現場管理費、現場管理者が巡回で現場を回っていきます。後は会社経費ですね。

保証も10年付けさせて頂きますのでそちらはご安心ください。

一通りザーッと説明しましたが、質問などあればお願いします！

居住者の声：バルコニーが使えない日とかは周知してもらえますか？

鈴木の声：はい。防水工事期間中は、基本的にバルコニーは使用できなくなります。安全確保のため、ご理解とご協力をお願いいたします。具体的には、防水工事の施工、乾燥中に立ち入りや物の設置ができなくなりますので、洗濯物や植木鉢なども一時的に使用できなくなります。毎日“今日は使えるのか？”って気になると思います。なので、エントランスに大きなモニターを設置して、その日のバルコニー使用情報を毎朝更新します。その日の天候や作業の進捗に合わせて、どの号室が使用可能かをお知らせしますので、ご不便をおかけしますがご確認お願い致します。

居住者の声：わかりました。ご丁寧にありがとうございます。

鈴木の声：いえいえ、ご質問ありがとうございます。他の方ご質問ありますか？

居住者の声：工事中は通路や共用部は今まで通り歩けますか？

鈴木の声：安全確保が最優先ですが、基本的には日常生活に支障が出ないよう、通路の通行は確保いたします。今回共用部の工事は主に洗浄工事、塗装工事になります。エントランスにモニターを設置させて頂き、〇日は洗濯×など掲示して周知いたしますのでご確認お願い致します。

居住者の声：わかりました。ありがとうございます。

鈴木の声：ご質問ありがとうございます！他にご質問ありますか？な

お客様の声：他に質問がなければ終わりにしたいと思います。新東亜さんありがとうございました。

鈴木の声：なんでもご相談にはのりますのでわからないことがあればおっしゃってください。弊社のＨＰサイトにも大規模修繕に関連した施工事例の記事も掲載しておりますのでそちらも検索して頂けると幸いです。今回はありがとうございました！失礼いたします！

(説明会場外へ)

お客様の声：今日はありがとうございました。結果についてはまたこちらからご連絡します！

鈴木の声：わかりました！何かあればご連絡ください！よろしくお願いします！

☞ポイント

本社所在地や対応エリアを簡潔に紹介し中間マージンゼロ・自社施工によるコスト削減を強調、材料問屋の子会社がある点で独自性をアピール。

専門用語にはわかりやすい言い換えや補足説明を添える。ドレンや防水などはサンプルや写真を使って視覚的に説明し実数精算の項目（下地補修）は増減の可能性を明示。

バルコニー使用制限はモニターで「当日可否」を案内する工夫を紹介、通路や共用部は「原則通行可」と説明し、住民目線の丁寧な言葉選びと共感の姿勢が見える。

↓こちらの記事も見積の落とし穴なども掲載しておりますのでぜひご確認ください！

大規模修繕の費用内訳を徹底解説｜項目別の相場と削減のコツまで紹介

【契約】

お客様の声：鈴木さんお世話になっております。□□管理組合の○○です。

鈴木の声：こんにちは！お世話になります。

お客様の声：先日は住人向けに見積の説明ありがとうございました。今の状態も考慮して、検討させてもらいました。御社に今回はお任せしようかと思います。

選定理由としましては色々と御社に診断してもらって1回目大規模修繕工事をした業者さんよりも信頼だったり、スピード感、実績もあるのでね！大切な修繕工事ですから。

鈴木の声：ありがうございます！弊社も資産価値を守りながら一部改修工事も実施していくのでその部分では資産価値を向上できるように努めていきます。

お客様の声：ありがとうございます。よろしくお願いします！

鈴木の声：はい！そうしましたらこの後の流れになるんですが、契約書２部と工程表と契約時の請求書、後は返送用の封筒を入れて郵送させていただきます！届きましたら内容を確認していただき、サイン、捺印をして弊社の控えを返送用の封筒に入れて郵送していただければと思います！

お客様の声：わかりました！ありがとうございます！

鈴木の声：あと、現場管理は蓼沼という者になりますので、今後の打ち合わせの日時も含め、後日蓼沼の方からお電話させていただきます。

お客様の声：はい、ではご連絡お待ちしてますね！

鈴木の声：よろしくお願いします！では失礼いたします！

☞ポイント

・お客様より、見積もり提出までのスピード感を評価

・契約までの流れもスムーズに伝えることができ、問題なく現場管理の者に引継ぎを行う

【打ち合わせ】

蓼沼の声：（電話）お世話になります。新東亜工業の蓼沼と申します。これかよろしくお願いします。今回の高井に代わり、□□管理組合様の修繕工事を担当させていただきます。

