マンション大規模修繕の外壁工事費用や周期・騒音対策まで徹底解説｜申請方法や施工事例も紹介

「外壁工事って本当に必要なの？」「費用が心配で踏み切れない」「工事中の生活が不安」そんな悩みをお持ちではありませんか？

マンションの外壁は、建物の「顔」であり「防護服」なので、管理者・オーナー様。住民の皆様にとって大きな決断を伴う重要な工事です。

美しい外観は資産価値を保つだけでなく、雨風から建物を守り、住民の安全と快適性を支える重要な役割を担っています。

適切な時期に質の高い外壁工事を実施することで、長期的な維持管理コストを大幅に削減し、安心して住み続けられる環境を確保できるのです。

この記事では、長年大規模修繕工事に携わってきた経験から、皆様の不安を解消し、成功への道筋をお示しします。

「なぜ今工事が必要なのか」から「どうすれば費用を抑えられるのか」「工事中はどう過ごせばよいのか」まで、実例を交えながら分かりやすく解説いたします。

この記事を読み終える頃には、外壁工事への不安が安心と確信に変わっていることでしょう。

マンション大規模修繕における外壁工事の重要性

「外壁工事は見た目だけの問題でしょ？」そう思われている方も多いのではないでしょうか。

実は、マンションの外壁工事は住民の皆様の生命と財産を守る、極めて重要な安全対策なのです。

外壁の劣化を放置することで起こる深刻なリスクと、適切な工事がもたらす安心について詳しく解説します。

外壁が果たす3つの役割

マンションの外壁は、人間の皮膚のように建物全体を保護する「生命線」の役割を果たしています。

第一の役割は防水機能です。

雨水の浸入を完全にシャットアウトし、建物内部の腐食や劣化を防止します。

わずか数ミリの隙間からでも雨水は容赦なく侵入し、見えない部分で深刻な被害をもたらします。

第二の役割は断熱・遮熱機能による居住環境の維持です。

外壁の断熱性能が低下すると、夏は暑く冬は寒い住環境となり、冷暖房費が大幅に増加します。

第三の役割は構造保護機能として、コンクリートの中性化を防ぎ、内部の鉄筋を錆びから守ることです。

この機能が失われると、建物の耐震性や耐久性に致命的な影響を与える可能性があります。

外壁劣化が招く「見えない恐怖」のリスク

外壁劣化の最も恐ろしい点は、目に見えない部分で進行することです。

表面的には問題がないように見えても、内部では深刻な劣化が静かに進行している可能性があります。

最も危険なのは外壁材の剥落事故で、タイルやモルタルの塊が高所から落下し、通行人に重大な被害を与えるケースが実際に発生しています。

私が関わった事例では、築20年のマンションで外壁タイルの大規模な剥落が発生し、管理組合が数千万円の損害賠償を支払うことになりました。

さらに深刻なのは、雨水浸入による躯体の劣化です。

コンクリート内部に水が浸透すると、鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートを内部から破壊します。

この「爆裂現象」が進行すると、修繕費用は通常の10倍以上に膨れ上がることも珍しくありません。

適切な外壁工事がもたらす「安心の価値」

適切な外壁工事は、これらのリスクを未然に防ぐだけでなく、住民の皆様に大きな「安心の価値」をもたらします。

まず、資産価値の維持・向上が挙げられます。

美しく保たれた外観は、マンションの第一印象を大きく左右し、売却時や賃貸時の条件に直接影響します。

次に、居住環境の改善です。

断熱性能の向上により冷暖房効率が上がり、光熱費の削減につながります。

また、心理的な安心感も重要な価値です。「建物がしっかりと守られている」という安心感は、住民の皆様の日常生活に計り知れない安らぎをもたらします。

定期的な外壁工事により、マンション全体の寿命を大幅に延ばし、次世代に良好な住環境を引き継ぐことができるのです。

マンションの大規模修繕における外壁工事の種類と流れ

「外壁工事って具体的に何をするの？」という疑問をお持ちの方も多いでしょう。

外壁工事は建物の状況と外壁材の種類によって内容が大きく異なり、適切な工法選択が成功の鍵となります。

ここでは、代表的な工事種類と施工の流れを、分かりやすく解説します。

建物を守る3つの主要工事種類

外壁塗装工事は最も一般的な外壁工事です。

既存塗膜の劣化に対して、高圧洗浄による汚れ除去、下地処理、プライマー塗布、中塗り、上塗りの順序で実施します。

使用する塗料により耐用年数が5年から15年まで大きく変わるため、長期的なコストパフォーマンスを考慮した選択が重要です。

タイル工事では、浮き・剥離の危険性があるタイルの補修や張替えを行います。

特に「アンカーピンニング工法」による浮き補修は、タイルを取り外すことなく下地との密着性を回復させる効果的な工法です。

コンクリート補修工事では、ひび割れ（クラック）の種類に応じて適切な補修を実施します。

幅0.3mm未満の「ヘアークラック」はシーリング材での充填、それ以上の「構造クラック」では樹脂注入による本格的な補修が必要となります。

工事種類	対象外壁材	耐用年数	㎡単価目安	特徴
外壁塗装	塗装・モルタル	5〜15年	1,500〜5,500円	工期が短く、費用対効果が高い
タイル補修	タイル	15〜20年	10,000〜50,000円	美観性に優れ、メンテナンス性が良い
コンクリート補修	コンクリート	20〜30年	1,000〜6,000円	構造的な安全性を確保

