マンション大規模修繕工事は調査が大切!建物の劣化診断とは?

マンション大規模修繕の建物調査の必要性を知りたい人

大規模修繕工事の劣化診断とは？調査の目的は？
大規模修繕を行う前にマンションの建物診断はした方がいい？
建物診断の内容は？建物劣化診断との違いは？
マンション大規模修繕に必要な建物診断の費用はいくら？
建物調査診断に助成金は降りる？
大規模修繕工事前にマンションの調査を行うメリットは？
建物診断とは？劣化診断とは？
建物老朽化診断の調査項目を知りたい！

マンションを長く快適に維持するには、定期的な大規模修繕工事が欠かせません。その計画立案や実施のカギを握るのが「建物診断」です。でも、「建物診断とは具体的に何をするの？」「費用はどのくらいかかるの？」と疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

この記事では、マンションの建物診断の具体的な内容や、診断が必要な理由を詳しく解説します。また、建物調査診断の費用相場についても、無料診断も含めて紹介します。

マンション管理組合の方々やマンションオーナーの方々は、建物劣化診断を活用して、効果的な大規模修繕工事を実現しましょう。

大規模修繕について解説

大規模修繕とは、マンションやビルなどの集合住宅において、外壁のひび割れや塗装の剥がれ、屋上の防水工事や設備の劣化など、建物全体の劣化を防ぎ、修繕するために行われます。建物全体の劣化を防ぎ、長期的な安全性と快適性を維持するために行われる大規模な修繕工事です。通常、10年から20年ごとに計画され、外観の美観を保つだけでなく、建物の構造や設備の性能を向上させることを目的としています。

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マンション大規模修繕に向けた建物診断による調査とは？

建物診断とは、マンションの大規模修繕の前に、建物の状態を把握するために行われる専門的な調査のことです。この調査結果を元に、建物や設備の劣化状況、構造上の問題・耐震性・収益性などを評価し、工事内容・実施時期を決定します。

