【個人オーナー様】東京都渋谷区ビル　外壁塗装工事+防水工事　費用公開

2025/09/13

1 工事の全体像とポイント
2 立地で変わる建物の弱点と対策〜都市部〜
- 2.1 都市部特有のダメージ要因
- 2.2 都市部における主な対策
3 工事金額：８７８万円
4 下地補修工事
5 シーリング工事
6 洗浄工事
- 6.1 高圧洗浄
7 塗装工事
8 防水工事
9 長尺シート工事
- 9.1 階段
- 9.2 廊下
10 各種申請手続き
- 10.1 【道路使用】
- 10.2 【道路占用】

工事の全体像とポイント

東京都渋谷区にある中層ビルの外壁3面に対して、塗装および防水工事を含む外装改修を実施しました。施工期間は約1か月半。この工事は、建物の経年劣化への対応だけでなく、将来的な資産価値の維持・向上、さらには維持管理コストの最適化を目的とした改修工事でした。

都市部に建つビルは、紫外線、雨風、排気ガスといった環境負荷に日々さらされています。その影響は建物の表面だけでなく、下地構造にも及びます。今回の施工ではまず、タイル面・モルタル面ともに現地調査を行い、劣化症状に応じた下地補修を実施しました。タイルは浮きや剥がれが確認された部分を撤去・貼り替え、モルタル面ではひび割れ・欠損・鉄筋爆裂といった損傷に応じて補修材・施工方法を選定し、構造体の健全性を回復しました。

さらに、建物の目地やサッシ廻りといった可動・収縮の影響を受けやすい箇所には、部位ごとに適したシーリング材を使用。タイル面には変成シリコン系、塗装面にはウレタンノンブリード系を用いることで、柔軟性・密着性・耐候性のバランスを保ちつつ、水の侵入を確実に防止しています。

塗装工事では、高圧洗浄によって外壁表面の汚れや劣化塗膜を除去した後、外壁・天井・雨樋・鉄部など多岐にわたる部位を対象に、用途に応じた塗料を選定。通気性が求められる天井部には通気型塗料を、その他の部位には耐候性・耐久性に優れるシリコン系塗料を用い、美観と性能の両立を図りました。

防水工事は、バルコニー・室外機置場・給湯器置場・1階屋根といった「雨水が直接滞留しやすい部位」に対して実施。これらは日常的な使用頻度が高く、また排水不良や風雨の影響を受けやすいため、ピンポイントに確実な防水性能を確保することが建物全体の長期維持に直結します。

さらに、共用廊下と階段には長尺シートを施工。これにより、見た目の清潔感だけでなく、滑りにくさや耐摩耗性が向上し、日常的な清掃・維持管理の負担も軽減されます。

このように、今回の改修は単なる表面的なリフレッシュではなく、建物の劣化状況を正確に把握したうえでの「的確な補修・防水・塗装」によって、建物の性能と意匠性の両立を実現しています。そして結果として、オーナー様にとっては資産価値の維持と、将来的な改修コストの抑制というメリットが期待できる内容となっています。

立地で変わる建物の弱点と対策〜都市部〜

都市部特有のダメージ要因

排気ガス・粉塵による汚染
- 都市部では交通量が多く、自動車の排気ガスや建設現場からの粉塵が建物外壁に付着しやすくなります。
- 特に白系の塗装やタイルは汚れが目立ちやすく、外観の劣化スピードが速まる傾向があります。
紫外線・輻射熱の蓄積（ヒートアイランド現象）
- 都心部はアスファルトやコンクリートが多く、地表温度が高くなるため、外壁や屋根の塗膜が熱で劣化しやすくなります。
- 塗料のひび割れ、色あせ、チョーキング（粉化現象）が地方よりも早く進行する場合があります。
ビル風・風圧の集中
- 高層ビルが密集することでビル風が発生し、特定の方向から強風が集中することがあります。
- 窓まわりや目地、シーリング材に過度な負荷がかかり、劣化や剥離を早める要因になります。
建物同士の間隔が狭く湿気がこもりやすい
- 建物間が近いため、通風・日当たりが悪く、外壁が常に湿気を帯びた状態になることも。
- カビ・コケ・藻の繁殖、タイルの浮きや塗膜剥がれの原因になります。