この比較表からも分かるように、各工事種類にはそれぞれ特徴があり、建物の状況に応じた適切な選択が重要です。

成功する外壁工事の「7つのステップ」

外壁工事の流れを理解することで、工事への不安を軽減し、適切な準備ができます。

ステップ	内容	ポイント
第1ステップ	詳細な建物診断	打診調査・赤外線調査・サンプル採取で劣化状況を把握
第2ステップ	工法選定と詳細設計	診断結果を基に最適な材料・施工方法を決定
第3ステップ	住民説明会の開催	工事内容・期間・生活への影響を説明し理解を得る
第4ステップ	足場設置と養生	安全性確保と効率的な作業環境の構築
第5ステップ	高圧洗浄	外壁の汚れ・劣化被膜を徹底的に除去
第6ステップ	下地補修と仕上げ工事	クラック補修・タイル補修・塗装などを実施
第7ステップ	最終検査と引き渡し	施工品質確認・保証書発行・メンテナンス説明

マンションの外壁工事は、事前調査から引き渡しまで体系的に進めることで、安全性と品質を確保できます。

特に「建物診断」「住民説明会」「最終検査」は工事の信頼性を高める重要な要素です。

工期は50戸規模で約2〜3か月が標準ですが、天候不良や追加補修で延びるケースもあるため、余裕を持ったスケジュール調整が望まれます。

事前準備と住民への丁寧な情報共有が、不安を和らげ円滑な大規模修繕につながります。

マンションの大規模修繕は何年ごと？外壁工事の周期と判断基準

「うちのマンションはまだ大丈夫？」「工事を先延ばしにしても問題ない？」そんな不安をお持ちの管理組合の皆様へ。

外壁工事の適切なタイミングを見極めることは、建物の寿命と維持管理コストに大きく影響する重要な判断です。

機械的な年数だけでなく、建物の「声」に耳を傾けることが大切です。

大規模修繕の基本周期（12〜15年ごとが目安）

国土交通省の「長期修繕計画ガイドライン」では、12年周期を基本的な目安として示しています。

この数字は決して机上の空論ではなく、多くの建材や設備の実際の耐用年数、特に外壁塗装の劣化パターンを詳細に分析した結果に基づいています。

実際の統計データでは、1回目の大規模修繕は築12〜15年、2回目は築24〜30年で実施されるケースが約70%を占めています。

しかし、近年注目されているのが修繕周期の延長傾向です。

建材の高性能化、施工技術の向上、そして品質管理の徹底により、15〜18年周期への延長を検討する管理組合が増加しています。

私が携わった事例でも、築17年で初回の大規模修繕を実施し、優れた結果を得たケースが複数あります。

重要なのは、「12年だから必ず工事する」という機械的な判断ではなく、建物の実際の状況を踏まえた柔軟な対応です。

立地条件、使用材料、過去のメンテナンス状況により、最適なタイミングは建物ごとに異なります。

専門家による定期的な診断により、最も効果的で経済的な工事時期を見極めることが重要です。

外壁の劣化サインと点検方法（チョーキング・ひび割れ・剥離）

外壁は常に私たちに「サイン」を送っています。

これらのサインを正しく読み取ることで、適切な工事タイミングを判断できます。

チョーキング現象は最も分かりやすい初期症状です。

外壁を手で触ると白い粉が付着する状態で、塗膜の劣化が始まったことを示しています。この段階であれば、比較的軽微な工事で対応可能です。

ひび割れ（クラック）は深刻度により対応が大きく異なります。

幅0.3mm未満の「ヘアークラック」は表面的な劣化ですが、それ以上の「構造クラック」は建物の安全性に関わる重要な症状です。

私の経験では、構造クラックを放置したマンションで、わずか2年後に大規模な爆裂現象が発生した事例があります。

塗膜の剥離・膨れが確認される場合は、下地との密着性が完全に失われており、緊急性が高い状態です。

また、鉄部の錆びやシーリング材の痩せ・剥離も見逃せない重要なサインです。

• 緊急度レベル1（軽微）：チョーキング現象、軽微な色褪せ
• 緊急度レベル2（要注意）：ヘアークラック、シーリング材の軽微な劣化
• 緊急度レベル3（緊急）：構造クラック、塗膜剥離、タイルの浮き

これらの症状が複数確認される場合は、建物全体の劣化が進行している可能性が高く、早急な専門家による詳細診断をお勧めします。

外壁材別の確認ポイント（塗装・タイル・コンクリート）

外壁材の種類により、注意すべきポイントと劣化パターンが大きく異なります。

塗装外壁では、塗膜の光沢低下と色褪せが最初のサインです。

特に南面や西面など紫外線の影響を受けやすい箇所の劣化状況が、建物全体の劣化進行度を判断する重要な指標となります。

塗膜の密着性テストやチョーキングの程度により、塗り替え時期を適切に判断できます。

タイル外壁の点検では、パールハンマーによる打診調査が欠かせません。健全なタイルは澄んだ高い音、浮いているタイルは濁った低い音がします。

建築基準法により10年ごとの全面打診調査が義務付けられているため、法的な要求事項としても重要です。

タイル間の目地の劣化も重要なチェックポイントで、目地材の痩せや剥離は雨水浸入の原因となります。

コンクリート外壁では、中性化の進行度が最も重要な判断要素です。

コンクリートの中性化は建物の構造に直接影響するため、専門業者による詳細な調査が不可欠です。

表面的なクラックだけでなく、内部の鉄筋腐食の可能性も含めた総合的な診断により、適切な補修方法と実施時期を決定します。

外壁材別の特性を理解した点検により、最も効果的で経済的な工事計画を立案することができます。

マンション外壁工事の費用相場と見積もり比較のポイント

「工事費用はいくらかかるの？」これは管理組合の皆様が最も気になる点ではないでしょうか。

外壁工事の費用は建物の規模、劣化状況、選択する工法により大きく変動しますが、適正な価格で質の高い工事を実現するためには、費用構造の正確な理解が不可欠です。

ここでは、実例に基づいた費用相場と賢い見積もり比較のコツをお教えします。

規模別に見るマンション外壁工事費用の目安

国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」は、費用相場を把握する上で非常に有益なデータを提供しています。

