マンション大規模修繕工事における外壁工事とは?外壁塗装などの工事内容や費用相場を解説

マンションの外壁は常に雨風や紫外線にさらされており、時間の経過とともに劣化が進行します。外壁の状態はマンションの資産価値に直結するため、適切なタイミングでの大規模修繕が欠かせません。

本記事では、マンション大規模修繕の外壁工事について、実施時期から費用相場、工事内容、業者選定のポイントまで詳しく解説します。管理組合の皆様が適切な判断を下せるよう、専門的な知識を分かりやすくお伝えします。

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マンション大規模修繕の外壁工事とは？基本知識と重要性

マンション大規模修繕の外壁工事は、建物の外壁部分に対して行う計画的な修繕工事です。新築時から12年程度が経過すると、外壁塗装の劣化やタイルの浮き、コンクリートのひび割れなどが発生するため、建物の機能を回復させる目的で実施されます。

外壁工事が必要な理由と目的

マンションの外壁は建物を保護する重要な役割を担っています。外壁工事が必要な主な理由は以下の通りです。

• 防水性能の維持：劣化した外壁から雨水が浸入すると、内部の鉄筋が腐食し建物の耐久性が低下します
• 美観の回復：汚れや色あせた外壁を修繕することで、建物の美観を回復できます
• 安全性の確保：タイルの剥落やコンクリートの欠損は、通行人への危険を招く可能性があります
• 省エネ性能の向上：断熱塗料の使用により、建物の省エネ性能を向上させることができます

これらの理由から、外壁工事は建物の基本性能を維持するために不可欠な工事といえます。

外壁工事を怠った場合のリスク

外壁工事を適切なタイミングで実施しない場合、以下のようなリスクが発生します。

• 構造体への影響：外壁のひび割れから浸入した雨水により、コンクリート内部の鉄筋が腐食し、建物の構造強度が低下する可能性があります
• 漏水の発生：外壁の防水性能が低下すると、居住空間への漏水が発生し、住民の生活に深刻な影響を与えます
• 修繕費用の増大：小さな劣化を放置すると、より大規模な修繕が必要になり、結果的に費用が増大します
• 法的責任の発生：外壁材の剥落により第三者に損害を与えた場合、管理組合が損害賠償責任を負う可能性があります

早期の対応により、これらのリスクを回避することができます。

資産価値維持への影響

マンション大規模修繕の外壁工事は、建物の資産価値維持に重要な影響を与えます。

国土交通省の調査によると、適切に維持管理されたマンションは、築年数が経過しても資産価値の下落を抑制できることが示されています。特に外壁の状態は、購入検討者や不動産鑑定士が重視する評価項目の一つです。

定期的な外壁工事により、以下の効果が期待できます。

• 市場価値の維持：良好な外観を保つことで、中古市場での競争力を維持できます
• 入居率の向上：美観が保たれた建物は、賃貸市場での人気も高まります
• 売却時の有利性：適切な修繕履歴があることで、売却時の価格交渉で有利になります

このように、外壁工事は単なる修繕ではなく、資産価値を守る重要な投資といえます。

マンション大規模修繕の外壁工事を行うべき時期とタイミング

マンション大規模修繕の外壁工事の実施時期は、建物の寿命と住民の生活に大きな影響を与える重要な判断です。適切なタイミングで工事を実施することで、コストを抑えながら効果的な修繕が可能になります。

12年周期が推奨される理由

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、マンション大規模修繕の外壁工事を12年周期で実施することが推奨されています。この周期が採用される理由は以下の通りです。

根拠	内容
塗料の耐用年数	一般的なシリコン塗料の耐用年数が12〜15年程度
建築基準法	外壁タイルの全面打診調査が10年に一度義務化
材料劣化の進行	シーリング材やコンクリートの劣化が顕在化する時期
経済効率性	早すぎず遅すぎない、最も経済的な修繕サイクル

国土交通省の令和3年度実態調査によると、実際の大規模修繕工事の平均修繕周期は「13年」が最も多く、次いで「12年」「14年」「15年」となっており、全体の約7割が12〜15年周期で実施されています。

この12年周期は、建物の劣化進行と修繕コストのバランスを考慮した最適な期間として設定されています。

劣化状況による実施時期の判断

12年周期は一般的な目安であり、実際の実施時期は建物の劣化状況を総合的に判断して決定すべきです。以下の劣化症状が確認された場合は、工事の実施を検討する必要があります。

塗装の劣化症状

• チョーキング現象：外壁を触ると白い粉が付着する状態
• クラック（ひび割れ）：幅0.3mm以上の構造クラックが発生
• 塗膜の剥離：塗装が剥がれ、下地が露出している状態
• 色あせ・汚れ：紫外線による色あせや汚れの蓄積

