小規模修繕の施工業者の選び方を解説｜小規模事業者登録制度も解説

マンションや建物の老朽化に伴い発生する不具合は、放置しておくとさらなる劣化や重大な事故を引き起こす恐れがあります。万が一の事態を防ぐためにも、不具合を発見したら早急な修繕が必要です。

しかし、一口に修繕と言ってもその規模は様々です。小規模修繕と大規模修繕、それぞれの違いを理解し、適切な工事を選ぶことが重要になります。

本記事では、小規模修繕と大規模修繕の違いについて詳しく解説します。小規模修繕工事の内容、適切な時期、マンションリフォームとの違い、さらに大規模修繕工事の内容、適切な時期、費用相場を比較しながら、それぞれの工事を検討する際の注意点についてもご紹介します。

また、小規模修繕工事に関する補助金制度なども解説。ぜひ最後までお読みいただき、マンション・建物の修繕に関する知識を深めてください。

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小規模修繕工事の基本とは

小規模修繕工事とは、建物の経年劣化に伴う損傷や不具合を修復するための工事です。具体的には、壁や屋根のひび割れ補修、雨漏り対策、外壁塗装、防水工事、配管交換などが含まれます。マンションだけでなく、戸建て住宅でも実施されます。

小規模修繕工事は、適切な時期に行うことが重要です。放置しておくと、より大規模な損傷や不具合に発展し、修繕費用が高額になる可能性があります。一般的には、築10年程度経過したら、専門業者に建物診断を依頼し、修繕が必要な箇所を確認することが推奨されています。

マンションと戸建て住宅では、小規模修繕工事の捉え方が異なります。マンションでは、共用部分の修繕を小規模修繕工事と呼ぶことが多く、バルコニーや廊下、エントランスなどの修繕が含まれます。一方、戸建て住宅では、建物全体の修繕を小規模修繕工事と呼ぶことが一般的です。

小規模修繕工事の内容とは

小規模修繕工事の内容とは、マンションなどの建物における経年劣化に伴う軽微な損傷を修繕する工事のことです。具体的には、壁や床のひび割れ補修、塗装の塗り替え、防水工事、雨樋交換、ベランダ手すりの修繕などが含まれます。

これらの工事は、居住者の快適性や建物の寿命を維持するために必要なものであり、定期的な実施が推奨されています。小規模修繕工事の規模は大きくなく、数日程度の工期で完了することが一般的です。

小規模修繕工事は、専門知識や技術が必要となるため、信頼できる施工業者に依頼することが重要です。また、工事内容や費用については、事前に見積もりを取得し、納得した上で契約を進めるようにしましょう。

小規模修繕工事の適切な時期とは

小規模修繕工事の適切な時期は、損傷の程度、天候、予算、入居者の状況などによって異なります。損傷が軽微であればすぐに修繕する必要はありませんが、放置しておくと損傷が拡大する恐れがあります。

マンションリフォームと小規模修繕の違い

マンションを維持管理する上で、マンションリフォームと小規模修繕はどちらも必要不可欠な工事です。建物の状態や予算に応じて、適切な工事を選択することが重要です。

マンションリフォームは、住居としての機能や快適性を向上させることを目的とした大規模な工事です。キッチンや浴室、トイレなどの設備の交換や間取り変更、内装の変更などを行います。費用は数百万から数千万円と高額になり、工事期間も数ヶ月から半年程度かかることが一般的です。

小規模修繕は、建物の劣化や損傷を補修することを目的とした小規模な工事です。外壁や屋根の塗装、防水工事、タイルの補修、水漏れ修理などを行います。費用は数十万円から数百万円程度と比較的安価で、工事期間も数日から数週間程度と短期間で完了します。

マンションリフォームと小規模修繕の大きな違いは、目的と範囲です。マンションリフォームは住居としての機能や快適性を向上させることを目的とした大規模な工事であるのに対し、小規模修繕は建物の劣化や損傷を補修することを目的とした小規模な工事です。

