アパート大規模修繕費用の目安・修繕時期は?オーナー向け賃貸経営のポイントも紹介

アパート経営で成功を収めるには、賃貸物件の入居率を高め、資産価値を維持することが不可欠です。

この両方を実現する上で重要な役割を果たすのが、アパートの大規模修繕です。賃貸マンションやアパートの大規模修繕は建物の寿命を延ばし、入居者の満足度を向上させる重要な投資といえます。

しかし、アパートの大規模修繕にかかる費用はオーナーにとって大きな経営課題であり、適切な実施時期や周期・費用の目安に悩んでいるのが現状です。

アパート大規模修繕の費用の目安は物件によって異なりますが、適切な時期に計画的に実施することで、長期的には経営を安定させることができます。

この記事ではアパート経営に重要な大規模修繕の費用や修繕時期の目安について詳しく解説していますので、アパート経営オーナーはぜひ参考にしてみてください。

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アパート修繕の重要性

アパートの修繕は、建物の安全性や資産価値を維持するために欠かせない取り組みです。経年劣化により、外壁のひび割れや屋根の防水機能の低下、配管設備の老朽化などが発生します。これらを放置すると、住民の生活環境が悪化し、退去や空室率の増加につながる可能性があります。

また、修繕を行うことで建物の美観を向上させ、新たな入居者を呼び込む効果も期待できます。外観の清潔感や内装の快適性は、入居希望者にとって重要な判断材料の一つです。

さらに、適切な修繕は建物の寿命を延ばし、大規模な修繕や建て替えのコストを抑えることにもつながります。定期的な点検と計画的な修繕を行うことで、長期的にアパート経営の安定性を確保することが可能です。

アパート修繕は大規模修繕だけじゃない

アパート修繕の種類は、大きく分けて以下の４つに分けられます。

• 大規模修繕
• 中規模修繕
• 小規模修繕
• 原状回復

アパート経営においては、これらの修繕を適切に行うことが重要です。

アパート修繕の種類1｜建物全体を行う大規模修繕

大規模修繕とは、建物全体を対象に、構造や設備の修繕を行う工事を指します。屋根や外壁の塗装、給排水管の交換、エレベーターや駐車場の改修など、建物の老朽化を防ぎ、機能を維持するために実施されます。

屋根や外壁の塗装、給排水管の交換、エレベーターや駐車場の改修など、建物の老朽化・劣化を防ぐための修繕工事です。

修繕費用は、建物の築年数や構造、規模によって異なりますが、木造アパートの場合、1戸あたり数十万円から数百万円程度が相場となっています。

アパート修繕の種類1｜建物全体を対象とした大規模修繕

大規模修繕とは、建物全体を対象に、構造や設備の修繕を行う工事を指します。屋根や外壁の塗装、給排水管の交換、エレベーターや駐車場の改修など、建物の老朽化を防ぎ、機能を維持するために実施されます。

修繕費用は、建物の築年数や構造、規模によって異なりますが、木造アパートの場合、1戸あたり数十万円から数百万円程度が相場となっています。

アパート修繕の種類 2｜大規模と小規模の中間の中規模修繕工事

中規模修繕工事は、大規模修繕のように建物全体を対象とせず、特定の箇所に限定して修繕を行う工事です。

建物の劣化状態や修繕計画に応じて柔軟に実施され、費用や工期の面でも大規模修繕よりも負担が軽いことが特徴です。

外壁や屋根の部分補修、共用部分の改修、設備の部分的修繕、防水工事の局所施工などが含まれます。

例えば、外壁や屋根ではひび割れや塗装剥がれを補修し、共用部分では階段や廊下の防滑性向上や塗装補修を行います。また、給排水管や電気設備の一部修繕、防水工事では劣化した箇所のみを施工することで、費用や工期を抑えつつ建物の維持を図ります。

アパート修繕の種類3｜大規模修繕と違い一部を行う小規模修繕

小規模修繕は、建物の一部分を対象に行う修繕を指します。具体的には、壁や天井のクロス張り替え、給排水管の修理、設備の交換など、劣化や故障した箇所を補修する工事が含まれます。

修繕費用は、施工箇所や修繕の規模によって異なりますが、一般的に数万円から数十万円程度で済むケースが多いです。

アパート修繕の種類4｜大規模修繕と違い入居スペースを行う原状回復

原状回復とは、入居者が退去した際に、入居前の状態に戻すための修繕のことを指します。

壁や天井のクロスの張り替え、畳やカーペット・フローリングの張り替え、ふすまや障子の張り替え、クリーニングなど、入居者が使用したことによって傷んだ箇所を修繕するものです。

