マンションの外壁塗装は何年ごと？耐用年数からみる適切な周期や施工時の注意点を解説

マンションの外壁塗装は、建物の資産価値を守るうえで欠かせない工事です。しかし「何年ごとに行うべきか？」という疑問を持つ管理組合やオーナーは少なくありません。

外壁塗装の周期は一概に決められるものではなく、塗料の種類や外壁材、立地条件によって異なります。さらに、適切なタイミングを逃すと、工事費用が増大したり、建物の劣化が急速に進行してしまうリスクもあります。

特にマンションは多くの世帯が居住しているため、一度の見逃しが大きなトラブルが発生すると生活への影響も大きく、管理組合の意思決定にも支障をきたします。

本記事では、塗料・外壁材ごとの耐用年数、築年数別の修繕スケジュール、劣化サインの見極め方、さらにトラブルを避けるためのポイントまで徹底解説します。大規模修繕を検討している方や、長期修繕計画を立てたい方に役立つ情報を提供します。

マンションの外壁塗装はなぜ必要？何年ごとに行うべきかを把握するための知識

マンションの外壁塗装は、単に外観をきれいに見せるためだけではなく、建物の寿命を延ばし、住環境を快適に保つために不可欠です。

ここでは外壁塗装が果たす役割と、それを怠った場合に起こるリスクについて詳しく見ていきましょう。

マンションにおける外壁塗装の役割と重要性

外壁塗装は美観維持に加えて、雨水や紫外線から建物を守る「防護膜」の役割を担っています。塗膜が正常に機能していれば、建物内部への水分浸入を防ぎ、鉄筋コンクリートの腐食や木材の腐朽を抑えられます。

また、外壁の色褪せを防ぎ、建物の印象を保つことも資産価値維持に直結します。
さらに、外壁塗装は断熱性や遮熱性の向上にも寄与します。省エネ性能が高まることで居住者の光熱費削減につながる点も見逃せません。

したがって外壁塗装は「見た目」だけではなく「機能性」「快適性」「安全性」を維持するために必要な工事なのです。

マンションの外壁塗装を何年も放置した場合のリスク

塗膜の劣化を放置すると、以下のような深刻な問題が発生します。

• 雨漏りや躯体への水分浸入による内部劣化
• 鉄筋コンクリートの中性化や鉄部の腐食による強度低下
• 外壁タイルの浮きや剝落による落下事故リスク
• 壁面からの水分侵入による室内カビや健康被害
• 建物全体の資産価値の低下や売却時の評価減

一度劣化が進むと補修範囲が広がり、修繕費用も跳ね上がります。

そのため、定期的に外壁塗装を行い、早めに手を打つことが重要です。「何年ごとに行うか」を適切に把握することは、建物の維持管理において大きな意味を持ちます。

「マンションの外壁塗装は10年ごと」と言われる理由

「外壁塗装は10年ごと」と言われることには確かな根拠があります。
国のガイドラインや塗料の寿命に基づいたデータにより、10年を目安にした修繕が推奨されています。

ここではその背景を詳しく解説します。

「マンションの外壁塗装は10年ごと」と言われる理由｜国交省ガイドラインと大規模修繕サイクル

国土交通省が策定した「長期修繕計画作成ガイドライン」では、大規模修繕工事を12年周期で実施することが推奨されています。

この大規模修繕の中核をなすのが外壁塗装であり、10〜12年ごとに再塗装を行うことが一般的になっています。多くのマンション管理組合もこの基準を採用し、修繕積立金の計画に組み込んでいます。

参考元：国土交通省「長期修繕計画標準様式」

「マンションの外壁塗装は10年ごと」と言われる理由｜マンションの外壁塗装に使用される塗料の耐用年数

外壁塗装の耐用年数は、使用されている塗料の耐用年数とほぼ同一と考えて良いでしょう。
そのため、10年置きの外壁塗装が推奨されるのは、主要な塗料の耐用年数が平均して10年前後であることが大きな理由です。

ただし、これはあくまでも標準的な環境を前提とした目安です。
実際には日当たりの良さや降雨量・湿度をはじめとした、天候・環境などの条件によって外壁塗装の周期は変動します。

