マンションは築20年を迎えると、さまざまな不具合が出る場合もあるため、維持管理でも重要な節目といえます。
一般的に、マンションの大規模修繕工事は12年周期で行われ、築20年頃は2回目の修繕時期に当たります。建物の劣化状況に応じて適切なタイミングで施工することが大切です。
そこで本記事では、築20年のマンションにおける大規模修繕工事の必要性や、長期的な視点でのメンテナンス計画について解説します。また、工事の適切なタイミング・費用の目安についても詳しく触れます。また、1回目の修繕から20年目の修繕までの違い・事前の建物調査の重要性・工事実施時の注意点なども説明しますので、参考としてご覧ください。
目次
マンション20年目における大規模修繕工事の必要性
築20年のマンションは、新築のマンションにデザインや機能面で対抗するのは難しいはずです。
もちろん、新築時の施工状態が良ければ、耐震性や耐久性などの基本性能に問題はありません。
しかし、新しく魅力的な設備を搭載している新築マンションにはかなわないのです。
最近の傾向として、築20年を目安に行う大規模修繕工事と同時に、建物の大規模修繕工事、改修工事を検討する方が増えています。
理由は、築20年で行う大規模修繕のタイミングは、低下している資産価値を高める方法を検討するタイミングと重なるからです。
当然、工事は資産価値を高める方法を選択します。
築20年以上マンションを維持するための大規模修繕メンテナンス
RC造やSRC造などのコンクリートのマンション、構造物は、適切な手入れをすれば100年以上持つといわれています。
実際、海外では築100年を超える住宅も珍しくありません。
しかし、どれほど耐久性の高いマンションでも、風雨や紫外線によるダメージが蓄積すれば、チョーキングやシーリングの破損、防水シートの膨れといった劣化が目立ってきます。
劣化すると、雨水の浸入や鉄筋の腐食が進み、最終的には住めなくなってしまうでしょう。
快適な住環境を維持するためには、外壁塗装や防水工事などの定期的なメンテナンスが欠かせません。
そのため、国土交通省では、マンションの新築・分譲時に最長30年間の長期修繕計画を作成するよう指導しています。
マンション大規模修繕や中規模修繕では共用部分と専有部分を正しく理解しよう
マンション大規模修繕や中規模修繕を計画するためには、共用部分と専有部分の違いを理解しておくことが非常に重要です。これらの区別を明確にしておくことで、修繕の対象範囲や費用分担がスムーズになります。
共用部分と専有部分の違いとは？
まず、マンションにおける共用部分と専有部分の違いを確認しましょう。共用部分とはマンション全体の住民が利用するスペースを指し、管理組合がその維持管理を行います。一方、専有部分は各住戸の居住者が専属的に利用するスペースで、その管理や修繕は住民自身が行う責任があります。
以下の表で、共用部分と専有部分を比較してみましょう。
| 項目 | 共用部分 | 専有部分 |
|---|---|---|
| 定義 | 住民全員が利用する共有スペース | 各住戸の住民が専属的に利用するスペース |
| 具体例 | エントランス、廊下、階段、屋上、外壁、駐車場 | 室内の床、壁、天井、窓枠内側、専用庭 |
| 管理責任 | 管理組合が責任を負う | 各住民が責任を負う |
| 修繕費用 | 管理費・修繕積立金で賄う | 住民自身が負担 |
| 修繕対象の例 | 外壁塗装、防水工事、エレベーター点検 | 室内の壁紙の張り替え、設備の修理 |
マンションの大規模修繕・中規模修繕を行う際には管理側、住民側双方がしっかりと共用部分と専有部分を把握しておきましょう。
大規模修繕や中規模修繕におけるマンション共用部分と専有部分の関係
マンションの大規模修繕や中規模修繕では、主に共用部分が修繕対象となります。具体的には、外壁や屋上の防水工事、廊下や階段の補修が該当します。一方、専有部分については各住民が自費で修繕を行うことが原則です。