原状回復の費用は、入居者が使用した箇所や程度によって異なりますが、一般的に、数万円から数十万円程度の費用がかかるとされています。

アパートの大規模修繕に適した時期の目安は？

大規模修繕に適した時期は、建物の築年数や構造、規模などによって異なりますが、一般的に木造アパートの場合は、築10年から15年ごろをめどに行うことが推奨されています。

これは、木造アパートが鉄筋コンクリート造のアパートに比べて劣化が早いためです。

また、10年から15年頃は、建物の構造や設備に大きな負荷がかかる時期でもあります。

そのため、この時期に大規模修繕を行うことで、建物の老朽化を防ぎ、安全性を維持することが可能です。

もちろん、建物の劣化状況によって、大規模修繕の時期を早めたり、遅らせたりすることもあります。

定期的に建物の点検を行い、必要に応じて大規模修繕を実施するようにしましょう。

大規模修繕を行う時期の目安をアパートの部位ごとに紹介

アパートの部位について、一般的に大規模修繕を行う目安は以下の通りです。

アパートの建て方や使用している資材、立地条件によって目安となる年数は変動します。

木造アパートの大規模修繕を検討すべきタイミングとは？

木造アパートの大規模修繕は、築10年・15年・30年のタイミングを目安に、外壁や屋根などの劣化症状が見られたときに検討すべきです。早めの対応が、資産価値の低下や入居率の悪化を防ぎます。

木造アパートは構造上、外部環境の影響を受けやすく、劣化のスピードも早い傾向にあります。見た目には分かりにくい部分でも、雨漏りや柱の腐食などが進行しているケースも少なくありません。

築年数だけでなく、以下のような見た目の変化や住人からの声にも注意を払いましょう。

【修繕を検討すべきサインの例】

【築年数ごとの修繕目安】

• 築10年前後：外壁塗装・屋根塗装
• 築15年〜20年：防水工事・配管チェック
• 築30年超：構造補強や全面的な改修の検討

修繕のタイミングを逃すと、結果的に修繕費用が高額になるリスクもあります。まずは専門業者による無料診断や点検を受け、現状を正確に把握することが大切です。

当社では、木造アパートに特化した現地調査と劣化診断を無料で実施しています。ご希望の方は、お気軽にお問い合わせください。

アパート大規模修繕を適切な時期に行わないリスク

大規模修繕を適切な時期に行わないと、以下のリスクが発生する可能性があります。

リスク1｜建物の老朽化

大規模修繕は、建物の老朽化を防ぐためのものです。

大規模修繕を適切な時期に行わないと、建物の構造や設備が老朽化し、安全性が低下する可能性があります。

リスク2｜資産価値の下落

建物の老朽化は、資産価値の下落につながります。

大規模修繕を適切な時期に行わないと、建物の資産価値が下落し、売却や賃貸時の価格が下がってしまいます。

リスク3｜入居率の低下

建物の老朽化は、入居率の低下につながります。

建物が古いと、入居者が敬遠する可能性が高くなります。

リスク4｜事故の発生

建物の老朽化は、事故の発生につながる可能性があります。

屋根や外壁の劣化による雨漏り、給排水管の漏水による浸水、設備の故障による火災など、さまざまな事故が発生する可能性があります。

大規模修繕は、建物の価値を維持し、入居率を向上させるために欠かせないものです。

適切な時期に実施することで、これらのリスクを回避することができます。

リスク5｜健康被害

雨漏りは建物内に水分を与え、カビやダニを発生させる原因となります。

カビやダニは、アレルギーや喘息などの健康被害を引き起こす可能性があります。

具体的には、カビの胞子は空気中に舞い上がり、呼吸器や皮膚から体内に入り込み、ぜん息やアレルギー性鼻炎、アレルギー性皮膚炎などの症状を引き起こす可能性が高いです。

また、ダニの死骸やフンもアレルギーの原因となり、ぜん息やかゆみを引き起こす可能性があります。

そのため、雨漏りや漏水などのトラブルが発生している場合は、早急に修繕を行うことが大切です。

また、雨漏りの予防のために、屋上の防水工事や外壁の塗装工事などの大規模修繕を適切な時期に行うことも重要です。

リスク6｜シロアリの発生

シロアリの発生も重大な問題です。

シロアリは木材を食べる害虫で、木材が腐食すると建物の強度が低下し、倒壊などの重大な事故が発生する可能性があります。

シロアリは湿度の高い環境を好むため、雨漏りが発生している建物は、シロアリが発生しやすい環境にあります。

大規模修繕では、屋上の防水工事や外壁の塗装工事などを行い、建物の劣化を防ぐことが大切です。

資産価値を下げるだけでなく、最悪の場合、地震など外部から強い力が加わったとき住宅の倒壊にもつながります。

大規模修繕は、建物の安全性や資産価値を維持するために重要な工事です。

シロアリの発生を防ぐためにも、適切な時期に行うようにしましょう。

アパート大規模修繕にかかる費用目安｜修繕箇所別に紹介

アパートの大規模修繕では、修繕箇所や内容によって費用が大きく異なります。以下は、総戸数10戸の木造アパートを想定した場合の、修繕費用の目安です。これらの金額は1戸あたりの費用であり、一棟全体の修繕費用は総戸数分の合計が必要となります。

