マンションを購入する予定の方、管理組合やオーナーの方は、大規模修繕について詳しく理解しておく必要があります。
新築マンションであっても、建物や設備は少しずつ経年劣化するため、快適な生活環境を整え、空室を出さないためにも大規模修繕が必要です。
この記事では、マンションは大規模修繕が必要な理由や費用・工事の流れなど、大規模修繕工事について知っておきたい基本情報を紹介します。完全マニュアル化しているのでぜひ参考にしてください。
目次
大規模修繕とは
大規模修繕工事とは、経年劣化した建物・設備を修繕し、機能を回復させる工事のことです。
建築基準法によれば、屋根・階段・壁・柱・床・はりのうち、一種類以上またはその半分以上を修繕・模様替えをする工事を大規模修繕工事と定義しています。
丈夫な資材を使っていれば劣化しないのでは、と考える方もいるかと思いますが、どんなに優れた資材でも、風雨や紫外線などの環境の影響によってダメージをすこしずつ受けていくため、劣化していきます。これが経年劣化です。経年劣化を防ぐには定期的な修繕工事が必要です。
分譲マンションやビルの場合、足場をかけるような、大掛かりな修繕工事を大規模修繕工事と呼び、主な施工対象は共用部分です。
大規模修繕工事以外にも、中規模修繕工事や小規模修繕工事と呼ばれる工事があります。以下は大規模修繕工事・中規模修繕工事・小規模修繕工事の違いです。
- 大規模修繕工事：足場を組むような大掛かりな修繕工事。一箇所以上または建物の半分以上を施工する工事を指す
- 中規模修繕工事：大規模な修繕工事を分割し、それらを適切なタイミングで実施する工事・防水工事の実施が多い
- 小規模修繕工事：緊急度の高い修繕や設備修理など指す
修繕と改修の違い
修繕工事と改修工事は混同させることが多いですが、これらの意味と工事目的は異なります。以下に違いをまとめました。
| 修繕工事 | 改修工事 | |
|---|---|---|
| 意味 | 壊れたり、痛んだりしたところを繕い直すこと | 悪いところを作り直すこと |
| 工事目的 | 問題部分の性能・機能が支障なく使える状態にまで回復させることが目的 | 社会・時代の変化にあわせ、居住環境の水準を初期よりも向上させることが目的 ※いわゆるリフォームのこと |
大規模修繕工事が必要な理由
なぜマンションやビルには、大規模修繕工事が必要なのでしょうか。
ここでは、大規模修繕工事が必要な理由を2つ紹介します。
建物や設備の経年劣化
大規模修繕が必要な理由のひとつは、設備の経年劣化です。
購入時に新築だったマンションでも、年月が経てば様々な箇所が傷み、汚れることは避けられません。
例えば、外壁や屋根は紫外線や風雨にさらされ、乾燥によるひび割れや瓦の剥がれなどが発生します。
外壁のひび割れや防水層の剥がれなどの劣化部分を放置すると、そこから雨水が侵入し、雨漏りに繋がります。雨漏りは居住スペースを汚すだけではなく、建物の耐震性・耐久性にも悪影響を与えます。コンクリート内部の鉄筋を錆びつかせたり、木材を腐食させるなど、建物の内部を劣化させていきます。
大規模修繕工事は上記の状況を避けるために行われます。
なお、専有部分とされる玄関ドアの内側や給排水管、ガス給湯配管の専有部分（枝管）は、区分所有者が対応しなければならないため注意しましょう。
資産価値を守るため
大規模修繕が必要な理由のひとつ、資産価値を維持するためです。
大規模修繕を行わずに建物の経年劣化を放置しておくと、漏水や設備の故障などで日常生活に支障をきたしたり、外観やイメージが悪化したりする恐れがあります。
故障や不具合だけではなく、付属設備の仕様が古く、生活が不便になることもあるでしょう。
住民の暮らしにくい住居では、建物の価値が下がり、売却や賃貸にしたいときに価格や家賃を下げざるを得なくなります。
