マンション修理費の相場と内訳について解説！費用を抑えるコツも紹介

「そろそろ大規模修繕の時期だけど、マンションの修理費はいったいいくらかかるのだろう」
「見積もりが届いたが、金額が妥当かどうか判断できない」

このようなお悩みを抱えている管理組合の理事やマンションオーナーの方は、決して少なくありません。

マンションの修理費（大規模修繕工事）は、1戸あたり75万〜125万円が相場と言われており、建物全体では数千万円から1億円を超えるケースも珍しくない大きな支出です。

費用の内訳や適正価格を理解しないまま工事に踏み切ると、不必要なコストを支払うリスクがあります。

この記事では、マンション修理費の相場・内訳・修繕積立金との関係・費用を抑えるポイントをわかりやすく解説します。

ぜひ最後までお読みいただき、修繕計画の判断材料としてお役立てください。

マンションの修理費（大規模修繕）とは？基本をおさらい

マンションの修理費を正しく把握するには、まず「大規模修繕とは何か」を理解しておくことが重要です。

修繕の目的・対象範囲・実施タイミングを知ることで、費用の必要性と妥当性を冷静に判断できるようになります。

大規模修繕が必要な理由と実施タイミング

マンションは新築時から徐々に劣化が進み、外壁・屋上・共用設備などに傷みが蓄積していきます。

こうした劣化を放置すると、雨漏りや外壁タイルの落下といった安全上の問題につながるだけでなく、建物の資産価値そのものが低下してしまいます。

大規模修繕は、建物の機能を当初の水準に回復させ、住民が安全・快適に暮らし続けるために欠かせない計画的な工事です。

実施タイミングの目安は、一般的に築12〜15年ごととされています。

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」でも、この周期を基準として修繕計画を立てることが推奨されています。

ただし、建物の劣化状況や立地環境によって前後するため、専門業者による建物診断（劣化診断）を実施したうえで、最適なタイミングを判断することが重要です。

修理費の対象となる主な工事内容

大規模修繕で対象となるのは、主にマンションの「共用部分」です。

専有部分（各住戸の内部）は基本的に区分所有者が個別に対応するため、修理費の対象外となります。主な対象工事を整理しておきましょう。

2回目・3回目の修繕では、1回目では対象にならなかった給排水管の全面交換や、設備のグレードアップが加わることが多く、修繕回数を重ねるほど修理費は高額になる傾向があります。

この点は長期修繕計画を立てる際に必ず考慮しておきましょう。

マンション修理費の費用相場｜1戸あたり・全体額の目安

「自分たちのマンションの修理費は相場と比べて高いのか安いのか」——この疑問に答えるためには、まず全国的な費用水準を把握することが重要です。

国土交通省のデータをもとに、戸数規模別・回数別の相場を整理します。

戸数規模別の費用目安

国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、大規模修繕工事の費用は1戸あたり75万〜125万円の範囲に最も多くの事例が集まっています。

住宅金融支援機構のデータでは中央値で1戸あたり113万円という数字も示されています。

ただし、同じ「1戸あたり」でも、戸数が少ないほど共用部分の工事コストが分散されにくく、1戸あたりの負担が大きくなる傾向があります。

マンション規模	1戸あたりの目安	全体費用の目安
小規模（20戸以下）	120万〜150万円	2,400万〜3,000万円程度
中規模（20〜50戸）	100万〜130万円	2,000万〜6,500万円程度
中規模（50〜100戸未満）	75万〜100万円	3,750万〜1億円程度
大規模（100戸以上）	75万〜100万円	1億5,000万〜2億円程度

上表はあくまで目安であり、建物の構造・立地・劣化状況・工事範囲によって実際の費用は大きく変わります。

また、近年は建築資材の価格高騰と職人不足による人件費上昇が続いており、2020年以降、建築コストは30%以上上昇しているとも言われています。

現在の見積もりは、数年前の相場より高くなっているケースが多いため、過去の修繕履歴を単純に参考にすることは危険です。

詳細な費用の戸当たり単価については、大規模修繕工事の戸当たり単価に関する解説記事もあわせてご参照ください。

修繕回数（1回目・2回目・3回目）による違い

大規模修繕は一度行えば終わりではなく、12〜15年ごとに繰り返し実施するものです。

回数が増えるほど工事項目が増加し、修理費も高額になっていく傾向があります。

1回目の大規模修繕｜外壁・防水が中心

外壁塗装・タイル補修・屋上防水・鉄部塗装など、建物の外装が主な対象。1戸あたり75万〜100万円程度が目安。工事内容が比較的シンプルなため、3回の中では最も費用が抑えやすい。