アパート修繕箇所と費用目安を表とともに解説

• 屋根塗装・補修：約40,000〜50,000円/戸
  屋根の塗装や補修は、建物全体の防水性能を保つために必要です。劣化を放置すると、雨漏りや建材の腐食が進むため、定期的な修繕が重要です。
• 防水・葺き替え：約30万〜32万円/戸
  老朽化が進んだ屋根の場合、防水層の再施工や葺き替えが必要です。高額ですが、建物の耐久性を大幅に向上させる効果があります。
• 外壁塗装：約10万〜12万円/戸
  外壁塗装は美観の向上だけでなく、防水性や建物の保護にも寄与します。ひび割れや色褪せが目立つ場合、早めの塗装が推奨されます。
• 階段・廊下鉄部塗装：約20,000〜35,000円/戸
  鉄部はサビが発生しやすいため、塗装で防錆処理を行うことが必要です。特に共用部分の階段や廊下は、住民の安全に直結します。
• 塗装・防水（共用部）：約45,000〜55,000円/戸
  共用部分の防水や塗装も含め、建物全体の劣化防止に役立ちます。
• 給排水管高圧洗浄：約5,000〜6,000円/戸
  排水管の詰まりや悪臭を防ぐための高圧洗浄は、定期的なメンテナンスが推奨されます。
• 給排水管取り替え：約13万〜15万円/戸
  老朽化が進んだ給排水管は、取り替えることで漏水リスクを回避できます。
• 給湯器・エアコン修理：約5,000〜10,000円/基
  給湯器やエアコンは消耗品であり、定期的な点検や軽微な修理が必要です。
• 給湯器・エアコン交換：約10万〜11万円/基
  耐用年数を超えた場合、交換が必要となります。一括で交換すると、長期的なコスト削減につながる場合もあります。

アパート一棟の修繕費用の算出方法

上記の費用は1戸あたりの目安です。一棟全体の修繕費用は、総戸数を掛け合わせることで算出できます。例えば、10戸のアパートで外壁塗装を行う場合、10万〜12万円 × 10戸で、100万〜120万円が必要となります。

修繕費用は建物の規模や劣化状況によって異なるため、正確な見積もりを取ることが重要です。計画的な修繕を行うことで、アパートの資産価値を維持し、入居者の満足度を高めることができます。

マンション大規模修繕や中規模修繕では共用部分と専有部分を正しく理解しよう

マンション大規模修繕や中規模修繕を計画するためには、共用部分と専有部分の違いを理解しておくことが非常に重要です。これらの区別を明確にしておくことで、修繕の対象範囲や費用分担がスムーズになります。

共用部分と専有部分の違いとは？

まず、マンションにおける共用部分と専有部分の違いを確認しましょう。共用部分とはマンション全体の住民が利用するスペースを指し、管理組合がその維持管理を行います。一方、専有部分は各住戸の居住者が専属的に利用するスペースで、その管理や修繕は住民自身が行う責任があります。

以下の表で、共用部分と専有部分を比較してみましょう。

マンションの大規模修繕・中規模修繕を行う際には管理側、住民側双方がしっかりと共用部分と専有部分を把握しておきましょう。

大規模修繕や中規模修繕におけるマンション共用部分と専有部分の関係

マンションの大規模修繕や中規模修繕では、主に共用部分が修繕対象となります。具体的には、外壁や屋上の防水工事、廊下や階段の補修が該当します。一方、専有部分については各住民が自費で修繕を行うことが原則です。

ただし、バルコニーや窓枠など、一部の専有部分が特例的に共用部分とみなされるケースもあります。管理規約によって異なるため、修繕計画を立てる際には必ず事前確認が必要です。住民全員で協力し、計画をスムーズに進めることが、マンションの快適な生活を守るポイントとなります。

