大規模修繕工事にコンサルタントは必要？役割や選び方から費用相場・注意点まで解説

マンションの大規模修繕工事を控えている管理組合・オーナーの皆様、「コンサルタントは本当に必要なのか」「費用に見合う効果があるのか」とお悩みではありませんか。

大規模修繕工事は10年から15年に一度実施される重要なプロジェクトで、工事費用は数千万円から億単位にのぼります。このような大きな投資において、専門知識を持たない管理組合だけで適切な判断を下すのは非常に困難です。

一方で、近年「不適切コンサル」による談合問題が社会問題となり、国土交通省も注意喚起を行っています。コンサルタントに依頼したがために、かえって高額な工事費を支払うことになったという事例も報告されています。

本記事では、マンション管理士として15年間、数多くの管理組合をサポートしてきた経験から、大規模修繕コンサルタントの必要性、役割、選び方、費用相場について詳しく解説します。また、談合問題や不適切コンサルの見分け方、回避方法についても実践的なアドバイスをお届けします。

適切なコンサルタント選びにより、皆様の大切な資産を守り、安心できる大規模修繕工事を実現していただければと思います。

大規模修繕工事におけるコンサルタントの役割とは？

大規模修繕工事のコンサルタントとは、建物の劣化診断から工事完了まで、管理組合を専門的にサポートする専門家のことです。

多くの管理組合にとって大規模修繕工事は未経験の大プロジェクトであり、建築や工事に関する専門知識なしに適切な判断を下すのは極めて困難です。

コンサルタントは管理組合に代わって技術的な検討を行い、工事の必要性判断から施工会社選定、工事監理まで幅広くサポートします。

ただし、コンサルタントは提案と助言を行うが、最終的な決定権と責任は管理組合にあるという点を理解しておくことが重要です。

劣化診断（建物診断）による修繕計画の策定

劣化診断は、大規模修繕工事の必要性と範囲を客観的に判断するための基礎となる重要な業務です。建物全体の現状を詳細に調査し、どの部位をいつ修繕すべきかを科学的根拠に基づいて提案します。

具体的な診断内容には以下があります。

• 外壁のひび割れ、タイル浮き、シーリング劣化の調査
• 屋上・バルコニー防水層の損傷状況確認
• 鉄部（手すり、扉等）の腐食度合い測定
• コンクリート中性化試験による構造体の健全性評価
• 赤外線調査による内部欠陥の検出

国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、約7割の管理組合が事前の劣化診断を実施しており、客観的な判断材料として重要視されています。

ただし、注意すべき点として、一部のコンサルタントは工事実施を前提とした診断結果を提示する傾向があります。真に中立的な立場から「工事の先送りも可能」と客観的に判断してくれるコンサルタントを選ぶことが重要です。

施工会社選定における専門的サポート

施工会社選定は、工事品質と費用に直結する最も重要なプロセスの一つです。コンサルタントは、管理組合に代わって専門的な視点から最適な施工会社を見極める役割を担います。

主な施工会社選定方式は以下の通りです。

選定方式	特徴	メリット・デメリット
責任施工方式	施工会社が設計から施工まで一括実施	スピーディだが仕様の透明性に課題
設計監理方式	統一仕様書による価格競争	透明性高いが談合リスクあり
プロポーザル方式	提案内容と価格の総合評価	最適解が期待できるが評価が複雑

コンサルタントは管理組合の方針や建物の特性に応じて最適な方式を提案し、見積書の内容精査、施工会社の技術力・財務状況の評価、過去の施工実績の確認などを行います。

近年、設計監理方式における談合問題が社会問題化しており、透明性と公正性を確保できる選定プロセスの構築がコンサルタントの重要な責務となっています。

設計業務と工事監理による品質確保

設計業務では、劣化診断結果に基づいて具体的な工事内容と仕様を決定します。マンションの状況や予算に応じて、必要十分な修繕内容を過不足なく設計することが求められます。

