マンションの大規模修繕に関する費用負担は誰がする？払えない場合の対処法やトラブル事例を解説

マンションの大規模修繕は建物の資産価値と居住者の安全を守るために欠かせない工事です。

しかし、数千万円から数億円規模の費用がかかるため、その費用負担の仕組みや進め方を正しく理解しておくことが大切です。

費用負担の方法を誤ると、住民間のトラブルや工事の延期につながるケースも少なくありません。

本記事では、マンション大規模修繕の費用負担に関する基本的な仕組みから相場・内訳、修繕積立金が不足した場合の対応策、さらに費用を軽減するための具体的な方法まで幅広く解説します。

マンション大規模修繕の費用負担とは？基本の仕組みを解説

大規模修繕を検討するうえで、まず理解しておきたいのが費用負担の基本的な仕組みです。

ここでは、誰がどのように費用を負担するのか、修繕積立金と管理費の違い、そして長期修繕計画との関係について整理します。

大規模修繕の費用は誰がどのように負担するのか

マンションの大規模修繕にかかる費用は、原則として区分所有者（住戸のオーナー）全員が共同で負担します。

これは、マンションの共用部分（外壁・屋上・廊下・エントランスなど）を維持管理する義務が区分所有者にあるためです。

具体的な費用負担の方法としては、毎月徴収している「修繕積立金」を積み立て、大規模修繕の時期が来たらその積立金から工事費用を支払うのが一般的な流れとなります。

各住戸の負担割合は、多くのマンションで「専有面積の割合（持分割合）」に基づいて決められています。

たとえば、70㎡の住戸と50㎡の住戸では、面積に応じて積立金の月額が異なるケースがほとんどです。

この負担割合は管理規約で定められているため、お住まいのマンションの規約を確認しておくことが重要でしょう。

なお、賃貸でお住まいの方（賃借人）は大規模修繕の費用を直接負担する義務はなく、あくまで区分所有者が負担する点も押さえておきたいポイントです。

修繕積立金と管理費の違い

項目	管理費	修繕積立金
目的	日常の管理・維持費用	将来の大規模修繕工事の資金
使途の例	清掃、設備点検、管理人人件費	外壁塗装、防水工事、設備更新
費用の性質	毎月消費される	工事実施まで積み立てる

マンションの区分所有者は毎月「管理費」と「修繕積立金」の2つを支払っていますが、この2つは目的が明確に異なります。

管理費は日常的な管理業務（清掃・設備点検・管理人人件費など）に充てられる費用であり、修繕積立金は将来の大規模修繕工事に備えて積み立てる資金です。

修繕積立金は大規模修繕の費用負担の根幹となる資金であり、計画的に積み立てることで、工事実施時にまとまった出費を抑えられる仕組みになっています。

ただし、管理費から修繕積立金への流用はできないのが原則です。

両者の区分を正しく理解し、修繕積立金が適切な水準で積み立てられているかを定期的に確認することが、管理組合の重要な役割といえます。

長期修繕計画と費用負担の関係

マンションの大規模修繕で適切な費用負担を実現するために欠かせないのが「長期修繕計画」です。

長期修繕計画とは、一般的に25〜30年先までの修繕工事の時期・内容・概算費用をまとめた計画書のことで、国土交通省も作成を推奨しています。

この計画に基づいて、月々の修繕積立金の額が設定されるため、計画の精度が費用負担に直結するといっても過言ではありません。

しかし、新築時に作成された長期修繕計画は、建設会社やデベロッパーが販売しやすいように修繕積立金を低めに設定しているケースが多く見られます。

そのため、5年程度ごとに長期修繕計画を見直し、必要な修繕積立金の額を再計算することが管理組合には求められます。

計画の見直しを怠ると、いざ大規模修繕を実施する段階で資金が不足し、住民に追加負担を求めざるを得ない事態に陥ることがあります。

マンション大規模修繕の費用相場と内訳

費用負担を考えるうえで、まず知っておきたいのが大規模修繕にかかる費用の相場感です。

1戸あたりの目安額や工事項目ごとの内訳、さらに修繕回数による費用の違いを具体的に確認していきましょう。

1戸あたり・1㎡あたりの費用目安

マンション大規模修繕の費用負担を把握するうえで、多くの方が気になるのが「1戸あたりいくらかかるのか」という点でしょう。

国土交通省が公表している「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1戸あたりの工事費用は75万〜125万円程度が一つの目安とされています。