お客様の声：（電話）お世話になります。高井さんからは聞いています！よろしくお願いします！

蓼沼の声：（電話）早速ですが、現地にて工事の打合せと今後の計画についてもお話させてもらいたいです。

お客様の声：（電話）わかりました。基本的にはいつでも大丈夫ですよ。

蓼沼の声：（電話）そうしましたら来週の月曜日15時頃はいかがでしょうか？

お客様の声：（電話）大丈夫ですよ。

蓼沼の声：（電話）では、来週の月曜日15時でお願いします。

【打合せ当日】

蓼沼の声：こんにちは！新東亜工業の蓼沼です。

お客様の声：こんにちは！理事長の○○です。

蓼沼の声：よろしくお願いします！色の方ですが、理事会でも説明したかと思いますが、タイル部分は塗りません。洗浄のみになります。その他、バルコニー内のモルタル部分や天井、鉄部関係は塗装していきます。

お客様の声：はい。

蓼沼の声：ガラッと変えたいとかはありますかね？

お客様の声：一応理事会の方では既存色と変更なしでということになりましたのでそのままでお願いします。

蓼沼の声：わかりました。一応なんですが、既存色といってもきれいになりますので一般的に今の色と全く同じにはなりませんのでそこだけご了承ください。

お客様の声：大丈夫ですよ。そこらへんは御社の技術にお任せしますので！

蓼沼の声：工事が始まって途中でも色の変更できるので変更したい事あれば早めに声かけてくださいね！

お客様の声：分かりました。ありがとうございます。

蓼沼の声：防水のトップコートの色なんですが反射率が良いのがライトグレーになります！特にこの色にしたいっていうのがなければライトグレーをおすすめしてるんですがどうしましょうか？

お客様の声：そうなんですね。今の色と近い色ってありますか？

蓼沼の声：：ありますよ！そしたら防水のトップコートも既存色で塗りますね！

お客様の声：よろしくお願いします。

蓼沼の声：あと長尺シート材なんですけどどれにしましょうか？

お客様の声：こちらはまた、ご連絡しますね！

蓼沼の声：わかりました。あと、資材置き場も邪魔にならない所をお借りします。

お客様の声：分かりました。

蓼沼の声：あと設備関係なんですが、電気と水道もお借りしますね。

お客様の声：わかりました。

蓼沼の声：工事前の打ち合わせはこのくらいで、、、また工事が始まったら色々とご相談したいことも出てくると思いますのでよろしくお願いします！

そしたら一通り確認した後に近隣の挨拶に行きます！○○さんも気になったことがあれば僕の方までご連絡お願いします！

お客様の声：分かりました。ありがとうございます。

蓼沼の声：予定では工事期間は約4か月くらいです。足場にメッシュシートを張るんですがやっぱり日が入りずらいのでストレスを感じることもあると思います。

2月中旬から5月の中旬までとなりますので梅雨前には足場も取れて引渡しができるかと思います。足場にメッシュシートを張るんですがやっぱり日が入りずらいのでストレスを感じることもあると思います。

皆様には少しご不便をおかけしますがよろしくお願いします。

洗濯物情報だったりは、モニターをこちらでエントランスで設置します。適切なタイミングで随時更新しますのでご確認いただければと思います。

ご連絡もらえれば可能な限り対応させていただくのでよろしくお願いします！

お客様の声：ありがとうございます。よろしくお願いします。

蓼沼の声：これから近隣の挨拶とお知らせ分の配布して今日は帰ります！

工事初日は僕も来るのでまたご挨拶伺います！では失礼しますー！

蓼沼の声：工事の事でなにかあれば自分の所までご連絡ください！居住者の方に対しても安全対策をしっかりと取り工事を進めていきますのでよろしくお願いします。ではお先に失礼します！

