マンション大規模修繕の1回目とは？時期や工事内容・費用・注意点を解説

「マンションの大規模修繕って、いつ頃から検討すればいいの？」「1回目の修繕では何をするの？」とマンション大規模修繕の周期でお悩みの管理組合の皆様も多いのではないでしょうか。

マンションの1回目の大規模修繕は、建物の寿命を大きく左右する重要な節目となります。

適切な時期に、必要な工事を実施することで、住環境の維持と資産価値の保全が可能になります。

長年、マンション管理組合の皆様をサポートしてきた経験から、1回目の大規模修繕の成功が、その後数十年間の建物維持に決定的な影響を与えることを実感しています。

この記事では、1回目の大規模修繕について、実施時期から工事内容、費用相場、そして成功させるためのポイントまで、実務経験に基づいて詳しく解説いたします。

読み終える頃には、安心して修繕計画を進められる知識が身についているはずです。

マンション大規模修繕の1回目とは？基本知識を解説

マンションの1回目の大規模修繕とは、新築から約12～15年経過した時点で実施される、建物全体を対象とした本格的なメンテナンス工事のことです。

この時期のマンションは、新築時の美しさは失われているものの、まだ深刻な劣化には至っていない状態です。

国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1回目の大規模修繕を実施するマンションの約7割が築12～15年の間に工事を行っています。

1回目の大規模修繕の主な目的は「予防保全」です。

つまり、深刻な劣化が進行する前に適切な修繕を行い、建物を新築時の状態に近い状態まで回復させることが最重要となります。

• 防水性能の回復 ▶︎ 雨漏りリスクの大幅な軽減
• 外観の美観回復 ▶︎ 資産価値の維持・向上
• 建物の延命 ▶︎ 次回修繕までの期間延長
• 居住環境の向上 ▶︎ 住民満足度の改善

これらの効果により、マンションは「第二の新築状態」とも呼べる状態になり、その後10～15年間は安心して住み続けることができるようになります。

ただし、1回目の修繕の品質が低い場合、想定よりも早期に劣化が進行し、2回目の修繕時期が早まったり、修繕費用が大幅に増加する可能性があります。

そのため、最初の大規模修繕こそ、慎重かつ適切に実施することが重要なのです。

1回目のマンション大規模修繕が行われる時期と判断基準

1回目の大規模修繕を適切な時期に実施するためには、建物の状況を正確に把握し、科学的な根拠に基づいて判断することが重要です。

実施時期・周期について

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、大規模修繕の実施時期を「概ね12年ごと」と定めています。

実際の調査データでも、この期間に実施するマンションが最も多いことが確認されています。

築年数	実施割合	建物の状況
築10～12年	約20％	軽微な劣化が見え始める
築12～15年	約70％	外壁塗装の劣化が顕著
築15～18年	約10％	防水性能の低下が進行

この12～15年という期間が推奨される理由は、外壁塗装や防水材の一般的な耐用年数が10～15年であることに基づいています。

新築時に使用された材料の保護機能が低下し始める時期と重なるため、この期間での実施が最も効率的とされています。

ただし、立地環境によっては実施時期を調整する必要があります。

海沿いや幹線道路沿いなど、厳しい環境下にあるマンションでは、12年を待たずに修繕が必要になる場合もあります。

修繕の必要性を判断する基準について

修繕の必要性を判断するための具体的な基準をご紹介します。

以下の症状が複数見られる場合は、専門業者による詳細な建物診断の実施を検討しましょう。

• 外壁の症状 ▶︎ 塗装の色あせ、チョーキング現象、ひび割れの発生
• 防水部分 ▶︎ 屋上やバルコニーの防水層の劣化、水たまりの発生
• シーリング材 ▶︎ 目地部分の硬化、ひび割れ、剥離
• 鉄部 ▶︎ 手すりや扉のサビ、塗装の剥がれ