このように「10年ごと」という言葉は万能ではないため、さまざまな条件を考慮した柔軟な判断が必要です。

マンションの外壁塗装に使用される塗料の種類は？特徴や何年持つかを理解しよう

外壁塗装を検討する際には、使用する塗料の種類ごとの耐用年数や特徴を理解しておくことが欠かせません。
条件にあった塗料を選ぶためにも、違いを把握しておきましょう。

以下の表に代表的な塗料の特徴をまとめました。

塗料の種類	耐用年数の目安	特徴・メリット	デメリット
ウレタン塗料	6〜10年	柔軟性があり施工しやすい、安価	紫外線や雨風に弱く劣化が早い
シリコン塗料	8〜15年	耐久性と価格のバランスが良い、汚れにくい	中堅グレードで高耐久を求める場合は物足りない
ラジカル塗料	8〜15年	紫外線劣化を抑制、コストパフォーマンス良好	新しい技術のため実績が少ないケースもある
フッ素塗料	15〜20年	高耐久・光沢保持、美観長持ち	初期費用が高額
無機・光触媒塗料	15〜20年	汚れに強く長寿命、省メンテナンス	初期費用が非常に高い
アクリル塗料	6〜8年	低コストで施工可能	耐久性が低く長期利用に不向き

塗料を選ぶ際は、単に価格だけでなく「どれくらいの期間維持したいのか」「修繕サイクルを何年で考えるのか」を踏まえて選択することが大切です。短期的に安く済ませるのか、長期的に修繕回数を減らしてコストを抑えるのかによって最適な塗料は異なります。

マンションに使用される外壁材別種類｜寿命や塗装周期は何年？

外壁のメンテナンス周期は塗料だけでなく外壁材そのものの特性にも左右されます。

以下の表に代表的な外壁材ごとの特徴を整理しました。

外壁材の種類	外壁材自体の寿命	塗装・メンテ周期	特徴・注意点
窯業系サイディング	約40年	7〜8年ごと	日本で最も普及、反りや目地割れに注意
金属系サイディング	30年以上（加工次第）	10〜15年ごと	錆びに強いが傷が入ると劣化が進む
ALCパネル	約40年	10年ごと	耐火性・断熱性に優れるが吸水性高い
コンクリート・モルタル	50年以上	12〜15年ごと	構造は強いが仕上げ材や目地は劣化が早い
タイル外壁	50年以上	12〜15年ごと	美観は長持ちするが目地劣化・剝落に注意

外壁材ごとに求められるメンテナンスは異なりますが、いずれにせよ「塗装で防護膜を維持する」ことが重要です。寿命の長い素材であっても塗膜が劣化すれば性能は低下するため、点検と再塗装を組み合わせて長期的に維持していく必要があります。

マンションの築年数別に見る外壁塗装スケジュール｜何年かによって工事内容は違う？

マンションの外壁塗装は、築年数によって適切なタイミングが異なります。建物は年月とともに自然環境の影響を受け続けるため、劣化スピードは想像以上に早いこともあります。
築年数ごとで、推奨される修繕は以下のとおりです。

• 築10〜15年：初回大規模修繕のタイミング
• 築20〜30年：2回目修繕と外壁材交換の可能性
• 築40年以上：大規模改修や建替え検討段階

下記で、想定される劣化状況や必要な工事の詳細を紹介します。

マンションの築年数別に見る外壁塗装スケジュール｜築10〜15年

築10〜15年目は、マンションで初めて大規模修繕を行う時期にあたります。塗膜の劣化やシーリングのひび割れ、屋上防水層の摩耗などが見られるため、外壁塗装と同時に防水工事やシーリングの打ち替えを行うのが一般的です。

この初回修繕は建物の寿命を左右する重要なタイミングなため、遅くても築15年頃に外壁塗装を行うことで、その後の修繕サイクルを安定させることができます。対応が遅れると劣化が一気に進み、2回目以降の修繕費が大幅に増えるリスクが高まります。

マンションの築年数別に見る外壁塗装スケジュール｜築20〜30年

築20〜30年になると、外壁の塗膜だけでなく外壁材そのものが劣化し始めます。サイディングの浮きやタイルの剝落、ALCパネルの吸水による劣化などが顕著になり、部分的な外壁材交換や補強が必要になる場合もあります。

また、給排水設備やエレベーター、共用廊下や階段の改修など、建物全体の設備面でも修繕が必要になるケースが増えてきます。この時期は「部分修繕」で済むのか「全体修繕」が必要なのかをしっかりと見極め、管理組合として総合的な修繕計画を見直すことが不可欠です。

