大規模修繕における業者選定はどうすればいい？方式別の特徴や信頼できる業者の選び方を解説

マンションの大規模修繕工事は、数千万円単位の大きな費用をかけて行われるものであり、どの施工業者を選ぶかが重要です。 

しかし初めて修繕を経験する管理組合やオーナーの方にとっては、「どこに頼めば安心なのか」「見積もりのどこを見ればいいのか」など、不安も多いかもしれません。

この記事では、業者選定の流れを5つのステップで示したうえで、業者を比べるときのチェックポイントと、避けたい業者の特徴を解説します。

失敗のない修繕を実現するために、業者選びの基準をしっかり押さえておきましょう。

大規模修繕の業者選定を行うまでの流れ

大規模修繕の業者選定は、管理組合が次の5つのステップで進めます。

• STEP1：発注方式を決める
• STEP2：業者の選定方法を選ぶ
• STEP3：募集要項を作って見積もりを依頼する
• STEP4：見積もりとヒアリングで業者を絞る
• STEP5：住民説明会と総会で業者を決める

理事会だけで進めるのが難しい場合は、管理組合の中に修繕委員会を設け、見積依頼先の選定や業者との窓口を任せると進めやすくなります。建築や設備に詳しい住民がいれば、委員への参加を頼むとよいでしょう。

STEP1：発注方式を決める

最初に、工事の設計（どこをどう直すかの仕様づくり）と施工を、誰に任せるかを決めます。これを「発注方式」と呼び、代表的な方式は次の4つです。

方式	概要	メリット	注意点	向いているケース
設計監理方式	設計・仕様づくりと施工を分離。 第三者の設計事務所やコンサルタントが監理。	第三者チェックが効きやすい・見積比較や品質確認をしやすい。	コンサル費が別途必要 コンサル選びを誤ると機能しにくい。	価格や品質を丁寧に見極めたい管理組合
管理会社施工方式（管理会社元請方式）	管理会社が窓口となり、仕様提案から施工会社手配まで主導しやすい方式。	窓口が一本化 普段の管理情報を踏まえて進めやすい。	価格・仕様の妥当性が見えにくい 系列・提携先前提にならないか確認が必要。	理事会の手間を抑えたい、日常管理との連携を重視したい場合
CM方式	専門家（CMr）が管理組合側に立って、施工会社選定や提案比較を支援。	提案内容で比較しやすい 談合防止や納得感のある選定に向きやすい。	比較検討がやや難しい 専門家の力量に左右されやすい。	複数提案を見比べて、納得して決めたい場合
責任施工方式	施工会社1社に、仕様作成から工事、確認まで一括で任せる方式。	責任の所在が明確 窓口が1社で進行がシンプル。	第三者チェックが弱くなりやすい 見積や工事項目の妥当性確認が重要。	スピード感や一本化を重視し、実績ある施工会社を選べる場合

価格や工事内容の妥当性を第三者に確かめてほしい場合は設計監理方式かCM方式、窓口を1社にまとめて早く進めたい場合は責任施工方式が候補になります。

設計監理方式やCM方式では、建築士事務所などの外部コンサルタントを起用します。コンサルタントを選ぶときは、実績に加えて、特定の施工業者と利害関係がないかを確認しましょう。

関連記事：責任施工方式とは？メリット・デメリットと設計監理方式・管理会社元請方式との違いを解説

STEP2：業者の選定方法を選ぶ

発注方式が決まったら、施工会社（外壁補修や防水工事などを実際に行う会社）を、何社から、どのように選ぶかを決めます。選定方法は次の3つです。

方式	概要	メリット	デメリット	向いているケース
特命随意契約（1社指名）	特定の1社を指名して、そのまま契約する方式。	手続きが早い。 緊急対応や継続案件で進めやすい。	比較性が弱い。 価格条件の妥当性が見えにくい。	緊急工事、実績ある会社へ継続発注したい場合、特殊事情がある案件
見積合わせ（相見積もり）	複数業者から見積を取り、価格や条件を比較して選ぶ方式。	比較しやすい。 価格だけでなく内容・保証も見比べやすい。	比較の手間が増える 見積条件をそろえないと公平に比べにくい。	一般的な修繕工事、複数案を比較して納得感を持って決めたい場合
競争入札・プロポーザル方式（公募）	公募や入札手続きで参加者を募り、基準に基づいて選定する方式。	公平性を出しやすい 手続きの透明性を確保しやすい。	手続きが重い。 仕様書や評価基準の整備が不可欠。	一定規模以上の案件、透明性や形式性を重視したい場合