ただし、バルコニーや窓枠など、一部の専有部分が特例的に共用部分とみなされるケースもあります。管理規約によって異なるため、修繕計画を立てる際には必ず事前確認が必要です。住民全員で協力し、計画をスムーズに進めることが、マンションの快適な生活を守るポイントとなります。
築20年以上マンションを維持する大規模修繕工事のタイミング
マンション大規模修繕のタイミングは、新築12年を目安に初回の工事を実施します。
2回目以降、どのくらいの頻度やタイミングで工事を行えばよいのでしょうか。
ここでは、マンション大規模修繕のタイミングを紹介します。
築20年未満マンションなら12年目で初めての大規模修繕
紫外線や付着した汚れ、雨風で劣化した外壁塗装、外壁タイルの補修工事を行います。
また、目地のシーリング工事、バルコニーや屋上の防水工事、電気配線設備も修繕することが多いです。
いずれも雨水の浸入を防ぎ、マンションの美観を保つために極めて重要な工事といえます。
築20～24年目のマンションで2回目の大規模修繕
1回目の修繕の内容に加え、エレベーター、貯水槽、給排水管、ガス管などの設備交換が検討されます。
特に給排水管は、日本の水は軟水であるためサビびやすく、経年劣化すると漏水のリスクが高いです。
なお、近年ではステンレス製で耐食性が高いものを使用するマンションが増え、交換サイクルが以前より長くなってきています。
築20以上の30～36年目マンションで3回目の大規模修繕
3回目の大規模修繕では、各住戸の玄関ドア、窓ガラス、サッシなどの建具交換を検討します。
住戸の開口部は共用部分であるため、各住戸が個別に改修するのではなく、マンション大規模修繕の対象です。
1回目、2回目に比べて多額の資金が必要であり、資金を確保すること重要です。
築20年以上維持させるマンション大規模修繕工事費用の目安
マンション大規模修繕工事では、適した工事をするためにも費用を確認し、予算内に収める必要があります。
ここでは、マンション大規模修繕の工事費用の目安、費用のかかり方について解説します。
マンション大規模修繕工事の費用相場の基本
大規模修繕工事の費用相場は、マンションの規模や築年数によって異なります。
国土交通省においての調査によると1戸あたり75万～125万円かかるのが平均と発表されています。基本的には100万円前後が費用相場の平均と考えておくと良いでしょう
一具体的な費用は、外壁修繕や防水工事、配管の交換など工事の範囲により変動します。修繕工事を計画的に実施することで、余分な修繕費用を抑えることが可能です。
またマンションの大規模修繕工事のおいては修繕積立金が不足している場合、住民に一時的な負担が生じることもあるため、事前に相場を把握し、管理組合とともに長期計画を立てることが重要です。
築20年以上維持するためのマンション大規模修繕工事の費用
1回目の大規模修繕工事の費用は、1戸あたり約100万円、築20年を目安に行う2回目は約120万円が目安です。
さらに、国土交通省は台風や地震などの不測の災害への対策、給排水や電気設備のトラブルへの備えも含め、1平方メートルの床面積あたり1〜2万円程度が必要と示しています。
築20～24年目以降のマンション大規模修繕は費用と時間がかかる
2目以降の大規模修繕は、マンションが建設されてから20年以上経過しているため、1回目よりも工事規模が大きくなります。
必然的に、2回目は1回目よりも修繕をすべき箇所が増えます。
結果として、大規模修繕工事全体の規模が大きくなるのです。
当然、修繕規模が大きくなれば、2回目の修繕費用は1回目よりも高くなり、3回目の大規模修繕費用はさらに高くなります。
マンション20年以上維持に向けて積立金を大規模修繕へ利用
そのため、長期修繕計画に基づき、必要かつ十分な積立金額を設定する必要があるでしょう。
新築マンション分譲時の負担額は、管理者があらかじめ決めておきます。
しかし、入居後は居住者自身、つまり管理組合で再検討しなければなりません。
理由は、多くの新築マンションは購入のハードルを下げるために、修繕積立金を極力低く設定していることが多いからです。
場合によっては大規模修繕の資金が不足し、住民に一時金の支払いを求めたり、金融機関から融資を受けるケースもあります。