工事監理業務では、設計図書通りに工事が実施されているかを継続的にチェックします。

具体的には以下のような業務を行います。

• 使用材料の品質確認と承認
• 施工手順・工法の適正性チェック
• 工事進捗管理と品質検査
• 安全管理状況の確認
• 竣工検査と不具合対応

工事中に発生する仕様変更や追加工事の必要性判断、施工不良への対応なども、コンサルタントの重要な役割です。専門知識を要する技術的問題について、管理組合の立場に立った助言を提供します。

大規模修繕工事のコンサルタントを選ぶ際のポイント

適切なコンサルタント選びは、大規模修繕工事成功の鍵を握ります。以下の5つのポイントを重視して選定することをお勧めします。

管理組合やオーナーと考え方が合っているか

コンサルタント選びでまず重要なのは、管理組合の基本方針とコンサルタントのスタンスが合致しているかという点です。工事に対する取り組み方や責任分担について、事前に十分な確認が必要です。

管理組合の方針は大きく以下の2パターンに分かれます

主体的関与型では、管理組合が主導的に工事を進め、コンサルタントには専門的アドバイスを求めます。この場合、技術的な助言に特化し、意思決定をサポートするタイプのコンサルタントが適しています。

委託重視型では、時間的制約や専門知識の不足から、可能な限りコンサルタントに業務を委託したいと考えます。この場合、包括的なサポートを提供できるコンサルタントが必要になります。

ただし、「すべてお任せください」というコンサルタントには注意が必要です。後述する不適切コンサル問題のリスクがあり、透明性と説明責任を重視するコンサルタントを選ぶことが重要です。

マンション管理組合運営の知識があるか

大規模修繕工事は建築技術だけでなく、管理組合の意思決定プロセスや法的手続きが極めて重要です。区分所有法や管理組合運営の実情を理解していないコンサルタントでは、スムーズな工事進行は期待できません。

確認すべき知識分野は以下の通りです。

• 区分所有法と管理組合運営規則の理解
• 総会・理事会での議決プロセスの把握
• 修繕積立金の運用と会計処理方法
• 専有部分工事の法的取り扱い
• 住民合意形成のノウハウ

特に、専有部分の給排水管交換を伴う工事や、修繕積立金不足時の対応など、法的・財務的な複雑な問題についても適切にアドバイスできることが重要です。建築の専門家であると同時に、マンション管理のプロフェッショナルであることが求められます。

中立・公正性があるか

コンサルタントの最も重要な資質は、管理組合の利益を最優先に考える中立公正な姿勢です。施工会社との利害関係や自社利益を優先する姿勢があるコンサルタントでは、適切な助言は期待できません。

中立性を確認するポイントは以下の通りです。

• 特定の施工会社との資本関係や継続的取引関係がない
• バックマージンやリベートを受け取らない旨の誓約書提出
• 複数の施工方式から最適な方法を提案できる
• 工事の必要性について客観的な判断ができる
• コスト削減に積極的に取り組む姿勢がある

特に重要なのは、工事実施ありきではなく、「工事の先送りも選択肢の一つ」として客観的に判断してくれるコンサルタントです。また、設計監理方式における談合リスクを回避するため、プロポーザル方式の採用や透明性の高い選定プロセスを提案するコンサルタントは高く評価できます。

類似案件の実績の有無

コンサルタントの実績評価では、単純な案件数だけでなく、自分のマンションと類似した建物での豊富な経験を重視する必要があります。建物の特性に応じた専門知識と実績が工事の成否を左右します。

確認すべき実績のポイントは以下の通りです。

確認項目	重要性	確認方法
同規模マンションでの実績	高	戸数・工事規模別の実績件数
同様の構造・工法での経験	高	RC造、SRC造、外断熱等の実績
築年数の近い建物での実績	中	築15年、30年等での対応実績
トラブル対応事例	中	工事中止、追加工事等の対応例
コスト削減実績	中	予算削減率や VE提案実績