これらの症状は、建物の劣化進行を示す重要なサインです。

特に防水関連の不具合は、放置すると建物内部への水の浸入を招き、構造体への深刻な被害につながる可能性があります。

私がこれまで担当した管理組合の中で、築13年目に修繕を実施したマンションでは、外壁の軽微なひび割れを適切に補修することで、その後15年間にわたって良好な状態を維持できました。

一方で、築18年まで修繕を先延ばしにした別のマンションでは、想定の1.5倍の修繕費用がかかってしまった事例もあります。

1回目のマンション大規模修繕で中心となる工事内容

1回目の大規模修繕では、建物の基本性能を維持・回復させる工事が中心となります。

深刻な劣化はまだ少ないため、主に表面的な修繕が主体となりますが、将来への備えも含めた適切な工事選択が重要です。

外壁関連工事

外壁塗装工事は1回目の大規模修繕における最も重要な工事の一つです。

新築時の塗装は約10～15年で保護機能が低下するため、塗り替えによる機能回復が必要となります。

外壁塗装では、単なる美観回復だけでなく、建物の防水性と耐久性の向上が主要な目的となります。

使用する塗料のグレードにより、次回修繕までの期間や建物の保護効果が大きく変わります。

タイル補修工事も重要な工事項目です。

タイル外壁のマンションでは、浮きや欠損の補修、目地の打ち替えを行います。

1回目の段階では部分的な補修で済むことがほとんどですが、放置すると剥落の危険性があるため、確実な対処が必要です。

防水工事

屋上やバルコニーの防水工事は、雨漏り防止の最重要工事です。

防水材の耐用年数は一般的に12～15年とされており、1回目の修繕時期と重なります。

• 屋上防水の全面改修 ▶︎ 既存防水層の撤去・新設
• バルコニー防水の補修 ▶︎ ひび割れ部分の補修・保護塗装
• 開放廊下の防水 ▶︎ 歩行部分の防水層更新

これらの工事により、建物への水の浸入を確実に防ぎ、構造体の劣化進行を抑制します。

防水工事の品質は建物の寿命に直結するため、信頼できる専門業者による施工が不可欠です。

その他の主要工事

シーリング工事では、外壁の目地部分や窓周りのシーリング材を新しいものに交換します。

シーリング材の劣化は、外壁内部への水の浸入原因となるため、確実な更新が必要です。

鉄部塗装工事では、手すりや扉、階段などの鉄製部分の塗り替えを行います。

錆の進行を防ぎ、安全性と美観の両方を維持する重要な工事です。

付帯工事・改良工事

1回目の修繕では、基本的な修繕工事に加えて、住民の利便性向上を目的とした改良工事も検討できます。

• 照明のLED化 ▶︎ 共用部分の照明器具をLEDに交換
• 宅配ボックスの設置 ▶︎ 住民の利便性向上
• バリアフリー対応 ▶︎ 手すりの追加、段差解消
• 防犯カメラの設置・更新 ▶︎ セキュリティ強化

これらの改良工事は、住民の満足度向上と資産価値の維持に貢献します。

ただし、予算との兼ね合いを考慮し、管理組合での十分な検討が必要です。

1回目のマンション大規模修繕の費用相場

1回目の大規模修繕にかかる費用について、国土交通省の調査データや実際の工事事例に基づいて詳しく解説します。

適切な予算計画を立てるためにも、正確な相場感を把握することが重要です。

1戸あたりの費用相場

国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1回目の大規模修繕における1戸あたりの費用相場は75万円～100万円が最も一般的です。

費用範囲（1戸あたり）	割合	対象マンション
50万円～75万円	18.5%	築年数が浅い、工事範囲限定
75万円～100万円	31.4%	標準的な1回目修繕
100万円～125万円	27.8%	設備更新を含む場合
125万円～150万円	12.3%	改良工事を多く含む場合

