マンション大規模修繕工事の法律について解説｜建築基準法の定義や内容とは

マンションの大規模修繕工事とは、建物の経年劣化に対応し、資産価値の維持や居住環境の向上を図る重要な工事です。建築基準法をはじめとする法律では、建物の安全性と快適性を確保するための様々な規定が設けられています。

大規模修繕の定義については、法律上で明確に定められており、管理組合には適切な時期での実施が事実上の義務として課せられています。特に、マンションの大規模修繕における工事の目的や範囲は、関連法規によって具体的に示されています。

本記事では、建物の維持管理に関する法律の基本的な考え方から、マンション管理組合が知っておくべき大規模修繕工事に関連する法的な要件まで、わかりやすく解説していきます。

大規模修繕について解説

大規模修繕とは、マンションやビルなどの集合住宅において、外壁のひび割れや塗装の剥がれ、屋上の防水工事や設備の劣化など、建物全体の劣化を防ぎ、修繕するために行われます。建物全体の劣化を防ぎ、長期的な安全性と快適性を維持するために行われる大規模な修繕工事です。通常、10年から20年ごとに計画され、外観の美観を保つだけでなく、建物の構造や設備の性能を向上させることを目的としています。

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マンションなど建物の大規模修繕工事とは?

マンションなど建物の大規模修繕工事とは、建物全体の劣化を防ぎ、安全性や快適性を維持するために行われる修繕作業のことです。築10～15年を目安に計画されることが多く、外壁の補修や塗装、防水工事、共用部分の修繕、設備の改修などが含まれます。これらの工事を適切な時期に実施することで、建物の寿命を延ばし、資産価値を保つことが可能です。

大規模修繕工事の目的は主に3つあります。まず、建物の劣化を防ぎ、安全性を確保すること。次に、外観を美しく保ち、住民が快適に暮らせる環境を整えること。そして、将来的な修繕費用の負担を軽減し、建物全体の資産価値を維持することです。

大規模修繕工事は計画段階から住民との協力が欠かせません。適切な修繕計画を立てるために、劣化診断や専門家の意見を取り入れ、信頼できる施工業者を選ぶことが重要です。これにより、住民間のトラブルを防ぎながら、効率的かつ高品質な工事を実現できます。計画的な大規模修繕工事は、建物の安全性や快適性を保つための最善策といえるでしょう。

マンション大規模修繕工事の実施は法律的に義務なの？

マンション管理組合には、適切な時期に大規模修繕工事を実施する義務があります。

この義務は、民法や区分所有法、マンション管理適正化法などの法律で定められています。

そのため、大規模修繕工事を怠れば、管理組合は法的責任を問われる可能性があります。

区分所有者からの訴訟リスクに加え、建物の老朽化が進み資産価値が下がるなどのデメリットも生じます。

適切な大規模修繕の実施は、法的義務であると同時に、マンション資産の維持・向上にも欠かせない重要な責務なのです。

マンション大規模修繕工事の際に確認する法律は「建築基準法」とは

マンション管理組合が大規模修繕工事を実施する際に最も重要な法律が、「建築基準法」です。

この法律は、建築物の安全性や構造の合理化を目的として制定されたもので、建築物の規模や構造によらず全ての建築行為に適用されます。

大規模修繕工事は、ある程度の規模を超えると「大規模の修繕・模様替」に該当し、建築基準法の規制を受けることになります。

このため、工事着手前に建築基準法に基づく手続きを行う必要があるのです。

建築基準法を無視して工事を行った場合、最悪の場合は是正勧告や工事の一時停止を命じられる可能性があります。

適切な手続きを経ずに工事を進めれば、法的リスクにさらされてしまいます。

建築基準法のマンション大規模修繕工事の定義

建築基準法第2条第14号では、大規模な修繕や模様替えの際に確認申請が必要となる工事を「大規模の修繕・模様替」と定義しています。具体的には以下の3つの基準があげられています。

1. 主要構造部(壁、柱、小屋組など)の過半に係る工事
2. 増築で延べ面積が建築物の3分の2以上になる工事
3. その他主要な部分の工事で政令で定める規模の工事

マンションの大規模修繕工事では、主に1つ目の「主要構造部の過半に係る工事」に該当することが多くなります。壁や柱といった主要構造部分の補修・補強工事が伴うためです。