メンテナンスが行き届いているかどうかは、マンションなどの建物を購入する際の重要な判断材料のひとつであるため、価格や家賃を下げないためにも、大規模修繕は非常に重要です。
特に中古マンションを売買する際には、大規模修繕の有無、内容、修繕計画、修繕履歴、今後の予定などの重要事項を購入者に伝えることが義務付けられています。
大規模修繕工事にかかる金額
大規模修繕工事は大掛かりな工事なので、その分、施工費用は高額で、マンション・ビルの規模や構造によって金額は変わります。
大規模修繕工事の費用目安は一体いくらなのでしょうか？
まず、費用相場から確認してみましょう。
大規模修繕工事の費用相場
大規模修繕にかかる費用は、1戸あたり75～125万円です。
国土交通省が2021年に実施した「マンション大規模修繕工事の実態に関する調査」によると、1戸あたり75万円以上の費用がかかるマンションが半数以上あることがわかりました。
マンション全体の中央値は7,600万円～8,700万円程度で、平均値は1億1,000万円～1億5,000万円と算出されます。
なお、金額には共通仮設費用は含まれていません。
工事回数別の費用相場
2回目以降の大規模修繕工事は1回目の工事より費用は高くなる傾向があります。
劣化状況によって施工の値段は変わるため一概には言えませんが、1回目の修繕工事が75～125万円だとすると、2回目の修繕工事は90〜150万円くらいが目安になります。
3回目の修繕工事の費用は、2回目より高くなることが多いです。
大規模修繕工事はなぜ、回数を重ねて行くごとに修繕費用が高くなっていくのでしょう？
回数を重ねていくごとに修繕費用が高額になっていく理由
2回目以降の修繕費用が高額になる理由は2つです。
1つは、築年数に伴い、工事をしなければいけない箇所が増えるからです。
1回目の大規模修繕では主に、防水工事や塗装工事、建具の点検などを行いますが、2回目以降から前述した工事・点検に加え、建具・給排水管・耐用年数を迎えた設備の取り替え、劣化が激しい外壁の撤去、屋根防水の撤去・再工事などを行う場合があります。
2つ目の理由は、人件費と資材費の高騰です。
大規模修繕工事は多くの人手と資材が必要です。しかし、日本では労働人口が減少し続けているので、人材の確保は容易ではありません。人材を確保するためには、高水準の労働条件を提示する必要があり、多くの企業がそれを実施しています。そのため、人材費は高騰しています。
資材費の高騰においては、ロシアのウクライナ侵攻が関係しており、建築部材がなかなか輸入されず、入手がしづらい状況になってるからです。
上記のような要因があるので、大規模修繕工事の費用は、回数を重ねていくごとに高額になっていきます。
3回目の大規模修繕工事を控えている方は、費用が200万円以上になる可能性もあるので、建て替えも視野に入れて、工事の実施を検討するのがいいでしょう。
大規模修繕工事の工期
マンションの大規模修繕工事にかかる期間は、「計画から着工まで」と「着工から工事完了まで」の2つに分けられます。
一般的に、計画から着工までは1〜2年ほどかかります。住民・利用者の同意がなかなか得られない場合があるので、期間は長引く可能性があります。
着工から工事完了までは建物の規模によって異なります。
例えば、50戸以下の小規模マンションなら3〜4カ月程度、50戸以上の大規模マンションは4カ月以上が工期の目安です。
大規模修繕工事は計画から工事完了まで約2年半かかると、見積もるのがいいでしょう。
大規模修繕工事の内容
大規模修繕工事には、以下のような作業が含まれます。
- 防水工事：建物の屋根や外壁の防水層を修復または更新して、雨水や湿気から建物を保護します
- 外壁補修・塗装工事：外壁のひび割れや崩れた部分を修理し、建物の外観や構造を維持します
- シーリング工事：建物内外のシーリングやコーキングを交換し、密封性を確保します