タイルの劣化症状

• 浮き：タイルと下地の接着が弱くなり、空洞音がする状態
• ひび割れ：タイル表面に亀裂が発生
• 欠損・剥落：タイルが部分的に欠けたり、剥がれ落ちる状態

コンクリートの劣化症状

• ひび割れ：幅0.3mm以上、深さ4mm以上の構造クラック
• 欠損：コンクリートの一部が欠け落ちている状態
• 爆裂：内部の鉄筋腐食により、コンクリートが押し出される現象

これらの症状が複数確認された場合は、12年を待たずに工事を実施することが推奨されます。

1回目・2回目・3回目の違い

マンション大規模修繕の外壁工事は、実施回数により工事内容や費用が変わります。

1回目の大規模修繕（築12〜16年）

• 主な工事内容：外壁塗装、シーリング打替え、軽微な補修
• 費用相場：1戸あたり100万円程度
• 工事期間：3〜5ヶ月
• 特徴：予防保全的な修繕が中心

2回目の大規模修繕（築24〜32年）

• 主な工事内容：外壁塗装、防水工事、設備更新、バリューアップ工事
• 費用相場：1戸あたり120万円程度
• 工事期間：4〜6ヶ月
• 特徴：機能回復と性能向上を組み合わせた修繕

3回目の大規模修繕（築36年以降）

• 主な工事内容：外壁全面改修、構造補強、設備全面更新
• 費用相場：1戸あたり150万円以上
• 工事期間：6ヶ月〜1年
• 特徴：建物の長寿命化を目的とした大規模な改修

このように、修繕回数が増えるごとに工事規模と費用が増大する傾向があります。

マンション大規模修繕の外壁工事の種類と工事内容

マンション大規模修繕の外壁工事には、建物の構造や劣化状況に応じて様々な工事種類があります。それぞれの工事内容と特徴を理解することで、適切な修繕計画を立てることができます。

塗装工事の種類と特徴

外壁塗装は、マンション大規模修繕の外壁工事の中でも最も一般的な工事です。使用する塗料の種類により、耐用年数や費用が大きく異なります。

塗料の種類	耐用年数	1㎡あたり費用相場	特徴
アクリル塗料	5〜7年	1,500〜2,000円	安価だが耐久性が低い
ウレタン塗料	8〜10年	2,000〜2,500円	バランスの良い性能
シリコン塗料	12〜15年	2,300〜3,500円	最も採用される標準塗料
フッ素塗料	15〜20年	3,500〜5,500円	高耐久だが高価

現在のマンション大規模修繕では、コストパフォーマンスに優れるシリコン塗料が主流となっています。シリコン塗料は耐候性、耐久性に優れ、12〜15年の大規模修繕周期に適合するため、多くのマンションで採用されています。

塗装工事の手順

1. 高圧洗浄：既存の汚れや劣化した塗膜を除去
2. 下地処理：ひび割れ補修やケレン作業
3. 下塗り：密着性を高めるプライマー塗装
4. 中塗り：仕上げ塗料の1回目塗装
5. 上塗り：仕上げ塗料の2回目塗装

この工程により、新築時の美観と保護性能を回復できます。

タイル補修工事の内容

タイル外壁のマンションでは、タイルの状態に応じた補修工事が必要です。タイルは耐久性が高い材料ですが、経年により様々な劣化症状が発生します。

タイル補修の種類と費用

補修内容	費用相場	対象症状
浮き補修（アンカーピンニング工法）	1箇所500〜900円	軽微な浮き
部分張替え	1枚500円〜	ひび割れ、欠損
全面張替え	1㎡10,000〜50,000円	広範囲の劣化

アンカーピンニング工法の手順

1. 浮き箇所の特定：打診調査により浮き部分を確認
2. 穴あけ：目地部分に専用ドリルで穴を開ける
3. 接着剤注入：エポキシ系接着剤を注入
4. アンカーピン挿入：ステンレス製ピンで固定
5. 仕上げ：目地材で表面を整える

この工法により、タイルを張り替えることなく浮きを修復できます。

コンクリート補修工事の方法

コンクリートの劣化は建物の構造に直接影響するため、適切な補修が重要です。ひび割れの種類により、補修方法が異なります。

ひび割れの分類と補修方法

ひび割れの種類	幅・深さ	補修方法	費用相場（1㎡あたり）
ヘアークラック	0.3mm未満、4mm未満	樹脂注入、塗装	2,000〜6,000円
構造クラック	0.3mm以上、4mm以上	U字カット、シーリング充填	1,000〜4,000円
貫通クラック	躯体を貫通	樹脂注入、補強工事	10,000円〜

構造クラック補修の手順

1. クラック調査：ひび割れの深さと範囲を確認
2. U字カット：クラックに沿って溝を作成
3. 清掃：溝内の汚れやゴミを除去
4. プライマー塗布：接着性を高める下地処理
5. シーリング充填：専用材料でひび割れを埋める
6. 仕上げ塗装：表面を平滑に仕上げる