2つ目の増築工事についても、修繕に伴い延べ面積が大幅に増えるケースでは建築基準法の規制対象となります。

また、3つ目の「政令で定める工事」については、建築物全体の使用目的の変更や大規模な内装工事なども含まれます。

このように、マンション大規模修繕工事では主要構造部分への手が加えられることが多いため、ほとんどのケースで建築基準法の規制対象となり、確認申請の手続きが不可欠になります。法令の確実な理解と遵守が求められます。

建築基準法でマンション大規模修繕工事に関係する法律

マンション大規模修繕工事の実施に際しては、建築基準法をはじめとする様々な法律を確認し、遵守する必要があります。

主な関係法令とその内容は以下の通りです。

マンション大規模修繕工事に関する法律｜確認申請

建築基準法では、規模が一定以上の「大規模の修繕・模様替え」を行う場合、あらかじめ所管行政庁に対し「確認申請」を行うことが義務付けられています。

確認申請では、修繕計画が建築基準法の構造関係規定や設備関係規定などに適合しているかを確認します。

法令に適合していない場合は指摘を受け、計画の見直しが必要になります。

管理組合は、専門家の助言を得ながら確認申請を慎重に行い、法令に沿った適切な工事計画を立てる必要があります。

マンション大規模修繕工事に関する法律｜区分所有法

マンションの専有部分(各住戸)と共用部分(エントランスや階段など)の権利関係を定めているのが区分所有法です。

大規模修繕工事では共用部分への手が入ることも多いため、この法律の規定を確認しておく必要があります。

特に重要なのが、修繕工事に関する決議要件の規定です。

区分所有法第17条では、共用部分の管理に関する事項は区分所有者の4分の3以上の賛成が必要とされています。

修繕に係る内容や費用負担など、決議を経る必要がある事項については、あらかじめ区分所有者の同意を得ておく必要があります。

マンション大規模修繕工事に関する法律｜マンション管理適正化法

マンション管理適正化法は、分譲マンションの適正な維持・管理を目的とした法律です。

この法律では大規模修繕工事に関する様々な規定が設けられています。

• 長期修繕計画の作成・実施が義務付けられている
• 修繕積立金の積立てが義務付けられている
• 5年に1回以上の定期報告が義務付けられている

管理組合は、この法律に基づき適切に大規模修繕工事に取り組む必要があります。

計画的な修繕実施と修繕積立金の確保が、マンション資産の維持・向上につながります。

マンション大規模修繕工事に関する法律｜定期管理報告

マンション管理適正化法に基づき、分譲マンションの管理組合は5年に1回以上、定期的に建物の管理状況をまとめた「管理報告書」を提出しなければなりません。

この管理報告書には、建物の修繕履歴や修繕積立金の状況、設備の更新計画なども記載されます。

大規模修繕工事の必要性を示す重要な根拠資料ともなるため、管理組合はこの報告書の内容を精査し、活用する必要があります。

このように、マンション大規模修繕工事には様々な法令が関係しており、管理組合には建築基準法をはじめ、それらの法令を確実に理解し遵守する責任があります。

法令に沿った適切な手続きを経ることが、安全で円滑な修繕工事実施の鍵となるのです。

マンション大規模修繕や中規模修繕では共用部分と専有部分を正しく理解しよう

マンション大規模修繕や中規模修繕を計画するためには、共用部分と専有部分の違いを理解しておくことが非常に重要です。これらの区別を明確にしておくことで、修繕の対象範囲や費用分担がスムーズになります。

共用部分と専有部分の違いとは？

まず、マンションにおける共用部分と専有部分の違いを確認しましょう。共用部分とはマンション全体の住民が利用するスペースを指し、管理組合がその維持管理を行います。一方、専有部分は各住戸の居住者が専属的に利用するスペースで、その管理や修繕は住民自身が行う責任があります。

以下の表で、共用部分と専有部分を比較してみましょう。

マンションの大規模修繕・中規模修繕を行う際には管理側、住民側双方がしっかりと共用部分と専有部分を把握しておきましょう。

大規模修繕や中規模修繕におけるマンション共用部分と専有部分の関係

マンションの大規模修繕や中規模修繕では、主に共用部分が修繕対象となります。具体的には、外壁や屋上の防水工事、廊下や階段の補修が該当します。一方、専有部分については各住民が自費で修繕を行うことが原則です。

