マンション中規模修繕1回目の最適な時期・費用を解説｜2回目・3回目の工事内容も紹介

マンションの管理組合理事として、「そろそろ修繕が必要かも」と感じているものの、大規模修繕は費用負担が重く、本当に必要な工事だけを効率的に進めたいとお考えではないでしょうか。

そんな管理組合の皆様にとって、中規模修繕は非常に有効な選択肢です。

特に1回目の中規模修繕は、建物の劣化を早期に発見・対処し、将来の大規模な修繕費用を抑える重要な機会となります。

この記事では、中規模修繕1回目から2回目・3回目の最適な実施時期や費用相場、成功させるための具体的なポイントを詳しく解説します。

読み終えた頃には、管理組合として自信を持って修繕計画を進められるようになるでしょう。

中規模修繕の1回目とは？基本知識と実施時期

中規模修繕は、従来の大規模修繕とは異なるアプローチで建物の維持管理を行う修繕方式です。

特に1回目の実施では、建物の初期劣化に対する効果的な対処が可能になります。

1回目の中規模修繕の定義と特徴

中規模修繕1回目とは、マンション竣工後に初めて実施する計画的な修繕工事で、大規模修繕で行う工事内容を必要な箇所に絞って実施する方式です。

従来の大規模修繕が建物全体を一斉に修繕するのに対し、中規模修繕では以下の特徴があります。

• 優先度の高い劣化箇所から順次対応
• 工事期間の短縮（通常1〜2ヶ月程度）
• 住民生活への影響を最小限に抑制
• 修繕積立金の効率的な活用

この方式により、無駄な工事を避けながら、本当に必要な修繕を適切なタイミングで実施できるのが最大のメリットです。

中規模修繕1回目の最適な実施時期

国土交通省の調査データによると、多くのマンションで大規模修繕の1回目は築12〜15年で実施されています。

しかし、中規模修繕1回目の場合、築7〜10年頃での実施が効果的とされています。

この時期に実施する理由として、以下の点が挙げられます。

• 外壁や防水層の初期劣化が始まる時期
• 小さな不具合を早期発見・対処できる
• 本格的な劣化進行を防げる
• 修繕費用を大幅に抑制可能

実際に私が担当した築8年のマンションでは、屋上防水の部分補修と外壁のひび割れ補修を実施することで、築15年時点でも良好な状態を維持できました。

早期対応により、将来の大規模修繕費用を約30％削減できた事例もあります。

大規模修繕との違いと中規模修繕のメリット

多くの管理組合の方が疑問に思われるのが、「大規模修繕と中規模修繕は何が違うのか」という点です。

ここでは両者の違いを明確にし、中規模修繕ならではのメリットをご紹介します。

大規模修繕と中規模修繕の比較

両者の主な違いを以下の比較表でご確認ください。

項目	大規模修繕	中規模修繕
実施周期	12〜15年	7〜10年（1回目）
工事範囲	建物全体を一斉施工	優先箇所を選択的に施工
工事期間	3〜6ヶ月	1〜2ヶ月
費用規模	1戸あたり75〜125万円	1戸あたり10〜30万円
工事内容	外壁・防水・設備を包括的に実施	劣化度合いに応じて部分的に実施
住民への影響	長期間の生活制約	短期間で最小限の影響

