マンション管理組合のインボイス制度への対応｜消費税や必要性・登録手続きまで解説

マンション管理組合の理事として、インボイス制度への対応についてお悩みではありませんか。

2023年10月から始まったインボイス制度は、多くの管理組合に影響を与える重要な制度変更です。

実は、すべての管理組合がインボイス対応を必要とするわけではありません。

管理組合の収益構造によって、対応の必要性が大きく異なります。

組合員からの管理費や修繕積立金だけを収入源としている管理組合と、外部収益を得ている管理組合では、取るべき対応が全く違うのです。

この記事では、管理組合がインボイス制度にどう向き合うべきかを分かりやすく解説します。

あなたの管理組合が対応すべきかどうかの判断基準から、具体的な手続き方法、注意すべきポイントまで、実践的な情報をお届けします。

記事を読み終える頃には、インボイス制度への不安が解消され、適切な対応方針を立てられるようになるでしょう。

インボイス制度の基本を理解する

インボイス制度は消費税の新しい仕組みであり、管理組合の運営にも影響を与える可能性があります。

まずは、制度の基本を正しく理解しましょう。

インボイス制度とは何か

インボイス制度（適格請求書等保存方式）は、2023年10月1日から導入された消費税に関する新制度です。

この制度では、消費税の仕入税額控除を受けるために「適格請求書（インボイス）」という特別な様式の請求書が必要になりました。

従来の消費税の仕組みでは、事業者は「お客様から預かった消費税」から「仕入れ時に支払った消費税」を差し引いて、その差額を納税していました。

インボイス制度導入後は、この「仕入れ時に支払った消費税」を差し引くためには、インボイス（適格請求書）が必要となったのです。

インボイスを発行するには、税務署に「適格請求書発行事業者」として登録申請を行い、登録番号を取得する必要があります。

この登録番号を記載した請求書だけが、正式なインボイスとして認められる仕組みになっています。

▶参考元：国税庁「インボイス制度について」

インボイスに記載が必要な項目

適格請求書（インボイス）として認められるためには、以下の項目をすべて記載する必要があります。

• 適格請求書発行事業者の氏名または名称
• 登録番号
• 取引年月日
• 取引内容（軽減税率の対象品目である場合はその旨）
• 税率ごとに区分して合計した対価の額および適用税率
• 税率ごとに区分した消費税額等
• 書類の交付を受ける事業者の氏名または名称

これらの項目が一つでも欠けていると、正式なインボイスとは認められず、受け取った側は仕入税額控除を受けることができません。

管理組合がインボイスを発行する立場になる場合は、これらの記載要件を満たす必要があります。

売り手側と買い手側それぞれの対応

インボイス制度では、売り手側と買い手側でそれぞれ対応すべきことが異なります。

売り手側の対応としては、買い手から求められた場合にインボイスを交付する義務が生じます。

また、交付したインボイスの写しを保存しておく必要があります。ただし、インボイスを発行できるのは「適格請求書発行事業者」として登録した事業者のみです。

買い手側の対応としては、仕入税額控除を適用するために、原則として売り手から発行されたインボイスを保存しておく必要があります。

ただし、簡易課税制度を適用している場合は、インボイスがなくても消費税の計算が可能です。

管理組合の場合、外部からの収益事業を行っている場合は「売り手側」として、管理会社などに業務を委託している場合は「買い手側」として、それぞれの立場での対応が求められることになります。

管理組合がインボイス対応不要なケース

多くの管理組合は、実はインボイス制度への対応が不要です。

その理由を国税庁の見解とともに詳しく解説します。

管理費・修繕積立金は不課税取引

マンション管理組合が区分所有者から徴収する管理費や修繕積立金は、消費税法上「不課税」の取り扱いとなります。

これは国税庁の公式見解として明確に示されています。

管理組合は区分所有者による自主管理組織であり、組合員との間で行う取引は「営業」に該当しないためです。

不課税取引には消費税が課されないため、そもそも消費税の納税義務が発生せず、インボイス制度の影響も受けません。

したがって、管理費や修繕積立金のみを収入源としている管理組合は、インボイス制度への対応は不要です。

適格請求書発行事業者として登録する必要もありません。

組合員への駐車場貸付も不課税

管理組合が組合員である区分所有者に対して駐車場を貸し付ける場合も、不課税取引として扱われます。

これも国税庁の「マンション管理組合の課税関係」において明示されています。

組合員に対する駐車場の貸付けは、管理組合の業務の一環として行われるものであり、事業として行われるものではないという考え方に基づいています。

組合員から駐車場使用料を徴収する場合でも、それは管理費等と同様に不課税となります。

ただし注意が必要なのは、組合員以外の外部の方に駐車場を貸し付ける場合です。

この場合は後述するように、消費税の課税対象となり、インボイス制度への対応が必要になる可能性があります。

区分所有者からインボイス発行を求められた場合の対応

管理組合が区分所有者から「管理費や修繕積立金についてインボイスを発行してほしい」と依頼されるケースがあります。

この場合、どのように対応すべきでしょうか。

結論から言えば、インボイスを発行する必要はありません。管理費や修繕積立金は不課税取引であり、インボイスの有無にかかわらず、区分所有者側は仕入税額控除を受けることができないためです。