お客様の声：分かりました。工事の方よろしくお願いします！失礼します。

☞ポイント

・お客様と各種塗装の色の確認

・モニター提示で情報を共有でトラブル回避

【工事中】

■着工日■

蓼沼の声：○○さんこんにちは！本日から工事を開始させていただきます！よろしくお願いします！

お客様の声：蓼沼さん、こんにちは。よろしくお願いします。こちら、副理事の△△さんです。

今後は副理事にもサポートしてもらいますので連携をとってもらえばと思います。

蓼沼の声：○○さん、初めまして、新東亜工業の蓼沼と申します！よろしくお願いします！

副理事の声：蓼沼さん、よろしくね！

蓼沼の声：足場の方は12日間を予定しています。ちょっとうるさい音が出てしまうと思いますのでご了承ください。

足場がある程度組みあがってきたら追っかけで下地の調査に入ります！タイルの打診調査がメインになってくると思いますので調査が終わりましたらご報告いたします。

副理事の声：しっかりお願いしますね！

蓼沼の声：承知いたしました！

お客様の声：よろしくお願いします。

蓼沼の声：はい！

■足場組立後■

副理事の声：蓼沼さんこんにちは。足場組み終わりましたね～。

あのちょっといいですか？資材置き場のことでお話があるんですけど。

蓼沼の声：はい、邪魔でしたか？

副理事の声：邪魔じゃないんだけど、あっちに倉庫があってそこに移動してもらえないかなって、、、

蓼沼の声：あっ、分かりました！移動しておきます！

副理事の声：突然すみませんね。

蓼沼の声：いえいえ、全然大丈夫ですよ！

お客様の声：タイルの調査はどうですか？

蓼沼の声：もうそろそろ終わると思います！結構多そうですね。(苦笑)

副理事の声：そうですか。分かりました。

蓼沼の声：調査が終わり次第詳細な報告書を作成して持ってきますね！

副理事の声：はい、よろしくお願いします。

■参考リンク：仮設工業会認定済足場材

■下地調査報告■

蓼沼の声：(電話)お世話になります。蓼沼です！今お電話大丈夫ですか？

お客様の声：(電話)大丈夫ですよ。

蓼沼の声：(電話)えっと、、、下地の調査が終わりまして一度現地で打ち合わせをしたいんですが明日とかご都合いかがでしょうか？

お客様の声：(電話)明日大丈夫ですよ。何時ごろですか？

蓼沼の声：(電話)10時ごろお伺いしようと思ったんですが、、、

お客様の声：(電話)分かりました。お待ちしてますね。

蓼沼の声：(電話)はい、よろしくお願いいたします。失礼しますー！

(翌日)

蓼沼の声：おはようございます！

お客様の声：おはようございます！

蓼沼の声：えーとですね、、、下地の調査終わりました。で、やっぱりタイルとモルタルの浮きが思ったより多かったです。

こちら新たに見積りの方を作ってきたんでよろしいですか？(見積りを渡す)

廊下内のタイルは現調の時に鈴木から聞いていると思うんですが、外壁のタイルも結構浮いてしまっていて割れも結構ありました。

金額なんですが297万プラスになりそうです。。。

鈴木からもお話があったと思うんですが金額が金額なので廊下内はやらないとかで調整はできますがどうしましょうか？

お客様の声：約300万ですか、、、正直ここまでいくと思ってなかったのでびっくりしてます。(笑)

でもせっかくなので全部やってもらおうかな。一応確認はしますが。。。

蓼沼の声：分かりました。そしたら全部やる方向でいきますね。

お客様の声：全部やってもらった方が安心ですしね。

蓼沼の声：今回しっかりやっておいた方が僕もいいと思います！

お客様の声：お願いします。

蓼沼の声：承知いたしました！それと下地工事が始まったらドリルで壁に穴をあけたりするので音がうるさかったり、粉塵が舞ったりしてご迷惑をかけてしまうと思います。

お客様の声：分かりました。

蓼沼の声：そしたら現場の進捗状況みていきますね！

■進捗報告(電話)■

蓼沼の声：お世話になります！蓼沼です！今お電話大丈夫ですか？

お客様の声：大丈夫ですよ。

蓼沼の声：補修工事なんですが順調に進んでます！並行して鉄部の塗装もそろそろ入る予定です！

補修工事の時に出る音とか大丈夫ですか？

お客様の声：今のところ大丈夫そうです。引き続きよろしくお願いします。

蓼沼の声：こちらこそよろしくお願いします！

■参考リンク：コニシ株式会社

■中間検査時の報告■

蓼沼の声：こんにちは！今さっき中間検査が終わりました！

お客様の声：蓼沼さん、お疲れ様です。工事は順調に進んでますか？

蓼沼の声：はい！今のところ順調に進んでます！下地補修と鉄部塗装ももうちょっとで終わりそうです。「洗浄工事が始まるので窓の施錠お願いします」とモニターには掲載しております。