修繕費については計画的に貯蓄をしておくとよいでしょう。
築20年が目安のマンション大規模修繕の注意点
築20年を目安に行う2回目の大規模修繕を計画する際、どのような点に注意すればよいかを解説します。
基本的なポイントは1回目とほぼ同じですが、工事範囲が増えることを考慮して計画を立てることが大切です。
築20年が目安のマンション大規模修繕の注意点1.予算の見直しをする
長期修繕計画の場合、築20年を目安に行う大規模修繕を想定して計画を立て、予算を見直すことが大切です。
マンションの場合、「長期修繕計画」では通常の修繕工事に加えて大規模修繕工事を計画します。
しかし、2回目の大規模修繕を想定して予算を組むことが大切です。
具体的には、1回目の大規模修繕よりも2回目の大規模修繕の方が高額になることを考慮します。
つまり、1回目の大規模修繕ではできるだけ予算を抑え、2回目の大規模修繕に備えて修繕を行うという計画が重要です。
また、最初の大規模修繕を実施すれば、どのような点に注意しなければならないかが理解できるようになります。
経験を生かして、長期修繕計画を見直しましょう。
築20年が目安のマンション大規模修繕の注意点2.工事の優先順位と必要性を判断
築20年を目安に行う2回目の大規模修繕では、1回目よりも工事内容が増えます。
すべての工事を行おうとすると、修繕積立金が底をついてしまう可能性があります。
そのため、工事の必要性を見極めることが重要です。
大規模修繕を実施する際には、事前に建物の劣化診断を行います。
専門家のアドバイスを受けながら、工事の必要性や優先順位を見極め、延期できる工事がないかを判断することが大切です。
修繕が必要な箇所の工事を先延ばしにしてしまうと、建物自体の劣化がさらに進む危険性があります。
大規模修繕工事の必要性や、優先順位をしっかりと見極めるようにしましょう。
築20年が目安のマンション大規模修繕の注意点3.設計品質の向上で資産価値アップ
2回目の大規模修繕工事を実施した時点では、築後20年以上が経過しています。
新築マンションと比較すると、当然ながらデザインの古さを感じるでしょう。
築20年以上経過している場合、マンション自体のデザインは変えられませんが、外壁タイルの色やデザインを変える、壁の塗装色を変えるなど、デザイン性を考慮した修繕計画を盛り込む必要があります。
大規模修繕工事によって建物の耐久性やデザイン性が向上すれば、資産価値の向上につながり、さらにマンション自体の寿命も延びることになります。
築20年を目安に行うマンション大規模修繕の注意点4.居住者のニーズに合わせる
築20年のマンションの2回目の大規模修繕工事では、劣化や不具合の修繕だけでなく、居住者のニーズを考慮したグレードアップも大切です。
特に、高齢化が進む現代社会では、共用部分のバリアフリー化が求められています。
バリアフリー化を実施することで、居住者が快適に暮らせるだけでなく、来訪者に優しいマンションとして認知されれば、資産価値の向上にもつながるかもしれません。
マンション大規模改修の流れを解説！計画から施工までの手順
マンションの大規模改修は、建物の安全性と資産価値を維持するための重要な工事です。しかし、計画や施工のプロセスが分かりにくく、適切に進められないとトラブルや追加費用が発生することがあります。以下では、大規模改修の一般的な流れを、計画から施工までの手順ごとに解説します。
1. 現状の調査と診断
まず、建物の劣化状況を把握するために建物診断を実施します。外壁のひび割れ、屋上防水の劣化、配管の老朽化など、改修が必要な箇所を特定します。この診断結果が、修繕計画や見積もりに反映されます。
2. 長期修繕計画をもとに予算と工期の目安を設定
建物診断の結果を基に、既存の長期修繕計画を見直します。修繕箇所の優先順位や工事の範囲を決定し、予算と工期の目安を設定します。この段階で、住民との合意形成が不可欠です。
3. 施工業者の選定
施工業者を選定するため、相見積もりを取り、工事内容や費用を比較します。信頼できる業者を選ぶには、過去の施工実績や保証内容、アフターフォロー体制を確認しましょう。専門コンサルタントを活用するのも有効です。