競争入札のうち、価格だけでなく、工事の進め方や品質管理、住民への配慮などの提案内容もあわせて評価して選ぶ方法を「プロポーザル方式」と呼びます。金額の安さだけで決めたくない場合に向いています。

見積合わせ・競争入札のどちらでも、工事範囲や仕様をそろえてから依頼しないと、各社の見積もりを公平に比べられません。

関連記事：
大規模修繕の施工業者は相見積もりで選ぶ！取り方・比較方法と失敗しない業者選びのコツ
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STEP3：募集要項を作って見積もりを依頼する

選定方法が決まったら、工事仕様や応募条件をまとめた募集要項を作成します。見積合わせであれば複数業者へ見積もりを依頼し、競争入札やプロポーザル方式であれば広く参加業者を募ります。

募集要項には、工事範囲・工期・施工実績要件・提出書類などを明記し、業者間で条件をそろえたうえで比較できるようにしておくことが大切です。

要項の内容が不十分だと、業者ごとに前提条件が異なり、公平な比較が難しくなるため注意しましょう。

STEP4：見積もりとヒアリングで業者を絞る

見積書を集めたら、それぞれの総額だけでなく項目ごとの内訳や仕様、保証内容まで含めて審査します。あわせて各社にヒアリングの機会を設け、質問への回答の的確さや現場担当者との相性も確認しましょう。

修繕委員会やコンサルタントを交え、価格・品質・信頼性のバランスを踏まえて候補を絞り込みます。

この段階で選定基準をあらかじめ明文化しておくと、後から選定理由を住民に説明する際の材料にもなります。

業者を比べるときに確認する点は、このあとの「大規模修繕の業者を比べるときのチェックポイント」で解説します。

STEP5：住民説明会と総会で業者を決める

候補の業者が決まったら、住民説明会で工事の内容・期間・影響範囲などを説明します。説明資料はわかりやすく構成し、質疑応答の時間を十分に設けることが大切です。説明会を複数回に分けて開いたり、資料を事前に配ったりすると、合意を得やすくなります。

住民説明会で合意形成を図ったあとは、管理組合の総会に諮り、工事内容や契約業者、予算について正式な決議・承認を得る必要があります。

区分所有法上の手続きに沿って議案を準備し、決議に必要な賛成数を満たせるよう、事前の説明や資料共有を丁寧に行いましょう。

総会で承認を得たあとは、契約書の内容を確認したうえで正式に契約を締結し、実際の工事を進めることになります。

大規模修繕の業者を比べるときのチェックポイント

大規模修繕の業者を比べるときは、見積金額だけでなく、次の8つを確認します。

同規模の建物の施工実績

修繕業者のホームページやパンフレットには、施工実績が掲載されていることが多くあります。自社のマンションと同規模・同構造の建物での実績まで確認しておくと安心です。

なお、弊社「新東亜工業」で実施した大規模修繕の施工事例は以下のとおりです。これから修繕を検討されている方はぜひ参考にしてみてください。

施工事例：
【管理組合様】東京都立川市マンション 大規模修繕工事 費用公開
【企業様】東京都目黒区施設 大規模修繕工事 費用公開
【個人オーナー様】東京都世田谷区Ｎビル 大規模修繕工事

過去に依頼した管理組合からの評判

過去に同じ業者へ工事を依頼した管理組合に話を聞くと、工事中の住民対応や仕上がりの実際がわかります。業者に、話を聞かせてもらえる管理組合を紹介してもらえないか頼んでみましょう。

口コミサイトやランキングの評価には、意図的に高評価を増やしているものもあります。ネットの評価だけで判断せず、実際に依頼した管理組合の声など、直接確かめた情報をもとに判断しましょう。