実績の確認方法としては、過去の施工事例の詳細説明を求めたり、可能であれば実際にコンサルティングを受けた管理組合からの評価を聞いてみることが有効です。

建築やマンション管理士に関連する資格の有無

大規模修繕コンサルタント業務に特定の資格は必要ありませんが、一級建築士やマンション管理士などの有資格者が在籍していることは信頼性の重要な指標となります。

重要な資格とその役割は以下の通りです。

資格名	主な役割	説明
一級建築士	設計・工事監理	法的責任を負える唯一の国家資格 建築計画から施工監理まで対応可能
マンション管理士	管理組合運営・法的手続き	運営支援や管理規約の整備などの専門家
管理業務主任者	マンション管理業務全般	契約説明や重要事項の確認などの実務を担う
マンション維持修繕技術者	修繕技術	建物の劣化診断・修繕計画の立案など、 維持管理に関する技術的知識を持つ専門家
監理技術者	工事現場管理	品質・安全・工程管理を行う法定資格

特に注意すべきは、「名義貸し」や外部委託に依存する事務所です。常勤の有資格者が直接対応するコンサルタントを選ぶことが重要です。資格証明書の確認や、実際に担当する技術者との面談を通じて、真の専門性を見極めることをお勧めします。

大規模修繕工事のコンサルタント費用の相場

大規模修繕コンサルタントの費用相場は、工事総額の5～10％程度が一般的です。

国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、全国平均で工事総額は7,000万円～1億円程度となっており、コンサルタント費用は350万円～1,000万円程度の範囲となっています。

戸数規模別の費用目安は以下の通りです。

戸数	工事総額目安	コンサル費用目安	戸当たり費用
30戸未満	2,000～3,000万円	100～300万円	3～10万円
30～50戸	3,000～4,000万円	150～400万円	3～8万円
51～100戸	4,000～7,000万円	200～700万円	2～7万円
101～200戸	7,000万円～1億円	350～1,000万円	2～5万円
201戸以上	1億円以上	500万円以上	2～4万円

費用に影響を与える主な要因は以下の通りです。

建物の複雑さでは、タワーマンションや特殊工法の建物ほど高額になります。外断熱工法や免震構造などの特殊な建物では、専門的な知識と経験が必要となるため、費用が割増しになる場合があります。

劣化診断の詳細度により費用が変動します。目視調査中心の簡易診断では比較的安価ですが、コンクリート中性化試験や赤外線調査などの詳細診断では追加費用が発生します。

工事監理の密度も費用に影響します。週1回程度の通常監理と、毎日現場に常駐する密度の高い監理では、大幅に費用が異なります。

コンサルタント費用は決して安くありませんが、適切なコンサルタント選びにより工事費削減や品質向上が期待できるため、費用対効果を総合的に判断することが重要です。不適切コンサルによる数千万円規模の損失を回避する効果を考えれば、適正な費用でのコンサルタント起用は十分に価値があります。

談合問題と不適切コンサルとは？

近年、大規模修繕工事において深刻な社会問題となっているのが「不適切コンサル」による談合問題です。一部のコンサルタントが施工会社と癒着し、管理組合の利益を損なう不正行為が横行していることが明らかになり、2017年には国土交通省が異例の注意喚起を行いました。

これらの問題は、表面的には発見が困難で、多くの管理組合が知らないうちに数百万円から数千万円規模の損害を被っている可能性があります。適切なコンサルタント選びのためには、これらの問題の実態と対策を正しく理解することが不可欠です。

国土交通省が警鐘を鳴らす不適切コンサル問題

2017年1月、国土交通省は「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」という異例の通知を発出しました。この背景には、一部のコンサルタントが施工会社と癒着し、管理組合に重大な不利益をもたらす事例が多発していたことがあります。

国土交通省が公表した具体的な問題事例は以下の通りです。

偽装コンサルタント事例では、最も安価な見積金額を提示したコンサルタントに業務を依頼したところ、実際に調査診断・設計等を行っていたのは同コンサルタントの職員ではなく、施工会社の社員であったことが発覚しました。コンサルタントのパンフレットには多数の技術者が所属していると記載されていましたが、実質的には技術者でない社長と事務員一人だけの会社でした。