また、費用も大きく異なります。マンションリフォームは数百万から数千万円と高額になるのに対し、小規模修繕は数十万円から数百万円程度と比較的安価です。工事期間も、マンションリフォームは数ヶ月から半年程度かかるのに対し、小規模修繕は数日から数週間程度と短期間で完了します。

小規模修繕工事と大規模修繕工事の違い

大規模修繕工事と小規模修繕工事の違いは、主に修繕規模と内容にあります。

大規模修繕工事は、建物の構造部分や外壁、屋上など、建物の寿命を延ばすために必要な大規模な修繕を行う工事です。工事内容は、外壁塗装、屋根葺き替え、防水工事、鉄筋コンクリートの補修などが挙げられます。

小規模修繕工事は、建物の設備や内装など、生活に支障をきたすような不具合を解消するための小規模な修繕を行う工事です。工事内容は、壁紙の張替え、床の補修、水漏れ補修、電気設備の修理などが挙げられます。

大規模修繕工事は、一般的に10～15年に1回程度実施されるのに対し、小規模修繕工事は、必要に応じて随時実施されます。

小規模修繕工事と大規模修繕工事の違いを理解することで、建物の適切な維持管理を行うことができます。

次の項目では、大規模修繕工事の内容と適切な時期について詳しく説明します。

大規模修繕工事の内容とは

大規模修繕工事とは、マンションの主要構造部分の劣化を防止し、長寿命化を目的とした工事です。具体的には、外壁や屋根の防水工事、鉄筋コンクリート躯体の補修、共用部分の改修、設備の更新などが含まれます。

大規模修繕工事は、一般的に10年～12年に1度実施されるため、マンションの維持管理において重要な役割を果たしています。適切な時期に大規模修繕工事を行うことで、資産価値の維持や修繕費用の抑制に繋がります。

以下、大規模修繕工事の内容について詳しく説明します。

• 外壁・屋根の防水工事: マンションの劣化に最も大きな影響を与えるのが、外壁や屋根の防水機能の低下です。防水機能が低下すると、雨漏りやコンクリートの劣化を招き、建物の耐久性を低下させます。大規模修繕工事では、外壁や屋根の防水層の塗り替えや補修を行うことで、防水機能を回復させます。
• 鉄筋コンクリート躯体の補修: 鉄筋コンクリート躯体は、マンションの主要構造部分であり、建物の強度や耐震性を支えています。しかし、経年劣化によって鉄筋の腐食やコンクリートの剥離などが発生する可能性があります。大規模修繕工事では、鉄筋の補修やコンクリートの補強を行うことで、建物の強度や耐震性を確保します。
• 共用部分の改修: 共用部分であるエントランスや廊下、階段なども経年劣化によって損傷が発生します。大規模修繕工事では、共用部分の改修を行うことで、美観を回復させるとともに、居住者の安全性を確保します。
• 設備の更新: マンションの設備は、経年劣化によって故障や性能低下を起こす可能性があります。大規模修繕工事では、給水管や排水管、エレベーター、電気設備などの更新を行うことで、建物の機能を維持します。

大規模修繕工事は、マンションの維持管理において重要な役割を果たしています。適切な時期に大規模修繕工事を行うことで、資産価値の維持や修繕費用の抑制に繋がります。

大規模修繕工事の適切な時期とは

マンションの大規模修繕工事は、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持するために必要な工事です。しかし、いつ工事を行うべきか迷う方も多いでしょう。

一般的に、大規模修繕工事の適切な時期は、築後12～15年程度と言われています。これは、外壁や屋根などの主要部分が劣化し始める時期であり、放置すると雨漏りやコンクリートの剥落などの重大な問題が発生する可能性があるからです。

また、建物の構造や使用状況によっても適切な時期は異なります。例えば、塩害の影響を受けやすい地域にあるマンションや、入居率の高いマンションなどは、早期に大規模修繕工事を行う必要があるかもしれません。