戸当たり工事金額は100〜125万円が最も多い価格帯で、全体の約30%を占めています。このうち外壁関係工事は大規模修繕工事費全体の約24%を占めており、最も大きな費用項目となっています。

私の15年間の経験に基づく実際の費用データをご紹介します。

20〜40戸の小規模マンションでは、戸当たり15〜25万円（平均約20万円）、50〜100戸の中規模マンションでは戸当たり12〜20万円（平均約16万円）。

100戸以上の大規模マンションでは戸当たり10〜18万円（平均約14万円）が外壁工事費の実際の相場です。

マンション規模	戸数	戸当たり工事費	総工事費目安	特徴
小規模	20〜40戸	15〜25万円	300〜1,000万円	単価は高いが、合意形成がスムーズ
中規模	50〜100戸	12〜20万円	600〜2,000万円	バランスの取れた費用対効果
大規模	100戸以上	10〜18万円	1,000〜3,000万円	スケールメリットで単価削減

規模が大きいほど単価は下がる傾向がありますが、建物の形状複雑さや立地条件により大きく変動することも重要なポイントです。

㎡単価で変動する外壁工事費用の考え方

外壁工事費用を正確に把握するためには、㎡単価での理解が不可欠です。

塗装工事の相場は㎡当たり1,500〜5,500円と幅がありますが、これは使用する塗料のグレードにより決まります。

アクリル塗料で1,500円前後（耐用年数5〜8年）、ウレタン塗料で2,500円前後（7〜10年）、シリコン塗料で3,000円前後（10〜13年）、フッ素塗料で4,000〜5,500円（15年以上）が目安となります。

重要なのは、初期費用だけでなく長期的なコストパフォーマンスを考慮することです。

例えば、シリコン塗料（㎡3,000円、耐用年数12年）とフッ素塗料（㎡4,500円、耐用年数18年）を比較すると、25年間でのトータルコストはフッ素塗料の方が経済的になる計算です。

タイル補修は㎡当たり10,000〜50,000円、コンクリート補修は㎡当たり1,000〜6,000円が相場です。

ただし、建物の形状が複雑な場合や高層建築では、単価が20〜30%上昇する場合があります。

私が担当したデザイナーズマンションでは、複雑な形状により標準的な建物の1.5倍の費用となった事例もあります。

外壁工事の費用内訳（足場・補修・塗装・防水）

外壁工事費用の内訳を詳しく理解することで、見積もりの妥当性を正確に判断できます。

足場仮設費は外壁工事において避けて通れない費用で、全体の19〜25%を占める重要な項目です。

㎡当たり600〜800円が相場ですが、建物の形状や立地条件により大きく変動します。

下地補修費は建物の劣化状況により最も変動幅の大きい項目で、全体の15〜30%を占めます。

軽微な補修であれば15%程度ですが、構造的な補修が必要な場合は30%を超えることもあります。

塗装・仕上げ工事費は全体の30〜40%、防水・シーリング工事費は10〜20%が一般的な比率です。

• 足場仮設費：19〜25%（安全確保のための必須項目）
• 下地補修費：15〜30%（劣化状況により大きく変動）
• 塗装・仕上げ工事費：30〜40%（工事の中核部分）
• 防水・シーリング工事費：10〜20%（雨水侵入防止）
• 諸経費：10〜15%（現場管理費、一般管理費）

材料費と労務費の割合は概ね3：7となっており、近年の人件費高騰が工事費用全体に大きく影響している現状があります。

外壁工事の見積もり比較で確認すべきポイント

「安ければ良い」という考えは、外壁工事においては危険な判断基準です。

適正価格で最高品質の工事を実現するため、見積もり比較の重要ポイントをお教えします。

工事範囲の詳細確認が最も重要で、「外壁塗装一式」のような曖昧な表記ではなく、使用材料の商品名、施工面積、具体的な工程が明記されているかを必ずチェックしましょう。

保証内容と期間も重要な比較要素です。

塗装工事では5〜10年、防水工事では10年程度の保証が一般的ですが、保証の範囲（材料のみか、施工も含むか）と対応方法（無償補修の条件）を詳細に確認することが重要です。

また、追加工事の可能性についても事前に確認し、予算オーバーを防ぐ対策を講じましょう。

施工業者の実績・資格・アフターサービス体制も総合的に評価する必要があります。

価格だけでなく、過去の施工実績、保有する技術者の資格、緊急時の対応体制などを総合的に判断し、長期的なパートナーとして信頼できる業者を選択することが成功の鍵となります。