ただし、バルコニーや窓枠など、一部の専有部分が特例的に共用部分とみなされるケースもあります。管理規約によって異なるため、修繕計画を立てる際には必ず事前確認が必要です。住民全員で協力し、計画をスムーズに進めることが、マンションの快適な生活を守るポイントとなります。

建築基準法を守った建物の大規模修繕工事で安心を確保するためのポイント

ここでは、建築基準法を守った建物の大規模修繕工事のポイントについて解説します。以下に、ポイントをまとめました。

• 建築基準法の遵守が重要
• 事前調査の実施
• 耐震補強や防火対策
• 施工業者選びのポイント
• 工事中の進捗管理
• トラブル防止と資産価値の維持
• 住民が安心できる環境づくり

詳しく解説しいるので、さっそくみていきましょう。

マンションなど建物の大規模修繕工事のポイント1.建築基準法の遵守が重要

建築基準法を守ることは、大規模修繕工事の成功に欠かせない要素です。この法律は建物の耐震性や防火性、設備の安全性を定め、住民の安心を支える基準となります。法律を遵守することで、修繕後のトラブルや違法工事のリスクを回避でき、住民の安全を守ることが可能です。

また、適切に施工された建物は資産価値も維持されるため、長期的な視点で重要なポイントです。修繕計画時には、専門家や施工業者と連携し、法令に適合した工事内容を確認しましょう。

マンションなど建物の大規模修繕工事のポイント2.事前調査の実施

大規模修繕工事を進める前には、専門家による事前調査を行うことが重要です。建物の劣化状況や修繕が必要な箇所を把握することで、法律に基づいた修繕計画を作成できます。例えば、耐震補強や防火対策が必要な場合、適切な方法を選択し、工事範囲を明確化できます。

事前調査を怠ると、修繕計画が不十分となり、後から追加工事が必要になる可能性があります。計画段階から適切な調査を実施し、トラブルを未然に防ぎましょう。

マンションなど建物の大規模修繕工事のポイント3.耐震補強や防火対策

建物の安全性を確保するためには、建築基準法に基づく耐震補強や防火対策が不可欠です。特に、築年数が経過したマンションでは耐震性や防火性能が低下している場合が多く、適切な修繕が必要です。これにより、地震や火災による被害を最小限に抑えることができます。

専門家の意見を参考にしながら、建物に必要な対策を明確にし、修繕工事に反映させることで、住民が安心して暮らせる環境を提供できます。

マンションなど建物の大規模修繕工事のポイント4.施工業者選びのポイント

信頼できる施工業者を選ぶことは、大規模修繕工事の成功に直結します。業者選定時には、建築基準法に詳しく、適切な施工実績を持つかを確認しましょう。また、見積もりが明確で、工事内容について丁寧に説明してくれる業者を選ぶことが重要です。

さらに、過去の実績や資格の有無を調査することで、信頼性の高い業者を見極められます。適切な業者を選ぶことで、工事の品質を担保し、住民の満足度を高めることができます。

マンションなど建物の大規模修繕工事のポイント5.工事中の進捗管理

修繕工事中は、法律を遵守した施工が行われているか、進捗管理を徹底する必要があります。管理組合や専門家が定期的に現場を確認し、施工内容に問題がないかをチェックしましょう。これにより、不適切な施工やトラブルを未然に防ぐことができます。

また、施工業者との連絡を密に取り、工事スケジュールや住民への影響を把握することも重要です。進捗を適切に管理することで、工事の品質とスムーズな進行が確保されます。

マンションなど建物の大規模修繕工事のポイント6.トラブル防止と資産価値の維持

建築基準法を守った修繕工事は、違法工事やトラブルを防ぐだけでなく、マンションの資産価値を保つためにも重要です。不適切な工事を行うと、後に修繕費用が膨らむ可能性があり、住民間のトラブルを招くこともあります。

