アパートの外壁塗装費用はいくら？相場と入居率アップの秘訣を徹底解説

アパート経営において、外壁の見た目は「第一印象」を左右する大切なポイントです。
老朽化した外壁は、入居者の離脱だけでなく、新規契約の妨げになることもあります。

本記事では、外壁塗装の費用相場や内訳だけでなく、入居率アップとのつながりや費用対効果の高いリフォーム戦略についても深掘りしていきます。

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外壁塗装を行うメリット

外壁の塗装は、単に建物の外観を美しく保つためだけのものと思われがちですが、実際には賃貸経営を成功させるために欠かせない「経営戦略の一環」です。
特にアパートなどの集合住宅においては、第一印象が入居率や収益性に直結するため、定期的な塗装メンテナンスは重要な役割を果たします。
ここでは、外壁塗装によって得られる具体的なメリットを深掘りして解説します。

美観維持によるイメージ向上と信頼の醸成

主要道路沿いや駅近・住宅密集エリアなどの立地にあるアパートでは、外観の美しさがそのまま建物のブランドイメージにつながります。
汚れや剥がれ・色褪せが目立つ外壁では、管理が行き届いていない印象を与え、入居希望者が敬遠する可能性も高まります。
一方で、きれいに整備された外壁は「この物件なら安心」といった信頼感を生み、入居検討者の心理的ハードルを下げる効果が期待できます。

外壁構造の保護と長寿命化による修繕コスト削減

外壁は紫外線や雨風、排気ガスといった外的要因に常時さらされており、年月とともに劣化が進行します。
特に築15年以上の物件では、塗膜の劣化によりクラック（ひび割れ）やチョーキング（粉化現象）が発生し、雨水が内部に浸入して構造体の腐食を招く危険もあります。
こうした劣化を未然に防ぎ、建物の寿命を延ばすためにも、外壁塗装は重要な予防保全の一つです。

空室対策と収益安定化に貢献

築年数が経過していても、外観を美しく保つことで家賃を大きく下げることなく募集が可能になります。
逆に、塗装を怠った物件は見た目で損をし、空室が長期化する原因にもなります。
空室が1ヶ月続くことで失う家賃収入は、数十万円単位にも及ぶ場合があり、塗装工事にかかる初期投資以上の経済的損失となることも少なくありません。
定期的な外壁塗装は、空室率を抑えながら収益を安定させるための有効な手段です。

アパート外壁塗装の費用相場とその内訳

アパートの外壁塗装を検討する際、多くのオーナーが最初に気になるのが「実際いくらかかるのか？」という費用の問題です。
しかし、外壁塗装にかかる費用は一律ではなく、建物の大きさ・形状・階数・使用する塗料・下地の劣化状況、さらには立地条件などによって大きく変動します。
ここでは、費用の目安を把握するための具体的な相場・平米単価・費用構成の内訳を詳しく解説します。

戸数・階数・延床面積による相場の目安

以下は、戸数や階数によって想定される一般的な外壁塗装費用の目安です。

建物規模	外壁塗装費用相場（税別）
2階建て6戸	約180〜220万円
3階建て10戸	約280〜350万円
大型アパート	約400万円以上

これらの金額には、足場設置費用や高圧洗浄・下地処理・塗料・人件費・管理費などが含まれます。
細かい条件によりプラスマイナス20%以上の差が出ることもあるため、最終的な費用は見積もりによって確定させる必要があります。

平米単価・坪単価の平均値と計算方法

外壁塗装の費用を面積で割り出すことで、相場感をつかみやすくなります。

• 平米単価：2,500〜4,500円
• 坪単価 ：8,000〜15,000円

たとえば延べ床面積が500平米のアパートの場合、塗装費用は概ね125〜225万円程度が目安となります。
ただし、外壁の凹凸やバルコニー・鉄部塗装の有無によっても変動するため注意が必要です。