マンションの大規模修繕と外壁工事における確認申請の必要性

「確認申請って何？必要なの？」多くの管理組合の皆様が疑問に思われる点です。

外壁工事における確認申請は、工事内容と建物の種類により必要性が決まる法的手続きです。

適切な手続きを怠ると深刻な法的問題に発展する可能性があるため、正確な知識と適切な判断が不可欠です。

建築基準法と確認申請が必要になるケース

建築基準法は、建物の安全性と公共の福祉を守るため、一定規模以上の工事に対して「確認申請」を義務付けています。

外壁工事において確認申請が必要となるのは、主要構造部の過半にわたる大規模な修繕を行う場合です。

具体的には、外壁の構造部分（下地のコンクリートや鉄骨部分）に大幅な変更を加える工事が該当します。

注意が必要なのは、外壁工事の範囲により判断が大きく変わることです。

単純な塗装の塗り替えは確認申請の対象外ですが、外壁の断熱材追加、構造部分の大幅な修繕、外壁材の全面交換などは申請が必要になる可能性が高くなります。

また、建物の用途（住宅用、事務所用など）や規模により、「4号建築物」に該当するかどうかで申請要件が大きく異なります。

私が経験した事例では、外壁に大規模な断熱改修を行ったマンションで確認申請が必要となり、申請から承認まで約2ヶ月を要しました。

工事計画段階での事前確認により、スケジュール遅延を防ぐことができた成功事例です。

確認申請が必要な工事を無許可で実施した場合、最悪の場合は工事停止命令や取り壊し命令が出される可能性もあります。

外壁工事で申請が不要なケースと注意点

多くのマンション外壁工事は、幸い確認申請が不要な範囲で実施されています。

表面の塗装塗り替え、タイルの部分補修、シーリング材の打ち替え、軽微なコンクリート補修など、仕上げ材のメンテナンス範囲の工事は、通常確認申請は不要です。

これらは建物の主要構造部に影響を与えない「保守的な修繕」として扱われます。

ただし、「軽微な工事」の定義は意外に複雑で、判断に迷うケースも少なくありません。

外壁の一部を大幅に補修する場合や、防火性能に影響する可能性がある工事では、専門的な判断が必要となります。

私の経験では、タイルの大規模な張り替え工事で、当初は申請不要と考えていたものの、詳細検討の結果、申請が必要と判明した事例があります。

• 申請不要な工事：表面塗装、部分的タイル補修、シーリング打ち替え
• 申請が必要な可能性：断熱材追加、構造部大規模補修、外壁材全面交換
• 要専門判断：大規模タイル工事、防火構造への影響がある工事

重要なのは、工事計画段階での専門家への相談です。

建築主事や指定確認検査機関への事前相談により、確認申請の要否を正確に判断できます。

申請が必要な場合の手数料は建物規模により数万円から十数万円程度が目安となりますが、違法工事となるリスクを考えれば、必要な投資といえるでしょう。

マンションの外壁修繕に活用できる補助金・助成制度

「少しでも工事費用を抑えられないか？」そんな願いを叶えてくれるのが、各種補助金・助成制度です。

マンション外壁修繕に活用できる補助金・助成制度の一覧表をまとめました。

制度名	実施主体	対象工事	助成額・率	主な条件
住宅改善工事助成事業 （エコ&バリアフリー）	東京都品川区	遮熱性塗装 外壁耐火パネル設置	工事費の10% （上限100万円）	区内分譲マンション 総会承認済み
省エネリフォーム補助金	各自治体	断熱改修 高反射塗料	工事費の10〜20% （上限50〜200万円）	省エネ基準クリア 事前申請必須
既存住宅における 断熱リフォーム支援事業	環境省	外壁断熱改修 高性能建材使用	工事費の1/3 （上限120万円）	指定建材使用 15%以上の省エネ効果
長期優良住宅化 リフォーム推進事業	国土交通省	外壁改修を含む 総合的な性能向上	工事費の1/3 （上限200万円）	性能向上基準達成 インスペクション実施
住宅・建築物省エネ改修 推進事業	各都道府県	外壁断熱 遮熱塗装	工事費の10〜15% （上限100万円）	省エネ基準適合 地元業者施工
マンション共用部分 リフォーム支援	住宅金融支援機構	外壁改修 省エネ工事	低利融資 （年利0.5〜1.0%）	管理組合申請 技術基準適合
耐震・環境配慮型 改修助成	各政令指定都市	外壁耐震補強 省エネ改修	工事費の20% （上限300万円）	耐震診断実施 環境基準クリア
脱炭素化推進 住宅改修補助	各自治体	高断熱外壁 太陽光設置	工事費の15% （上限150万円）	CO2削減効果証明 再エネ導入