この相場には地域差や建物規模による違いがあります。

都市部では人件費や材料費が高く、1戸あたり100万円を超える場合も珍しくありません。

一方で、地方では75万円程度で収まるケースもあります。

総工事費と工事内容別の内訳

50戸規模のマンションを例にした総工事費の目安をご紹介します。

• 外壁・塗装工事 ▶︎ 全体の40～50％（約2,000万円～2,500万円）
• 防水工事 ▶︎ 全体の20～25％（約1,000万円～1,250万円）
• 付帯工事 ▶︎ 全体の15～20％（約750万円～1,000万円）
• 仮設・諸経費 ▶︎ 全体の15～20％（約750万円～1,000万円）

これらの内訳から分かるように、外壁関連工事が費用の大部分を占めます。

仮設工事（足場設置等）も工事費の重要な要素となるため、工事範囲の計画時には十分な検討が必要です。

例えば、築14年のマンション（45戸）では、基本的な修繕工事に加えてLED化と宅配ボックス設置を含めて、総額3,800万円（1戸あたり約84万円）で工事を実施しました。

住民の皆様からは「思っていたより良い仕上がりで満足している」との評価をいただけました。

費用を左右する主要因子

修繕費用は以下の要因により大きく変動します。

要因	費用への影響	対策
建物規模	大規模ほど単価減	適切な業者選定
立地条件	都市部は高め	複数見積比較
劣化状況	進行度で増減	早期実施検討
工事時期	繁忙期は高め	閑散期の活用

資金調達と修繕積立金

1回目の修繕費用は、基本的に修繕積立金で賄うのが一般的です。

ただし、多くのマンションで新築時の積立金設定が低く、不足が生じる可能性があります。

資金不足の場合の対策は以下の通りです。

• 修繕積立金の段階増額 ▶︎ 計画的な増額により不足を解消
• 一時金の徴収 ▶︎ 不足分を区分所有者から一括徴収
• 工事の分割実施 ▶︎ 緊急度の高い工事から段階的に実施
• 金融機関からの借入 ▶︎ 一時的な資金調達手段

これらの対策を組み合わせることで、適切な修繕時期を逃すことなく工事を実施できます。

重要なのは、早期から資金計画を検討し、住民の皆様との合意形成を図ることです。

1回目のマンション大規模修繕を成功させるポイントと注意点

1回目の大規模修繕を成功させるためには、技術的な側面だけでなく、管理組合の運営や住民との合意形成も重要な要素となります。

事前準備と計画策定

建物診断の実施は、修繕工事の成功における最重要ステップです。

築10年を過ぎた時点で専門業者による詳細診断を実施し、建物の現状を正確に把握しましょう。

診断では以下の項目を重点的にチェックします。

• 外壁の劣化状況 ▶︎ ひび割れ、浮き、汚れの程度
• 防水性能の評価 ▶︎ 漏水リスクの判定
• 設備の動作状況 ▶︎ 交換の必要性判断
• 構造体の健全性 ▶︎ 安全性の確認

この診断結果に基づいて、「今回必須の工事」と「次回に延期可能な工事」を明確に区分します。

限られた予算の中で最大の効果を得るためには、この優先順位付けが不可欠です。

私が担当したあるマンションでは、当初予定していた工事の30％を次回に延期することで、予算内で質の高い修繕を実現できました。

住民の皆様にも「無駄のない工事内容」として高く評価していただけました。

施工業者の選定と管理

施工業者の選定は、工事の品質と費用を左右する重要なプロセスです。

以下の基準で総合的に評価することをお勧めします。

評価項目	重要度	確認ポイント
施工実績	高	類似規模・内容の工事経験
技術力	高	有資格者の配置状況
提案内容	高	建物に適した工法・材料
価格	中	適正価格かどうか
アフターサービス	中	保証内容・対応体制