外壁塗装費用の主な内訳と割合

下記は、外壁塗装における主な費用項目とそれぞれの構成比の目安です。

項目	内容	割合目安
足場費	仮設足場の組立・解体	20〜25%
高圧洗浄費	汚れ・カビ・旧塗膜の除去	5%前後
下地処理費	クラック補修、シーリング交換など	10〜15%
塗料費	材料費（塗料の種類により変動）	20〜30%
人件費	職人の労務費、管理監督料など	20〜30%
諸経費	養生、交通費、雑費、管理費など	5〜10%

建物の立地条件や施工難易度が高い場合、足場費や人件費が高くなる傾向があります。
複数の業者から見積もりを取り、詳細項目ごとの費用を比較することで、無駄な支出を抑えつつ適正な予算設定が可能になります。

外壁塗装で使用する塗料の種類について

外壁塗装の費用や耐久性を左右する大きな要因の一つが「塗料の種類」です。
どの塗料を選ぶかによって、工事にかかるコストだけでなく、その後のメンテナンス頻度や入居者からの印象にも大きな違いが出てきます。
ここでは、主にアパートの外壁塗装で使われる代表的な塗料の種類と、それぞれの価格帯や特徴・適した使用シーンについて詳しく解説します。

アパート外壁塗装に使われる主な塗料比較表

塗料の種類	耐用年数	平米単価の目安	特徴	注意点
ウレタン塗料	約7〜10年	1,800〜2,500円	柔軟性があり密着性が高い。コストが低く施工しやすい	紫外線に弱く耐候性が劣る
シリコン塗料	約10〜13年	2,300〜3,000円	汚れに強く防カビ・防藻性があり、コスパが高い	塗膜が硬めで可動部には不向き
ラジカル制御型塗料	約13〜16年	2,800〜3,500円	紫外線劣化を抑制し、チョーキングが起こりにくい	費用はやや高め
フッ素塗料	約15〜20年	3,800〜5,000円以上	高い耐久性・防汚性・光沢感があり、高級感ある仕上がり	初期費用が非常に高い

それぞれの塗料には特性やコストに差があり、アパートの築年数・今後の修繕計画・周辺物件との差別化戦略によって最適な選択肢は変わってきます。
初期費用だけでなく、トータルのメンテナンスコストや物件のブランディング効果も考慮して選ぶことが重要です。

実録！新東亜工業の施工事例｜5階建てマンション大規模修繕工事の外壁塗装

埼玉県さいたま市のマンションオーナー様から「そろそろ外壁と屋上防水の修繕を検討したい」とのご相談をいただきました。築年数の経過により外壁や鉄部の劣化が目立ち始めたことがきっかけです。
本記事では、お問い合わせから現地調査、見積説明、契約、打ち合わせ、工事中の様子、そして引き渡しに至るまでの流れを、実際の会話形式でリアルにご紹介します。

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ご相談内容

マンション全体の劣化が目立ち始めたものの、修繕工事をどこに頼めばよいか分からず困っていたオーナー様から、お電話でご相談いただきました。

担当者：お電話ありがとうございます。新東亜工業でございます。
お客様：マンションの大規模修繕の見積をお願いしたいのですが。
担当者：もちろんです。詳細は担当者より折り返しさせていただきます。

担当者：ご住所と図面の有無を教えていただけますか？
お客様：図面あります。今週木曜日なら立ち合えます。
担当者：では木曜11時に伺います！

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工事の概要｜工事金額と期間

 

項目	内容
建物種別	鉄筋コンクリート造 5階建てマンション
所在地	埼玉県さいたま市
工事内容	外壁塗装、屋上・バルコニー防水、鉄部塗装、下地補修、シーリング打替え
工法	ウレタン防水（密着工法）、外壁塗装（シリコン3回塗り）
その他特記事項	駐車場・資材置き場の敷地内使用、居住者への事前周知徹底

工事金額：1,210万円
工期：58日間

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現地調査で判明した劣化症状

外壁タイルの目地や鉄部のサビ、屋上防水層の浮きなど、各所に経年劣化が見られました。

担当者：屋上のひび割れが多く、既存のアスファルト層の状態も良くありません。
お客様：予算があるのでウレタン防水でお願いします。
担当者：ウレタンは安価ですが、施工保証は難しいです。ご希望に沿って見積を2種類お出ししますね。