劣化診断や建物劣化診断とも呼ばれており、マンションに限らず、一般住宅、ビル、工場、店舗などさまざまな種類の建物に対して建物診断は行われます。

調査結果は、写真付きの報告書と予算書という形で建物の所有者や管理者に提出されます。

建築診断協会や建築検査協会などの機関がこのサービスを提供しています。建物診断を検討している場合は、これらの専門機関に相談してみましょう。

マンション大規模修繕前で行う建物診断で調査が必要な理由３つ

大規模修繕の前に、なぜマンションに建物診断が必要なのでしょう？

建物診断を行う目的として、以下の3つが挙げられます。

• 建物の状態把握するため
• 大規模修繕工事の時期を見極めるため
• 長期修繕計画を見直すため

下記でこれらの目的についてさらに詳しく解説していきます。

マンション大規模修繕前の調査で建物の状態を把握し工事内容のプランを考える（一次診断）

建物の状態を把握し、修繕や改修が必要な箇所を特定するために建物診断を行います。

大規模修繕では主に以下の場所を重点的に工事します。

• 屋上や屋根
• 共用廊下
• 外壁
• 駐車場
• エントランス
• エレベーター
• ベランダ・バルコニー

工事対象は専有部の除いたマンション全体です。上記を見てのとおり、施工範囲は非常に広いです。

しかし、使用状況や立地条件などによってマンションごとに工事が必要となる場所は異なるため、上記で挙げた場所の中には、工事の対象外になるところがあります。

大規模修繕は建物の状態にあわせて実施するのが肝心です。必要か否かを適切に判断して工事を行うことで建物の長寿化が図れます。

闇雲に工事をしてしまうと莫大な費用がかかり、修繕積立金が不足する事態になりかねません。

そのようなトラブルを避けるために建物診断を行います。劣化の状態は資材の耐用年数だけで判断することはできないため、専門家の視点で調査してもらう必要があります。

調査によってマンション大規模修繕工事の時期を見極めるため（二次診断）

マンションは通常12年～15年ごとに大規模修繕工事を行いますが、時期はマンションの長期修繕計画に基づいて決められます。

基本的に、着工の約1年～1年半前に建物検査が行われることが多いです。

大規模修繕工事は、長期修繕計画で定められた時期に実施されるケースもあります。

しかし、マンションによっては建物診断の結果を踏まえて工事時期を再検討するケースもあるでしょう。

建物診断によって建物の状態が正確に把握できれば、適切な時期に大規模修繕工事を行うことができ、建物にとって無駄がありません。

また、賃貸マンションや個人所有のビルの場合、長期修繕計画が作成されていないこともあります。

長期修繕計画がない場合、修繕時期の判断だけではなく、コンクリートの劣化状況からマンションの寿命を予想することが重要です。

建物診断は、修繕して使い続けるのか、建て替えるのかといった資産運用の方向性を決めるためにも利用されています。

調査したうえでマンション大規模修繕の長期修繕計画を見直すため（三次診断）

マンションを長期にわたり住みやすい状態に維持するためには、長期修繕計画を適切に管理しなければなりません。

長期修繕計画とは、将来の修繕工事の内容や時期、費用などを想定し、25年～30年といった長期にわたって計画するものです。

マンションでは、長期修繕計画に基づいて資金計画を練り、各居住者・区分所有者が毎月支払う修繕積立金額を決めます。

ただし、長期修繕計画を作成する場合、状況が適切に反映されていたとしても、様々な要因が影響し、時間の経過とともに計画が狂うことは珍しくありません。

例えば、建物の使用状況の変化、工事費の変動、突発的な工事の発生などです。

そのため、おおむね5年ごとに建物診断を実施し、長期修繕計画の内容を見直すことが望ましいでしょう。

また、資金計画に無理がないか定期的にチェックすることが大切です。

資金不足になることが予測される際には、修繕積立金の額を変更するなどの対策を早急に検討する必要があります。

マンション大規模修繕で行う建物診断の調査項目について

大規模修繕工事を適切に実施するには、事前に建物の状態を的確に診断する必要があります。

そのため、様々な専門的な調査手法が用いられます。

目視や打診だけでは分からない、建物内部の劣化状況を確認する調査項目をご紹介します。

マンション大規模修繕に向けた調査項目1.図面などの確認

建築図面や構造図、設備図などを確認し、建物の構造や設備の状況を事前に把握することが目的です。

図面を確認することで、以下のようなメリットがあります。

• 建物の躯体構造や設備配管の位置などを正確に把握できる
• 構造計算書から耐震性能を推測できる
• 過去の増築や改修履歴を確認できる
• 調査すべき重点箇所を事前に特定できる

一方、図面が古くて不備がある場合や、改修履歴が反映されていない場合もあり、実際の建物状況と乖離が生じる可能性もあります。

そのため、図面確認と合わせて実地調査も欠かせません。

図面の確認は、建物診断に先立つ重要な準備作業です。

事前に建物の構造や設備の概要を把握しておくことで、効率的で的確な調査が可能になるのです。

マンション大規模修繕に向けた調査項目2.アンケート調査

大規模修繕工事に向けた建物の総合的な診断を行う際、居住者へのアンケート調査も重要な役割を果たします。

アンケートを通じて、居住者から直接、建物の不具合に関する情報を収集することができるためです。

アンケート調査では主に以下の内容を質問します。

• 水漏れの有無と場所
• 結露の発生場所
• 給排水設備のトラブル
• エレベーターや共用設備の故障
• その他不具合の有無

このようなアンケート結果から、建物の劣化状況や不具合の内容を具体的に把握できます。

居住者の目線から建物の実情を探ることができるのです。

マンション大規模修繕に向けた調査項目3.目視・打診調査

建物診断における最も基本的な調査方法が、専門家による「目視調査」と「打診調査」です。

これらは視覚と打音で建物の損傷状況を把握する手法で、多くの不具合の発見に役立ちます。

目視調査では、コンクリートのひび割れや、外装材の浮きや剥がれ、さび発生の有無などを確認します。

打診調査は、ハンマーで打ってコンクリートの剥離や空洞部分を特定する方法です。

視覚と打音で異常を見つけるというシンプルな調査ですが、的確に行えば多くの不具合をカバーできます。

マンション大規模修繕に向けた調査項目4.仕上剤付着力の試験

大規模修繕工事に先立ち、建物の外壁タイルや塗装仕上げ材の付着力を調べる「付着力試験」が行われます。

この試験で付着力不足が確認されれば、タイル剥がれや塗膜の剥離などの危険があり、そうした不具合に対する補修工事が必要となります。

付着力試験では、試験用の金具をタイルや塗装面に接着剤で固定し、引っ張り試験を実施します。

付着強度が所定の基準を下回れば、付着力が不足していると判定されます。

同様の試験は内装の床タイルやクロス、天井材の付着力確認にも用いられ、仕上げ材のはく離やひび割れなどを未然に防ぐ目的があります。

マンション大規模修繕に向けた調査項目5.赤外線外壁劣化調査

外壁のコンクリートの中性化や空洞の存在は、目視では発見が難しい重大な不具合です。

そこで赤外線を利用した外壁劣化調査が行われます。

赤外線は物体から発せられる赤外線の量が温度差によって変化する性質を利用した調査方法です。

中性化したコンクリートや空洞のある箇所は温度変化が大きく、熱画像上で明暗の差として映し出されます。

赤外線調査には、赤外線カメラを用いた撮影と、プリズムによる走査調査の2種類がありカメラでは状況を目視確認でき、走査調査なら精密な調査データが得られるメリットがあります。