- 鉄部の塗装工事：建物の鉄部品（鉄骨構造、手すり、階段など）の錆を防ぐために塗装を行います
- 給排水管工事：給水・排水システムの配管や設備の交換や修復を行い、トイレやキッチンなどの施設を正常に保ちます
大規模修繕工事の流れ
大規模修繕工事は「計画から着工まで」と「着工から工事完了まで」の2つに分けられます。
計画から着工までは大規模修繕工事の準備期間、着工から工事完了までは大規模修繕工事の実施期間と捉えるといいでしょう。
この2つについて、それぞれ詳しく解説していきます。大規模修繕工事の流れを把握すれば、スムーズに工事が進むでしょう。参考にしてください。
計画から着工まで
大規模修繕工事の計画から着工までの流れは以下の通りです。
①大規模修繕委員会を発足する
大規模マンションの場合、工事実施予定期間の数年前から、管理組合の中に「大規模修繕委員会」という組織が発足されます。多くの大規模マンションは、この形式で工事に向けた準備を行います。大規模修繕工事の方針決定や、計画案と予算の作成などをします。
大規模修繕委員会のメンバーは有志の集まりですが、参加資格があるのは、毎月修繕積立金を支払うマンションの区分所有者である管理組合員です。管理組合員であれば誰でも参加することができます。
中規模マンションや小規模マンションの場合は一般的に、マンションの管理組合の運営主体となる「理事会」が、マンション管理会社と相談しながら準備を進めます。
大規模修繕委員会の参加人数が不足したり、理事会が委員会は不要と判断した場合は、中規模マンション・小規模マンションと同様の形式をとります。
②建物調査を行い、劣化状況を調査する
大規模修繕委員会を発足させたら、次にマンションの建物調査をします。理事会とマンション管理会社が主体の形式でも同様に行います。
建物調査とは、大規模修繕工事の事前診断のことで、業者が建物全体・共用設備の劣化状態や、改修・更新が必要な箇所を特定します。建物診断や劣化診断とも呼ばれています。
大規模修繕委員会の役割は、この調査を行う業者・会社の選定です。通常、複数の業者・会社に依頼します。
建物調査を行う業者は調査結果を元に、修繕方法の提案と仮の見積もりを作成し、報告書または提案書にまとめて委員会に提出します。調査結果・修繕方法の提案・見積もりはこのあとの方針・計画の立案に利用されます。
③大規模修繕工事の方針を決定する
建物調査で建物の状態を把握したら、次に大規模修繕工事の方針と計画を立てます。
すでに大規模修繕工事の計画書がある場合は、その計画書を元に、建物の状態と見積もり内容を踏まえて、大規模修繕委員会は工事内容と予算を話し合い、工事の方針案を固めていきます。
方針が固まったら、大規模修繕委員会は管理組合総会を開いて、組合員の合意を得ます。組合員の合意で方針は決定します。
計画に対して修繕積立金(予算)が不足している場合
計画に対して修繕積立金が不足しているケースもあるでしょう。
その場合は修繕積立金の金額の範囲に施工費用が収まるように、修繕箇所を絞り込むことが多いです。
しかし、修繕の必要性が高い箇所がある場合は、一時金の徴収を検討しなくてはなりません。
④複数の業者に見積もりを出してもらう
大規模修繕工事の方針と計画が決定したら、業者・会社に依頼し、正式な見積もりを出してもらいます。
通常、複数の業者・会社に依頼します。施工の詳細・工期・費用を比較して選定します。
⑤工事会社を決定する
大規模修繕委員会は見積書を参考にして工事会社を1〜2社選定します。
次に管理組合総会を再度開いて、マンションの区分所有者全体と協議して工事会社を決定します。
議決に必要な賛成者数は工事内容によって異なります。通常、共用部分における改修・修繕が軽度の場合は過半数、大幅な改修・修繕が必要な場合は3/4以上の賛成が必要です。
⑥大規模修繕工事の実施
工事会社との契約締結が完了したら、大規模修繕工事が実施されます。