この工法により、ひび割れの進行を防止し、防水性を回復できます。

シーリング工事の必要性

シーリング材は、外壁の継ぎ目やサッシ周りの防水・気密性を保つ重要な材料です。ゴム状の材料のため、経年により硬化・劣化が進行します。

シーリング工事の対象箇所

• 外壁目地：ALCパネルやタイル目地
• サッシ周り：窓枠と外壁の接合部
• 設備周り：配管や設備機器の貫通部
• 異種材料接合部：コンクリートと金属の接合部

シーリング材の種類と特徴

材料の種類	耐用年数	特徴
ウレタン系	8〜10年	一般的、コストパフォーマンス良好
シリコン系	10〜15年	高耐久、高価
変成シリコン系	10〜12年	塗装可能、使いやすい

シーリング工事の手順

1. 既存シーリング除去：劣化した材料を完全に撤去
2. 清掃：接着面のゴミや汚れを除去
3. プライマー塗布：接着性を高める下地処理
4. マスキング：周辺を保護
5. シーリング充填：新しい材料を注入
6. 仕上げ：表面を平滑に整形

シーリング工事は10〜15年周期で実施し、建物の防水性を維持することが重要です。

マンション大規模修繕の外壁工事にかかる費用相場

マンション大規模修繕の外壁工事にかかる費用は、建物の規模や工事内容により大きく異なります。適切な予算計画を立てるため、工事種類別の費用相場を詳しく解説します。

工事種類別の費用相場

国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、外壁関係の工事費用は大規模修繕工事全体の約30％を占めています。

塗装工事の費用相場

工事内容	費用相場（1㎡あたり）	50戸マンション概算
外壁塗装（シリコン）	2,300〜3,500円	460〜700万円
外壁塗装（フッ素）	3,500〜5,500円	700〜1,100万円
鉄部塗装	2,000〜4,000円	100〜200万円
高圧洗浄	300〜500円	60〜100万円

タイル工事の費用相場

工事内容	費用相場	備考
浮き補修	1箇所500〜900円	アンカーピンニング工法
部分張替え	1枚500円〜	材料費別途
全面張替え	1㎡10,000〜50,000円	材料・工法により変動

コンクリート補修の費用相場

補修内容	費用相場（1㎡あたり）	対象
ヘアークラック	2,000〜6,000円	表面的なひび割れ
構造クラック	1,000〜4,000円	構造に関わるひび割れ
欠損補修	5,000〜15,000円	部分的な欠損
爆裂補修	20,000〜50,000円	鉄筋腐食による補修

これらの費用相場は、工事の規模や地域により変動するため、複数の業者から見積もりを取得することが重要です。

足場設置費用の目安

足場設置費用は、マンション大規模修繕の外壁工事において大きな割合を占める項目です。国土交通省の調査によると、仮設工事費（足場を含む）は大規模修繕工事全体の約19〜25％を占めています。

足場設置費用の構成

項目	費用相場（1㎡あたり）	内容
足場設置・解体	600〜800円	鋼管足場の設置・撤去
養生シート	200〜400円	飛散防止・プライバシー保護
安全設備	100〜200円	防護棚・安全ネット
昇降設備	50〜100円	作業員用階段・エレベーター

マンション規模別足場費用の目安

マンション規模	足場面積	足場費用概算
小規模（30戸）	1,500㎡	90〜150万円
中規模（50戸）	2,500㎡	150〜250万円
大規模（100戸）	5,000㎡	300〜500万円

足場費用は工事期間中の固定費用であるため、外壁工事を単独で実施するよりも、大規模修繕工事と同時に行う方が経済的です。

費用を抑えるポイント

マンション大規模修繕の外壁工事費用を適切に抑えるためのポイントをご紹介します。

工事時期の最適化

• 大規模修繕との同時実施：足場費用を分散できるため、単独工事より経済的
• 劣化状況に応じた優先順位：緊急性の高い箇所から段階的に実施
• 適切な修繕周期の設定：早すぎる修繕は無駄、遅すぎる修繕は費用増大

工事仕様の見直し

• 塗料の選択：建物の使用計画に応じた適切なグレードの選択
• 補修範囲の精査：必要最小限の補修で効果的な修繕を実現
• 材料の統一：同一材料の使用により、材料費と工事費を削減

業者選定の工夫

• 複数社相見積もり：3〜5社から見積もりを取得し、適正価格を把握
• 実績のある業者の選定：施工不良による追加費用を回避
• 地域業者の活用：運搬費や出張費を削減

これらのポイントを実践することで、品質を保ちながら費用を適切に抑制できます。

助成金・補助金の活用方法

マンション大規模修繕の外壁工事には、自治体の助成金や補助金を活用できる場合があります。これらの制度を活用することで、工事費用の負担を軽減できます。

主な助成金の種類

助成金の種類	対象工事	助成率・上限額
省エネ改修助成	断熱塗装、遮熱塗装	工事費の10〜20％
耐震改修助成	外壁耐震補強	工事費の一部
環境配慮助成	環境対応塗料使用	上限50〜100万円
長寿命化助成	予防保全工事	工事費の一部