見積操作事例では、設計会社が施工会社の候補5社のうち、特定の1社の見積金額が低くなるよう、同社にだけ少ない数量の工事内容を伝えていました。結果として、その1社が施工会社として内定しましたが、契約前に上記の事実が発覚し、設計会社は業務を辞退しました。

バックマージン事例では、一部のコンサルタントが自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や過剰な工事項目・仕様の設定に基づく発注を誘導していました。結果として、管理組合に数百万円から数千万円規模の経済的損失を与える事態が発生しました。

参考：国土交通省「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」

談合を防ぐための具体的対策

設計監理方式の透明性が、かえって談合を可能にしているという皮肉な現実があります。統一仕様書による価格競争は、施工会社間での価格調整を容易にし、結果的に管理組合の利益を損なう結果となっています。

談合リスクを回避するための効果的な対策は以下の通りです。

プロポーザル方式の採用により、施工会社に自由提案させることで、単純な価格比較を不可能にし、談合を困難にします。各社の提案内容が異なるため、価格調整が実質的にできなくなる効果があります。技術提案と価格の総合評価により、最も管理組合にメリットのある提案を選択できます。

責任施工方式の検討では、設計から施工まで一貫して施工会社が担当するため、中間に入るコンサルタントの影響を排除できます。管理組合が直接施工会社と向き合うため、透明性が確保されやすくなります。

セカンドオピニオンの活用により、メインコンサルタントの提案内容を第三者の専門家に検証してもらうことで、不適切な誘導を防ぐことができます。特に、工事費が相場より高額な場合や、工事内容に疑問がある場合は積極的に活用すべきです。

誓約書と損害賠償契約の締結により、コンサルタントに不適切行為を行わない旨の誓約書提出を求め、万が一発覚した際の損害賠償責任を明確にします。

参考：国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化について」

怪しい住人？がいるかもしれない

管理組合内部に「怪しい住人」が存在する場合、大規模修繕工事における意思決定に悪影響を与える可能性があります。特定の施工会社やコンサルタントを不自然に強く推薦したり、他の選択肢を感情的に排除しようとする行動が見られる場合は注意が必要です。

このような状況を見極めるポイントは以下の通りです。

• 合理的な根拠なく特定業者を強く推薦する
• 他の選択肢の検討を妨害する発言や行動
• 相見積もりや比較検討を嫌がる傾向
• 専門的知識がないのに断定的な意見を述べる
• 透明性のある議論を避けたがる態度

対応策として、意思決定プロセスの透明化と複数名での評価体制を構築することが重要です。修繕委員会メンバーを複数名で構成し、情報共有と合議による意思決定を徹底することで、特定個人の不適切な影響力を制限できます。

また、外部の中立的な専門家による客観的な評価や、管理組合向けの公的相談窓口の活用により、第三者の視点を取り入れることも効果的です。すべての検討過程を議事録に残し、住民への情報開示を徹底することで、不透明な意思決定を防ぐことができます。

参考：マンション管理センター「大規模修繕工事相談窓口」

大規模修繕工事のコンサルタントに関するよくある質問【FAQ】

大規模修繕工事のコンサルタントについて、管理組合から寄せられることの多い質問をまとめました。コンサルタントの必要性から費用、選び方まで、実際の相談事例に基づく実践的な回答をご紹介します。

これらのFAQを参考に、皆様の疑問や不安を解消し、適切なコンサルタント選びにお役立てください。

Q. 大規模修繕工事にコンサルタントは必ず必要ですか？

コンサルタントの起用は法的な義務ではなく、管理組合の判断によります。ただし、専門知識を持たない管理組合だけで数千万円規模の工事を適切に進めるのは非常に困難です。

小規模マンション（30戸未満）で理事に建築関係者がいる場合などは、コンサルタントなしでも工事を成功させている事例があります。しかし、中規模以上のマンションや、専門知識を持つ住民がいない場合は、コンサルタントの起用を強くお勧めします。