担当者：玄関枠や鉄部はすべて塗装。外壁目地のシーリング幅が広く、材料費がかさむ原因です。
お客様：費用のこともあるので、教えてもらえてよかったです。

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施工中のやり取りと配慮

施工中は定期的な中間報告を実施し、オーナー様のご不在時でも進捗が分かるよう対応。また、住人対応やトラブル未然防止にも注力しました。

担当者：下地補修の数量が多めでしたが、サービスで対応します。
お客様：ありがとうございます。追加がないのは安心です。
担当者：バルコニーに設置されていたアンテナは、住人に説明して移動済みです。
お客様：ありがとうございます。塗装の色もイメージ通りでした！

引き渡し時のご感想

工事完了後、オーナー様ご自身でも仕上がりを確認され、大変ご満足いただけました。

担当者：足場解体も終わり、完工となります。
お客様：仕事帰りに確認しました。とても綺麗になっていて嬉しいです。
担当者：保証書や報告書は郵送いたします。鍵の返却もご自宅へお届けします。
お客様：本当にありがとうございました。また何かあれば相談します。

本工事では、以下のポイントを徹底しました。

• 図面＋現地調査に基づく透明性のある見積提示
• 劣化症状に応じた下地補修と高耐久の3回塗り仕上げ
• 居住者対応や追加費用の事前通知を徹底
• 工事後の書類対応・フォロー体制完備

外壁塗装を含む大規模修繕は、建物の資産価値を守るために欠かせない工事です。新東亜工業では、オーナー様のご要望を丁寧に伺いながら、安心してお任せいただける体制を整えております。

外壁塗装で入居率アップを狙うデザイン戦略

アパートの外観は、入居希望者に与える第一印象を大きく左右します。
清潔感があり、センスの良さを感じさせる外観は「ここに住みたい」と思わせる力があります。
逆に、外壁の色あせやひび割れ・古びた印象は、建物全体の価値を下げてしまい、空室リスクが高まります。
つまり、デザイン性に優れた外壁塗装は、入居率向上を狙う上で非常に有効な投資です。
ここでは、見た目の印象を高め、競合物件と差をつけるためのデザイン戦略を3つのポイントに分けて詳しく解説します。

周囲の景観や物件の年代に合った色選び

周囲の街並みや立地条件に配慮した色使いは、外観に自然な一体感を生み出します。
築浅物件では、グレーやブラックを基調にしたモダンな配色が好まれる傾向があります。
一方、築年数の経ったアパートでは、落ち着いたアースカラーやベージュ系の温かみのある色が選ばれることが多く、建物の経年を上品にカバーすることができます。
さらに、周辺の住宅や商業施設のカラーリングとの調和を考えることで、地域の景観ともマッチした洗練された印象を演出できます。

ベランダやサッシと調和するアクセントカラーの導入

外壁のベースカラーに加えて、ベランダの手すりやサッシなどの細部にアクセントカラーを取り入れることで、立体感や個性をプラスできます。
例えばサッシが黒の場合、落ち着いたホワイトやグレーと組み合わせてシンプルにまとめつつ、玄関や庇（ひさし）部分に深みのあるグリーンやネイビーなどを加えると、引き締まった高級感のある印象に仕上がります。
こうした配色の工夫は、若年層やファミリー層など、ターゲット層の好みに合わせた演出としても有効です。

ツートンカラーによる立体感の演出

外壁の上下で色を分けるツートンカラーは、建物に奥行きや高さを感じさせる効果があります。
例えば1階部分に落ち着いたダークカラー、2階部分に明るめのベージュやホワイト系を使用することで、視覚的に安定感と開放感の両方を与えることができます。
さらに、建物の凹凸に応じて縦ラインやアクセントラインを加えることで、よりダイナミックで洗練された外観を実現でき、写真映えのする物件としてPR効果も高まります。