この比較からも分かるように、中規模修繕は費用対効果の高い修繕方式として注目されています。

中規模修繕の3つの主要メリット

中規模修繕は、大規模修繕と小規模修繕の中間に位置づけられ、費用や工期を抑えつつ効果的に建物の劣化を防ぐ手段です。

ここでは、その代表的な3つのメリットを紹介します。

中規模修繕のメリット1：修繕費用の負担軽減

大規模修繕では一度に数千万円の費用が発生しますが、中規模修繕では必要な箇所のみを対象とするため、修繕積立金の範囲内で実施できるケースが多くなります。

実際の費用例として、50戸規模のマンションで以下のような実績があります。

• 屋上防水部分補修：約150万円
• 外壁ひび割れ補修：約80万円
• 鉄部塗装：約120万円
• 合計：約350万円（1戸あたり約7万円）

この金額であれば、多くの管理組合で無理なく実施できるでしょう。

中規模修繕のメリット2：建物劣化の早期発見と予防

1回目の中規模修繕では、専門家による詳細な建物診断を実施します。

この過程で、目視では分からない潜在的な問題を早期発見できます。

私の経験では、築9年のマンションで外壁調査を行った際、バルコニー下部に微細なひび割れを発見し、部分的な補修で雨漏りを未然に防いだケースがありました。

もし発見が遅れていれば、内部への浸水により修繕費用が10倍以上になっていた可能性があります。

中規模修繕のメリット3：将来の修繕計画の最適化

1回目の中規模修繕で得られたデータは、長期修繕計画の精度向上に大きく貢献します。

建物の実際の劣化傾向を把握することで、2回目以降の修繕時期や内容をより正確に予測できるようになります。

1回目の中規模修繕の具体的な工事内容と費用相場

1回目の中規模修繕では、どのような工事を行い、どの程度の費用がかかるのでしょうか。

具体的な工事内容と費用相場を詳しく解説します。

主要な工事項目と内容

中規模修繕1回目で実施される代表的な工事項目は以下の通りです。

• 屋上・バルコニー防水の部分補修
• 外壁のひび割れ補修と部分塗装
• 鉄部（手すり・階段等）の防錆塗装
• シーリング（目地）の部分打ち替え
• 共用部照明のLED化
• 給排水設備の点検・部分更新

これらの工事は、建物の基本性能を維持しながら、将来の大規模な劣化を防ぐ予防的措置としての役割を果たします。

特に防水関連の工事は、建物の構造体を守る重要な工事となります。

中規模修繕工事項目別の費用相場

以下の表で、各工事項目の費用目安をご確認ください。

工事項目	単価目安	50戸マンションでの概算費用
屋上防水部分補修	3,000〜5,000円/㎡	150〜250万円
外壁ひび割れ補修	500〜1,000円/m	50〜100万円
鉄部塗装	2,000〜3,000円/㎡	100〜150万円
シーリング部分打替	800〜1,200円/m	80〜120万円
共用部LED化	5,000〜8,000円/箇所	50〜80万円

合計概算：430〜700万円（1戸あたり8.6〜14万円）

ただし、建物の状況や立地条件により費用は変動するため、事前の建物診断による正確な見積りが重要です。

私が手がけた海沿いのマンションでは、塩害による鉄部劣化が進んでいたため、通常より費用が30％程度上乗せになったケースもありました。

工事期間と住民生活への影響

中規模修繕1回目の工事期間は、通常4〜8週間程度です。

大規模修繕と比較して期間が短いため、住民の皆様の生活への影響を最小限に抑えることができます。

• 一部時間帯での騒音発生
• バルコニーの一時使用制限
• 駐車場の部分使用制限

これらの制約も、事前の丁寧な説明と工程調整により、住民の皆様のご理解とご協力を得やすくなります。

実録！新東亜工業の施工事例｜8階建てマンションの大規模修繕工事

築17年の8階建てマンションにおける、管理組合主導による大規模修繕工事の一部始終をご紹介します。
「予算オーバーを避けたい」「融資は極力使いたくない」といった現実的な課題を抱える中で、新東亜工業がどのように提案し、信頼を築きながら工事を完遂したのか──。
理事会への説明から近隣対応、完成後のフォローまで、実際のやり取りを交えてリアルにお伝えします。

ご相談内容

築17年が経過し、管理組合では以前から大規模修繕の検討がされていましたが、資材高騰などにより予算が合わず延期されていた背景があります。「融資は避けたい」「必要な部分に絞って実施したい」といった要望の中、数社に見積り依頼をされていた中で弊社にご相談をいただきました。

担当者：お問い合わせありがとうございます。ご予算に合わせて施工範囲を調整することも可能です。弊社は子会社で材料問屋を持っているため、同じ工事でも他社様より価格を抑えるご提案が可能です。
お客様：なるべく費用を抑えたいので、ぜひ現地調査をお願いします。図面などもご用意します。
担当者：ありがとうございます。図面と、屋上に鍵があるようであればご用意をお願いします。

工事の概要｜工事金額と期間

項目	内容
建物種別	分譲マンション（8階建て）
所在地	東京都内（詳細非公開）
工事内容	大規模修繕工事（外壁補修・塗装・防水・シーリング・長尺シート他）
工法	足場設置のうえ全面修繕／ウレタン塗膜防水（密着工法）他
その他特記事項	理事会へのプレゼンあり、工事中の騒音・近隣対策対応あり

工事金額：2,430万円　期間：約2カ月間

現地調査で判明した劣化症状

現地調査では、屋上の防水層や外壁のシーリング、タイル目地などに劣化が見られました。既存のアスファルトシート防水はまだ機能していたものの、再施工のタイミングとしては適切であり、ウレタン塗膜防水による上塗りを推奨しました。また、タイルの一部には硬化不良が確認され、慎重な撤去作業が必要な状態でした。

担当者：屋上はアスファルトシート防水ですね。状態は悪くないので、ウレタン塗膜防水の密着工法が適しています。
お客様：それでお願いします。あとベランダは見た目を良くしたいので、長尺シートも検討したいです。
担当者：シートは費用が倍近くかかるので、ウレタンの方が予算には優しいですね。
お客様：でも可能ならシートにしたいので、そちらで見積りお願いします。

