マンション大規模修繕工事における屋上防水工事の種類と選び方のポイント

マンションの資産価値を維持し、居住者にとって安全・快適な住環境を維持するためには、定期的なメンテナンスや修繕が欠かせません。
なかでも屋上防水工事は、建物の寿命に大きく関わる重要な工事です。
なぜなら、屋上は雨風や紫外線に常にさらされており、劣化しやすい部分だからです。
適切な時期に適切な防水工事を行うことで、雨漏りによる被害から建物を守り、建物の資産価値を維持することができます。
この記事では、マンションの屋上防水工事について、その必要性から種類・費用相場・注意すべきポイントまで詳しく解説していきます。

マンションの大規模修繕とは？その重要性

マンションの大規模修繕とは、建物の寿命を延ばし、快適な居住環境を維持するために、建物全体または一部を修復・改善する工事のことです。
一般的には12年周期で行われることが多く、事前に策定された長期修繕計画に基づいて実施されます。
これは、国土交通省の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」の結果を踏まえて、多くのマンションで採用されている周期です。
大規模修繕の主な目的は、建物の物理的な劣化を回復し、機能を維持・向上させることです。
具体的には、以下のような工事内容が挙げられます。

• 外壁・屋上防水工事：雨水の浸入を防ぎ、建物の構造体を保護する
• 外壁塗装工事：美観を維持するとともに、外壁材を保護し劣化を遅らせる
• 共用部分の改修工事：エントランス・廊下・階段などの共用部分を改修し、安全性や快適性を向上させる

大規模修繕を適切なタイミングで行うことにより、建物の寿命を延ばしながら資産価値を維持することができます。
逆に大規模修繕を怠ると、建物の劣化が進行し、雨漏りや外壁の剥落・居住者の健康被害など、深刻な問題を引き起こす可能性も否定できません。
最悪の場合、居住者の財産や生命に危険が及んでしまう事態にも発展するでしょう。

屋上防水工事が必要なタイミングとは？

屋上防水工事は、一般的に10～15年周期を目安に行われますが、あくまでも目安に過ぎません。
建物の立地条件や環境・使用状況・過去の施工状況によって、劣化のスピードがそれぞれ異なるためです。
そのため築年数だけで判断するのではなく、定期的な点検と専門家による建物診断を行ったうえで実施することが重要です。
以下のような症状が見られる場合は、屋上防水の劣化が進んでいる可能性があるため、早急な対応が必要です。

• 防水層のひび割れ・膨れ・剥がれ：防水層の劣化は雨漏りの直接的な原因となり、特に端部や排水口周辺は劣化しやすい部分のため注意が必要
• コンクリートのひび割れ・劣化：コンクリートのひび割れから雨水が浸入し、鉄筋の腐食やコンクリートの中性化が引き起され、構造部の耐震性能が低下する
• アスファルトシングルの劣化・剥がれ・カール・苔の発生：アスファルトシングルは、経年劣化により防水性能が低下し、剥がれや変形により雨漏りの原因となる
• シンダーコンクリートへの雑草繁殖：雑草の根が防水層を破損したり持ち上げたりすることで隙間が生じ、雨漏りを引き起こす
• 雨漏りの発生：屋上排水設備の損傷によって雨漏りが起き、カビが発生しやすくなることで居住者の健康被害にもつながる

これらの症状が見られる場合は放置せずに、早急に専門業者へ点検を依頼しましょう。

屋上防水工事の種類と特徴

屋上防水工事には、大きく分けて4つの種類があります。
それぞれ特徴やメリット・デメリット・費用・耐用年数が異なるため、建物の状況や予算に合わせて最適な工法を選択することが重要です。

ウレタン防水

ウレタン防水は、ウレタン樹脂を主成分とする防水材を使用する工法で、継ぎ目のないシームレスな防水層を形成することから、日本の屋上防水で最も多く採用されています。

• メリット
  • 比較的安価で、費用を抑えられる
  • 複雑な形状の屋上にも対応しやすい
  • 継ぎ目のない美しい仕上がりを実現できる
• デメリット
  • 乾燥に時間がかかり、工期が長くなる傾向がある
  • 職人の技術力によって仕上がりに差が出やすい
• 耐用年数
  10～12年程度
• 工法
  • 密着工法：防水材を直接下地に塗布する工法
  • 通気緩衝工法：下地と防水層の間に通気層を設ける工法

ウレタン防水はコストパフォーマンスに優れており、さまざまな形状の屋上に対応できるため、多くのマンションで採用されています。

FRP防水

FRP防水は、ガラス繊維強化プラスチック（FRP）を使用する工法で、軽量ながらも強度が高く、耐水性・耐熱性・耐食性に優れているのが特徴です。

• メリット：
  • 軽量なため建物への負担が少ない
  • 強度が高く、耐久性に優れている
  • 耐水性・耐熱性・耐食性に優れている
  • 乾燥が早く、工期が短い
• デメリット：
  • コストが高く、他の工法と比べて費用がかかる
  • 施工時ににおいが発生する
  • 紫外線に弱く、劣化しやすい
  • 伸縮性が低いため、衝撃がかかる広い面積の屋上には不向き
• 耐用年数
  10～15年程度