一方、法令順守を徹底することで、建物の寿命を延ばし、売却や賃貸時にも高い評価を得られます。法律を基盤にした計画的な修繕工事が、長期的な利益につながります。

マンションなど建物の大規模修繕工事のポイント7.住民が安心できる環境づくり

建築基準法を守りながら修繕工事を進めることで、住民が安心して暮らせる環境を提供できます。住民への定期的な説明や情報共有を行うことで、工事に対する不安や不満を軽減できます。

また、工事の影響が最小限になるよう、騒音や作業時間帯に配慮した施工を心がけることも大切です。住民と施工業者、管理組合が協力し合うことで、信頼関係を築き、安全で快適な環境を実現できます。

東京都内の皆様に新東亜工業が選ばれる理由

東京都内で大規模修繕をお考えの方は新東亜工業へお任せください。新東亜工業は大規模修繕や防水工事、外壁塗装などのプロとして東京都内を中心にマンションやビルなど幅広く工事を執り行っております。

新東亜工業は、東京都内で多くのお客様に選ばれている理由があります。それは、お客様のニーズに真摯に向き合い、納得いただける施工サービスを提供するためのこだわりにあります。新東亜工業が掲げる４つのこだわりポイントをご紹介します。

中間マージンゼロ

新東亜工業では、中間業者を一切介さないことでコストを削減し、よりお得な価格でサービスを提供しています。中間マージンをゼロにすることで、お客様には直接的な費用対効果を実感していただけます。透明性の高い料金体系で、安心してご利用いただけます。

自社施工

当社は、自社施工を徹底しています。経験豊富な職人が直接工事を行うことで、品質の高い仕上がりを保証します。自社施工により、工程管理が徹底されるため、納期の厳守や施工後のフォローアップもスムーズに行えます。これにより、お客様には安心してお任せいただける体制を整えています。

ベストな修繕・改修方法をご提案

新東亜工業では、お客様の建物の状態やご要望に応じて、最適な修繕・改修方法をご提案します。最新の技術と豊富な経験を活かし、耐久性や美観を兼ね備えた施工を実現します。また、お客様のライフスタイルや予算に合わせたカスタマイズプランもご用意しております。

お客様ファースト

新東亜工業はお客様の満足を第一に考えたサービス提供を心掛けています。ご相談から施工後のアフターフォローまで、一貫して丁寧な対応を行います。お客様の声をしっかりと聞き、ニーズに応じた最適な提案を行うことで、信頼関係を築いています。
さらに、新東亜工業では、他社との相見積もりも大歓迎です。複数の見積もりを比較することで、お客様に最も適したプランを見つけていただけます。また、予算に合わせた柔軟なプランもご案内しておりますので、お気軽にご相談ください。お客様のご満足を最優先に、最適な提案と施工をお約束します。

新東亜工業の大規模修繕工事で行うサービス内容

大規模修繕は賃貸マンションやアパートなどの建物について約10年〜12年周期で行います。建物の老朽化、設備の老朽、地震などの災害における損壊、また住民の要望によって行われます。

特にマンション・ビル管理者は様々な工事内容について一定の知識を持っておくことで非常に工事もスムーズに行うことにもつながります。

新東亜工業では、東京の大規模修繕工事や・防水工事・外壁塗装など様々な工事を取り扱っております特に大規模修繕工事においては外壁や屋根・屋上の防水から塗装まで幅広く対応致しております。

中古マンションなど建物の老朽化によって起こる修繕や改修工事においては調査から施工、アフターサービスまで丁寧に執り行います。

大規模修繕工事における工事内容についてさらに詳しく解説します。

屋上やベランダの防水工事

建物の寿命を延ばし、雨漏りを防ぐために防水工事は非常に重要です。当社では最新の防水技術を用いて、確実な防水対策を施します。防水工事は、定期的なメンテナンスが欠かせません。東京都内の多くのお客様から信頼をいただいており、品質の高い施工で快適な生活環境を提供します。

屋根工事

屋根工事は、建物の安全と美観を保つために欠かせない重要な作業です。新東亜工業では、耐久性に優れた屋根材を使用し、丁寧な施工を行います。屋根の修繕やリフォーム、新築工事など、さまざまなニーズに対応可能です。お客様のご要望に合わせた最適な屋根工事プランをご提案し、安心して長くお使いいただける屋根を実現します。