大規模修繕工事は工事計画を元に行われます。
委員会や理事会のメンバーは、工事が計画通りに実施されているか、進捗を監督する役割があります。工事の管理を専門のコンサルタント会社や管理会社に委託している場合は、経過報告を求めて、進捗を把握するようにしましょう。
また、大規模修繕委員会は工事中、居住者が支障なく生活が送れるようにサポートする場合があります。
着工から工事完了まで
着工から工事完了までの主な流れについて解説します。
工事内容によって流れは異なるので、一つの目安としてご参照下さい。
①仮設工事
画像引用：【管理組合様】東京都江東区Cマンション 大規模修繕工事｜新東亜工業 施工実績
工事が始まると、足場や現場事務所を設置します。
- 足場の設置: 足場は作業員が建物の高所で安全に作業できるように設けられます。作業員が歩いて移動するだけではなく、作業道具を置いたりするスペースもあります。
- 現場事務所の設置: 仮設工事では現場の事務所や作業エリアを設けます。計画書類や工事関連の資料を管理するためのオフィススペースですが、作業員の休憩スペースやトイレ設備も備わっています。
②下地補修工事
仮設工事が完了したら、次に下地の補修工事を行います。下地補修工事とは、建物のコンクリート部分に生じた損傷や劣化を修復する作業です。以下は下地補修工事の主な作業内容です。
- ひび割れの修復: 建物のコンクリート部分に生じたひび割れは、耐久性と安全性に影響を与える可能性があります。下地補修工事では、ひび割れを埋め、コンクリートの一体性を回復させます。
- 表面の平滑化: コンクリートの表面に凹凸や亀裂がある場合、表面を滑らかにする必要があります。表面処理を行うことで塗装などの工程がスムーズに進行します。
下地補修工事を行うことで、建物の耐久性と安全性、そして美観が向上します。また、次の工程である塗装工事にも関係しており、表面の処理が不十分だと、塗料が不均一に塗布されるので、施工不良を起こす可能性が高くなります。
③欠損補修工事
画像引用：【管理組合様】東京都江東区Cマンション 大規模修繕工事｜新東亜工業 施工実績
下地補修工事と並行して、欠損部分の補修工事も行います。
- 欠損部位の点検: 欠損補修工事を行う前に、外壁の欠損や劣化箇所を詳細に点検します。ひび割れや浮き、剥がれた塗装、傷んだタイルなどを特定します。
- 浮いた部分の接着: 壁面から浮いた部分は壁面に接着させます。外壁の一体性を確保し、建物の強度を向上させます。
- ひび割れの補修: 外壁に生じたひび割れを補修材料で埋めます。
- タイルの交換: タイルが欠損している場合、新しいタイルに交換します。
雨水の侵入経路の一つは欠損部分やひび割れです。雨水が建物内部に侵入すると、雨漏りに繋がるだけではなく、木材や鉄筋を腐食させ、耐震性・耐久性を低下させます。欠損補修工事は建物内部への雨水の浸入を防ぎ、建物の寿命を延ばす目的で行われます。
④シーリング工事
画像引用：【管理組合様】東京都江東区Cマンション 大規模修繕工事｜新東亜工業 施工実績
シーリング工事とは建物の外壁のつなぎ目やサッシ周りに使用されるシーリング材を補修または交換する工事です。欠損補修工事と同様の目的で行われます。
- 既存シーリングの撤去: まず、古くなったシーリング材を丁寧に取り除きます。
- 新しいシーリングの選定: シーリングの種類や素材は、建物の用途や外部要因に応じて選択されます。
- シーリングの施工: 新しいシーリング材をつなぎ目や窓枠周りに施工します。シーリングを均一に塗り込んで、隙間を埋め、雨水の侵入を防ぎます。
シーリング工事は雨漏りや内部損傷の予防に繋がります。また、風や雨・汚れ・害虫などの侵入を防いだり、建物の断熱性と気密性を向上させる効果があります。
⑤塗装工事｜外壁
画像引用：【管理組合様】東京都江東区Cマンション 大規模修繕工事｜新東亜工業 施工実績