大規模修繕工事を行う際には、専門家である建築士や設計事務所に相談し、建物の状態や予算などを考慮した上で、最適な時期を判断することが重要です。

マンションにおける小規模修繕と大規模修繕の修繕費用

マンションの修繕には、大規模修繕と小規模修繕の2種類があります。大規模修繕は12年～15年に一度行われ、外壁や屋根などの大掛かりな修繕を行うのに対し、小規模修繕は経年劣化や破損などにより発生する部分的な修繕を指します。

小規模修繕の費用の相場

小規模修繕の費用は規模や場所、施工内容によって大きく異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。

• 塗装工事: 1㎡あたり2,000円～5,000円
• 防水工事: 1㎡あたり3,000円～7,000円
• タイル補修工事: 1枚あたり5,000円～10,000円
• 窓ガラス交換: 1枚あたり10,000円～20,000円
• サッシ交換: 1か所あたり30,000円～50,000円

あくまでも目安であり、実際の費用は現場調査や見積もりによって決定されます。また、同じ工事内容でも、施工業者によって価格が異なる場合がありますので、複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。

小規模修繕は、早期発見・早期対応が重要です。放置すると規模が拡大し、費用も高額になる可能性がありますので、定期的な点検を行い、異常が見つかった場合はすぐに修繕するようにしましょう。

小規模修繕工事の戸当たり単価平均

小規模修繕工事における戸当たり交換の単価は、業者の規模や作業内容、材料費などによって異なりますが、平均的には5,000円～10,000円程度となっています。

戸当たり単価に含まれる項目としては、以下のものが挙げられます。

• 戸当たりの材料費
• 交換作業費
• 出張費
• 諸経費

戸当たり交換は、比較的簡単な作業であり、経験豊富な業者であれば短時間で完了させることが可能です。そのため、費用を抑えるためには、複数の業者から見積もりを取得し、比較検討することが大切です。

また、戸当たり交換だけでなく、ドアノブや鍵の交換など、他の小規模修繕工事と同時に行うことで、さらなるコスト削減につなげることが可能です。

大規模修繕時の費用相場

マンションの大規模修繕は、建物を長持ちさせるために必要な工事です。費用は規模や内容によって異なりますが、一般的には数千万円から1億円以上かかるといわれています。

国土交通省の調査によると、2020年度の大規模修繕工事の実施状況調査によると、工事費用の平均は約6,000万円でした。ただし、これはあくまで平均値であり、実際の費用は建物の規模や内容によって大きく異なります。

国土交通省の資料によると一戸あたり75万～125万円かかというデータがあり、この場合、100戸のマンションであれば、約7,500万円～1億円以上の費用がかかることになります。

さらに、マンション管理会社によると、実際には工事費用の他に、設計費や監理費などの諸経費がかかるため、総額としては工事費用の約1.2倍～1.5倍程度になることが多いそうです。

このように、大規模修繕の費用は規模や内容によって大きく異なるため、事前にしっかりと計画を立て、複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。

参考：国土交通省令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査

大規模修繕の費用についてと金額比較｜施工業者によって異なるのでしっかり確認

大規模修繕工事は、マンションの共有部分の劣化を補修・改善するための工事であり、10〜15年に1度実施する必要があります。工事の内容は多岐にわたりますが、代表的なものとしては外壁塗装、防水工事、屋上防水工事、バルコニー防水工事、鉄部塗装工事などがあります。

大規模修繕工事の費用は、規模や工事の内容、建物の構造などによって大きく異なりますが、一般的には1戸当たり75万〜150万円程度が相場とされています。以下に、大規模修繕工事の費用相場をまとめた表を示します。

工事項目	費用相場（戸当たり）
外壁塗装	50万円〜200万円
防水工事	100万円〜300万円
屋上防水工事	200万円〜400万円
バルコニー防水工事	50万円〜150万円
鉄部塗装工事	30万円〜100万円