外壁塗装の費用を抑えるための工夫

外壁塗装は、決して安い工事ではありません。
しかし、費用をかけすぎず、品質を保ちながら適正価格で工事を行うための工夫は数多く存在します。
特に賃貸物件オーナーにとっては、投資対効果を最大化するためにも、コスト意識を持つことが非常に重要です。
ここでは、費用を抑えながらも効果的な外壁塗装を実現するためのポイントを紹介します。

複数業者から見積もりをとる

見積もりを複数の塗装業者から取得することで、価格の妥当性を確認しやすくなります。
同じ施工内容でも価格差が出ることは珍しくなく、複数社を比較することで、価格だけでなく提案内容・塗料の種類・保証内容などの違いも見えてきます。
また、値引き交渉の材料としても活用できます。
ただし、極端に安い見積もりには注意が必要で、内容が曖昧な場合は不明瞭な追加費用の可能性もあるため、内容までしっかり精査しましょう。

閑散期（夏・冬）に施工を行う

外壁塗装には繁忙期と閑散期があり、春や秋は需要が集中しやすい時期です。
一方で夏（7〜8月）や冬（12〜2月）は気温や天候の影響もあり、受注が少なくなります。
このタイミングを狙うことで、業者によっては工事費用を割引してくれるケースもあり、交渉の余地が生まれやすくなります。
また、スケジュールにも余裕があるため、丁寧な施工を受けられる可能性が高まります。

補助金・助成金制度の活用を検討する

各自治体では、省エネやバリアフリー・防災対応を目的とした改修工事に対して、補助金や助成金を設けていることがあります。
特に遮熱塗料や断熱塗料を使用する場合、対象となるケースも少なくありません。
申請には事前の届け出や施工内容の証明書が必要な場合もあるため、事前に市区町村の窓口やウェブサイトで詳細を確認し、対象制度の有無と申請条件をしっかり把握しておきましょう。

工事はできるだけまとめて依頼する

外壁塗装だけでなく、屋根や共用部（階段・廊下・玄関回りなど）の修繕や塗装を同時に依頼することで、足場設置費用を1回分に抑えることが可能です。
また工期も一体で進められるため、スケジュールが短縮でき、入居者への負担も軽減されます。
さらに、業者としても一括での受注になるため、単体工事よりも価格交渉に応じやすくなるケースがあります。

信頼できる外壁塗装業者を選ぶポイント

外壁塗装は高額かつ長期的な効果を期待する工事のため、信頼できる業者を見極めることは最も重要なステップのひとつです。
業者選びで失敗すると、塗料の剥がれや不適切な施工による再工事など、追加費用や入居者トラブルにつながる恐れもあります。
このような事態を避けるためにも、信頼できる業者選びのためのポイントを把握しておきましょう。

実績と口コミ

施工実績が豊富な業者は、それだけ多くの物件に対応してきたノウハウがあります。
特にアパートや集合住宅の外壁塗装実績がある業者は、入居者対応や近隣配慮の観点でも安心感があります。
公式サイトの施工事例やネット上の口コミ・地域の掲示板なども確認し、客観的な評価を参考にしましょう。
ネガティブな情報にも目を通すことで、リスク要因を事前に把握できます。

現地調査の実施と診断報告書を出してくれるか

優良業者は、契約前に必ず現地調査を行い、劣化状況や構造的な問題点を丁寧に調査してくれます。
その際、写真付きの診断報告書を提出してくれるかどうかが大きな判断材料となります。
報告書の内容が詳細で、塗り替えが必要な理由や最適な塗料の提案まで行ってくれる業者は、信頼性が高いと言えるでしょう。

見積書の明細を確認する

見積書の記載が「一式」だけの場合、実際にどこに費用がかかっているのかが分からず、不明瞭な追加請求のリスクがあります。
理想的なのは「足場設置費」「高圧洗浄費」「下塗り・中塗り・上塗り費用」「使用塗料の単価」などが明確に記載されていることです。
また、各項目に施工面積や単価が併記されていれば、さらに信頼性が高まります。