また、1㎡あたりでは数千円〜1万数千円程度が相場です。

ただし、この費用はマンションの規模（戸数・階数）、築年数、建物の劣化状況、工事範囲によって大きく変動します。

たとえば、50戸のマンションであれば総工事費は3,750万〜6,250万円程度、100戸規模であれば7,500万〜1億2,500万円程度が目安となるでしょう。

タワーマンションや特殊な形状の建物では、足場の設置方法が異なるため、さらに高額になることもあります。

費用負担の見通しを立てるためにも、早い段階で複数の施工会社から見積もりを取り、自分たちのマンションに即した費用感を把握しておくことが大切です。

参考：国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

大規模修繕の主な工事項目と費用内訳

マンションの大規模修繕では、複数の工事を同時に実施するのが一般的です。

主な工事項目と費用全体に占める割合の目安を以下にまとめます。

工事項目ごとの費用感を知ることで、費用負担の全体像をつかみやすくなります。

工事項目	概要	費用割合の目安
仮設工事（足場設置）	建物周囲に足場を組み、飛散防止ネットを設置	約20〜25%
外壁塗装・下地補修	外壁のひび割れ補修・塗装の塗り替え	約25〜30%
防水工事	屋上・バルコニー・廊下の防水処理	約15〜20%
シーリング工事	目地やサッシ周りのシーリング材の打ち替え	約5〜10%
鉄部塗装	手すり・階段・メーターボックスなどの塗装	約5〜10%
設備工事・その他	給排水管更新、共用設備の修繕など	約10〜20%

このうち、仮設工事（足場）は工事を進めるための基盤となるため、必ず発生する費用です。

大規模修繕工事の全体像を把握しておくと、各項目の必要性を判断しやすくなります。

また、防水工事や外壁塗装は費用の大きな割合を占めるため、劣化状況に応じて優先順位をつけることも費用負担を最適化するポイントです。

1回目・2回目以降で費用が変わる理由

マンションの大規模修繕は、一般的に12〜15年ごとの周期で実施されますが、1回目と2回目以降では費用負担が変わるケースがほとんどです。

1回目の大規模修繕は主に外壁塗装・防水工事・シーリング工事が中心で、比較的費用を抑えやすい傾向にあります。

一方、2回目以降の大規模修繕では、築年数が20年以上経過していることから、1回目では対象とならなかった設備の更新（給排水管・エレベーター・機械式駐車場など）が加わることが多く、費用が増加する要因となります。

3回目の大規模修繕になると、建物全体の老朽化がさらに進むため、費用負担はより大きくなるのが一般的です。

このように、回数を重ねるほど修繕の範囲が広がる傾向があるため、長期修繕計画では将来の費用増を見込んだ積立金の設定が不可欠といえるでしょう。

大規模修繕の費用負担が不足する原因と現状

多くのマンションで問題となっているのが、修繕積立金の不足です。

なぜ費用負担に必要な資金が足りなくなるのか、その原因と実態を見ていきます。

修繕積立金が不足するよくあるパターン

マンションの大規模修繕で費用負担が問題になる最大の原因は、修繕積立金の不足です。

積立金が不足する背景にはいくつかの典型的なパターンがあります。

とりわけ注意が必要なのは、新築分譲時の積立金設定の問題です。

マンションの販売時には、購入者の月々の支払い負担を軽く見せるために、修繕積立金を低めに設定する「段階増額方式」が採用されることが多くあります。

この方式では、築年数が経つにつれて積立金を引き上げる計画ですが、値上げのたびに住民の反発が生じ、十分な金額に引き上げられないまま大規模修繕の時期を迎えてしまうケースが後を絶ちません。

管理組合としては、早い段階から積立金の水準を適正に保つ取り組みが求められます。

国土交通省の調査データに見る積立金の実態

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、専有面積あたりの修繕積立金の目安額が示されています。

たとえば、15階未満・5,000㎡未満のマンションでは、1㎡あたり月額235円〜430円程度（均等積立方式の場合）が目安とされています。

しかし、実際に徴収されている修繕積立金の平均額はこの目安を下回るマンションが少なくなく、国土交通省の調査でもマンション全体の約3割以上で修繕積立金に不足が生じているというデータがあります。