施工中のやり取りと配慮

工事期間中は、騒音や近隣への影響を最小限に抑える配慮を行いました。作業工程や騒音の案内は掲示板やホワイトボードで事前に周知し、近隣住民や管理人との連携も徹底。足場設置やメッシュシートの風対策も含め、安全対策も万全に対応しました。また、アスベスト調査も事前に実施し、含有なしを確認済みです。

お客様：日曜に音がしたって苦情が来たのですが…。
担当者：調べたところ、隣の工事のものでした。担当者に周知のお願いはしておきました。
お客様：ありがとうございます。トラブルにならなくてよかったです。

引き渡し時のご感想

工事完了後、お客様からは「タイルもまったく違和感がない」「すごく綺麗になった」と高い評価をいただきました。タイルの保管方法や施工写真・保証書を含めた竣工図書の提出も行い、今後のメンテナンスにも役立てていただける内容でお渡ししました。

お客様：どこを張り替えたかわからないくらい自然ですね。
担当者：窯焼きで色を合わせたので、かなり近く再現できています。必要があればいつでもご連絡ください。
お客様：ありがとうございます。次は廊下の床や照明をまとめて検討したいと思います。

今回の工事では、以下のような成果が得られました。

• ご予算に合わせた柔軟な工事範囲調整
• 自社施工・材料問屋からの直接仕入れでコストダウンを実現
• 理事会での丁寧なプレゼンと近隣配慮で信頼を構築
• 施工中の進捗報告や打ち合わせで透明性を確保
• 外観と防水性が向上し、物件価値の維持につながった

新東亜工業では、お客様の状況に合わせた提案と対応を徹底しております。大規模修繕に関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。

中規模修繕2回目・3回目との比較と将来の修繕計画

中規模修繕は1回目だけでなく、建物の状況に応じて2回目、3回目と継続的に実施していくことが重要です。

各回の特徴と将来の修繕計画について解説します。

回数別の中規模修繕内容と費用の変化

中規模修繕の回数が進むにつれて、修繕内容と費用がどのように変化するかを表で示します：

回数	実施時期	主な修繕内容	1戸あたり費用目安
1回目	築7〜10年	屋上・外壁の部分補修、鉄部塗装	10〜20万円
2回目	築17〜20年	共用設備更新、防水工事拡大	20〜30万円
3回目	築27〜30年	給排水管更新、大型設備交換	30〜40万円