※各制度の詳細な条件や申請方法は、実際の申請前に各実施主体の最新情報を必ずご確認ください。

制度内容や助成額は変更される場合があります。

環境配慮や省エネルギー化の推進により、外壁工事に対する公的支援制度が充実しています。

これらの制度を賢く活用することで、工事費用を大幅に削減できる可能性があります。

自治体ごとの補助金・助成制度の調べ方

補助金・助成制度は自治体により内容が大きく異なるため、効率的な情報収集方法を知ることが重要です。

第一ステップとして、建物所在地の自治体公式ホームページでの確認から始めましょう。

「住宅リフォーム助成」「省エネ改修助成」「マンション改修助成」「環境配慮型工事助成」などのキーワードで検索すると、関連制度を見つけることができます。

より包括的な情報収集には、一般社団法人住宅リフォーム推進協議会のウェブサイトが非常に有用です。

全国の助成制度を工事種類別、地域別で検索できる便利なデータベースが提供されており、最新の制度情報を効率的に収集できます。

また、商工会議所や建築士会、マンション管理士会でも情報提供を行っているため、複数の情報源から最新情報を収集することが重要です。

私の経験では、自治体の担当者に直接相談することで、ホームページには掲載されていない新しい制度や、申請のコツを教えてもらえる場合が多くあります。

年度初めには新制度がスタートすることも多いため、定期的な情報収集が成功の鍵となります。

補助金申請時の注意点（事前申請・対象工事の限定）

補助金申請には厳格なルールがあり、少しでも手続きを間違えると申請が受理されない可能性があります。

最も重要なのは事前申請の徹底です。

工事着手前に申請手続きを完了する必要があり、工事開始後の申請は一切受け付けられません。

契約書の署名や材料発注も「工事着手」と見なされる場合があるため、注意が必要です。

対象工事の限定も要注意ポイントです。

使用材料の性能基準（遮熱性能値、省エネ効果など）、施工業者の要件（地元業者限定、資格要件など）、工事金額の下限・上限設定など、詳細な条件が設けられています。

私が経験した失敗事例では、塗料の性能値がわずかに基準に満たず、申請が却下されたケースがありました。

• 事前申請の徹底：工事着手前の申請完了が絶対条件
• 対象工事の確認：材料・施工業者・工事金額の詳細条件をクリア
• 予算枠の制限：年度予算の関係で申請期間が限定される場合が多い
• 書類の完備：必要書類の不備による申請遅延を防止

また、予算枠の関係で申請期間が限定される場合も多く、年度初めの早期申請が成功の鍵となります。

申請書類の準備には専門知識が必要な場合もあるため、施工業者と連携した申請手続きが効果的です。

補助金の活用により工事費用を大幅に削減できる可能性があるため、積極的な情報収集と早期の準備をお勧めします。

実録！新東亜工業の施工事例｜5階建てマンション大規模修繕工事の外壁塗装

埼玉県さいたま市のマンションオーナー様から「そろそろ外壁と屋上防水の修繕を検討したい」とのご相談をいただきました。築年数の経過により外壁や鉄部の劣化が目立ち始めたことがきっかけです。
本記事では、お問い合わせから現地調査、見積説明、契約、打ち合わせ、工事中の様子、そして引き渡しに至るまでの流れを、実際の会話形式でリアルにご紹介します。

ご相談内容

マンション全体の劣化が目立ち始めたものの、修繕工事をどこに頼めばよいか分からず困っていたオーナー様から、お電話でご相談いただきました。

担当者：お電話ありがとうございます。新東亜工業でございます。
お客様：マンションの大規模修繕の見積をお願いしたいのですが。
担当者：もちろんです。詳細は担当者より折り返しさせていただきます。

担当者：ご住所と図面の有無を教えていただけますか？
お客様：図面あります。今週木曜日なら立ち合えます。
担当者：では木曜11時に伺います！

工事の概要｜工事金額と期間

項目	内容
建物種別	鉄筋コンクリート造 5階建てマンション
所在地	埼玉県さいたま市
工事内容	外壁塗装、屋上・バルコニー防水、鉄部塗装、下地補修、シーリング打替え
工法	ウレタン防水（密着工法）、外壁塗装（シリコン3回塗り）
その他特記事項	駐車場・資材置き場の敷地内使用、居住者への事前周知徹底

工事金額：1,210万円
工期：58日間

現地調査で判明した劣化症状

外壁タイルの目地や鉄部のサビ、屋上防水層の浮きなど、各所に経年劣化が見られました。

担当者：屋上のひび割れが多く、既存のアスファルト層の状態も良くありません。
お客様：予算があるのでウレタン防水でお願いします。
担当者：ウレタンは安価ですが、施工保証は難しいです。ご希望に沿って見積を2種類お出ししますね。

担当者：玄関枠や鉄部はすべて塗装。外壁目地のシーリング幅が広く、材料費がかさむ原因です。
お客様：費用のこともあるので、教えてもらえてよかったです。

施工中のやり取りと配慮

施工中は定期的な中間報告を実施し、オーナー様のご不在時でも進捗が分かるよう対応。また、住人対応やトラブル未然防止にも注力しました。

担当者：下地補修の数量が多めでしたが、サービスで対応します。
お客様：ありがとうございます。追加がないのは安心です。
担当者：バルコニーに設置されていたアンテナは、住人に説明して移動済みです。
お客様：ありがとうございます。塗装の色もイメージ通りでした！

引き渡し時のご感想

工事完了後、オーナー様ご自身でも仕上がりを確認され、大変ご満足いただけました。

担当者：足場解体も終わり、完工となります。
お客様：仕事帰りに確認しました。とても綺麗になっていて嬉しいです。
担当者：保証書や報告書は郵送いたします。鍵の返却もご自宅へお届けします。
お客様：本当にありがとうございました。また何かあれば相談します。

本工事では、以下のポイントを徹底しました。

• 図面＋現地調査に基づく透明性のある見積提示
• 劣化症状に応じた下地補修と高耐久の3回塗り仕上げ
• 居住者対応や追加費用の事前通知を徹底
• 工事後の書類対応・フォロー体制完備

外壁塗装を含む大規模修繕は、建物の資産価値を守るために欠かせない工事です。

新東亜工業では、オーナー様のご要望を丁寧に伺いながら、安心してお任せいただける体制を整えております。

工事中の各工程は写真で丁寧に記録されており、お客様も仕上がりを写真で振り返ることができました。

＼お問い合わせや工事のお見積もり無料！／

まずはメール・お電話からご相談ください！

マンションの外壁工事中の過ごし方と注意点

「工事中の生活はどうなるの？」「どんな準備をすれば良いの？」外壁工事中の生活への影響は避けられませんが、適切な準備と心構えにより、工事期間中も快適に過ごすことができます。