マンションの築年数別に見る外壁塗装スケジュール｜築40年以上

築40年以上になると、外壁の表面劣化だけではなく、躯体そのものの耐久性や安全性にも影響が出始めます。塗装や部分補修だけでは対応しきれないケースも増え、耐震補強を含む大規模改修が必要となることもあります。

資産価値を維持するためには、修繕と建替えのどちらが長期的にメリットがあるのかを比較検討することが大切です。場合によっては行政の補助制度や建替え円滑化制度の活用も視野に入れるとよいでしょう。

マンションの外壁塗装を行うタイミングは「何年置き」だけではない！劣化症状からも判断が必要

「何年か置きに外壁塗装をする」と決めつけるだけでなく、実際に見られる劣化症状から判断することも非常に重要です。外見上の小さな変化が大きな劣化のサインであることも多いため、定期的な点検を欠かさないようにしましょう。

ここでは、外壁塗装を検討すべき劣化症状について紹介します。

マンションの外壁塗装を検討すべき劣化症状｜チョーキング（白い粉の発生）

外壁を手で触れたときに白い粉が付着する現象をチョーキングと呼びます。これは塗膜が紫外線や雨風の影響で分解され、防水性が失われているサインです。

見た目だけの問題に思われがちですが、放置すると外壁材への浸水が進み、劣化を加速させます。早期発見・早期対処が望ましい症状です。

マンションの外壁塗装を検討すべき劣化症状｜クラック（ひび割れ）

髪の毛ほどの細いひび割れ（ヘアークラック）でも軽視できません。放置すると雨水が侵入し、やがて大きなクラックに進行します。大

きなひび割れが発生すると鉄筋が錆び、構造体の強度低下につながるため、外壁塗装と同時に補修を行うのが基本です。特にコンクリートやモルタル外壁では重要なチェックポイントです。

マンションの外壁塗装を検討すべき劣化症状｜塗膜の剝離・浮き

外壁の塗膜が剝がれたり、浮いて膨らんでいる場合は、塗膜の寿命が完全に尽きている状態です。このままでは防水性が失われ、内部劣化を招きます。

美観の低下だけでなく、建物全体の安全性にも影響するため、早急に再塗装を検討する必要があります。

マンションの外壁塗装を検討すべき劣化症状｜錆び・雨水浸入のサイン

金属系サイディングや鉄部に錆びが発生している場合は、塗膜による保護機能が失われている証拠です。錆びは進行すると金属を脆くし、穴開きや破損につながります。

また、外壁に雨染みや内部に湿気跡が確認できる場合は、すでに雨水が侵入している可能性が高いため、緊急対応が求められます。

マンションの外壁塗装で起こりがちなトラブル｜何年も同じ問題を繰り返さないために！

外壁塗装工事は高額かつ工期が長いため、トラブルが発生すると居住者や管理組合への負担が大きくなります。

よくあるトラブルの事例を理解しておくことで、事前に対策を講じることが可能です。

マンションの外壁塗装で起こりがちなトラブル｜工事費用の追加請求

見積もり時に提示されていなかった追加費用を請求されることがあります。これを防ぐには、見積書の内訳を詳細に確認することが不可欠です。

特に「一式」と記載された項目には注意が必要で、具体的な数量や範囲を明示してもらうことが重要です。さらに、追加費用が発生する条件を契約前に明確化し、契約書に記載しておくことで安心できます。

マンションの外壁塗装で起こりがちなトラブル｜手抜き工事・施工不良

外壁塗装では下地処理や塗料の希釈具合が仕上がりや耐久性に直結します。不適切な施工を行う業者に当たってしまうと、数年で不具合が生じ、再工事が必要になる恐れがあります。

これを防ぐには、過去の施工実績や口コミを確認すること、さらに保証制度の有無をチェックすることが大切です。現場監理体制が整っているかどうかも信頼性の指標となります。

マンションの外壁塗装で起こりがちなトラブル｜近隣トラブル（騒音・塗料臭・足場設置）

足場の組立や高圧洗浄、塗装作業に伴う騒音や塗料の臭いは、近隣住民に迷惑をかけやすい要因です。これを回避するには、工事開始前に近隣への挨拶や工事説明を行い、理解を得ておくことが有効です。

また、臭気が少ない塗料や防音対策を取り入れるなど、居住者や近隣に配慮した工法を選ぶことも重要です。

マンションの外壁塗装で起こりがちなトラブル｜契約内容・保証が不明確

保証内容が不明確なまま契約すると、施工後の不具合対応でトラブルになることがあります。例えば「何年保証か」「どの範囲まで保証されるか」を必ず確認し、書面で残すようにしましょう。