こうした現状を踏まえると、ご自身のマンションの積立金がガイドラインの目安と比較して適正かどうかを確認することは、大規模修繕の費用負担に備えるための第一歩といえるでしょう。

参考：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

修繕積立金が不足した場合の費用負担の方法

いざ大規模修繕を実施しようとした段階で修繕積立金が不足していた場合、管理組合にはいくつかの選択肢があります。

それぞれの方法のメリット・デメリットを理解し、マンションの状況に合った判断をすることが重要です。

一時金の徴収

修繕積立金が不足した場合に最も一般的な対応策の一つが、区分所有者から「一時金（臨時徴収金）」を集める方法です。

不足分を各住戸の持分割合に応じて一括で徴収する仕組みで、総会での決議（通常は普通決議）が必要となります。

一時金の金額は不足額や戸数によって異なりますが、1戸あたり数十万円から100万円以上になることもあります。

急な出費を求められるため、住民の経済状況によっては支払いが困難なケースもあり、合意形成が難航する原因になりやすい方法です。

一時金の徴収を検討する場合は、なぜ修繕積立金が不足しているのか、一時金がいくら必要なのかを住民にわかりやすく説明し、十分な説明と周知期間を設けることがトラブル防止の鍵となります。

金融機関からの借入れ（ローン活用）

一時金の徴収が難しい場合には、管理組合として金融機関から資金を借り入れる方法もあります。

住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」をはじめ、銀行や信用金庫でもマンション管理組合向けの融資商品が用意されています。