外壁塗装

外壁塗装は、建物の外観を美しく保つだけでなく、耐久性を高める重要な工程です。新東亜工業では、高品質な塗料を使用し、プロフェッショナルな技術で外壁塗装を行います。色褪せや汚れに強い塗料を使用し、長期間美しい外観を維持します。また、お客様の好みに合わせたカラーコーディネートも可能です。

シーリング工事

シーリング工事は、建物の隙間を防ぎ、雨水の浸入を防止するための重要な作業です。新東亜工業では、高品質なシーリング材を使用し、確実な施工を行います。経年劣化によりシーリングが劣化すると、雨漏りや断熱性能の低下を引き起こします。定期的なシーリング工事で、建物の健康を維持し、長寿命化を図ります。お客様の建物に最適なシーリング工事プランをご提案します。

長尺シート工事

新東亜工業では、耐久性に優れた長尺シートを使用し、プロフェッショナルな技術で施工を行います。長尺シート工事は床面の保護と美観を兼ね備えた施工方法で特に、店舗やオフィスなどの高い耐久性が求められる場所に最適です。お客様のご要望に合わせたデザインやカラーのシートを選び、快適で美しい空間を提供します。

下地補修工事

下地補修工事は、建物の基盤を強化し、長期間にわたり安全に使用するために欠かせない工程です。新東亜工業では、専門の技術者が丁寧に下地補修を行い、建物の耐久性を高めます。ひび割れや劣化箇所を確実に補修し、建物全体の健康を維持します。

足場工事

新東亜工業では、安全基準を満たした堅固な足場を組み立て、施工の安全性を確保します。経験豊富なスタッフが迅速かつ正確に足場を設置し、スムーズな工事進行をサポートします。足場工事は、外壁塗装や屋根工事など、さまざまな工事に対応可能です。

タイル工事

新東亜工業では、高品質なタイルを使用し、プロフェッショナルな技術でタイル工事を行います。外壁や床面のタイル貼り替え、新築工事など、幅広いニーズに対応可能です。お客様のご要望に合わせたデザインやカラーのタイルを選び、魅力的な空間を提供します。

洗浄工事

洗浄工事は、建物の美観を保ち、汚れや劣化を防ぐために重要な作業です。新東亜工業では、最新の洗浄技術を駆使し、外壁や屋根などの汚れを徹底的に除去します。高圧洗浄や特殊洗浄剤を使用し、環境に優しい方法で洗浄を行います。

東京都内における大規模修繕工事の施工実績

大規模修繕工事における東京都内での施工実績を紹介します。

東京都墨田区Sマンション　大規模修繕工事【個人オーナー様】

施工前

施工後

工事内容　屋上防水工事

下地調整を行い、ドレン、脱気筒を新設してウレタン防水処理を行いました

画像引用：東京都墨田区Sマンション　大規模修繕工事【個人オーナー様】

【企業様】東京都中央区Ｋビル　大規模修繕工事

施工前

施工後

工事内容　大規模修繕工事

足場工事 下地補修工事 シーリング工事 塗装工事 防水工事 解体工事を行いました

画像引用：【企業様】東京都中央区Ｋビル　大規模修繕工事

東京都のマンション大規模修善対応可能エリア

新東亜工業では東京都内を中心にマンションやビルの大規模修繕工事を承っております。都心以外の地域についてもご相談をお受けしておりますのでぜひお問い合わせください。

千代田区 / 中央区 / 港区 / 新宿区 / 文京区 / 台東区 / 墨田区 / 江東区 / 品川区 / 目黒区 / 大田区 / 世田谷区 / 渋谷区 / 中野区 / 杉並区 / 豊島区 / 北区 / 荒川区 / 板橋区 / 練馬区 / 足立区 / 葛飾区 / 江戸川区 / 八王子市 / 立川市 / 武蔵野市 / 三鷹市 / 青梅市 / 府中市 / 昭島市 / 調布市 / 町田市 / 小金井市 / 小平市 / 日野市 / 東村山市 / 国分寺市 / 国立市 / 福生市 / 狛江市 / 東大和市 / 清瀬市 / 東久留米市 / 武蔵村山市 / 多摩市 / 稲城市 / 羽村市 / あきる野市 / 西東京市

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事に関する質問について回答します