住民の皆様のご理解とご協力が工事成功の重要な要素となります。

工事中に想定される生活への影響（洗濯・ベランダ利用制限）

外壁工事中の最も大きな影響は、ベランダの使用制限です。

工事期間中は安全確保のため、ベランダへの立ち入りが基本的に禁止されます。

洗濯物の外干しは期間中は不可能となるため、室内干しスペースの確保や乾燥機の活用が必要です。

私がお手伝いした事例では、管理組合がコインランドリーの利用券を全戸に配布し、住民の皆様の負担軽減を図りました。

プランターや室外機カバーなどの私物は事前に移動が求められます。特に重いプランターや大型の私物については、工事業者による移動サービスを提供する場合もあります。

また、窓の開閉制限も重要な影響です。高圧洗浄時や塗装工事中は、塗料の飛散や水の浸入を防ぐため、指定された時間帯は窓を開けることができません。

• ベランダ使用禁止：洗濯物干し、私物の移動が必要
• 窓開閉制限：作業時間中は換気不可
• 駐車場での注意：車両への塗料飛散防止対策
• エアコン室外機：清掃・保護カバーの設置

駐車場では車両への塗料飛散を防ぐため、ビニールカバーの設置や一時的な移動が必要になる場合があります。

エアコンの室外機も塗料から保護するため、専用カバーの設置が行われます。

これらの制約は工事の安全性と品質確保のために必要不可欠であり、住民の皆様のご協力が工事成功の鍵となります。

マンション外壁工事はうるさい？騒音・臭気・振動対策

「本当にうるさいの？」これは住民の皆様が最も心配される点です。

正直に申し上げて、外壁工事中の騒音は避けられません。しかし、適切な対策により影響を最小限に抑えることができます。

外壁工事で発生する騒音の主な原因は、足場設置・解体作業、高圧洗浄、下地補修のドリル音です。

最もうるさいのは工事初期の足場設置時で、金属パイプの組み立て音が断続的に発生します。

この作業は通常2〜3日で完了し、その後は比較的静かな作業が続きます。

高圧洗浄は「シャー」という水の音が継続的に発生しますが、各面1〜2日程度で完了します。

下地補修のドリル音は最も甲高く、住民の皆様が最もストレスを感じる音ですが、補修箇所が限定的なため、長時間継続することはありません。

住民側でできる効果的な対策をご紹介します。耳栓の活用は最もシンプルで効果的な方法です。

薬局で購入できる一般的な耳栓でも、騒音を20〜30デシベル軽減できます。

防音ヘッドフォンはより高い効果があり、音楽を聴きながら作業することで、騒音を気にならないレベルまで軽減できます。

特に在宅勤務の方には、工事スケジュールに合わせた業務時間の調整をお勧めします。

重要な会議や集中作業は、比較的静かな午後の時間帯に設定するなどの工夫が効果的です。

塗料の臭気については、換気を控えて空気清浄機を活用し、敏感な方は一時的な外出も検討しましょう。

作業時間は通常8時〜17時に限定されるため、夜間や早朝の騒音はありません。

快適に過ごすための工夫と住民向けサポート

多くの管理組合では、工事期間中の住民サポートとして様々な取り組みを実施しています。

コインランドリー利用券の配布は最も一般的なサポートで、洗濯物の外干しができない期間の負担軽減に大きく貢献します。

また、近隣施設の割引サービスとして、温泉施設やカラオケボックス、ファミリーレストランなどと提携し、住民の皆様にリフレッシュの機会を提供する管理組合もあります。

工事の進捗状況を定期的に掲示板で共有することも重要なサポートです。

「今週はどの面の作業」「来週は足場解体予定」など、具体的な情報を提供することで、住民の皆様の不安軽減と生活計画の立案に役立ちます。

私が担当した事例では、工事業者による「今日の作業予定」を毎朝エレベーター内に掲示し、住民の皆様に好評でした。

個人でできる準備として、以下のような工夫が効果的です。

• 室内干しグッズの充実：突っ張り棒、室内物干し、除湿機の準備
• 空気環境の改善：空気清浄機、消臭剤の活用
• 外出計画の立案：工事期間中の旅行やお出かけの計画
• 騒音対策グッズ：耳栓、防音ヘッドフォンの準備
• 緊急連絡先の確認：工事に関する質問や要望の連絡方法