2回目の大規模修繕｜設備更新が加わる

1回目の工事項目に加え、給水設備・給排水管の更新、エレベーターの点検・改修などが加わることが多い。1戸あたり90万〜120万円程度が目安で、1回目より約2割高くなるケースが多い。

3回目の大規模修繕｜大規模改修・建替え検討も視野に

建具・金物の交換、電気設備の全面更新、耐震補強など多岐にわたる工事が発生。メンテナンス状況や積立金の残高によって費用が大きく変わるため、修繕か建替えかの比較検討も重要になる段階。

中古マンションを購入する場合は、現在何回目の大規模修繕を終えているかを事前に確認することが重要です。

修繕履歴が不明なマンションは、購入後に予期せぬ大きな修理費が発生するリスクがあります。

詳しくは中古マンションの大規模修繕費用に関する解説記事もご覧ください。

マンション修理費の内訳｜工事項目ごとの費用を比較

修理費の「総額」だけを見ても、その内訳を知らなければ見積もりの妥当性を判断することはできません。

工事項目ごとの費用感を把握しておくことが、適正価格を見極める第一歩になります。

外壁・防水・仮設工事の単価目安

大規模修繕の費用構成を国土交通省の実態調査で見ると、最も割合が大きいのは外壁関係（約24%）、次いで防水関係（約22%）、仮設工事（約19%）の順となっています。

これら3項目だけで全体費用の約65%を占めることになります。以下に主要工事の単価目安をまとめました。

工事項目	単価の目安	備考
仮設工事（足場）	600〜1,500円/㎡	高層階ほど費用が増加
外壁塗装・補修	2,000〜5,000円/㎡	使用塗料のグレードで変動
タイル補修・張り替え	5,000〜15,000円/㎡	浮き・剥落の程度による
屋上防水（ウレタン）	4,000〜8,000円/㎡	既存防水の撤去費用が加わる場合も
バルコニー防水	3,000〜7,000円/㎡	戸数が多いほど総額が大きくなる
鉄部塗装	1,500〜4,000円/㎡	手すり・扉・フェンスなど

上記の単価はあくまで参考値であり、建物の劣化状況・使用材料・施工方法・地域の人件費水準によって大きく変動します。

都市部では地方と比べて1〜2割程度高くなるケースも珍しくありません。費用内訳の詳細については、大規模修繕の費用内訳を詳しく解説した記事も参考にしてください。

設備更新（給排水管・電気）の費用

外壁や防水ほど目立ちませんが、給排水管や電気設備の更新は修理費の中でも重要な項目です。

特に給排水管は耐用年数が約20年とされており、2回目以降の大規模修繕で交換が必要になるケースが増えます。

これらの設備更新は、大規模修繕のタイミングに合わせてまとめて行うことで、足場の設置費用などを共有でき、工事全体のコストを抑える効果があります。

給排水管の交換を単独で行うと費用が割高になることも多いため、修繕計画を立てる際はタイミングの最適化を意識してください。

修繕積立金とマンション修理費の関係

マンションの修理費を賄う主な財源が「修繕積立金」です。

毎月の積み立て額が不足していると、大規模修繕の際に住民への一時金徴収やローン借入が必要になります。

修繕積立金の仕組みと相場を正しく理解しておきましょう。

修繕積立金の平均相場と積み立て方式

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、修繕積立金の全国平均は1戸あたり月額1万3,041円（単棟型）です。

同省が定める「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、月々の目安を1戸あたり平均12,000円程度としています。

ただし、マンションの規模・階数・延床面積によって必要額は異なります。

積み立て方式には主に2種類あります。

新築時から一定額を積み立てる「均等積立方式」は将来の急激な値上がりを防げる一方、新築時は積立額が低く設定されその後段階的に引き上げる「段階増額積立方式」では、計画当初と比べて平均約3.6倍に値上がりするというデータもあります。