このように、建物の経年に伴い修繕内容が複雑化し、費用も段階的に増加していく傾向があります。

中規模修繕2回目の特徴

中規模修繕2回目は、通常築17〜20年頃に実施され、以下のような特徴があります。

• 1回目で先送りした工事の実施
• 共用設備（エレベーター制御盤、インターホンなど）の更新
• 防水工事の範囲拡大
• バリアフリー対応工事の検討

2回目では、住民のライフスタイルの変化に対応した改良工事も含まれることが多く、建物の機能性向上も重要な目的となります。

中規模修繕3回目と長期的な視点

中規模修繕3回目は築27〜30年頃となり、建物の本格的な老朽化対策が中心となります。

• 給排水管の計画的更新
• 大型設備（受水槽、ポンプ等）の交換
• 構造体の本格的な補修
• 省エネ・環境対応工事

3回目以降は、建物の長寿命化と資産価値維持が主要な目的となり、より戦略的な修繕計画が求められます。

私が長期的にサポートしているマンションでは、1〜3回目の中規模修繕を計画的に実施することで、築30年時点でも新築時の8割以上の資産価値を維持できています。

中規模修繕1回目を成功させるための5つのポイント

せっかく中規模修繕を実施するなら、確実に成功させたいものです。

私の経験から導き出した、成功のための5つの重要ポイントをご紹介します。

中規模修繕を成功させるポイント1：適切な時期の見極め

中規模修繕1回目の成功は、実施時期の適切な判断から始まります。

築年数だけでなく、以下の要素を総合的に検討することが重要です。

• 建物の立地条件（海沿い、工業地帯等）
• 使用材料の耐用年数
• 過去の小修繕履歴
• 住民からの不具合報告

私が担当したあるマンションでは、築8年でも海沿いの立地により外壁の劣化が進んでおり、早期の中規模修繕実施により大きな効果を得ることができました。

一方、内陸部の好立地では築10年でも劣化が軽微で、実施時期を2年延期した事例もあります。

中規模修繕を成功させるポイント2：信頼できる専門業者の選定

中規模修繕の成功には、経験豊富で信頼できる専門業者の選定が欠かせません。

業者選定時のチェックポイント

• 中規模修繕の実績と経験
• 建物診断の技術力
• 住民対応の丁寧さ
• アフターフォロー体制

複数業者からの相見積もりを取る際は、単純な価格比較だけでなく、提案内容の質や対応の丁寧さも重要な判断基準となります。

中規模修繕を成功させるポイント3：住民合意の形成

中規模修繕であっても、住民の皆様の理解と協力は不可欠です。

• 工事の必要性を分かりやすく説明
• 工事期間中の生活への影響を明確に提示
• 質問や不安に対する誠実な対応
• 工事進捗の定期的な報告

特に1回目の中規模修繕では、多くの住民の方にとって初めての経験となるため、丁寧な説明と不安解消が重要です。

中規模修繕を成功させるポイント4：適切な予算計画

予算オーバーを防ぐための計画的な資金管理が大切になります。

• 修繕積立金の現在高確認
• 工事費用の適正性チェック
• 予備費（10〜15％）の確保
• 支払いスケジュールの調整

私の経験では、当初予算の110〜120％程度を見込んでおくことで、追加工事が発生した場合にも対応できます。

中規模修繕を成功させるポイント5：長期修繕計画との整合性

1回目の中規模修繕は、長期修繕計画全体との整合性を保つことが重要です。

• 将来の修繕時期の再検討
• 修繕積立金計画の見直し
• 建物の劣化傾向の記録・分析
• 次回修繕計画の精度向上

このような視点で実施することで、単発の修繕ではなく、建物の長期的な価値維持に貢献する修繕となります。

1回目の中規模修繕に関するよくある質問（FAQ）

中規模修繕1回目について、管理組合の皆様からよく寄せられる質問にお答えします。

Q. 中規模修繕と大規模修繕、どちらを選ぶべきですか？

A1. 建物の築年数と劣化状況によって判断することをお勧めします。

築10年以下で部分的な劣化が見られる場合は中規模修繕が効果的です。

一方、築15年以上で全体的な劣化が進んでいる場合は、大規模修繕の検討が必要です。

迷われる場合は、専門家による建物診断を実施して判断材料とすることが重要です。

Q. 中規模修繕1回目の工事期間中、住民はどのような準備をすればよいですか？

A2. 主な準備事項は以下の通りです。

• バルコニーの植物や物品の一時移動
• 工事関係者の出入りに関する防犯対策の確認
• 小さなお子様や高齢者の方への工事音対策
• 洗濯物干しの代替手段の検討

工事開始前に管理組合から詳細な案内がありますので、それに従って準備していただければ大丈夫です。

Q. 修繕積立金が不足している場合、どのような対策がありますか？

A3. 修繕積立金不足の場合の対策としては、下記のようなものがあります。

• 工事内容の優先順位付けと段階的実施
• 修繕積立金の増額検討
• 一時金の徴収
• 金融機関からの借入
• 国や自治体の補助金制度の活用

最も適切な方法は、マンションの財政状況と住民の皆様の合意形成によって決まります。

専門家と相談しながら最適な選択肢を検討することをお勧めします。

Q. 工事業者の選定で注意すべきポイントは何ですか？

A4. 業者選定時の重要なチェックポイントは、下記になります。

• マンション修繕工事の実績と経験年数
• 建設業許可や資格の有無
• 過去の施工事例と参考価格
• アフターサービスと保証内容
• 住民対応の丁寧さ
• 財務状況の健全性

単純な価格比較だけでなく、総合的な評価で選定することが成功の鍵となります。

Q. 中規模修繕後のメンテナンスはどうすればよいですか？

A5. 修繕後のメンテナンスとしては、下記を意識してください。

• 定期的な点検（年1〜2回）の実施
• 小さな不具合の早期発見・対処
• 清掃や管理の徹底
• 次回修繕時期の計画的な検討
• 修繕履歴の適切な記録・保管

適切なメンテナンスにより、修繕効果を長期間維持し、次回修繕費用の抑制にもつながります。

まとめ｜中規模修繕は価値維持と費用の効率化につながる

マンションの中規模修繕1回目は、建物の長期的な価値維持と修繕費用の効率化を実現する重要な取り組みです。

• 築7〜10年が中規模修繕1回目の最適な実施時期
• 1戸あたり10〜20万円程度で建物の基本性能を維持可能
• 大規模修繕と比較して工事期間が短く住民への影響が軽微
• 早期対応により将来の修繕費用を30％程度削減できる
• 信頼できる専門業者の選定と住民合意の形成が成功の鍵
• 長期修繕計画との整合性を保つことで建物価値を持続的に維持

これらのポイントを踏まえ、管理組合の皆様には建物の状況を定期的にチェックし、最適なタイミングで中規模修繕を検討していただくことをお勧めします。

適切な時期に適切な修繕を実施することで、大切な資産であるマンションを次世代まで安心して住み続けられる建物として維持していくことができるのです。