実際の調査では、一定の条件下で外壁面の連続撮影を行い、2次元あるいは3次元のグラフィックデータを作成します。

これにより、外壁の劣化具合を定量的にマッピングできるのです。

この手法を用いれば、外壁の中性化深さや空洞の位置を正確に特定できます。

マンション大規模修繕に向けた調査項目6.シーリング材物性試験

物性試験では、シーリング材の塗布された箇所から一定量のサンプルを採取し、試験機関に送られます。

試験項目としては、伸び率や引張り強度、耐候性などが測定されます。

シーリング材は種類によって劣化の進行が異なりますが、一般に、製品の標準値を下回れば劣化が進行していると判断されます。

また、サンプルの観察から、ひび割れや硬化の状況なども分かります。

物性試験の結果次第では、シーリング部分の打ち替えや追加補修が必要とされます。

早期の対応が可能になるのがメリットです。

シーリング部分の劣化は目視だけでは把握が難しく、この物性試験による診断が重要なのです。

建物の防水性確保のため、定期的な点検と試験が欠かせません。

マンション大規模修繕に向けた調査項目7.コンクリート中性化試験

コンクリートの中性化は、鉄筋の錆びを誘発し建物の構造体に重大な影響を及ぼす可能性があります。

そのため、中性化の程度を測定するコンクリート中性化試験は、建物診断の重要な調査項目の一つとなっています。

大気中の二酸化炭素の浸入や、塩分の影響などで中性化が進行します。

中性化が進むと、コンクリートのアルカリ性が失われ、鉄筋の錆や劣化が促進されます。

中性化試験は、コアボーリングで採取したコンクリートサンプルに、フェノールフタレイン溶液を塗布し、赤く染まった部分の深さを測定することで、中性化の進行度を把握する方法です。

サンプル採取は重要な構造体部分から行われ、測定値が構造体の安全性評価の重要な判断材料となります。

定期的な中性化試験を行い、構造体の安全性の経年変化を把握しておくことが重要です。

建物の長期的な健全性維持のためには、この調査は欠かせないのです。

マンション大規模修繕に向けた調査項目8.コンクリート簡易圧縮強度調査

コンクリート簡易圧縮強度調査は、非破壊で構造体コンクリートの圧縮強度を推定する調査方法です。

この調査では、ハンマーで構造体を打撃し、その反発度から圧縮強度を推測します。

強度が設計値を下回っていれば、構造補強工事が必要となる可能性があります。

構造体コンクリートの圧縮強度は、建物の設計時に想定された値が前提とされています。

しかし、建設から長期間が経過すると、中性化などの影響で徐々に低下していきます。

一般に、圧縮強度が設計値の70%を下回ると注意が必要とされています。

更に50%を切れば、早急な補強対策が求められます。高経年マンションの場合、この調査で構造補強の必要性が指摘されることも少なくありません。

構造体コンクリートの圧縮強度は、ハンマーの反発度から推測する簡易調査が一般的ですが、重要部位については直接コアを採取して試験を行うケースもあります。

マンション大規模修繕に向けた調査項目9.鉄筋位置・かぶり厚調査

鉄筋はコンクリートで保護されている必要がありますが、その鉄筋位置とコンクリートかぶり厚さが適切でなければ、鉄筋が錆びて劣化し、建物の構造安全性が損なわれる恐れがあります。

そのため、鉄筋の位置とかぶり厚さを正確に把握する調査が不可欠です。

この調査には、非破壊で行う「レーダー探査」と、コアボーリングによる「直接測定」の2つの手法があります。

【レーダー探査】
電磁波を構造体に発射し、鉄筋からの反射波を捉えることでその位置を特定します。かぶり厚さも同時に測定できます。非破壊で広範囲の調査が可能なメリットがありますが、精度面で課題もあります。

【直接測定(コアボーリング)】
重要部位のコンクリートからコア(円柱状試料)を採取し、切断面から鉄筋位置とかぶり厚さを直接計測する方法です。精度は非常に高いものの、部分的な調査にとどまり、コア採取によりコンクリートが一部損なわれるデメリットがあります。