価格だけで業者を選ぶのは危険です。

極端に安い見積もりには、必要な工程の省略や低品質な材料の使用が隠れている可能性があります。

住民との合意形成

1回目の大規模修繕では、多くの住民にとって初めての大型工事となるため、丁寧な説明と合意形成が特に重要です。

効果的な合意形成のポイントは以下の通りです。

• 早期からの情報共有 ▶︎ 工事の必要性と効果を分かりやすく説明
• 複数回の説明会開催 ▶︎ 住民の理解度に応じた段階的な説明
• 質問・意見への真摯な対応 ▶︎ 不安や疑問の解消
• 工事中の配慮事項説明 ▶︎ 生活への影響と対策

特に高齢の住民の方々には、工事の安全性や生活への影響について、より詳細な説明が必要です。

私の経験では、個別相談会を開催することで、ほぼ全ての住民の方から理解を得ることができました。

1回目とその後（2・3回目）に行うマンション大規模修繕の違い

マンションの大規模修繕は回数を重ねるごとに、その性格と内容が大きく変化します。

将来の修繕計画を立てる上でも、各段階の特徴を理解することが重要です。

修繕の目的と工事範囲の変化

項目	1回目	2回目	3回目
築年数	12～15年	25～30年	40～45年
主目的	予防保全	機能回復	性能向上
費用相場（1戸）	75～100万円	100～125万円	200～300万円
工期	3～6ヶ月	6～12ヶ月	12～18ヶ月

1回目の修繕は「予防保全」が主目的で、新築時の状態への回復を目指します。

工事内容も外装中心の基本的な修繕が主体となります。

2回目のマンション大規模修繕（築25～30年頃）になると、「機能回復」が主目的となり、設備の大幅な更新が必要になります。

特にエレベーターや給水設備など、高額な設備工事が加わることで、費用が大幅に増加する傾向があります。

3回目のマンション大規模修繕（築40～45年頃）では、「性能向上」が重要なテーマとなり、耐震補強や省エネルギー改修など、現代の基準に合わせた根本的な改良工事が中心となります。

費用と工事期間の違い

修繕費用は回数を重ねるごとに増加する傾向があります。

2回目では1回目の約1.3倍、3回目では約2.5～3倍の費用がかかることが一般的です。

この費用増加の主な要因は以下の通りです。

• 設備更新費用の増加 ▶︎ エレベーター、給水設備等の高額機器
• 工事範囲の拡大 ▶︎ 構造的な改修や耐震補強の追加
• 材料・工法の高品質化 ▶︎ 長寿命化を目的とした仕様向上
• 法規制への対応 ▶︎ 新しい基準に合わせた改良工事