依頼してきた区分所有者に対しては、以下の点を丁寧に説明することをおすすめします。

• 管理費・修繕積立金は消費税法上の不課税取引であること
• 不課税取引はインボイス制度の対象外であること
• したがって仕入税額控除の対象にはならないこと
• 国税庁の公式見解に基づく対応であること

このように根拠を示して説明すれば、区分所有者にも理解していただけるでしょう。

必要に応じて、国税庁のウェブサイトにある「マンション管理組合の課税関係」のページを案内することも有効です。

管理組合がインボイス対応必要なケース

一部の管理組合では、外部からの収益を得ているためインボイス制度への対応が必要になります。

対応が必要なケースを具体的に見ていきましょう。

外部収益がある場合は課税対象

管理組合が区分所有者以外の外部から収益を得ている場合、その収入は消費税の課税対象となります。

外部との取引は「事業」として行われるものと判断されるためです。

外部収益がある管理組合の場合、取引先から「インボイスを発行してほしい」と依頼される可能性があります。

管理組合がインボイス事業者として登録していなければインボイスを発行できず、取引先の納税負担が増えるため、値下げ交渉をされたり、取引を減らされたりするリスクがあります。

したがって、外部収益がある管理組合は、インボイス制度への対応を真剣に検討する必要があります。

ただし、基準期間（前々事業年度）の課税売上高が1,000万円以下であれば消費税の免税事業者となるため、必ずしも登録が必須というわけではありません。

課税対象となる収益事業の具体例

管理組合が行う収益事業のうち、消費税の課税対象となる主な例を以下にまとめました。

収益事業の種類	具体例	課税の判断
外部への駐車場貸付	組合員以外への月極駐車場の貸付	課税対象
共用施設の外部貸出	ゲストルーム、集会室の外部利用	課税対象
広告・設置収入	携帯基地局、看板、自動販売機の設置料	課税対象
電力売却収入	太陽光発電、風力発電による電力販売	課税対象
その他の施設貸付	電柱設置料、アンテナ設置料など	課税対象