助成金申請の手順

1. 制度の確認：自治体の助成金制度を調査
2. 事前相談：工事内容が対象かどうか確認
3. 申請書類の準備：必要書類を整理
4. 申請手続き：期限内に申請書を提出
5. 工事実施：承認後に工事を開始
6. 完了報告：工事完了後に実績報告

助成金活用の注意点

• 申請時期：工事開始前の申請が必要
• 対象工事の限定：全ての工事が対象ではない
• 予算の制約：年度予算により採択されない場合がある
• 書類の不備：申請書類の準備に時間を要する

助成金の活用により、工事費用を10〜20％削減できる場合があるため、事前の調査と準備が重要です。

マンション大規模修繕の外壁工事の流れと手順

マンション大規模修繕の外壁工事は、計画から完了まで2〜3年の期間を要する大規模なプロジェクトです。適切な手順で進めることで、スムーズな工事実施と品質確保が可能になります。

工事前の準備と診断

外壁工事を成功させるためには、事前の準備と詳細な診断が不可欠です。

建物診断の実施

1. 外観調査：目視による劣化状況の確認
2. 打診調査：タイルの浮きや剥離の検出
3. 赤外線調査：内部の劣化状況を非破壊で確認
4. コア抜き調査：コンクリートの中性化進行度を測定
5. 詳細調査：必要に応じて特殊な調査を実施

診断結果の評価

• 劣化度の判定：A〜Dの4段階で劣化状況を評価
• 補修の優先順位：緊急性と重要度による順位付け
• 工事範囲の決定：診断結果に基づく工事仕様の策定
• 概算費用の算出：工事範囲に応じた費用の試算

修繕委員会の設置
理事会とは別に、大規模修繕を専門に検討する修繕委員会を設置します。

• 委員の選任：建築や工事に知見のある組合員を選任
• 役割分担：委員長、副委員長、各担当の明確化
• 活動方針：委員会の運営方針と目標の設定
• 専門家の活用：建築士や施工管理技士の協力を得る

この準備段階により、工事の成功基盤が築かれます。

仮設工事から完了までの流れ

マンション大規模修繕の外壁工事は、以下の手順で進められます。

1. 仮設工事（工事開始1〜2週間）

• 足場設置：建物全体を覆う鋼管足場を構築
• 養生シート張り：塗料飛散防止とプライバシー保護
• 安全設備設置：防護棚、安全ネット、照明設備
• 仮設事務所設置：現場管理のための事務所・倉庫

2. 下地処理工事（工事開始2〜4週間）

• 高圧洗浄：外壁全面の汚れと劣化塗膜の除去
• ひび割れ補修：コンクリートクラックの補修
• タイル補修：浮き・欠損部分の補修
• シーリング打替え：既存シーリングの撤去・新規施工

3. 塗装工事（工事開始4〜8週間）

• 下塗り：密着性向上のためのプライマー塗布
• 中塗り：仕上げ塗料の1回目塗装
• 上塗り：仕上げ塗料の2回目塗装
• 鉄部塗装：手すり、扉等の鉄部塗装

4. 防水工事（工事開始6〜10週間）

• 既存防水層撤去：劣化した防水材の撤去
• 下地処理：防水面の平滑化と清掃
• 防水層施工：新規防水材の施工
• 保護層施工：防水層の保護仕上げ

5. 仕上げ工事（工事開始10〜12週間）

• 細部仕上げ：見切り材、水切り等の取付
• 清掃作業：工事完了部分の清掃
• タッチアップ：細かな補修と仕上げ

6. 解体・片付け（工事完了前1週間）

• 足場解体：仮設足場の撤去
• 現場清掃：工事エリアの清掃
• 残材処分：廃材の適切な処分

この工程により、品質の高い外壁工事が実現されます。

工事期間の目安

マンション大規模修繕の外壁工事の期間は、建物の規模や工事内容により異なります。

規模別工事期間の目安

マンション規模	戸数	工事期間	主な要因
小規模	30戸未満	2〜3ヶ月	作業面積が小さい
中規模	30〜80戸	3〜5ヶ月	標準的な工事期間
大規模	80戸以上	5〜8ヶ月	作業量が多い
超高層	100戸以上	8ヶ月〜1年	特殊工法が必要

工事期間に影響する要因

• 建物の形状：複雑な形状は工期が延長
• 劣化の程度：重度の劣化は補修に時間を要する
• 工事の種類：塗装のみより、タイル工事の方が長期間
• 天候条件：雨天や強風により工事が中断
• 住民対応：説明会や個別対応に時間を要する