特に小さなお子様や高齢者がいる世帯では、親戚宅への一時的な疎開も選択肢の一つです。

工事業者との良好なコミュニケーションにより相互理解を深めることも重要です。

作業員の方々も住民の皆様への配慮を心がけており、気になることがあれば遠慮なく相談することで、お互いに快適な工事期間を過ごすことができます。

マンションの大規模修繕でよくある外壁工事のトラブルと対策

「トラブルが起きたらどうしよう？」そんな不安をお持ちの管理組合の皆様へ。

外壁工事では確かに様々なトラブルが発生する可能性がありますが、事前にリスクを把握し適切な対策を講じることで、トラブルを最小限に抑えることができます。

私の15年間の経験から、よくあるトラブルと効果的な対策をお教えします。

防水・シーリングと外壁修繕の整合性不足

最も深刻な技術的トラブルの一つが、各工事間の整合性不足です。

外壁工事と防水工事、シーリング工事の施工順序や工法の整合性が取れていない場合、完成後に雨漏りが発生する可能性があります。

私が経験した事例では、外壁塗装後にシーリング工事を行った結果、新しい塗膜とシーリング材の密着性に問題が生じ、1年後に雨漏りが発生しました。

この問題の根本原因は、設計段階での検討不足にあります。

外壁・防水・シーリングの各工事を個別に計画するのではなく、相互の関連性を十分に検討した一体的な設計が必要です。

特に、各材料の相性（化学的な適合性）、施工順序、乾燥時間の調整などが重要な要素となります。

対策として最も効果的なのは、経験豊富な設計監理者による総合的な計画立案です。

各工事の専門業者が個別に提案するのではなく、全体を俯瞰できる専門家が工事全体を設計し、各工程の整合性を確保します。

また、各工事の保証期間と保証内容を明確にし、将来的な不具合への対応体制を整備しておくことも重要です。

工事の組み合わせ	注意点	対策	失敗時のリスク
外壁塗装→シーリング	塗膜との密着性	プライマー処理の徹底	シーリング剥離
防水工事→外壁工事	取り合い部の処理	詳細図による施工管理	雨漏り発生
タイル補修→塗装	補修部の仕上がり	段差調整と表面処理	外観品質の低下

このように工事の組み合わせごとに注意点と対策が異なるため、専門的な知識と経験に基づく計画が不可欠です。

工事中のクレーム事例（騒音・臭気・プライバシー）

住民の皆様からのクレームで最も多いのは騒音問題です。

特に在宅勤務の普及により、日中の騒音に対する苦情が大幅に増加しています。

私が経験した深刻な事例では、重要なオンライン会議中に足場設置音が響き、住民の方のお仕事に大きな支障をきたしてしまいました。

このようなトラブルを防ぐため、現在では工事前に住民の皆様の在宅勤務スケジュールを調査し、重要な会議がある時間帯の作業調整を行っています。

プライバシーの問題も深刻化しています。

作業員が窓の近くで作業することによる視線の問題や、室内の様子が見えてしまう不安は、特に女性の住民の方々から多く寄せられる苦情です。

また、塗料の臭気に対する苦情も増加傾向にあり、化学物質に敏感な方や小さなお子様がいるご家庭からの相談が多くなっています。

効果的な対策として、以下の取り組みを実施しています。

• 工事前の詳細な説明会：騒音の種類、発生時間、継続期間を具体的に説明
• 工事スケジュールの事前周知：週単位での詳細な作業予定を住民に提供
• 作業員教育の徹底：住民への配慮、プライバシー保護の重要性を指導
• 養生シートによる目隠し対策：不透明な養生シートで視線を遮断
• クレーム窓口の明確化：24時間対応可能な連絡体制の構築

クレーム対応で最も重要なのは、迅速かつ誠実な対応です。

住民の皆様の苦情を軽視せず、可能な限りの改善策を講じることで、信頼関係を維持することができます。

2回目・3回目で費用が膨らむ理由と回避策

「なぜ2回目の工事はこんなに高いの？」これは多くの管理組合から寄せられる切実な質問です。

2回目以降の大規模修繕では、劣化の深刻化と補修箇所の大幅な増加により費用が膨らむ傾向があります。

初回では表面的な塗装で済んだ箇所も、2回目では下地の大規模な補修が必要になる場合が多いのです。

私が担当した事例では、築24年での2回目工事で、初回工事時には発見されなかったコンクリートの爆裂現象が広範囲で確認されました。

内部の鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートを内部から破壊する現象で、表面から発見することが困難な劣化です。

この補修だけで当初予算の30%増となり、管理組合の皆様に大きなご負担をおかけしました。

また、建物の経年により建築基準法や安全基準の変更に対応する必要が生じる場合もあります。

初回工事時には不要だった安全対策や環境配慮が、2回目では法的に義務付けられるケースが増加しています。

さらに、人件費や材料費の高騰も費用増加の大きな要因となっています。

効果的な回避策として、以下の取り組みをお勧めします。

• 定期的な建物診断：3〜5年ごとの専門家による詳細診断の実施
• 予防的メンテナンス：小さな劣化を早期に発見・補修する体制の構築
• 長期修繕計画の定期見直し：実際の劣化状況に基づく計画の更新
• 修繕積立金の適切な積み立て：将来的な費用増加を見込んだ資金計画
• 品質重視の材料選択：初期費用は高くても長期的にコストパフォーマンスの高い材料の採用

特に重要なのは、品質の高い材料と施工により次回修繕までの期間を延長することです。

フッ素塗料や高性能シーリング材の採用により、15〜20年の長期間にわたって良好な状態を維持できる場合があります。

短期的な費用削減よりも、長期的な視点での最適化が重要です。

マンションの大規模修繕・外壁工事に関するよくある質問（FAQ）

管理組合の皆様から日頃寄せられる代表的な質問にお答えします。

これらの疑問を解消することで、外壁工事への理解を深め、より適切な判断ができるようになります。

実際の相談事例に基づく回答で、皆様の不安を安心に変えていきましょう。

Q.初回の大規模修繕は何年ごとに行う？

A.「築何年で最初の工事をすべきか？」この質問は最も多く寄せられる基本的な疑問です。

12〜15年が一般的な目安とされていますが、これは決して絶対的な基準ではありません。建物の立地条件、使用材料、施工品質により最適なタイミングは大きく変わります。

海沿いや交通量の多い立地では塩害や排気ガスの影響により劣化が早く進行するため、10〜12年での実施を検討する場合があります。

逆に、良好な立地条件で高品質な材料を使用した建物では、15〜18年まで延長できる場合もあります。

最も重要なのは、機械的な年数ではなく建物の実際の劣化状況に基づく判断です。

早すぎる工事は無駄な費用となり、遅すぎる工事は劣化の進行により費用が大幅に増加する可能性があります。

Q.外壁だけ先行して工事できる？

「外壁の劣化が気になるが、他の工事はまだ必要ない」そんな状況での相談も多くあります。

技術的には外壁工事のみの実施は可能ですが、経済性と効率性の観点から強く推奨しません。

最大の理由は足場設置費用で、これは工事費全体の20〜25%を占める大きな費用項目です。

私が試算した事例では、外壁工事のみを単独で実施した場合の戸当たり費用は25万円でしたが、屋上防水、鉄部塗装、建具工事と同時実施した場合の外壁工事分は15万円となりました。