これらの収益事業を行っている管理組合は、取引先との関係やインボイス制度への対応について、早めに検討を始めることをおすすめします。

特に携帯キャリアやサブリース会社など大手企業との取引がある場合は、先方からインボイス番号の提供を求められる可能性が高いでしょう。

水道光熱費の実費請求とインボイス

テナントや外部事業者に対して水道光熱費の実費を請求している管理組合は、特別な対応が必要です。

この場合、テナント側が仕入税額控除を受けるために、管理組合にインボイスの発行を依頼してくることがあります。

収益事業を行っていない免税事業者の管理組合は、インボイスを発行することができません。

しかし、電力会社や水道業者からインボイスを受領している場合は、「立替金精算書」を作成・交付することで対応できます。

立替金精算書には以下の内容を記載します。

• 水道光熱費が管理組合の立替えであること
• テナントごとの消費税額
• 電力会社・水道業者から受領したインボイスの情報
• 実際の使用量や請求額の内訳

この立替金精算書により、テナントは仕入税額控除を受けることができます。

ただし、単価を固定して水道料金を請求している場合は立替金とは認められないため、注意が必要です。

インボイス登録の判断基準と手続き

管理組合がインボイス登録すべきかどうかの判断基準と、登録する場合の具体的な手続きについて解説します。

課税事業者になるべきか判断するポイント

管理組合が適格請求書発行事業者として登録し、課税事業者になるべきかどうかは、以下のポイントを総合的に判断して決定します。

判断ポイント1：外部収益の金額と取引先の意向

基準期間の課税売上高が1,000万円を超える場合は、自動的に課税事業者となります。

1,000万円以下の場合でも、取引先から強くインボイス発行を求められている場合は、登録を検討する必要があります。

取引先が課税事業者である場合、インボイスがないと取引先の納税負担が増えるため、値下げ要求や取引縮小のリスクがあります。

判断ポイント2：消費税の納税負担

課税事業者になると、消費税の申告・納税義務が発生します。

収益が少額の場合、納税負担が管理組合の財政を圧迫する可能性があります。

一方で、大規模修繕工事などで消費税を多額に支払っている場合は、課税事業者になることで消費税の還付を受けられる可能性もあります。

判断ポイント3：事務負担の増加

課税事業者になると、消費税の計算や申告業務が必要になります。

税理士への委託費用も発生する可能性があります。

管理組合の事務体制でこれらの業務に対応できるか、慎重に検討しましょう。

適格請求書発行事業者の登録手続き

インボイス登録を行うことを決定した場合、以下の手順で手続きを進めます。

まず、納税地を所轄する税務署に「適格請求書発行事業者の登録申請書」を提出します。

提出方法はe-Tax（電子申請）と書面提出の2種類があり、e-Taxでの提出が推奨されています。

申請書には以下の情報を記載します。

1. 管理組合の名称と所在地
2. 代表者の氏名
3. 法人番号（管理組合法人の場合）
4. 事業内容
5. 登録希望日（特定日以降の登録を希望する場合）

申請が承認されると、税務署から登録番号が通知されます。

この登録番号は「T」+13桁の数字で構成され、管理組合法人の場合は法人番号に「T」を付けたものが登録番号となります。

登録完了後は、国税庁の「適格請求書発行事業者公表サイト」で登録情報が公開されます。

取引先はこのサイトで管理組合の登録番号を確認できるようになります。

登録後に必要な対応事項

適格請求書発行事業者として登録した後は、以下の対応が必要になります。

インボイスの発行では、取引先から求められた場合に、必要事項をすべて記載したインボイスを交付する義務が生じます。

発行したインボイスの写しは保存しておく必要があります。

消費税の申告・納税については、課税期間ごとに消費税の確定申告を行い、納税する必要があります。

管理組合の事業年度末から2ヶ月以内に申告を行います。

会計処理の変更として、収益事業と非収益事業を明確に区分し、消費税の課税・不課税・非課税を正確に判別する必要があります。

必要に応じて、会計ソフトの導入や税理士への委託を検討しましょう。

取引先への通知では、継続的に取引を行う取引先に対して、登録番号や適格請求書の交付方法などを連絡します。

特に携帯キャリアや広告代理店など、定期的な収入がある取引先には早めに通知しましょう。

管理組合の消費税と税務申告

インボイス制度と密接に関係する消費税の基本的な仕組みと管理組合が行うべき税務申告について解説します。

管理組合における消費税の基本

マンション管理組合は、法人税法上「人格のない社団等」または「みなし法人」として扱われ、消費税の納税義務者となります。

ただし、すべての管理組合に納税義務があるわけではありません。

消費税の納税義務は、基準期間（前々事業年度）における課税売上高が1,000万円を超える場合に発生します。

課税売上高が1,000万円以下であれば免税事業者となり、消費税の納税義務はありません。

重要なのは、区分所有者から徴収する管理費、修繕積立金、組合員への駐車場使用料などは不課税取引であり、課税売上高には含まれないという点です。

したがって、外部への収益事業を行っていない管理組合は、ほぼすべてが免税事業者となります。

収益事業を行う場合の税務申告

外部収益があり収益事業を行っている管理組合は、以下の税務申告が必要になる場合があります。

税金の種類	申告が必要な場合	申告期限
法人税	収益事業で所得が発生した場合	事業年度末から2ヶ月以内
住民税・事業税	法人税の申告を行う場合	事業年度末から2ヶ月以内
消費税	基準期間の課税売上高が1,000万円超	事業年度末から2ヶ月以内
固定資産税（償却資産）	事業用の償却資産を保有している場合	毎年1月末

収益事業を開始した場合は、速やかに所轄税務署に「収益事業開始届出書」を提出する必要があります。

また、事業年度ごとに決算を行い、収益事業と非収益事業を明確に区分した上で、必要な税務申告を行います。

税務申告は専門的な知識が必要なため、マンション管理組合の税務に詳しい税理士に相談することをおすすめします。

申告漏れや計算誤りがあると、加算税や延滞税が課される可能性があるため注意が必要です。

消費税の還付を受けられるケース

課税事業者となった管理組合は、一定の条件下で消費税の還付を受けられる可能性があります。

これは大規模修繕工事など、多額の支出が発生する場合に特に重要です。

消費税の還付が発生するのは、「支払った消費税」が「受け取った消費税」を上回る場合です。

例えば、大規模修繕工事で3,000万円（消費税300万円）を支出し、外部収益による課税売上が年間500万円（消費税50万円）の場合、差額の250万円が還付される可能性があります。

ただし、還付を受けるには以下の条件を満たす必要があります。

• 課税事業者として登録していること
• 原則課税方式を選択していること（簡易課税制度では還付不可）
• インボイス（適格請求書）を保存していること
• 適切な会計処理と申告を行っていること