工期短縮のポイント

• 事前準備の充実：詳細な工事計画の策定
• 適切な人員配置：経験豊富な作業員の確保
• 工程管理の徹底：日々の進捗管理と調整
• 品質管理の強化：手戻り工事の回避

適切な工期設定により、品質と効率を両立した工事が実現できます。

居住者への影響と対策

マンション大規模修繕の外壁工事は、居住者の日常生活に大きな影響を与えます。適切な対策により、影響を最小限に抑えることが重要です。

主な影響内容

影響の種類	具体的な内容	対策
騒音	足場設置、電動工具使用	作業時間の制限、事前通知
臭い	塗料、シンナー臭	換気の呼びかけ、低臭塗料使用
日照制限	足場・養生シートによる遮光	作業順序の工夫、透光性シート
洗濯物	ベランダ使用不可	代替乾燥場所の提供
プライバシー	作業員の視線	養生シート、作業時間調整

対策の実施方法

事前対策

• 住民説明会の開催：工事内容と影響について詳細説明
• 工事日程の周知：各戸への工事スケジュール配布
• 連絡体制の整備：苦情・要望の受付窓口設置
• 代替サービス：コインランドリー情報の提供

工事中の対策

• 作業時間の制限：平日8時〜17時、土曜日8時〜12時
• 騒音対策：低騒音工法の採用、防音シート設置
• 臭気対策：水性塗料の使用、換気促進
• 安全対策：通路の確保、落下物防止

コミュニケーションの重要性

• 定期的な進捗報告：工事の進行状況を定期的に報告
• 個別対応：高齢者や乳幼児のいる家庭への配慮
• 苦情対応：迅速かつ誠実な対応による信頼関係構築
• 完了後のフォロー：工事完了後の確認と修正対応

これらの対策により、居住者の理解と協力を得ながら、円滑な工事進行が可能になります。

実録！新東亜工業の施工事例｜5階建てマンション大規模修繕工事の外壁塗装

埼玉県さいたま市のマンションオーナー様から「そろそろ外壁と屋上防水の修繕を検討したい」とのご相談をいただきました。築年数の経過により外壁や鉄部の劣化が目立ち始めたことがきっかけです。
本記事では、お問い合わせから現地調査、見積説明、契約、打ち合わせ、工事中の様子、そして引き渡しに至るまでの流れを、実際の会話形式でリアルにご紹介します。

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ご相談内容

マンション全体の劣化が目立ち始めたものの、修繕工事をどこに頼めばよいか分からず困っていたオーナー様から、お電話でご相談いただきました。

担当者：お電話ありがとうございます。新東亜工業でございます。
お客様：マンションの大規模修繕の見積をお願いしたいのですが。
担当者：もちろんです。詳細は担当者より折り返しさせていただきます。

担当者：ご住所と図面の有無を教えていただけますか？
お客様：図面あります。今週木曜日なら立ち合えます。
担当者：では木曜11時に伺います！

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工事の概要｜工事金額と期間

 

項目	内容
建物種別	鉄筋コンクリート造 5階建てマンション
所在地	埼玉県さいたま市
工事内容	外壁塗装、屋上・バルコニー防水、鉄部塗装、下地補修、シーリング打替え
工法	ウレタン防水（密着工法）、外壁塗装（シリコン3回塗り）
その他特記事項	駐車場・資材置き場の敷地内使用、居住者への事前周知徹底

工事金額：1,210万円
工期：58日間

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現地調査で判明した劣化症状

外壁タイルの目地や鉄部のサビ、屋上防水層の浮きなど、各所に経年劣化が見られました。

担当者：屋上のひび割れが多く、既存のアスファルト層の状態も良くありません。
お客様：予算があるのでウレタン防水でお願いします。
担当者：ウレタンは安価ですが、施工保証は難しいです。ご希望に沿って見積を2種類お出ししますね。

担当者：玄関枠や鉄部はすべて塗装。外壁目地のシーリング幅が広く、材料費がかさむ原因です。
お客様：費用のこともあるので、教えてもらえてよかったです。

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施工中のやり取りと配慮

施工中は定期的な中間報告を実施し、オーナー様のご不在時でも進捗が分かるよう対応。また、住人対応やトラブル未然防止にも注力しました。

担当者：下地補修の数量が多めでしたが、サービスで対応します。
お客様：ありがとうございます。追加がないのは安心です。
担当者：バルコニーに設置されていたアンテナは、住人に説明して移動済みです。
お客様：ありがとうございます。塗装の色もイメージ通りでした！

引き渡し時のご感想

工事完了後、オーナー様ご自身でも仕上がりを確認され、大変ご満足いただけました。

担当者：足場解体も終わり、完工となります。
お客様：仕事帰りに確認しました。とても綺麗になっていて嬉しいです。
担当者：保証書や報告書は郵送いたします。鍵の返却もご自宅へお届けします。
お客様：本当にありがとうございました。また何かあれば相談します。