現場代理人（現場監督）の対応力

現場代理人（現場監督）とは、工事現場に常駐して、工事の進行や職人の管理、住民からの問い合わせ対応を取り仕切る責任者です。大規模修繕は数か月にわたる工事のため、現場代理人の対応が、工事中の住民の暮らしやすさを左右します。

ヒアリングには、営業担当者だけでなく、実際に現場を担当する予定の現場代理人にも同席してもらいましょう。説明のわかりやすさや質問への答え方、対応の丁寧さを確かめておくと安心です。

工事を最後までやり切れる経営体制

工事の途中で業者が倒産すると、工事が止まるうえに、工事後の保証も受けられなくなります。財務状況が安定しているかも、業者を比べるときに確認したい点です。

公共工事を元請けとして受ける建設業者は、国の「経営事項審査（経審）」を受けており、経営規模・経営状況・技術力などが点数で評価されます。経審を受けている業者であれば、その結果を建設業情報管理センター（CIIC）のサイトで確認できます。

会社の規模は、大きければよいわけではありません。自分たちのマンションの工事金額に対して、会社の規模が小さすぎないか、同時に抱えている工事が多すぎないかを確認しましょう。

工事に必要な許可と資格

建設業許可は、請負金額500万円以上の工事（建築一式工事は1,500万円以上）を請け負うために必要な許可です。数千万円規模になる大規模修繕は、許可のない業者では請け負えません。

また、技術力の高さは、そのまま施工品質の高さに直結するため、一級建築士や一級建築施工管理技士など、専門資格を有するスタッフが在籍しているかどうかも確認しておきたいポイントです。

トラブルに備えた保証と保険

契約書に記載されている保証内容は、万が一のトラブルに備えるうえで重要な情報です。

保証期間が十分か、瑕疵が見つかった場合の対応方法が明記されているか、無料修繕の範囲はどこまでかを、事前にしっかり確認しておきましょう。

あわせて、工事完了後の定期点検や住民からの問い合わせ対応など、アフターサービスの体制が整っているかどうかも欠かせないチェックポイントです。

あわせて、工事保険に加入しているかも確認しましょう。工事中に足場から物が落ちて住民や車を傷つけた場合などは、業者が加入する賠償責任保険で補償されます。保険に入っていない業者では、補償が受けられないおそれがあります。加入している保険の種類と補償額は、保険証券の写しを提出してもらうと確実です。

自社施工か下請け中心か

修繕業者には、自社の職人が施工を担う「自社施工」の会社と、実際の工事を下請け業者に任せる会社が存在します。

下請けに出す体制そのものが問題というわけではありませんが、下請けを介する分だけ中間マージンが発生し、同じ工事内容でも費用が割高になったり、施工責任の所在があいまいになったりするケースも少なくありません。

見積もり段階で「実際に施工を担うのはどの会社か」「中間マージンは発生するか」を確認し、費用の内訳を明確に説明できる業者かどうかを見極めましょう。

見積書の内訳の明確さ

見積書は、総額だけでなく、内訳と根拠まで確認します。特に次の4つの項目は、各社で差が出やすく、確認が欠かせません。

• 仮設工事（足場）と共通仮設費：足場の種類・設置期間・養生方法が各社でそろっているか。現場事務所やトイレなどの共通仮設費が抜けていないか
• 下地補修・防水・塗装など主工事の単価：使用材料のメーカー・グレード・工法が書かれているか
• 諸経費・現場管理費：一式でまとめず内訳が示されているか。現場監督の常駐頻度が費用に見合っているか
• 追加工事・想定外費用：追加工事の条件と単価が決まっているか。「別途」の項目が多すぎないか

あわせて、材料の型番・数量・施工方法が書かれているかも確認します。根拠を示さず総額だけを出す業者には注意が必要です。記載が簡素すぎる場合は、詳しい内訳資料の提出を依頼しましょう。