コンサルタント費用と、不適切な工事による損失リスクを比較検討し、総合的に判断することが重要です。

Q. コンサルタントに資格は必要ですか？

大規模修繕コンサルタント業務自体に特定の国家資格は必要ありませんが、一級建築士やマンション管理士などの有資格者が在籍していることは信頼性の重要な指標となります。

特に設計業務や工事監理業務においては、一級建築士の資格が法的に必要となる場合があります。また、マンション管理士の資格は、管理組合運営や法的手続きの専門知識を証明するものです。

資格の有無だけでなく、実際の業務経験や対応力を総合的に評価することが重要です。

Q. 管理会社のコンサルタントと外部コンサルタント、どちらが良いですか？

それぞれにメリット・デメリットがあり、管理組合の状況により最適な選択は異なります。

管理会社系コンサルタントのメリットは、既にマンションの特性を熟知していることと、日常管理との連携がスムーズなことです。デメリットは、利益相反の可能性と、選択肢が限定される可能性があることです。

外部コンサルタントのメリットは、中立的な立場からの助言と、多様な選択肢の提案が期待できることです。デメリットは、マンションの特性を一から理解する必要があることと、管理会社との調整が必要なことです。

重要なのは、どちらを選ぶにしても、管理組合の利益を最優先に考える姿勢があるかを見極めることです。

Q. 不適切コンサルを見分ける方法はありますか？

不適切コンサルを見分けるための注意すべきポイントは以下の通りです。

• コンサルタント費用が異常に安い（工事総額の3％未満など）
• 特定の施工会社を最初から強く推薦する
• 見積書の詳細説明を避けたがる
• セカンドオピニオンを嫌がる
• バックマージンに関する質問に明確に答えない

対策として、複数のコンサルタントから提案を受けることや、誓約書の提出を求めること、公的な相談窓口を活用することが有効です。

Q. コンサルタント費用を安く抑える方法はありますか？

コンサルタント費用を適正化する方法は以下の通りです

業務範囲の明確化により、必要な業務のみを依頼し、不要なサービスを削除します。例えば、劣化診断のみ、施工会社選定のみなど、段階的な依頼も可能です。

複数社からの見積もり取得により、費用とサービス内容を比較検討します。ただし、異常に安い提案には注意が必要で、後で追加費用が発生したり、サービス品質が低い可能性があります。

定額制サービスの活用では、一部のコンサルタントが提供する戸数に応じた定額制サービスを利用することで、費用の予見性を高めることができます。

重要なのは、単純に安いコンサルタントを選ぶのではなく、費用対効果を総合的に判断することです。

まとめ

大規模修繕工事におけるコンサルタントの起用について、役割から選び方、費用相場、注意点まで詳しく解説してまいりました。

適切なコンサルタント選びのポイントを以下にまとめます

• 管理組合の方針とコンサルタントのスタンスが合致している
• マンション管理組合運営に関する十分な知識がある
• 中立公正な立場を保ち、透明性の高い業務を行う
• 類似案件での豊富な実績と専門性がある
• 一級建築士やマンション管理士等の有資格者が在籍している
• 不適切コンサル問題への対策が講じられている
• 費用対効果が適正で説明が明確である

大規模修繕工事は、マンションの資産価値と居住環境を決定する重要なプロジェクトです。

近年問題となっている談合や不適切コンサル問題を回避し、真に管理組合の利益となる工事を実現するためには、慎重なコンサルタント選びが不可欠です。

複数のコンサルタントから提案を受け、十分に比較検討した上で、信頼できるパートナーを選択してください。

大規模修繕工事でお悩みの管理組合様・オーナー様
ファシリテーションで談合をなくそう！

＼お問い合わせや工事のお見積もり無料！／

豊富な実績と専門知識を持つスタッフが、
皆様の疑問や不安にお答えし、最適な解決策をご提案いたします。