本工事では、以下のポイントを徹底しました。

• 図面＋現地調査に基づく透明性のある見積提示
• 劣化症状に応じた下地補修と高耐久の3回塗り仕上げ
• 居住者対応や追加費用の事前通知を徹底
• 工事後の書類対応・フォロー体制完備

外壁塗装を含む大規模修繕は、建物の資産価値を守るために欠かせない工事です。新東亜工業では、オーナー様のご要望を丁寧に伺いながら、安心してお任せいただける体制を整えております。

マンション大規模修繕の外壁工事業者の選び方と注意点

マンション大規模修繕の外壁工事の成功は、適切な業者選定にかかっています。信頼できる業者を選ぶことで、品質の高い工事と適正な価格を実現できます。

信頼できる業者の見極め方

優良な工事業者を選定するためのポイントをご紹介します。

基本的な確認事項

確認項目	内容	重要度
建設業許可	国土交通大臣または都道府県知事の許可	必須
実績	マンション大規模修繕の施工実績	高
保険加入	建設工事保険、賠償責任保険	必須
技術者	1級建築士、1級施工管理技士の在籍	高
財務状況	会社の経営状況、信用情報	高

実績の確認方法

• 施工実績の提示：過去5年間の同規模マンション施工実績
• 施工写真の確認：工事前後の詳細な写真資料
• 完成物件の見学：実際の施工品質を目視確認
• 顧客満足度：過去の顧客からの評価・口コミ

技術力の評価

• 提案力：建物の状況に応じた適切な提案
• 施工管理能力：工程管理、品質管理、安全管理の体制
• アフターサービス：保証期間と保証内容の充実度
• 問題対応力：トラブル発生時の対応能力

会社の信頼性

• 創業年数：長期間の事業継続実績
• 組織体制：営業、設計、施工、管理の体制整備
• 認証取得：ISO9001、ISO14001等の認証
• 地域密着度：地域での信頼と実績

これらの要素を総合的に評価し、信頼できる業者を選定することが重要です。

見積もり比較のポイント

適正な価格で質の高い工事を実現するため、見積もりの比較検討が不可欠です。

見積もり取得の手順

1. 業者の選定：3〜5社の候補業者を選定
2. 見積要領書の作成：工事内容、条件を明確化
3. 現地調査の実施：各業者による詳細な現地調査
4. 見積書の提出：統一フォーマットでの見積書提出
5. 内容の精査：技術的内容と価格の総合評価

見積書の確認項目

確認項目	内容	注意点
工事範囲	対象部位と工事内容	範囲の相違がないか
材料仕様	使用材料の品質・メーカー	同等品の確認
工事方法	施工方法と品質基準	手抜きがないか
工期	工事期間と工程計画	現実的な工期か
保証内容	保証期間と保証範囲	充実した保証か

価格比較の注意点

• 総額だけでなく内訳を確認：各工事項目の単価を比較
• 仕様の統一：同じ条件での比較が前提
• 追加費用の有無：見積もり外の費用が発生する可能性
• 支払い条件：支払い時期と方法の確認

異常に安い見積もりの注意点

• 手抜き工事のリスク：材料や工程の省略可能性
• 追加費用の発生：後から高額な追加費用を請求
• アフターサービス不足：保証期間中の対応不備
• 会社の経営状況：経営不振による工事中断リスク

適正価格の見極めにより、コストパフォーマンスの高い工事を実現できます。

契約時の注意事項

契約書の内容は、工事の品質と費用に直結する重要な要素です。

契約書の必須記載事項

記載事項	内容	重要度
工事範囲	対象部位と工事内容の詳細	必須
工事仕様	使用材料、施工方法、品質基準	必須
工事期間	着工日、竣工日、工程表	必須
契約金額	総額、内訳、支払い条件	必須
保証条項	保証期間、保証範囲、免責事項	必須

契約前の確認事項

• 工事内容の詳細化：曖昧な表現を排除し、具体的な内容を明記
• 材料の品質確認：メーカー名、品番、グレードを明確化
• 工期の妥当性：工事内容に対する工期の妥当性を確認
• 追加工事の取り扱い：発生条件と費用負担の明確化

支払い条件の確認

• 支払い時期：着手金、中間金、完成金の支払い時期
• 支払い割合：各段階での支払い割合（例：着手金30%、中間金40%、完成金30%）
• 支払い条件：工事進捗に応じた支払い条件
• 遅延時の取り扱い：工期遅延時の取り扱い

契約解除に関する条項

• 解除条件：契約解除が可能な条件
• 解除時の処理：既施工部分の支払いと原状回復
• 損害賠償：契約解除による損害賠償の取り扱い

これらの事項を適切に契約書に盛り込むことで、トラブルを未然に防止できます。

保証内容の確認方法

マンション大規模修繕の外壁工事では、長期にわたる保証が重要です。適切な保証内容により、工事後の安心を確保できます。

保証の種類と内容

保証の種類	保証期間	対象内容
施工保証	1〜2年	施工不良による不具合
材料保証	2〜10年	材料の品質不良
機能保証	5〜15年	防水機能、保護機能
瑕疵保証	10年	構造上の重大な瑕疵