これらの費用はあくまで参考であり、実際に必要な費用は上記より高くなる場合も低くなる場合もあります。大規模修繕工事の実施を検討する際には、必ず事前に複数の業者から見積もりを取得することが大切です。

大規模修繕工事の費用は、建物の規模や劣化状況によって異なるため、正確な費用は事前調査が必要になります。また、工事内容によっては、仮設工事費や管理費などが別途発生する場合もあります。

大規模修繕工事を行う際には、居住者全員が納得した上で計画を進めることが重要です。工事内容や費用について十分に説明を行い、住民同士で話し合う機会を設けることで、円滑な工事の実施につなげることができます。

小規模修繕工事等契約希望者登録制度について｜施工業者を選定が目的

小規模修繕工事等契約希望者登録制度とは、マンションの管理組合が、小規模な修繕工事を行う際に、事前に登録されている事業者の中から施工業者を選定することを目的とした制度です。

この制度は、事業者の施工実績や信用情報を事前に確認できるため、管理組合にとって信頼できる事業者を選定しやすくなり、トラブルや失敗を防止することを目的としています。

登録されている事業者は、以下のような条件を満たしている必要があります。

• 直近3年間で、小規模修繕工事の実績があること
• 登録時に、必要な書類を提出していること
• 適正な施工を行う体制が整っていること

登録制度を利用することで、管理組合は安心して事業者を選定でき、小規模修繕工事の円滑な実施につながることが期待されます。

小規模修繕工事等契約希望者登録制度は、マンション管理組合にとって、トラブルや失敗を防止するための有効な手段となります。 この制度を活用することで、安心して小規模修繕工事を進めることができるでしょう。

小規模修繕の施工業者の良い選び方とは？実績や口コミをもとに判断

小規模修繕工事は、マンションやアパートなどの建物における比較的軽微な修繕工事のことです。具体的な内容としては、外壁のひび割れ補修、雨樋の交換、防水工事、屋上防水などがあります。

小規模修繕工事を行う際には、施工業者の選び方が重要となります。適切な業者を選ぶことで、質の高い工事を適切な価格で受けることができます。では、小規模修繕の施工業者の良い選び方とは何でしょうか？

小規模修繕の施工業者を選ぶ際には、以下のポイントに注意しましょう。

• 実績と経験: 小規模修繕工事の実績が豊富で、経験豊富な業者を選びましょう。実績や経験が豊富な業者は、様々なケースに対応することができ、質の高い工事を提供することができます。
• 資格と技術: 小規模修繕工事を行うには、特定建設業許可などの資格が必要となります。施工業者の資格と技術を確認しましょう。資格と技術がしっかりとしている業者は、法令に則った安全な工事を提供することができます。
• 価格: 複数の業者から見積もりを取り、価格を比較しましょう。価格が高すぎる業者や安すぎる業者は避けたほうが良いでしょう。適正な価格で質の高い工事を提供してくれる業者を選びましょう。
• 対応: 業者の対応も重要です。現場調査や打ち合わせの際に、丁寧に対応してくれる業者を選びましょう。丁寧に対応してくれる業者は、顧客のニーズを理解し、適切な工事を提供することができます。

小規模修繕工事を行う際には、上記のようなポイントに注意して、信頼できる業者を選びましょう。

小規模修繕工事を行う業者には、小規模事業者登録制度があります。これは、一定の規模以下の事業者が、登録を行うことで、公共工事の入札に参加することができる制度です。小規模事業者登録制度は、小規模事業者の経営を支援することを目的としています。

小規模修繕工事を行う際には、小規模事業者登録制度に登録されている業者を選ぶことも一つの方法です。登録されている業者は、一定の基準を満たしているため、信頼できる業者であると言えます。