4. 工事計画と住民説明会
施工業者が決定したら、具体的な工事計画を立案します。外壁補修、防水工事、設備更新などの詳細を決め、住民に説明会を実施します。住民からの質問や意見を集め、計画に反映することで、トラブルを未然に防ぎます。
5. 施工の実施
いよいよ工事の開始です。足場の設置から始まり、計画に基づいて順次施工が進められます。施工中は、安全対策や住民への影響を最小限に抑えるための工夫が求められます。また、工事の進捗状況を定期的に確認し、問題があればすぐに対応します。
6. 検査と引き渡し
工事が完了したら、施工箇所の検査を行います。不具合がないかを管理組合やコンサルタントとともに確認し、必要に応じて手直しを依頼します。最終確認が完了したら、正式に引き渡しが行われます。
7. アフターフォローと次回計画
改修工事が完了した後も、定期的な点検やメンテナンスを行い、建物の状態を維持します。また、次回の大規模改修に備えた長期修繕計画の見直しを行い、将来に向けた準備を進めます。
マンション大規模改修を円滑に進めるためには、計画的な準備と住民の協力が欠かせません。しっかりとした計画と適切な業者選びで、安全で快適な住環境を長く維持しましょう。
大規模修繕工事でよくある質問
ここでは大規模修繕工事に関する質問について回答します
Q
大規模修繕工事の期間はどのくらいかかりますか？
A
大規模修繕工事の規模や建物の状態によりますが、およそ3ヶ月〜4ヶ月程度かかることが多いです。
Q
工事中の生活にどんな影響がありますか？
A
足場の設置やメッシュシートで覆うため、室内が少し暗くなることがあります。また、塗装や防水作業時には洗濯物が干せないなどの制限があります。
Q
バルコニーやベランダの利用はどうなりますか？
A
バルコニーやベランダの壁面塗装や床面の防水作業時には、使用が制限されることがあります。
Q
工事期間中、エアコンは使えますか？
A
基本的には通常通り使用できますが、場合によっては一時的に使用が制限されることもあります。
Q
大規模修繕での工事の騒音や臭気はどうなりますか？
A
塗装の臭気やドリルの騒音、粉塵などが発生することがありますが、できるだけ負担を軽減するよう配慮しております。
Q
大規模修繕工事に対する費用が不足する場合はどうすればよいでしょうか？
A
できるだけ早い時期に長期修繕計画に基づき積立金を見直し、資金不足にならないようにするのが最善です。実際に資金が足りないことが判明した場合には、時期をずらしたり、工事の範囲を見直したり、一時金の徴収や借入の可能性を探ったりと、様々な方法で計画を調整できます。ご予算に応じて資産価値を損なわないベストなプランをご提案いたします。
Q
修繕工事の前に現地調査が必要なのはなぜですか。どういうことを行うのですか？
A
築年数、周囲の環境や場所によって劣化の度合いは異なりますので、各部の劣化状況を把握し、適切な修繕方法を見極めるためには現地調査が欠かせません。外壁タイルの浮きやコンクリートの中性化、鉄部の錆など、部位ごとに幅広くチェックします。
Q
大規模修繕工事の費用相場は一般的にいくらですか？
A
大規模修繕工事の費用について一般的な相場としては、1戸あたり約100万円前後が目安です。マンション全体の規模が大きい場合には、修繕費用が1億円を超えることもあります。また、マンションの劣化が激しい場合や、質の高い塗装を希望する場合には、さらに費用が高くなることがあります。
築20年以上でも適切な頻度でマンション大規模修繕工事を計画しよう
築20年以上経過するマンションでは、1回目の大規模修繕工事で劣化がなかった場所でも劣化や不具合が出始めます。
結果、2回目の工事費用は1回目よりも高くなることが一般的です。
築20年を目安に行う2回目の大規模修繕計画では、工事の必要性と優先順位を見極めなければなりません。
設計制度や、生活水準を向上させる工事も含めた計画が必要です。
まずはマンションの劣化状況や住民のニーズを確認し、大規模修繕工事の内容を決めましょう。