保証書の記載事項

• 保証期間：各工事項目の保証期間を明確化
• 保証範囲：保証対象となる不具合の範囲
• 免責事項：保証対象外となる事項
• 保証の履行方法：不具合発生時の対応方法
• 保証の承継：会社の合併・買収時の保証承継

保証の実効性確認

• 保証会社の信頼性：保証を履行できる財務力
• 過去の保証実績：保証対応の実績と評価
• 保証書の法的効力：保証書の法的有効性
• 第三者保証の活用：保証機関による保証制度

保証期間中の対応

• 定期点検：保証期間中の定期的な点検実施
• 不具合対応：迅速かつ適切な不具合対応
• 記録の保存：点検記録、対応記録の保存
• 更新時の参考：次回工事時の参考データとして活用

充実した保証により、長期にわたる安心を確保できます。

マンション大規模修繕の外壁工事でよくあるトラブルと対策

マンション大規模修繕の外壁工事では、様々なトラブルが発生する可能性があります。事前に対策を講じることで、トラブルを未然に防止し、円滑な工事進行を実現できます。

騒音・臭いによるトラブル

外壁工事に伴う騒音や臭いは、居住者にとって大きなストレスとなります。

騒音の発生源と対策

発生源	騒音レベル	対策
足場設置・解体	80〜90dB	作業時間の制限、防音シート
高圧洗浄	70〜80dB	低騒音型機器の使用
電動工具	85〜95dB	作業時間の制限、消音装置
タイル剥離	90〜100dB	手作業中心、防音養生

臭いの発生源と対策

発生源	臭いの種類	対策
塗料	シンナー臭	水性塗料の使用、換気促進
接着剤	溶剤臭	低臭型材料の使用
防水材	化学臭	作業時間の配慮、事前通知
廃材	腐敗臭	適切な廃材処理、清掃徹底

トラブル防止策

• 事前説明の徹底：工事内容と影響について詳細説明
• 作業時間の制限：平日8時〜17時、土曜日8時〜12時
• 低公害工法の採用：低騒音・低臭気の工法や材料使用
• 苦情対応体制：24時間対応の連絡窓口設置

発生時の対応

• 迅速な対応：苦情発生時の即座な対応
• 代替案の提示：一時的な住居変更の支援
• 補償の検討：健康被害が発生した場合の補償
• 再発防止策：原因分析と再発防止策の実施

適切な対策により、居住者の理解と協力を得ることができます。

工事期間中の生活への影響

マンション大規模修繕の外壁工事期間中は、日常生活に多大な影響が生じます。

主な生活への影響

影響項目	具体的な内容	期間
洗濯物	ベランダでの干し場使用不可	工事期間中
日照・風通し	養生シートによる遮光・通風阻害	工事期間中
外出・帰宅	工事用車両による通行制限	工事期間中
騒音	作業音による生活騒音	作業時間中
プライバシー	作業員の視線による不快感	工事期間中

対策の実施

洗濯物対策

• 代替乾燥場所の確保：屋内干し場所の提案
• 乾燥機の活用：コインランドリー情報の提供
• 洗濯代行サービス：必要に応じた代行サービス紹介
• 工事順序の調整：部分的な使用再開の検討

日照・風通し対策

• 透光性シートの使用：採光を確保する養生材料
• 開口部の確保：必要最小限の開口部設置
• 工事順序の工夫：影響期間の短縮化
• 換気設備の活用：機械換気の積極的活用

プライバシー対策

• 目隠しシートの設置：専用の目隠し養生
• 作業時間の制限：プライベートタイムの確保
• 作業員の教育：プライバシー配慮の徹底
• 監視体制の強化：現場監督による巡回強化

これらの対策により、生活への影響を最小限に抑制できます。

業者とのトラブル回避策

工事業者との良好な関係維持は、工事成功の重要な要素です。

よくある業者トラブル

トラブル内容	発生原因	対策
工期遅延	工程管理不備、人員不足	詳細な工程管理、ペナルティ条項
品質不良	技術力不足、材料不良	品質管理基準の明確化
追加費用	見積もり不備、仕様変更	詳細な見積もり、変更管理
近隣トラブル	配慮不足、マナー違反	事前教育、監視体制
安全事故	安全管理不備、設備不良	安全管理計画、保険加入

トラブル回避の基本原則

• 明確な契約：曖昧な表現を避け、具体的な内容を明記
• 定期的な協議：工事進行中の定期的な打合せ
• 記録の保存：協議内容、変更事項の記録保存
• 第三者の活用：必要に応じた専門家の介入