修繕積立金の仕組みや値上がりの理由については、修繕積立金の仕組みと相場について解説した記事や修繕積立金の値上げに関する解説記事も参考になります。

積立金が不足したときの対処法

全国のマンションの約34.8%で、長期修繕計画に対して修繕積立金が不足しているとも言われています。

積立金が足りない場合、主に以下の方法で対処することになります。

いずれの対処法も、早期に発見・対処するほど住民への負担が軽減されます。

大規模修繕の直前になって積立金不足が発覚することのないよう、少なくとも5年に1度は長期修繕計画を見直すことを強くおすすめします。

マンション修理費を抑えるためのポイント

修理費を必要以上に高くしないためには、事前の情報収集と適切な業者選びが欠かせません。

ここでは、現場経験をもとに特に効果的なポイントをお伝えします。

複数社の相見積もりで適正価格を見極める

修理費を適正化するうえで最も効果的なのが「相見積もり」です。同じ工事内容でも、業者によって数百万円単位の差が生まれることはよくあります。

最低でも3社以上から見積もりを取得し、工事内容・数量・単価を細かく比較することが重要です。

また、中間マージンが発生する元請け構造には注意が必要です。

管理会社や設計事務所を経由して施工会社を手配する場合、中間マージンが上乗せされて修理費が高くなるケースがあります。

施工会社が自社で工事を行う「元請け・直接施工型」の業者を選ぶことで、余分なコストを省くことができます。

長期修繕計画の見直しと早期着手の重要性

修理費を抑えるうえで見落とされがちなのが、「長期修繕計画の定期的な見直し」です。

長期修繕計画は作成して終わりではなく、建物の劣化状況・積立金残高・資材価格の変動に合わせて定期的に更新することが必要です。

劣化が軽度なうちに補修を行えば、工事範囲が小さく済むため修理費を大幅に抑えられます。

一方、劣化を放置すると補修コストが指数関数的に膨らむことが現場でも多く見受けられます。

「まだ大丈夫だろう」と先送りすることが、結果的に最も高くつく判断になりかねません。

以下の5つのポイントを総括すると、修理費を適正に抑えるためのアクションはシンプルです。

新東亜工業では、大規模修繕工事のサービスページで工事内容や費用の考え方について詳しくご説明しています。

大規模修繕工事のサービス詳細もあわせてご覧ください。

施工事例から見る「修理費の適正化」現場の声

費用相場の数字を把握することも大切ですが、実際の現場ではどのような場面でコストが膨らみ、どうすれば抑えられるのかを知ることも重要です。

施工実績5,000件以上の新東亜工業が現場で感じていることをお伝えします。

現場で多い「見積もりのムダ」とは

大規模修繕の見積もりを精査すると、不要な工事項目や過剰な数量が含まれているケースが少なくありません。

現場でよく見られる「修理費が膨らみやすいポイント」を整理します。

これらは、建物診断をしっかり行い、必要な工事と不要な工事を明確に切り分けることで対処できます。「まとめてやったほうが安い」という提案には根拠を確認する習慣を持つことが、修理費の無駄をなくすことにつながります。

新東亜工業が実践するコスト削減の取り組み

新東亜工業では、創業16年・施工実績5,000件以上の経験をもとに、「必要な工事だけを適正価格で」というポリシーを徹底しています。

具体的なコスト削減の取り組みとして、以下の点を特に大切にしています。

まず、すべての工事を自社職人による直接施工で行うことで、外注を挟むことによる中間マージンをゼロにしています。

また、子会社が塗料販売を専門に手がけているため、材料費についても市場競争力のある価格を実現できます。

さらに、不必要と判断した工事については、その理由を丁寧に説明したうえで適切なタイミングでの再提案を行う誠実な姿勢を大切にしています。

「とにかく売上を上げたい」ではなく、「長くお付き合いできる信頼関係を築く」ことが私たちの基本方針です。

実際の施工事例については、新東亜工業の施工事例一覧ページでご確認いただけます。

防水工事・外壁塗装・大規模修繕など、さまざまな工事の実績を掲載しています。

マンションの修理費に関するよくある質問（FAQ）

ここでは、マンションの修理費に関するよくある質問をいくつかピックアップしました。

マンションの修理を検討されている方はぜひ、参考にしてみてください。

まとめ｜マンションの修理費について

この記事では、マンションの修理費（大規模修繕）について、費用相場・内訳・修繕積立金との関係・費用を抑えるポイントまでを解説しました。

最後に重要なポイントを整理します。

マンションの修理費は、適切な計画と業者選びによって大きくコントロールできます。「費用が高すぎるのでは」「どこに相談すればよいかわからない」とお感じの管理組合・オーナーの方は、ぜひ新東亜工業にご相談ください。

創業16年・施工実績5,000件以上の経験をもとに、必要な工事だけを適正価格で提案する誠実な姿勢を大切にしています。無料での見積もり・相談対応を行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。