アパート大規模修繕にかかる費用を抑える方法

大規模修繕費用を抑えるための方法は、以下の通りです。

また、大規模修繕費用を抑えるためには、定期的な建物の点検と劣化状況の把握が重要です。

劣化を早期に発見し、適切な修繕を行うことで、費用を抑えることができます。

アパート大規模修繕費用を抑える方法1｜長期修繕計画を立て、修繕積立金を積み立てる

大規模修繕は、数百万円から数千万円の費用がかかります。

無理のない資金計画を立てるために、長期修繕計画を立て、修繕積立金を積み立てるようにしましょう。

アパート大規模修繕費用を抑える方法2｜複数の業者から見積もりを取る

同じ工事内容でも、業者によって費用が大きく異なります。

複数の業者から見積もりを取り、費用を比較するようにしましょう。

アパート大規模修繕費用を抑える方法3｜簡素化や省略する工事内容を検討する

必要のない工事内容を簡素化や省略することで、費用を抑えることができます。

アパート大規模修繕費用を抑える方法4｜耐久性の高い材料や設備を選ぶ

耐久性の高い材料や設備を選ぶことで、修繕の頻度を減らし、費用を抑えることができます。

アパート大規模修繕費用を抑える方法5｜国や自治体の補助金や助成金を利用する

国や自治体によっては、大規模修繕に対して補助金や助成金を出している場合があります。

補助金や助成金を活用することで、費用を抑えることが可能です。

アパート大規模修繕を業者に依頼するポイント

アパートの大規模修繕は、建物の安全性や資産価値を維持するために重要な作業です。しかし、大規模修繕は専門的な知識や技術を要するため、業者選びが成功の鍵を握ります。ここでは、信頼できる業者を選ぶためのポイントを解説します。

信頼性の確認が第一歩

業者の信頼性を確認するためには、以下の点に注目しましょう：

• 許可や資格の有無
  　建設業許可や専門資格（防水施工技能士など）を取得している業者は、一定の技術力や信頼性が担保されています。
• 過去の実績や評判
  　これまでの施工事例を確認することで、業者の経験や仕上がりの質を把握できます。インターネットの口コミや地域での評判も参考にしましょう。
• 保証やアフターフォローの内容
  　施工後の保証期間やトラブル発生時の対応内容をチェックし、長期的に安心できる業者を選ぶことが大切です。

見積書や契約書の内容を精査する

見積書や契約書は、工事の内容や費用を明確に示す重要な書類です。これらを細かく確認することで、トラブルを未然に防ぐことができます。

• 工事内容や範囲：どの箇所をどのように修繕するのかを確認します。曖昧な記載がないか注意しましょう。
• 費用の内訳：資材費や人件費が詳細に記載されているかを確認します。不明瞭な費用項目がある場合は、必ず業者に質問してください。
• 工期と保証内容：工事のスケジュールや、施工後に問題が発生した場合の対応内容を確認しましょう。

コミュニケーションの取りやすさを重視する

大規模修繕は、工事期間が数週間から数ヶ月に及ぶこともあります。そのため、業者とのコミュニケーションがスムーズに取れるかどうかも重要なポイントです。

• 相談や質問への対応：業者が親身に相談に乗り、明確な回答をしてくれるかを確認しましょう。
• 連絡のレスポンス：進捗状況や変更点について、適切なタイミングで連絡がある業者を選ぶと安心です。

アフターフォローの充実度も重要

施工後のアフターフォローがしっかりしている業者は、信頼度が高いといえます。修繕後に発生する可能性のあるトラブルにも迅速に対応してくれるかを事前に確認しましょう。

• 保証期間の長さ：保証期間が長いほど、業者の施工品質への自信がうかがえます。
• 定期点検の有無：アフターサービスとして定期点検を実施してくれる業者であれば、さらに安心です。

アパート大規模修繕の費用や修繕時期の目安についてのまとめ

ここまで木造アパートの大規模修繕の費用や修繕時期の目安について解説してきました。

アパートの老朽化を防ぐために、大規模修繕を行うことは必要です。

大規模修繕は、建物の築年数や構造、規模などによって異なりますが、一般的に木造アパートの場合は、築10年から15年ごろをめどに行うことが推奨されています。

大規模修繕費用は、数百万円から数千万円と高額になるため、アパートオーナーにとっては大きな負担となります。

しかし、大規模修繕を適切な時期に実施することで、以下のリスクを回避することが可能です。

• 建物の老朽化
• 資産価値の下落
• 入居率の低下
• 事故の発生

大規模修繕費用を抑えるための方法としては、以下のようなものがあります。

• 長期修繕計画を立て、修繕積立金を積み立てる
• 複数の業者から見積もりを取る
• 簡素化や省略する工事内容を検討する
• 耐久性の高い材料や設備を選ぶ
• 国や自治体の補助金や助成金を利用する

大規模修繕を業者に依頼する際のポイントとしては、以下のようなものがあります。

• 業者の信頼性を確認する
• 見積書や契約書の内容をよく確認する
• 業者とのコミュニケーションの取りやすさ
• アフターフォローの充実度

アパート経営で成功するためには、大規模修繕を適切な時期に実施し、費用を抑えながら、信頼できる業者に依頼することが重要です。

適切な時期に信頼できる業者に依頼して大規模修繕を行い、アパートの資産価値を維持しましょう。