大規模修繕工事における外壁の塗装工事は、建物の外観を美しく保つだけでなく、雨水や汚れから建物を保護するために重要な作業です。
塗装工事は、下地補修工事と欠損補修工事、シーリング工事の完了後に行われます。
- 高圧洗浄：高圧洗浄機で外壁の汚れを洗い流します。汚れた外壁を塗装してしまうと、塗料が壁面に接着せず、仕上がりが悪くなるからです。
- 塗装：洗浄した外壁が乾いたら塗装を行います。通常、塗料は2回塗り重ねます。
外壁塗装にはさまざまな塗料があり、建物の種類や用途に合った塗料を選ぶようにしましょう。
外壁塗装は建物の外観を整えるためだけに行う、と考えている方が多くいますが、外壁塗装の効果はそれだけではありません。
外壁の塗装は、雨水から建物を保護したり、汚れやカビ、藻類の付着を防ぐ効果があります。また、建物の断熱性と気密性を向上させ、エネルギー効率を高めてくれます。これにより、暖房や冷房の効果が上がり、エネルギーコストの節約に繋がります。
⑥塗装工事｜鉄部
画像引用：【管理組合様】東京都江東区Cマンション 大規模修繕工事｜新東亜工業 施工実績
鉄部分の塗装工事は、建物や構造物の鉄部品（扉、外部階段、手すりなど）に塗料で新たな保護層を形成する作業です。鉄部品には防錆性が高く、耐候性のある塗料が使用されます。
作業の流れは外壁塗装工事とほぼ一緒ですが、鉄部分の塗装工事の場合、ケレン作業と呼ばれる、サビを取り除く作業が加わります。錆びの除去には、ワイヤーブラシ、砂紙、研削機、錆止め剤などの工具や材料を使用し、塗装面を滑らかにさせます。
⑦防水工事
画像引用：【管理組合様】東京都江東区Cマンション 大規模修繕工事｜新東亜工業 施工実績
防水工事の施工場所は主に屋上・バルコニー・ベランダ・階段・外廊下です。風雨に晒される共用部分です。
- 表面の準備: 防水工事を行う前に、施工対象の表面をきれいに清掃し、不均一な箇所を均すために必要な補修を行います。これにより、防水材料が適切に密着します。
- 下地の検査: 下地の状態を調査し、劣化や亀裂がある場合は修復作業を行います。下地が均一で丈夫でなければ、防水材料の効果が薄れてしまうからです。
- 防水材料の施工: 防水材料を指定された方法で施工します。防水シートの設置、液体防水材の塗布、コーティングの施工などが含まれます。施工技術と品質管理が非常に重要です。
- 仕上げ: 防水工事が完了したら、外部の美観を損なわないように仕上げ作業が行われます。これには、ガター、排水システム、シーリングなどが含まれます。
防水工事は雨水や湿度から建物を保護する役割があります。水の浸入は建物の損傷、劣化、カビ、腐敗を引き起こし、建物の寿命を縮めます。防水工事を行うことでそれらを防ぐことができます。
その他の付随工事
その他の付随工事とは、大規模修繕工事においては追加の工事や改修を指します。
- エントランスの改修工事: 建物のエントランスは、建物の印象を決定する要素です。エントランスの改修工事には、新しいデザイン、ドア、照明、フロア、看板などの要素を導入して、外観を向上させることが含まれます。
- 玄関扉やサッシの交換工事: 古くなった、劣化した、または安全性の問題がある場合、玄関扉や窓の交換が必要です。新しい扉やサッシは外部からの気温変化や雨水の侵入を防ぎ、エネルギー効率を向上させます。
- 給排水管の更新: 古い給水管や排水管は漏水の原因となることがあります。給排水管の更新は、建物内の水供給と排水の効率を向上させ、漏水リスクを軽減します。
- その他の設備の点検および修繕: 暖房、冷房、電気、通信、ガス、エレベーターなど、建物内の各種設備の点検と修繕が必要です。設備の正常な機能を保つことは、住人や利用者の快適さと安全性を確保するために重要です。
上記の工事の実施は、建物の価値と利用価値の向上に繋がります。
マンション大規模修繕の業者の選び方と注意点