関連記事：
仮設工事とは?種類や項目･費用相場を解説
マンション大規模修繕の4割で追加費用が発生？原因から相場・対策・注意点を徹底解説

業者選定で避けたい業者

大規模修繕は高額な工事のため、次のような業者は候補から外すか、慎重に見極めましょう。

相場より極端に安い見積もりを出す業者

他社と比べて極端に安い見積もりには注意が必要です。

極端な安さの裏には、使用する材料の質が低い、職人の人数が不足している、現場監理が行き届いていないといったリスクが潜んでいる可能性があります。

安さの裏で工期を極端に短くしている場合もあります。見積書に安さの根拠が示されているかを確認し、価格だけで判断しないことが大切です。

相場から大きく外れた条件には、それに応じた理由があると考えておいたほうがよいでしょう。契約前に複数社の相場感を把握しておくと、こうした業者を見抜きやすくなります。

契約を急がせる業者

「今契約すれば特別価格になります」「他の組合でも同じ条件で進めています」など、契約を急がせる業者には注意が必要です。

判断を急がされていると感じたときは、いったん持ち帰り、他社の見積もりや専門家の意見と比較しながら、冷静に検討できる体制を整えている業者かどうかを見極めましょう。焦って契約を決めてしまうと、後悔につながりかねません。

説明があいまいで質問に答えない業者

見積もりの内訳や工事の方法を聞いても、はっきり答えない業者にも注意が必要です。

情報開示や質問への回答を渋る場合、契約後にトラブルへ発展する可能性が高くなります。

見積もりの段階で、内訳の根拠や工事の方法について質問し、書面で回答してもらうと見極めやすくなります。

管理会社との関係だけで選ばれた業者

管理会社が推薦する業者には、管理会社の系列会社や提携先が含まれている場合があります。推薦された業者であっても、ほかの業者と同じ条件で見積もりを取り、比べたうえで決めましょう。

管理会社の提案をそのまま採用せず、修繕委員会が主導して判断する体制を整えると、選定の透明性を保てます。

特定の区分所有者と親しい業者

管理組合の中の特定の住民と親しい業者は、選定の過程で不公平が生じるおそれがあります。

候補業者の選定や面談には複数の委員が立ち会い、判断の経緯を記録に残しましょう。後から選定理由を説明しやすくなり、住民の疑念や誤解を防げます。

【施工事例】8階建てマンションの大規模修繕工事

築17年の8階建てマンションで、管理組合主導により実施した大規模修繕の事例です。工事金額は2,430万円、工事期間は約2カ月間でした。

項目	内容
建物種別	分譲マンション（8階建て）
所在地	東京都内（詳細非公開）
工事内容	大規模修繕工事（外壁補修・塗装・防水・シーリング・長尺シート他）
工法	足場設置のうえ全面修繕／ウレタン塗膜防水（密着工法）他
その他特記事項	理事会へのプレゼンあり、工事中の騒音・近隣対策対応あり

「融資は使わず予算内で対応したい」というご要望を受け、現地調査のうえ施工範囲を柔軟に調整し、自社の材料問屋を活かしたコストダウンを提案しました。

調査では屋上防水層や外壁シーリング、タイル目地の劣化が判明し、ウレタン塗膜防水による改修を実施しました。屋上はウレタン塗膜防水で改修し、ベランダにはご要望を踏まえて長尺シートを採用しています。

工事中は近隣への騒音配慮やアスベスト調査も徹底し、理事会への丁寧な説明を重ねた結果、引き渡し時には仕上がりへの高い評価をいただき、資産価値の維持にもつながりました。

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大規模修繕の業者選定に関するよくある質問（FAQ）

まとめ｜業者選定は流れに沿って進め、チェックポイントで比べて決めよう

マンションの大規模修繕は、今後10年以上の住環境と資産価値に関わる重要なプロジェクトです。

業者選定は、発注方式を決め、選定方法を選び、見積もりを依頼して比べたうえで、住民説明会と総会で決めるという流れで進めます。

業者を比べるときは、見積金額だけでなく、施工実績・評判・現場代理人の対応力・経営体制・許可と資格・保証と工事保険・施工体制・見積書の内訳を確認しましょう。

極端に安い業者や契約を急がせる業者、管理会社や特定の住民との関係だけで選ばれた業者は避け、住民全体が「なぜこの業者に任せるのか」を納得できる手順を踏むことが大切です。

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