国土交通省の統計によると、レーダー探査とコアボーリングの併用によって、約8割の建物で鉄筋の位置とかぶり厚さを正確に特定できたそうです。

非破壊と直接測定の組み合わせにより、建物の実態を正確に把握することが可能になります。

適切な診断とそれに基づく修繕計画の立案に不可欠な調査なのです。

マンション大規模修繕における建物診断の調査費用

目視検査のほか、打音検査を含めた簡易建物診断は無料で行われますが、より詳細な検査を依頼する場合は有料となり、検査料金はマンションの規模によって異なります。

一般的な費用相場は次のとおりです。

有料診断の平均費用は、規模や調査項目によって異なるため、依頼する建物診断会社に見積もりを依頼しましょう。

有料診断を依頼する場合は、修繕積立金の予算と照らし合わせながら、調査項目を検討する必要があります。

マンション大規模修繕の建築診断にかかる調査期間・日数

小規模・中規模マンションであれば、1～2日で建築診断が完了することが多いです。

ただしその以前から業者との打ち合わせや、マンション住人へのアンケート、調査の日程調整なども必要です。

建築診断業者に相談してから2～3週間後には、実際に建築診断を実施できるでしょう。

大規模マンションの場合は調査する面積が広いため、報告書の作成・提出までおよそ1ヶ月かかります。

マンション大規模修繕で行う調査の無料診断と有料診断の違い

マンションの無料診断と有料診断では、調査項目に違いがあります。

また、メリットとデメリットもあるため、マンションの規模や特徴を確認のうえ、選択しましょう。

マンションの無料診断の特徴

目視調査や打診調査といった、簡単な項目は無料診断の範囲に含まれます。

目視調査や打診調査は有料診断と同じように行われるため、マンション全体の劣化状況の把握が可能です。

ただし、あくまでも共用部分の目視点検・打診調査であり、コンクリート内部の状態を詳しく調査はできません。

マンションの有料診断の特徴

有料診断は、外壁のコンクリート中性化調査、表面塗膜の引張強度調査、給排水管内部を内視鏡で検査します。

また、マンションの共用部分だけではなく、各乳りょしゃの専有部分の劣化状況も調査が可能です。

築浅マンションの場合は、簡易的な無料診断でも問題があるかどうか判断できます。

しかし、築年数が経過しているマンションの場合は、有料診断でコンクリートや内部鉄筋が腐っていないかを確認してもらいましょう。

建物診断で行う調査の流れ

建物診断・建物劣化診断の基本的な流れを見ていきましょう。

1. STEP

   業者を決定し打ち合わせを行う

   診断を行ってくれる業者を決定するのは、マンションの組合や管理会社です。

   コンサルタントを通したり、コンサルタントが業者を派遣するケースもあるようです。

   建築診断業者と「どんな診断を行なうのか」「費用はいくらかかるのか」といったことを打ち合わせます。

2. STEP

   図面などの書類の確認

   次にマンションの竣工図(完成図)や仕様書、管理規約などの書類の内容を、建築診断業者に確認してもらいます。
   上記のような書類を確認することで、建物の構造や、建物に使っている材料などが分かります。

   劣化が発生しやすい箇所も把握できるので、建築診断がスムーズに進むでしょう。

3. STEP

   マンション住人へのアンケートを行う

   マンション住人へのアンケートにより、さらに建築診断の精度が上がります。

   建築診断では分からない不具合もあるので、ぜひマンション住人に協力してもらいましょう。

4. STEP

   目視や打診による調査の実施

   実際の調査では、目視や打診により劣化状況を診断します。

   外壁コンクリートの中性化試験や、給排水管の内視鏡調査など依頼内容によっては、さらに専門的な調査を行なうこともあります。

5. STEP

   調査報告書が提出される

   建築診断業者は、マンション側へ調査報告書を提出します。
   場合によっては建築診断終了後に、組合員に向けての調査報告会が行なわれることも。

   調査報告会では次回の修繕計画について、組合員に理解をしてもらえるようにも努めましょう。

大規模修繕工事でよくある質問

マンション大規模修繕前には詳細な建物診断で調査を実施しよう

大規模修繕の工事内容の決定のためには、詳細な建物診断が必要です。

場合によっては、長期修繕計画の見直しにもつながります。

マンションの規模によって費用相場が異なるため、予算を加味して依頼する調査の内容を決めましょう。