大規模修繕工事をトラブルなく進めるためには、業者選びのポイントがいくつかあります。
大規模修繕コンサルタントに依頼する
マンションの大規模修繕のコンサルタントを雇うのもひとつの方法です。
専門的な知識を持ったコンサルタントの力を借りることで、各社の見積もりが内容に見合ったものなのか慎重に検討でき、工事業者の選定もスムーズになるでしょう。
一級建築士事務所や管理会社ではコンサルティングを請け負うことが多いですが、近年では大規模修繕のコンサルティングを専門に請け負う業者も増えています。
信頼できるコンサルタントに依頼することが大切ですが、建設業者を選ぶときと同じように、複数のコンサルティング会社の説明を聞いてから決めましょう。
大規模修繕工事の豊富な実績
業者を選ぶ際には、大規模修繕工事を何件手掛けてきたか、どのような工事を手掛けてきたかなど、実績を確認しましょう。
マンションの大規模修繕工事では、人が住んでいる状況や活動している間に工事を行わなければなりません。
そのため、居住者や活動者の生活に配慮しながら、徹底した改修工事を行える知識と経験があるかどうかが重要です。
また、大規模修繕工事ではトラブルが発生しやすいといえます。
例えば、工期が延長される、住民からのクレームが出る、マンションの周辺に住む方とのトラブルなどです。
大規模修繕工事を成功させるためには、予防策や突発的なトラブルへの対処法を熟知している施工会社を選ぶこともポイントになるでしょう。
区分所有者や理事との関係が深い会社は避ける
大規模修繕の場合、管理会社が業者を提案してくれることがあります。
また、大規模修繕の計画を立て始めると、管理組合内で「業者を紹介したい」と手が上がることも珍しくありません。
注意したい点は、区分所有者、特に理事との関係が深い業者の選定は避けるべきだということです。
理事長の紹介で選定された業者が、「ローコストで質の高い工事をしている」と区分所有者から評価されるケースはないといえるでしょう。
多少のトラブルが起こっただけでも、「工事内容、工事費用を決定するプロセスが適切ではないのでは」などの疑惑を持ち、管理組合員や住民との亀裂を生む可能性もあります。
大規模修繕工事会社の選定基準は、見積もりを依頼する前に決めておくことが大切です。
業者選定の条件は、高すぎず低すぎず設定しましょう。
次に、比較表を作成して2～3社に絞り、管理組合員も参加できるヒアリング会議を開催します。
最終的に1社に絞れば、総会での決議もしやすくなるでしょう。
豊富な保証内容
工事の保証内容が充実しているか、アフターフォローが十分かをチェックしましょう。
大規模修繕を行う業者のなかでも、評判の良い工務店は、工事後の保証として「大規模修繕瑕疵保険」に加入しています。
大規模修繕瑕疵保険は、加入者である建設会社が行った大規模修繕に瑕疵があった場合に補償するものです。
瑕疵とは、「欠陥」「不具合」を意味します。
大規模修繕工事を実施した工事業者が倒産等により補償が受けられなくなった場合、瑕疵がある場合に保険法人から保険金が支払われるものです。
大規模修繕の瑕疵保険の請求そのものは、工事の発注者が直接行います。
ただし、保険金を請求できる発注者は、区分所有建物の場合は管理組合、賃貸マンションの場合は建物所有者です。
また、建築場所や条件によって保険の対象となる建物や保険期間が分かれています。
大規模修繕に保険が適用されない事態を避けるため、業者に依頼する前に保険の適用範囲を十分に確認しましょう。
マンション大規模修繕の費用相場と工事の内訳を見積もりで確認しよう
見積もりを依頼する前に、大規模修繕工事会社の選定基準を決めておくことがポイントです。
業者選定の条件は、高すぎず低すぎず設定し、比較表を作成して絞り込みます。
マンションの大規模修繕の内容は状況によって異なるため、まずは現地調査を依頼し、数社の見積もりを比較しましょう。