信頼できる業者であれば、保証内容を明示し、施工後のアフターサービスまで責任を持って対応してくれるはずです。

マンションの外壁塗装を何年も長持ちさせるポイント

外壁塗装は一度施工すると長期間にわたり建物を守る役割を果たしますが、その効果を最大限に発揮するためには、施工後の維持管理が欠かせません。適切なケアを継続することで、次回の塗装時期を延ばすことができ、結果として修繕コストの抑制にもつながります。

ここでは、外壁塗装を長持ちさせるための具体的な方法を解説します。

マンションの外壁塗装を何年も長持ちさせるポイント1.定期的な点検と清掃

施工後も最低でも年に1回は専門業者による点検を行いましょう。特に、排気ガスが多い都市部や雨風の強い地域では、汚れや劣化が進みやすいため注意が必要です。外壁表面に付着した埃や苔、カビは、塗膜の劣化を早める原因となります。

清掃は高圧洗浄を利用した方法が一般的ですが、頻繁に行う場合は水圧を調整し、外壁を傷めないようにすることが大切です。定期的な点検と清掃を組み合わせることで、外壁塗装の耐久性は大きく向上します。

マンションの外壁塗装を何年も長持ちさせるポイント2.適切なメンテナンスサイクル

外壁塗装を長持ちさせるためには、トップコートの塗り直しや部分補修を計画的に行うことが効果的です。例えば、10年周期の再塗装を基本としながら、5〜7年ごとにトップコートを塗り替えることで耐用年数を延ばすことが可能です。

また、劣化が目立つ箇所だけを部分的に補修することで、全体の劣化スピードを遅らせられます。計画的なメンテナンスサイクルを組むことは、修繕費用の急激な増加を防ぎ、長期的に安定した資産管理を実現します。

マンションの外壁塗装を何年も長持ちさせるポイント3.気候条件に合った塗料選び

外壁塗装の寿命は使用する塗料の種類と環境条件に左右されます。沿岸部では耐塩性の高い塗料、日射の強い地域では耐候性や遮熱性に優れた塗料を選ぶことが長期維持のカギです。たとえば、夏の猛暑が続くエリアでは遮熱塗料を選択すると、塗膜が長持ちするだけでなく、冷房費削減にも寄与します。

逆に、寒冷地では弾性のある塗料を選ぶことで凍害によるひび割れを防止できます。塗料選びを誤ると早期劣化を招くため、必ず専門業者に相談し、地域の気候に合ったものを選定しましょう。

マンションの外壁塗装を何年も長持ちさせるポイント4.信頼できる施工業者の選定

施工品質は塗装の寿命を大きく左右します。丁寧な下地処理や適切な塗布回数を守る業者を選ぶことが重要です。見積もりが安すぎる業者の中には、塗料を規定以上に希釈するなどの手抜き施工を行うケースもあるため要注意です。

実績や口コミを確認するほか、保証内容やアフターフォローの有無も業者選びのポイントとなります。業者選びで失敗しないことが、外壁塗装を長持ちさせる最大の秘訣です。複数業者から相見積もりを取り、比較検討する姿勢が欠かせません。

マンションの外壁塗装にかかる費用について｜相場はどれくらい？助成金は使える？

外壁塗装は施工が広範囲にわたることがほとんどなため、費用も大きくなちがちです。
スムーズな資金計画や見積もりの確認を行うためにも、目安を把握しておきましょう。

ここでは、マンションの外壁塗装の費用相場や活用できる助成金の有無などについて紹介します。

マンションの外壁塗装における費用相場

マンションの外壁塗装にかかる費用は、建物の規模や使用する塗料によって大きく異なります。
おおよその目安を把握しておくことで、見積もりが適正かどうかを判断できます。

区分	費用の目安	補足
一般的な相場	1㎡あたり2,500〜5,000円程度	足場設置・高圧洗浄などを含む
小規模マンション（延床面積1,000㎡前後）	数百万円規模	戸数の少ない建物に該当
中規模マンション（延床面積2,000〜3,000㎡程度）	1,000万〜2,000万円	修繕積立金での計画が必要
大規模マンション（延床面積5,000㎡以上）	数千万円規模	長期修繕計画の見直し必須