コミュニケーションの重要性

• 窓口の一本化：管理組合側の窓口を明確化
• 情報共有の徹底：工事状況の定期的な共有
• 問題の早期発見：小さな問題の早期把握と対応
• 相互理解の促進：お互いの立場を理解した協議

契約管理の徹底

• 工程管理：詳細な工程表による進捗管理
• 品質管理：品質基準の明確化と検査体制
• 変更管理：仕様変更時の手続きと費用負担
• 支払い管理：工事進捗に応じた適切な支払い

適切な契約管理により、トラブルを未然に防止できます。

近隣住民への配慮

マンション大規模修繕の外壁工事は、周辺住民にも影響を与えるため、適切な配慮が必要です。

近隣への主な影響

影響項目	具体的な内容	配慮事項
騒音	作業音、車両音	作業時間の制限、低騒音工法
交通	工事車両による渋滞	通行時間の調整、誘導員配置
駐車場	工事車両による駐車場占有	代替駐車場の確保
安全性	作業による危険性	安全対策、通行路の確保
美観	工事現場の景観悪化	美観に配慮した養生

事前の配慮事項

• 事前挨拶：工事開始前の近隣への挨拶回り
• 工事説明：工事内容と期間の詳細説明
• 連絡先の周知：苦情・要望の連絡先明示
• 緊急時対応：事故発生時の対応体制整備

工事中の配慮

• 作業時間の遵守：近隣との合意に基づく作業時間
• 騒音対策：防音シート、低騒音機械の使用
• 交通対策：工事車両の通行時間制限
• 清掃の徹底：工事区域周辺の清掃維持

トラブル発生時の対応

• 迅速な対応：苦情発生時の即座な対応
• 原因究明：問題の原因調査と対策検討
• 改善策の実施：具体的な改善策の実施
• 事後報告：対応結果の報告と謝罪

良好な近隣関係の維持により、工事を円滑に進めることができます。

マンション大規模修繕の外壁工事に関するよくある質問

Q.マンション大規模修繕の外壁工事は必ず12年で行う必要がありますか？

A.12年周期は一般的な目安であり、必ず12年で実施する必要はありません。

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では12年を目安としていますが、実際の実施時期は建物の劣化状況や管理状況により判断すべきです。令和3年度の実態調査では、1回目の大規模修繕は築13〜16年、2回目は築26〜33年で実施されているケースが多いことが示されています。

重要なのは、建物の劣化状況を定期的に診断し、必要に応じて修繕時期を調整することです。早すぎる修繕は費用の無駄となり、遅すぎる修繕は劣化の進行により費用が増大する可能性があります。

Q.マンション大規模修繕の外壁工事中に洗濯物は干せますか？

A.工事期間中は、基本的にベランダでの洗濯物干しはできません。

外壁工事では、塗料の飛散や高圧洗浄による水しぶき、粉塵などにより洗濯物が汚れる可能性があります。また、足場設置により、ベランダへの出入りが制限される場合もあります。

対策として、以下の方法があります：

• 室内干し：室内での洗濯物干しへの切り替え
• コインランドリー：近隣のコインランドリーの活用
• 浴室乾燥機：浴室乾燥機能の活用
• 部分的な使用再開：工事完了部分から順次使用再開

工事業者と協議し、可能な限り影響を最小限に抑える方法を検討することが重要です。

Q.マンション大規模修繕の外壁工事費用を安く抑える方法はありますか？

A.適切な方法により、品質を保ちながら費用を抑制することが可能です。

主な費用削減方法

• 大規模修繕との同時実施：足場費用を分散し、単独工事より経済的
• 適切な塗料選択：建物の使用計画に応じた適切なグレードの塗料選択
• 複数社見積もり：3〜5社から見積もりを取得し、適正価格を把握
• 工事範囲の最適化：必要最小限の工事範囲での効果的な修繕
• 助成金の活用：自治体の助成金制度を活用した費用負担軽減

ただし、過度な費用削減は品質低下を招く可能性があるため、専門家の助言を得ながら適正な範囲での費用最適化を図ることが重要です。

マンション大規模修繕の外壁工事について｜まとめ

マンション大規模修繕の外壁工事は、建物の資産価値維持と居住者の安全・快適性確保のために不可欠な工事です。本記事で解説した内容を参考に、適切な時期に質の高い工事を実施することで、長期にわたって安心・安全なマンションライフを実現できます。

信頼できる業者選定により、品質の高い工事と充実したアフターサービスを確保できます。工事期間中は居住者の生活に大きな影響を与えるため、事前の十分な説明と適切な対策により、トラブルを未然に防止することが重要です。

管理組合の皆様には、専門家の助言を得ながら、長期的な視点で建物の維持管理を進めていただくことをお勧めします。適切なマンション大規模修繕の外壁工事により、快適で安全な住環境を長期にわたって維持できるでしょう。