工事期間も同様に長期化します。

1回目の3～6ヶ月に対し、3回目では1年以上の期間が必要になる場合もあります。

将来の修繕計画への影響

1回目の修繕品質は、その後のマンション修繕周期と費用に大きな影響を与えます。

高品質な1回目の修繕により、2回目の修繕時期を2～3年延長できる場合もあります。

また、1回目で将来を見据えた改良工事を実施することで、長期的な維持管理費用の削減も可能です。

例えば、高耐久塗料の使用や、配管の部分更新などが効果的です。

1回目のマンション大規模修繕に関するよくある質問【FAQ】

1回目の大規模修繕について、管理組合の皆様からよくいただく質問にお答えします。

Q.修繕時期を延期することは可能ですか？

A.建物の状況によっては1～2年程度の延期は可能ですが、慎重な判断が必要です。

延期を検討する場合は、必ず専門業者による建物診断を実施し、以下の点を確認してください。

• 外壁塗装の劣化程度 ▶︎ チョーキングや色褪せの進行度
• 防水性能の状況 ▶︎ 漏水リスクの有無
• 構造体への影響 ▶︎ ひび割れからの水分浸入リスク

ただし、延期により劣化が進行した場合、本来であれば塗り替えで済んだ箇所が下地補修まで必要になり、結果的に費用が増加する可能性があります。

経済的な観点からも、適切な時期での実施をお勧めします。

Q.修繕積立金が不足している場合の対策は？

A.修繕積立金の不足は多くのマンションで発生する問題です。

以下の対策を組み合わせることで解決できます。

一時金の徴収が最も一般的な対策です。

不足分を区分所有者から一括で集める方法で、迅速な資金調達が可能です。ただし、住民の負担が大きくなるため、十分な説明と合意形成が必要です。

修繕積立金の増額により、数年間で不足分を補う方法もあります。月額2,000～5,000円程度の増額を2～3年継続することで、ある程度の不足は解消できます。

その他の選択肢として、金融機関からの借入や工事の分割実施などがあります。

どの方法が最適かは、マンションの状況や住民の意向により異なるため、管理組合での十分な検討が重要です。

Q.工事中の生活への影響はどの程度ですか？

A.1回目の大規模修繕では、主に以下の影響が生じます。

足場設置による影響が最も大きく、ベランダの使用制限や室内の暗さなどが3～6ヶ月間続きます。

洗濯物の干し方や換気方法の変更が必要になります。

騒音や振動は、高圧洗浄や足場設置・撤去時に発生します。

作業時間は一般的に平日の8時～17時に制限されますが、事前に詳細なスケジュールが通知されます。

車両の出入りにより、駐車場の一部使用制限や資材搬入時の通行への影響が生じる場合があります。

これらの影響を最小限に抑えるため、施工業者との事前打ち合わせで住民への配慮事項を詳細に決めることが重要です。

Q.施工業者はどのように選定すべきですか？

A.施工業者の選定は工事の成否を左右する重要なプロセスです。以下のポイントを重視してください。

施工実績の確認が最も重要です。

類似規模・内容の工事経験があるか、過去5年間の実績リストを確認しましょう。可能であれば、実際の施工物件を見学することも効果的です。

技術力の評価では、1級建築施工管理技士等の有資格者の配置状況、品質管理体制、安全管理への取り組みを確認します。

提案内容の詳細度も重要な判断材料です。

建物の状況を適切に把握し、最適な工法や材料を提案できているかを評価してください。

価格だけでなく、これらの要素を総合的に判断することで、満足度の高い工事を実現できます。

Q.工事の品質はどのように確認できますか？

A.工事品質の確認には、以下の方法が効果的です。

第三者検査の実施により、客観的な品質評価が可能です。

専門の検査機関に依頼することで、施工業者とは独立した立場からの品質チェックを受けられます。

定期的な工程会議では、工事の進捗状況と品質管理状況を確認できます。

管理組合の代表者が参加し、気になる点を直接確認することが重要です。

写真による記録も有効な手段です。

各工程の施工状況を写真で記録し、完成後も確認できるよう保管しておきましょう。

これらの取り組みにより、高品質な工事の実現と、将来のトラブル防止が可能になります。

まとめ｜1回目の大規模修繕は「建物の第二の寿命」を左右する重要な節目

1回目の大規模修繕を成功させるための重要なポイントをまとめます。

• 築12～15年での実施が建物の長寿命化につながる
• 建物診断による現状把握と優先順位付けが不可欠
• 1戸あたり75～100万円の費用相場を踏まえた資金計画
• 実績と技術力を重視した総合的な評価
• 丁寧な説明と質問対応による理解促進
• 第三者検査等による客観的な品質確認
• 2回目・3回目の修繕を考慮した工事選択

1回目の大規模修繕は、単なる建物のメンテナンスではありません。「建物の第二の寿命」を決定づける重要な節目なのです。

適切な時期に、質の高い修繕を実施することで、マンションは新築時と変わらぬ性能と美観を取り戻し、住民の皆様にとって安心・快適な住環境を提供し続けることができます。

1回目の修繕で妥協をしなかった管理組合ほど、その後の建物維持が順調に進んでいることを実感しています。

初めての大規模工事で不安もおありでしょうが、適切な準備と専門家のサポートにより、必ず満足のいく結果を得られるはずです。

大切なマンションの未来のために、ぜひ前向きに取り組んでいただければと思います。