小規模修繕の見積もり時の注意点

小規模修繕工事を依頼する際、見積もりは単なる「金額の確認」だけでなく、工事内容の妥当性や業者の信頼性を判断する重要な材料になります。特に、見積書の読み方や注意すべきポイントを理解しておくことで、不要な追加費用の発生やトラブルを未然に防ぐことが可能です。

工事項目が明確に記載されているか

見積書に「一式」とだけ書かれている項目は、内容が不透明で注意が必要です。どの箇所を、どのように修繕するのか、作業内容や数量、単価が具体的に明記されているかを必ずチェックしましょう。例として、「外壁補修 一式」ではなく、「外壁ひび割れ補修 10m ＠3,000円」など、詳細が記載されている見積もりが理想です。

使用材料・工法の記載を確認する

小規模修繕とはいえ、使用される材料の品質や工法によって耐久性や価格が大きく変わります。たとえば防水工事なら、「ウレタン塗膜防水」「シート防水」などの工法と使用する材料名（メーカー・品番含む）が記載されているかがポイントです。記載がなければ、必ず口頭ではなく書面で確認しましょう。

諸経費や予備費の有無を確認する

見積書には「養生費」「足場代」「廃材処理費」「交通費」「諸経費」「消費税」などの付帯費用が別途必要になるケースがあります。金額だけで判断せず、含まれている費用の範囲と、別途発生する可能性のある費用についても確認しておくことが大切です。

また、「予備費」や「調整費」が含まれている場合は、その根拠を確認しましょう。不透明な費用が含まれている場合は、詳細の説明を求める姿勢が必要です。

安すぎる・高すぎる見積もりには要注意

小規模修繕では、相場より極端に安い見積もりを提示してくる業者もあります。一見お得に見えますが、必要な工程や材料を省いていたり、後から追加費用を請求されたりするリスクがあるため注意が必要です。反対に、明確な根拠がないまま相場より高額な場合も、慎重な判断が求められます。

見積もりの「有効期限」も確認しておく

見積もりには通常、有効期限が設けられています。価格の変動や材料費の高騰により、期限を過ぎると金額や条件が変わる場合があるため、依頼から契約・工事開始までのスケジュールも事前に把握しておきましょう。

複数社から相見積もりを取る

たとえ小規模な工事でも、2〜3社から相見積もりを取るのが基本です。同じ条件でも業者ごとに工法や金額、説明の丁寧さに差があるため、相場の把握と業者比較のためにも相見積もりは必須です。

わからない点はその場で質問する

見積書の内容で不明点があれば、そのまま放置せずに業者へ確認しましょう。信頼できる業者は、専門用語をかみくだいて丁寧に説明してくれるものです。不透明なまま契約してしまうと、後からのトラブルにつながる可能性もあるため注意が必要です。

よくある質問（FAQ）

まとめ

小規模修繕工事は、マンションやアパートなどの建物において、経年劣化による傷みなどを補修する工事です。具体的には、外壁のクラックやタイルの剥がれ、防水処理の劣化、屋上の防水処理の劣化、鉄部の腐食など、様々な箇所を対象としています。

小規模修繕工事を行う際には、施工業者の選定が重要です。施工業者の選定基準としては、実績や技術力、価格、対応力などが挙げられます。また、国土交通省が実施している「小規模修繕工事等契約希望者登録制度」に登録されている業者を選ぶことも一つの方法です。この制度は、一定の要件を満たした施工業者を登録することで、発注者にとって信頼性の高い業者を選択しやすくすることを目的としています。

小規模修繕工事は、マンションやアパートなどの建物にとって重要なメンテナンス工事です。適切な施工業者を選定することで、建物の寿命を延ばし、居住者の快適な生活環境を維持することができます。

なお、この本文は小規模修繕の施工業者の選び方についてのみ触れており、小規模事業者登録制度の詳細については触れていません。小規模事業者登録制度については、国土交通省のウェブサイト等を参照してください。

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