お客様の声：よろしくお願いします。

蓼沼の声：洗浄工事が終わった所から追っかけでシーリング工事も入る予定です！

蓼沼の声：気になるようでしたらまた連絡ください！

お客様の声：ありがとうございます。

蓼沼の声：いえいえ、では今日はこれで失礼します！

お客様の声：お疲れ様でした。

■参考リンク：サンスター株式会社

■塗装工事、防水工事の進捗報告(電話)■

蓼沼の声：お世話になります！蓼沼です！今お電話大丈夫ですか？

お客様の声：お疲れ様です。大丈夫ですよ。

蓼沼の声：塗装工事も終わりまして防水工事もそろそろ終わりそうなんですが、廊下の床の色って決まりましたか？

お客様の声：まだ決まってなくて、入居者の皆さんにアンケートを取っていただきたいんですが大丈夫ですか？

蓼沼の声：分かりました！こちらで早急にアンケートを作って各入居者様に配布します！

一番多かった色で決定しても大丈夫ですか？

お客様の声：アンケートまでお願いしてしまってすみませんね。よろしくお願いします。

蓼沼の声：全然大丈夫ですよ！そしたらまたご連絡します！

あっ、△△さん(副理事)とは現場で会うたびに進捗報告してありますのでご心配なく！

お客様の声：ありがとうございます。

■参考リンク：シーカジャパン株式会社

■足場解体前の報告(電話)■

蓼沼の声：お世話になります！蓼沼です！

お客様の声：お疲れ様です。もうそろそろ工事も終わりですか？

蓼沼の声：そうですね！外部の工事が全部終わって検査も終わりましたので来週から足場解体してきます。

足場解体前に最終チェックを一緒にお願いしたいんですがよろしいでしょうか？出来れば△△さん(副理事)も一緒にお願いします！

お客様の声：分かりました。△△さんの予定も聞いておきますね。

蓼沼の声：よろしくお願いします。

(日程調整後)

お客様の声：もしもし、○○です。

蓼沼の声：お世話になってます！

お客様の声：蓼沼さん、すみません。△△さん(副理事)と予定が合わなくて、別々で確認しときますよ。

蓼沼の声：分かりました！最後僕も確認するので！

(理事、副理事確認後)

お客様の声：もしもし、○○です。確認しました。とても綺麗になってますね！

問題なかったです！

蓼沼の声：ありがとうございます！僕も明日確認して問題なければ予定通り足場を解体して工事完了になります！

お客様の声：はい、色々とありがとうございました。

蓼沼の声：いえいえ、こちらこそ確認していただきありがとうございました！

ではまたご連絡します！失礼しますー！

☞ポイント

悪いニュースは早く・根拠濃く伝える

代替案も提示する

色決めはアンケートや投票で客観的に決定

【引き渡し】

■足場解体後に理事長、副理事と現地で清掃確認等を行い問題なし■

蓼沼の声：こんにちは！

お客様の声：こんにちは、工事お疲れ様でした。

副理事の声：蓼沼さん、お疲れ様です！

蓼沼の声：お疲れ様でした！問題なく工事も終わって良かったです！色々とご協力いただきありがとうございました！

竣工クリーニングの方も終わりましたので、一緒に確認だけお願いします！

お客様の声：はい、じゃあ行きましょうか。

(清掃等確認)

お客様の声：清掃の方もしっかりやってもらってありがとうございました。でも綺麗になると気持ちいいですね！

追加工事の費用が思ったよりかかっちゃったけどすごく綺麗になったし、やって良かったですね。

蓼沼の声：で、こちらなんですが竣工図書の中に保証書も入ってるのと、施工写真もいっぱい入ってるので見てくださいね！

お客様の声：はい、ありがとうございます。後でゆっくり見させてもらいますね。

蓼沼の声：お願いします。工事は今日で完了になるんですけど、何か気になることがあればご連絡くださいね！何かありましたらメンテナンスは対応させて頂きます。きれいさを維持していくのは大変ですが、またなにかあれば点検しに来ますので仰ってください。この度は色々とご協力ありがとうございました！

お客様の声：こちらこそありがとうございました。本当にお疲れさまでした！

蓼沼の声：お疲れさまでした！では失礼いたします！

☞ポイント

写真・書面・保証で“見える化”を徹底

最終の満足度はプロセス価値の積み上げ

【まとめ】

東京都文京区で実施したマンション大規模修繕の実例を通して、問い合わせから引き渡しまでの全工程をご紹介しました。

本事例では、

• 国土交通省のガイドラインに沿った修繕周期（12〜15年目安）での適切なタイミング
• 材料直仕入れ×自社施工＝中間マージンゼロによるコスト削減
• ウレタン塗膜防水（密着工法）・改修用ドレンといった具体的な施工内容
• 下地補修の実数精算を前提にした見積と合意形成
• バルコニー使用可否をモニターで掲示するなど住民目線の配慮
  といったポイントが明確になりました。

工事金額は3,998万円／工期106日。途中で約300万円の追加費用が発生しましたが、数量根拠を明示した説明により納得感をもって合意に至り、竣工後は「費用はかかったがやって良かった」と高い評価をいただきました。

大規模修繕は「どこに頼むか」「何を確認すべきか」で結果が大きく変わります。信頼できる施工会社を選び、住民に寄り添った運営と透明性ある見積りをもとに進めることが成功のカギです。

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【工事金額・工事期間】

3,998万円・106日間

監修：一級建築士・一級建築施工管理技士　石川繁雄