大規模修繕工事を控えている管理組合で、外部収益がある場合は、税理士に相談して消費税還付の可能性を検討することをおすすめします。

適切な事前準備により、管理組合の財政負担を軽減できる可能性があります。

電子帳簿保存法への対応

インボイス制度と合わせて対応が必要になるのが、2024年1月から義務化された電子帳簿保存法です。

電子帳簿保存法とは

電子帳簿保存法は、これまで紙で保存されていた税務関係の書類や取引関連書類を、電子データで保存するための法律です。

2024年1月から一部の要件が義務化されました。

管理組合が収益事業を行っていて納税義務が生じている場合は、電子帳簿保存法への対応も必要になります。

ただし、管理会社に会計業務を委託している場合は、管理会社が対応してくれる可能性が高いでしょう。

電子帳簿保存法で対象となる書類には、以下のようなものがあります。

• 決算関係書類（損益計算書、貸借対照表など）
• 帳簿書類（総勘定元帳、仕訳帳など）
• 請求書、領収書、契約書などの取引関係書類
• 電子取引により授受した書類データ

電子データの保存方法

電子帳簿保存法では、書類の種類によって保存方法が異なります。

管理組合が特に注意すべきポイントを解説します。

電子データでやり取りした書類については、電子データとしての保存が義務付けられています。

メールで受け取った請求書や、クラウドシステムで発行された領収書などは、電子データのまま保存する必要があります。

印刷して紙で保存することも可能ですが、税務調査の際に電子データの提出を求められる可能性があるため、電子データを破棄することはできません。

紙でやり取りした書類については、紙のまま保存することも可能です。

ただし、スキャナで読み取って電子データ化し、紙の保存スペースをなくすこともできます。

電子化する場合は、一定の要件（解像度、タイムスタンプなど）を満たす必要があります。

電子帳簿保存法への対応には、適切なシステムの導入が必要になる場合があります。

管理組合の規模や取引量に応じて、クラウド会計ソフトの導入や、管理会社のシステム活用などを検討しましょう。

まとめ

最後に、あなたの管理組合が取るべき行動を確認できるチェックリストをご用意しました。

該当する項目を確認して、適切な対応を進めてください。

インボイス対応が不要な管理組合

以下のすべてに該当する管理組合は、インボイス制度への対応は不要です。

• ✅ 収入源は組合員からの管理費・修繕積立金のみである
• ✅ 駐車場は組合員にのみ貸し付けている
• ✅ 外部への施設貸付や設置料収入などがない
• ✅ 水道光熱費の実費請求を外部に対して行っていない

これらに該当する管理組合は、適格請求書発行事業者として登録する必要はありません。

組合員からインボイス発行を求められた場合は、管理費等が不課税取引であることを説明すれば十分です。

インボイス対応を検討すべき管理組合

以下のいずれかに該当する管理組合は、インボイス制度への対応を検討する必要があります。

• ✅ 外部に駐車場を貸し付けている
• ✅ 携帯基地局や看板の設置料収入がある
• ✅ 太陽光発電などで電力を販売している
• ✅ 共用施設を外部に貸し出している
• ✅ その他、組合員以外からの収益がある

該当する場合は、以下のステップで対応を進めることをおすすめします。

1. 収益状況の確認 – 基準期間の課税売上高を確認し、1,000万円を超えるか確認する
2. 取引先の意向確認 – 主要な取引先にインボイス発行の要否を確認する
3. 専門家への相談 – 税理士に相談して、課税事業者登録のメリット・デメリットを検討する
4. 理事会での決議 – インボイス登録の可否について理事会で決議する
5. 登録手続き – 登録する場合は、税務署に申請書を提出する

今後の管理組合運営で注意すべきこと

インボイス制度の導入により、管理組合の運営において以下の点に注意が必要になりました。

まず、新たな収益事業を始める際は慎重に検討しましょう。

外部収益が増えることで課税事業者になる可能性があり、消費税の納税義務や事務負担が増加します。収益額と事務負担のバランスを考えて判断することが重要です。

次に、会計処理の正確性がより重要になります。

課税・不課税・非課税の区分を正確に行い、適切な記帳を心がけましょう。必要に応じて、マンション管理組合の税務に詳しい税理士への相談も検討してください。

最後に、制度変更への継続的な対応が求められます。

税制は定期的に改正されるため、最新情報を把握し続けることが大切です。国税庁のウェブサイトや、管理組合向けのセミナーなどを活用して、情報収集を続けましょう。

株式会社新東亜工業では、マンション管理組合の皆様が安心して運営できるよう、大規模修繕工事をはじめとする各種サポートを提供しています。

インボイス制度への対応でお困りの際も、信頼できる専門家をご紹介することができますので、お気軽にご相談ください。