つまり、同時実施により40%のコスト削減が実現できたのです。足場を使用する他の工事との同時実施により、トータルコストを大幅に削減できます。

ただし、外壁の劣化が深刻で緊急性が高い場合は、安全性を最優先に単独での実施も検討する必要があります。

その場合でも、可能な限り同時施工できる工事がないかを詳細に検討することが重要です。

Q.外壁工事費用を抑えるコツは？

「少しでも費用を抑えたい」これは全ての管理組合に共通する願いです。

最も効果的な方法は、複数工事の同時実施による足場費用の分散です。

外壁工事単独では戸当たり20〜25万円の費用が、屋上防水や鉄部塗装との同時実施により戸当たり15〜18万円に削減できます。

また、塗料のグレード選択も重要なポイントです。初期費用と耐用年数のバランスを慎重に検討しましょう。

• 同時施工による足場費用の分散：最大40%の削減効果
• 長期的視点での材料選択：高性能塗料による次回工事の延期
• 補助金制度の積極活用：10〜20%の直接的な費用削減
• 適正な競争入札：相見積もりによる5〜15%の削減

ただし、価格だけでなく工事内容と品質を総合的に評価することが重要です。安かろう悪かろうでは、結果的に高い費用となってしまいます。

Q.2回目以降の外壁修繕が高額になる理由は？

「1回目より2回目の方が高いのはなぜ？」この疑問は多くの管理組合が感じられることです。

主な理由は、劣化の深刻化にあります。

建物の経年により表面的な劣化だけでなく、構造部分にまで影響が及ぶようになります。

コンクリートの中性化、鉄筋の腐食、構造クラックの発生など、根本的な補修が必要になるのです。

また、初回工事時に発見されなかった隠れた不具合が、2回目の詳細調査で明らかになることも多くあります。

さらに、建築基準法や安全基準の変更に対応する必要も生じます。

初回工事時には不要だった安全対策や環境配慮が、法改正により義務付けられるケースが増加しています。人件費や材料費の高騰も大きな要因です。

定期的なメンテナンスと予防的な補修により、急激な劣化の進行を抑制することが重要です。

Q.外壁工事中はうるさい？生活に支障はある？

「どのくらいうるさいの？」「普通に生活できる？」住民の皆様が最も心配される点です。

正直に申し上げて、外壁工事中の騒音は避けられません。

しかし、作業時間は8時〜17時に厳格に限定されており、夜間や早朝の騒音はありません。

最もうるさいのは工事初期の足場設置時（2〜3日間）と最終の足場解体時（1〜2日間）で、金属音が断続的に発生します。

高圧洗浄は「シャー」という水の音が各面1〜2日程度継続し、下地補修のドリル音は甲高い音ですが補修箇所が限定的なため、長時間の継続はありません。

生活への影響として、ベランダ使用禁止、洗濯物の外干し不可、指定時間帯の窓開閉制限があります。

事前の十分な準備（室内干しグッズ、耳栓、空気清浄機など）と工事スケジュールの把握により、影響を最小限に抑えることができます。

Q.外壁工事で確認申請は必要？

「面倒な手続きは必要？」この質問も頻繁に寄せられます。

通常の外壁塗装や部分補修では確認申請は不要です。

これらは建物の主要構造部に影響を与えない「保守的な修繕」として扱われるためです。多くのマンション外壁工事は、この範囲内で実施されています。

しかし、外壁の下地部分まで大幅に手を加える場合や、断熱材の追加、構造部分の修繕を伴う場合は申請が必要になる可能性があります。

工事内容が複雑な場合や判断に迷う場合は、事前に建築主事や指定確認検査機関に相談することをお勧めします。

申請が必要な場合の手数料は建物規模により数万円から十数万円程度が目安ですが、違法工事となるリスクを考えれば必要な投資です。

専門業者による事前調査により、申請の要否を正確に判断することができます。

まとめ｜マンション外壁の大規模修繕を成功させるポイント

マンション外壁工事を成功させるための重要なポイントを以下にまとめます。

• 劣化状況に合わせて適切な修繕時期を判断する
• 外壁と屋上防水などを同時に実施し足場費用を削減する
• 複数見積もりを比較し内容と品質で業者を選ぶ
• 説明会や情報提供で住民の理解と協力を得る
• 専門監理と高性能材料で品質と耐久性を高める

マンションの外壁工事は建物の寿命を延ばすだけでなく、住民の生活品質や資産価値を守る大切な投資です。

短期的な費用削減にとらわれず、長期的な視点で最適化を図ることが重要となります。

また、外壁は建物の「顔」であり、美しく保つことで住民の誇りや愛着を育み、コミュニティの結束を強めます。

工事費用は決して安くありませんが、補助金の活用や工事の同時実施でコストを抑える工夫が可能です。

何より管理組合・住民・施工業者が一体となり協力することで、課題を最小限に抑え、安心して住み続けられる住環境を実現できます。

専門家への相談を通じて不安を解消し、それぞれの建物に合った最適な工事を行うことが成功への鍵となります。