保証制度が充実しているか

塗装工事には、一定期間の保証が設けられているのが一般的です。
保証内容としては、塗膜の剥がれや膨れなどに対する修繕対応が含まれているかを確認しましょう。
塗料メーカーによる製品保証と、施工業者による工事保証がダブルで用意されている場合、万一の際にも安心です。
書面で、保証内容を明示してくれる業者を選ぶことが重要です。

施工中の対応が丁寧か

入居者がいるアパートでは、施工中の対応も業者選定の大切な要素です。
作業前の挨拶や説明資料の配布・作業中の騒音・ゴミへの配慮・共用部分の養生・清掃など、きめ細やかな配慮ができる業者は、結果としてトラブルが少なく、管理者としての信頼にもつながります。
また、住人説明会を開催してくれるかどうかも確認ポイントです。

よくある質問

Q1. アパートの外壁塗装は何年ごとに行うのが理想ですか？

一般的には、10〜15年ごとの塗り替えが推奨されています。
ただし、使用している塗料の種類や建物の立地条件（海沿い、交通量が多い道路沿いなど）によっても異なります。
劣化症状（色あせ・チョーキング・ひび割れなど）が目立ってきた場合は、早めに専門業者に点検を依頼することが大切です。

Q2. 外壁塗装の施工期間はどれくらいかかりますか？

一般的な2〜3階建てのアパートであれば、おおよそ2〜3週間程度が目安です。
天候によって前後する可能性はありますが、事前に施工スケジュールを提示してもらい、入居者への告知や調整も同時に進めておきましょう。

Q3. 入居者への影響や対応はどうすればよい？

施工前には必ず、入居者に工事内容・期間・注意点を説明する案内文を配布しましょう。
できれば施工業者と連携して、住民説明会を実施するのが理想です。
騒音やにおい・バルコニーの使用制限などを事前に伝えることで、クレームやトラブルの回避につながります。

Q4. 工事費用は家賃に反映させられる？

原則として外壁塗装費用をそのまま家賃に転嫁するのは難しいですが、外観改善による入居率向上や空室削減が、結果的に家賃維持・回収率向上につながるケースが多くあります。
また、高級感のあるデザインに仕上げることで、少し上の賃料帯を狙える可能性もあるため、長期的視点での投資と捉えることが重要です。

Q5. 外壁塗装を賃貸管理会社に任せるか、自主管理で手配するか迷っています。

賃貸管理会社に依頼することで、業者選定・見積取得・入居者対応まで一括して任せられるメリットがあります。
一方で自主管理で直接業者を探す場合は、仲介手数料などのコストを削減できる反面、知識や時間が求められます。
自主管理でも信頼できる施工業者を見つければ、高品質かつ低コストで工事を実現することも可能です。

Q6. 塗装工事をする最適な季節はありますか？

はい、春（3〜5月）と秋（9〜11月）が塗装工事に適した季節とされています。
これらの時期は気温・湿度ともに安定しており、塗料の乾燥や定着がスムーズに進みやすいため、施工不良のリスクが低くなります。
ただしこの時期は予約が集中しやすいため、早めのスケジューリングが重要です。
閑散期の夏や冬でも施工は可能ですが、天候や気温に応じて対応できる業者を選びましょう。

まとめ

アパートの外壁塗装は単なる修繕ではなく、入居率向上・物件価値の維持・トラブル予防といった複数の効果を兼ね備えた戦略的な投資といえます。

特に、第一印象を大きく左右する外観の美しさは、入居希望者の意思決定に強い影響を与えます。
デザインや配色に工夫を凝らし、費用を適正に抑え、信頼できる業者に施工を任せることが、長期的な収益改善に直結します。

また、塗装周期を意識しながら計画的に実施することで、急な補修費用や入居者の不満による退去を未然に防ぐことができ、結果として安定した賃貸経営の基盤を築けます。

「見た目の印象＋収益性向上」を同時に実現するための第一歩として、外壁塗装のタイミングと予算について改めて検討してみたはいかがでしょうか。