費用には足場設置や高圧洗浄、下地補修、防水工事なども含まれるため、単純な塗装費用だけで判断せず、見積もり内訳をしっかり確認することが大切です。塗料のグレードや施工方法によっても総額は変動するため、複数の業者から相見積もりを取るのが賢明です。

マンションの外壁塗装で使える助成金・補助金の活用

外壁塗装は高額な工事ですが、自治体によっては補助金や助成金を活用できる場合があります。特に、省エネ性能の高い塗料を使用する場合や耐震改修と併せて実施する場合には補助制度が適用されるケースが増えています。

• 省エネ塗料導入補助：遮熱・断熱効果のある塗料を使用した場合に補助
• 耐震改修と併用する補助：外壁改修と耐震補強を同時に行う場合に対象
• 地域独自の補助：自治体によってはリフォーム全般を対象とした補助制度も存在

助成金は募集期間や条件が限定されていることが多いため、事前に自治体の公式サイトや業者を通じて最新情報を確認しておくと安心です。

申請手続きは煩雑なことも多いため、経験豊富な業者にサポートを依頼するのがスムーズです。

マンションの外壁塗装は何年ごとに行うのかに関するよくある質問（FAQ）

ここでは、外壁塗装や何年単位で行うのかなどのついての質問を集めました。
多くの方の疑問を解決できるようわかりやすく解説しますので、ぜひご覧ください。

Q1. マンションの外壁塗装における適切な周期は何年ごとですか？

A. 一般的には10〜12年が目安とされていますが、立地条件や使用する塗料の種類によって異なります。沿岸部や日当たりの強い地域では8〜10年で再塗装が必要になる場合もあります。

例えば、海沿いでは潮風の影響で塗膜が劣化しやすく、都市部では排気ガスによる汚れが寿命を縮めることもあります。定期点検を通じて判断することが大切で、築年数だけでなく劣化症状を確認する視点が重要です。

Q2. マンションで使用されている外壁材によって塗装周期は変わりますか？

A. はい、変わります。サイディングは7〜8年ごと、モルタルやコンクリートは12〜15年ごと、タイル外壁は目地の補修を含めて10〜15年ごとが目安です。

それぞれの外壁材は特性が異なるため、周期を設定する際には建物の立地や気候も考慮する必要があります。例えば、ALCパネルは吸水性が高いため防水性を失いやすく、定期的な塗装が欠かせません。

Q3. 初回の外壁塗装はマンションが築何年目の時に行うべきですか？

A. 一般的には築10〜15年目が初回の目安です。この時期に塗装を行うことで、その後の劣化を防ぎ、建物の寿命を延ばせます。初回を適切に実施すると、その後の修繕計画も安定しやすくなります。

遅れると修繕費用が高額になる恐れがあり、ひび割れや雨漏りなど深刻な問題につながる可能性もあります。

Q4. マンションの外壁は再塗装を行わないとどうなりますか？

A. 塗膜の劣化が進行し、防水性が失われます。その結果、雨漏りや鉄筋の腐食、外壁材の剝落など深刻なトラブルに発展します。

外観の劣化だけでなく、居住者の生活環境に影響することもあり、健康被害につながるカビの発生も懸念されます。資産価値の低下や修繕費の高額化を避けるためにも、周期を守った塗装が必要です。

Q5. マンションの外壁塗装周期を延ばす方法はありますか？

A. 高耐久塗料を使用する、トップコートを定期的に塗り直す、汚れや苔を清掃するなどの方法で周期を延ばすことが可能です。さらに、建物周辺の植栽を整理して湿気がこもらない環境を作ることや、雨樋の清掃で排水をスムーズに保つことも有効です。

ただし完全に不要にすることはできないため、点検とメンテナンスは欠かせません。建物の立地や使用状況に合わせた対策を講じることで、より長期的に外壁を守ることができます。

マンションの外壁塗装を何年ごとに行うかが資産価値の向上につながる｜まとめ

マンションの外壁塗装は、単なる美観維持ではなく、建物を長く快適に使い続けるための大切な工事です。適切なタイミングでの塗装、信頼できる業者選び、そして施工後の維持管理が、資産価値を守るカギとなります。

また、助成金制度をうまく活用することで費用負担を軽減できる可能性もあります。さらに、修繕計画を立てる際には、短期的な費用だけでなく、長期的な視点で「ライフサイクルコスト」を考えることが不可欠です。

管理組合やオーナーは、住民全体が安心して暮らせる環境を維持するために、外壁塗装を計画的かつ戦略的に進めていきましょう。