FRP防水は強度や耐久性に優れていますが、コストが高く広い面積の屋上には不向きなため、主にベランダやバルコニーなど比較的小規模な箇所の防水工事に採用されます。

シート防水

シート防水は、防水シートを下地に接着剤や機械的固定で貼り付ける工法です。
軽量で比較的安価なため、多くのマンションで採用されています。

塩化ビニルシート防水

塩化ビニルシート防水は、塩化ビニル樹脂製の防水シートを下地に貼り付ける工法で、シート防水の中で最も一般的な工法です。

• メリット：
  • 比較的安価で費用を抑えられる
  • 軽量で建物への負担が少ない
  • 施工が比較的容易で、工期が短い
• デメリット：
  • 複雑な形状の屋上には不向き
  • シートの継ぎ目部分からの雨水が浸入するリスクがある
• 耐用年数
  10～15年程度

ゴムシート防水

ゴムシート防水は、合成ゴム製の防水シートを下地に貼り付ける工法です。
塩化ビニルシート防水と比較して、耐候性や耐久性に優れているというメリットがあります。

• メリット：
  • 耐候性・耐久性に優れている
  • 温度変化に強い
• デメリット：
  • 塩化ビニルシート防水と比較して、費用が高くなる傾向がある
  • 複雑な形状の屋上には不向き
• 耐用年数
  15～20年程度

アスファルト防水

アスファルト防水は、溶解アスファルトを塗布して防水層を形成する工法です。
古くから用いられてきた工法で、実績が高く、耐久性に優れているというメリットがあります。

• メリット：
  • 耐久性に優れている
  • 植物の根が貫通しにくい
  • 他の防水層の上に重ねて施工できる
• デメリット：
  • 他の工法と比較して、費用が高くなる傾向がある
  • 施工時ににおいが発生する
  • 重量があるため、建物の構造によっては補強が必要になる場合がある
• 耐用年数
  15～20年程度
• 工法
  • 熱工法：溶解アスファルトを熱で溶かして施工する工法
  • 常温工法：常温で施工できるアスファルト材を使用する工法
  • トーチ工法：ルーフィングシートをトーチバーナーで加熱しながら施工する工法

屋上防水工事の費用相場

屋上防水工事の費用は、選択する工法や使用する防水材・施工面積・建物の形状などによって異なります。

上記はあくまで目安であり、実際の費用は必ず専門業者に見積もりを依頼して確認するようにしましょう。

屋上防水工事において注意すべきポイント

屋上防水工事を行う際には、以下のポイントに注意することが大切です。

信頼できる専門業者を選ぶ

屋上防水工事を成功させるためには、信頼できる専門業者を選ぶことが不可欠です。
防水工事には高度な技術と経験が求められるため、施工業者の技術力・施工実例・同様の建物や工法に対応した実績があるかなどを調べておくと安心です。
また、業者が使用する防水材の品質や保証内容についても、あらかじめ確認しておきましょう。
さらに見積もりを複数社へ依頼し、施工費用や工期が適正かどうかを比較検討することも重要です。
その際、価格だけで判断するのではなく、アフターサービスの充実度や施工後のフォロー体制についても考慮しましょう。
信頼できる業者を選ぶことで、施工後も安心して建物を保護できる環境が整います。

建物の状況に合った工法を選ぶ

建物の屋上防水工事には、建物の状況に合った適切な工法を選ぶことが重要です。
防水工法には、大きく分けて塗膜防水・シート防水・アスファルト防水などの種類があり、それぞれのメリット・デメリットや建物の構造・使用状況などによって、選択すべき工法は異なります。
たとえば、屋上が歩行可能な場所である場合は、耐久性に優れたシート防水が適していることが多く、複雑な形状の屋上や経済性を重視する場合は、塗膜防水が選ばれることもあります。
建物の特性や使用目的・予算に応じた工法を選定することで、無駄なコストを抑えつつ、長期間にわたって効果的な防水性能を維持することが可能になるでしょう。

定期的な点検とメンテナンスを行う

防水工事は施工が完了した時点で終わりではありません。
長期にわたって防水効果を維持するためには、定期的な点検とメンテナンスが欠かせません。
とくに屋上は、常に風雨や紫外線にさらされているため、経年劣化が避けられない場所です。
小さなひび割れや剥がれが発生した場合、放置するとそこから雨水が浸入し、建物が大きなダメージを受ける可能性があります。
そのため、最低でも年に一度は専門業者による点検を行い、必要に応じて補修を実施することが推奨されます。
早期に問題を発見し修繕することで、予定になかった大掛かりな工事や突然の費用負担を避けられるだけでなく、建物全体の寿命を延ばすことにもつながるでしょう。

マンション大規模修繕工事における屋上防水工事のまとめ

マンションの大規模修繕工事は、建物の老朽化を防ぎ快適な住環境を維持するために定期的に行われる、重要なメンテナンスです。
そのなかでも、屋上防水工事は特に重要な工程の一つです。
防水性能が低下すると、雨漏りによって内部構造の劣化が進行し、建物全体の寿命に影響を及ぼしかねないため、適切なタイミングでの実施が不可欠です。
また屋上防水工事には、ウレタン防水・FRP防水・シート防水・アスファルト防水などさまざまな種類があり、それぞれにメリットやデメリットがあります。
そのため、建物の状況や予算に応じて最適な工法を選ぶことが重要です。
防水工事の費用相場は工法や面積によって異なりますが、一般的には数百万円規模になることが多いため、しっかりとした大規模修繕計画の策定が求められます。
また信頼できる業者を選び、施工後も定期的な点検とメンテナンスを行うことが、長期的なコスト削減と建物保護につながるでしょう。
適切な防水工事を行い、マンションの価値を保ちながら安心して暮らせる環境を維持することが重要と言えます。