不動産投資を始めたいと思っている人は、どういった物件を選べば良いと思いますか？
安定した収益を得るためには、物件の価格や立地など様々なことを考える必要がありますが意外と忘れられがちなのが維持費。
中でも『修繕費用』は、大きなものから小さなものまで必要となってきますので常に考えていかなくてはなりません。
今回は、投資家に人気の『投資用ワンルームマンションの修繕にかかる費用と周期』について見ていきましょう。
目次
投資用ワンルームマンションにかかる修繕費
分譲でも賃貸でも、マンションには修繕は必ずやってきます。
修繕工事は大規模なものから、退去者が出た後の原状復帰工事（小規模修繕工事）や中規模修繕工事と段階に分かれます。
築年数によって行う工事が変わるため、かかる修繕費が違ってきますので年数での目安となる金額を見ていきましょう。
大・中規模修繕工事にかかる費用
国土交通省が作成している「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」によると、RC造10戸（1K）の賃貸住宅では以下のような修繕費がかかると予想されています。
| 築年数 | 必要とされる修繕 | 予想される修繕費 |
|---|---|---|
| 5～10年目 中規模修繕工事 | ベランダ・階段・廊下（塗装） 室内設備（修理） 排水管（高圧洗浄） | 戸あたり 約7万円 （棟あたり約70万円） |
| 11～15年目 大規模修繕工事 | 屋根・外壁（塗装） ベランダ・階段・廊下（塗装・防水） 給湯器等（修理・交換） 排水管（高圧洗浄） | 戸あたり 約46万円 （棟あたり約460万円） |
| 16～20年目 中規模修繕工事 | ベランダ・階段・廊下（塗装） 室内設備（修理） 排水管（高圧洗浄等・交換） 外構等（修繕） | 戸あたり 約18万円 （棟あたり約180万円） |
| 21～25年目 大規模修繕工事 | 屋根・外壁（塗装・葺替） ベランダ・階段・廊下（塗装・防水） 浴室設備等（修理・交換） 排水管（高圧洗浄） | 戸あたり 約90万円 （棟あたり約900万円） |
| 26～30年目 中規模修繕工事 | ベランダ・階段・廊下（塗装） 室内設備（修理） 排水管（高圧洗浄等・交換） 外構等（修繕） | 戸あたり 約18万円 （棟あたり約180万円） |
中規模修繕工事と、大規模修繕工事を築年数で繰り返すようなイメージですね。
大規模修繕工事は、修繕箇所が多くなると考えられる点と屋根や外壁の塗装を行うことが多く足場を組み立てるためにかかる費用が高めとなる傾向にあります。
もちろん30年目を超えた先も修繕工事は必要となりますし、年数がたてばそれだけ修繕箇所も増えることが予想されます。
RC構造の建物は税制上の耐用年数が47年となっていますが、修繕を丁寧に行うことでその年数を超えても十分マンションの価値は維持できます。
小規模修繕工事にかかる費用
小規模修繕工事は、入居者が退去する際などに行う原状復帰工事と考えます。
入居者が丁寧に利用してくれていれば、かかる費用などは少なくて済みますが壁や床がひどく傷ついてしまっていた場合など費用がかかってしまうこともあります。
契約内容によっては、入居者へ請求できるケースもあるかと思いますが難しい場合ももちろんあるでしょう。
ある程度は想定しながら準備しておくのが良いでしょう。
小規模修繕工事にかかると予想される費用・・・数万円～十数万円程度
修繕積立費用の目安
修繕工事にかかる費用の目安がわかったところで、次に重要なのは『修繕工事費用の積み立て』についてですね。
投資用のマンションですと、収益を考えながら家賃を決めてそこにプラスして修繕用の費用の一部も入居者さんに負担してもらうか考える必要があります。
家賃や修繕用の費用積み立て分が高いと、入居者が増えずに収益にならないこともあるので高すぎる金額は設定しにくいですよね。
先ほど上記で説明した修繕が必要と予想される築年数と、修繕費を参考に積み立てておきたい金額を計算してみましょう。
| 修繕工事を行う築年数 | 予想される修繕費 | 積み立てておきたい金額 |
|---|---|---|
| 10年目 | 戸あたり約7万円 | 戸あたり月約600円 |
| 15年目 | 戸あたり約46万円 | 戸あたり月約7,700円 |
| 20年目 | 戸あたり約18万円 | 戸あたり月約3,000円 |
| 25年目 | 戸あたり約90万円 | 戸あたり月約20,000円 |
| 30年目 | 戸あたり約18万円 | 戸あたり月約3,00円 |
あくまでも平均的な目安ですので、もっと工事が必要になるケースももちろんあります。
考えられる費用を想定し、家賃にどのように加えるか収益と共に計算することが必要です。
投資用マンション修繕費用を抑えるには
投資用ワンルームマンションの修繕費について、見てきましたがいかがでしたか？
「思ったよりも必要なのがわかった」とおっしゃってもらえるなら良かったと思います。
修繕工事だけでなく、思いがけない災害が起これば修繕工事は急に必要になる場合もあります。
そういった場合にもしっかりと準備しておくことが必要です。
修繕費用を少しでも抑えるためには、日頃から建物を大切にすることが重要です。
- メンテナンスや検査をこまめに行う
- 修繕工事は信頼の高い施工会社に依頼する
- 質の高い管理会社に管理してもらう
などといったことを意識してもらうことで、建物の寿命が延び修繕工事の回数を減らしたりすることへも繋がります。
大規模修繕工事でよくある質問
Q
大規模修繕工事の期間はどのくらいかかりますか？
A
大規模修繕工事の規模や建物の状態によりますが、およそ3ヶ月〜4ヶ月程度かかることが多いです。
Q
工事中の生活にどんな影響がありますか？
A
足場の設置やメッシュシートで覆うため、室内が少し暗くなることがあります。また、塗装や防水作業時には洗濯物が干せないなどの制限があります。
Q
バルコニーやベランダの利用はどうなりますか？
A
バルコニーやベランダの壁面塗装や床面の防水作業時には、使用が制限されることがあります。
Q
工事期間中、エアコンは使えますか？
A
基本的には通常通り使用できますが、場合によっては一時的に使用が制限されることもあります。
Q
大規模修繕での工事の騒音や臭気はどうなりますか？
A
塗装の臭気やドリルの騒音、粉塵などが発生することがありますが、できるだけ負担を軽減するよう配慮しております。
Q
大規模修繕工事に対する費用が不足する場合はどうすればよいでしょうか？
A
できるだけ早い時期に長期修繕計画に基づき積立金を見直し、資金不足にならないようにするのが最善です。実際に資金が足りないことが判明した場合には、時期をずらしたり、工事の範囲を見直したり、一時金の徴収や借入の可能性を探ったりと、様々な方法で計画を調整できます。ご予算に応じて資産価値を損なわないベストなプランをご提案いたします。
Q
修繕工事の前に現地調査が必要なのはなぜですか。どういうことを行うのですか？
A
築年数、周囲の環境や場所によって劣化の度合いは異なりますので、各部の劣化状況を把握し、適切な修繕方法を見極めるためには現地調査が欠かせません。外壁タイルの浮きやコンクリートの中性化、鉄部の錆など、部位ごとに幅広くチェックします。