借入れを選択する場合は、返済計画が将来の修繕積立金に与える影響を十分にシミュレーションしたうえで判断することが重要です。

借入額と返済期間のバランスを慎重に検討しましょう。

工事内容・時期の見直しによる調整

一時金の徴収や借入れのいずれも難しい場合には、工事内容や実施時期を見直すことで、費用負担を調整する方法があります。

具体的には、緊急性の高い工事（防水工事など雨漏りに直結する工事）を優先し、それ以外の工事を次回以降に先送りする「段階的な修繕」という考え方です。

ただし、必要な修繕を過度に先送りすると、建物の劣化が進行し、結果的に将来の修繕費用がさらに増大するリスクがあります。

工事の先送りはあくまで一時的な措置と位置づけ、並行して修繕積立金の増額や長期修繕計画の見直しを進めることが不可欠です。

どの工事を優先すべきかの判断には専門的な知見が必要となるため、信頼できる施工会社や建築コンサルタントに相談されることをおすすめします。

マンション大規模修繕の費用負担を軽減する5つの方法

マンション大規模修繕の費用負担をできるだけ軽くするために、管理組合が実践できる具体的な方法をご紹介します。

事前の準備と適切な選択によって、費用を大幅に抑えられる可能性があります。

相見積もりで適正価格を見極める

大規模修繕の費用負担を適正に保つための基本中の基本が、複数の施工会社から相見積もりを取ることです。

1社だけの見積もりでは、その金額が適正なのか割高なのかを判断することは困難です。

最低でも3社程度から見積もりを取り、工事内容・金額・保証条件を比較検討しましょう。

相見積もりを取る際のポイントとしては、見積もりの前提条件（工事範囲・使用する材料・工期など）を各社で揃えることが挙げられます。

前提条件が異なると正確な比較ができないため注意が必要です。

また、金額だけでなく、過去の施工実績やアフターフォローの内容も含めて総合的に判断することが、結果的に費用負担の軽減につながります。

新東亜工業では無料の見積もり相談を承っておりますので、費用の比較にぜひご活用ください。

元請け施工会社を選び中間マージンを削減する

大規模修繕の費用負担を大きく左右する要因の一つに、施工体制の違いがあります。

大規模修繕工事では、管理会社やゼネコンが元請けとなり、実際の施工は下請け業者に発注される「重層下請け構造」になるケースが少なくありません。

この場合、元請け→一次下請け→二次下請けと工事が流れるたびに中間マージンが発生し、最終的な工事費用が膨らむ原因になります。

この中間マージンを削減するためには、自社で直接施工できる会社（元請け施工会社）に依頼するのが有効な方法です。

元請け施工であれば、中間マージンが発生しないため、同じ品質の工事でも費用を抑えられる可能性が高まります。

新東亜工業は元請け施工を基本とし、中間マージンゼロで大規模修繕に対応しています。

施工会社を選ぶ際には、実際の施工体制を確認することをおすすめいたします。

補助金・助成金制度を活用する

マンションの大規模修繕に際して、自治体の補助金や助成金を活用できる場合があります。

たとえば、東京都では「マンション改良工事助成」制度があり、一定の要件を満たすマンションの修繕工事に対して利子補給や助成金が支給されるケースがあります。

また、省エネ改修や耐震改修を併せて行う場合には、国の補助制度が利用できることもあるでしょう。

補助金・助成金は自治体ごとに内容が異なるため、お住まいの地域の制度を事前に調べておくことが重要です。

申請には工事着手前の手続きが必要なケースが多いため、大規模修繕の検討段階から情報収集を始めることをおすすめします。

制度の利用によって費用負担を数十万円〜数百万円規模で軽減できる可能性があるため、見逃さないようにしましょう。

長期修繕計画の定期的な見直し

前述のとおり、長期修繕計画の見直しは大規模修繕の費用負担に直結する重要な取り組みです。

国土交通省のガイドラインでは、概ね5年ごとの見直しが推奨されており、建物の劣化状況や物価の変動を反映させることで、修繕積立金の過不足を早期に把握できるようになります。

見直しの際には、専門家による建物診断を実施し、現状の劣化程度を正確に把握することが大切です。

診断結果をもとに修繕計画を更新し、必要に応じて積立金の増額を検討することで、大規模修繕時の資金不足を未然に防ぐことができます。

工事までの流れのなかでも、事前の建物調査は重要なステップです。

計画の見直しにあたっては、施工会社に無料の建物診断を依頼するのも一つの方法といえるでしょう。

費用負担をめぐるトラブルと管理組合の合意形成のポイント

マンション大規模修繕の費用負担に関しては、住民間でトラブルが発生することも少なくありません。

ここでは、よくあるトラブル事例と、管理組合が合意形成をスムーズに進めるためのポイントを解説します。

一時金徴収で起こりやすいトラブル事例

大規模修繕の費用負担でもっともトラブルが発生しやすいのが、一時金の徴収に関する場面です。

突然の高額な追加負担を求められた住民から強い反発が起こり、総会で決議が否決されてしまうケースや、決議後も支払いに応じない住民が出てくるケースがあります。

また、賃貸に出している住戸のオーナーと実際に住んでいる居住者との間で、費用負担の意識に温度差が生じるケースもあります。

こうしたトラブルを防ぐためには、早い段階からの情報共有と丁寧な説明が欠かせません。

合意形成をスムーズに進めるためのコツ

大規模修繕の費用負担について住民の理解と合意を得るためには、段階的かつ丁寧なプロセスが重要です。

以下のステップを参考に、合意形成を進めてみてください。

合意形成で最も重要なのは、結論ありきで進めないことです。

住民が「自分たちで決めた」という納得感を持てるプロセスにすることが、トラブル防止と工事の円滑な進行につながります。

大規模修繕の進め方にお悩みの場合は、経験豊富な施工会社に相談することで、管理組合に寄り添ったアドバイスを受けることもできるでしょう。

マンション大規模修繕の費用負担に関するよくある質問（FAQ）

マンション大規模修繕の費用負担に関して、管理組合の方からよく寄せられる質問をまとめました。

まとめ

マンション大規模修繕の費用負担は、修繕積立金を基本としつつ、不足した場合には一時金の徴収や借入れなどの選択肢があります。

重要なのは、長期修繕計画を定期的に見直し、将来必要となる費用を見据えて計画的に積み立てていくことです。

費用負担を軽減するためには、相見積もりによる適正価格の把握や中間マージンの削減、補助金の活用といった具体策が有効になります。

また、管理組合として住民への丁寧な情報共有と合意形成のプロセスを大切にすることで、トラブルを未然に防ぐことができるでしょう。

新東亜工業は、創業16年・施工実績5,000件以上の実績を持ち、元請け施工による中間マージンゼロの適正価格で大規模修繕をサポートしております。

不要な工事は提案しない誠実な対応を心がけており、費用負担に関するお悩みにも丁寧にお応えいたします。

マンション大規模修繕の費用負担についてお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。