マンションに長年居住していると、築年数が気になってきますよね。一時期のマンションブームもあり、築50年を超えるマンションも意外に多くなっています。
築50年を超えると、建物の劣化が激しくなることが想定されるため修繕工事がより大規模になる可能性があります。
マンションの大規模修繕は一定の周期で行わないと資産価値の低下や劣化による事故につながりかねません。
今回は、築50年のマンションの修繕工事について解説していきます。
目次
築50年のマンションはどんな修繕工事が必要？
築50年も経てば、建物自体の劣化が見た目にもわかってしまうほどのレベルになることもあります。
築年数を重ねたマンションの、大規模修繕工事の対象となるのは以下のような箇所。
- 屋上・屋根・ベランダ
- 給水管・排水管
- 外壁
- 鉄筋部分
日光や風雨にさらされている時間が長いため、特に外回りの個所が対象となります。
築50年を超えると、鉄部のサビや外壁の劣化、防水塗料のハゲが目に見えてわかってくるかと思います。
基本的にかなり大掛かりな工事が必要となってくるため、特に防水や給水・排管などの工事は、水がしみ込むと急激な老朽化につながるので日常から細やかな点検や改修で対策しておく必要があります。
築50年のマンションはどれくらいの修繕費用がかかる？
築50年のマンションでは、どのくらいの修繕費用がかかるのか？を国土交通省が作成しているマンションの修繕積立金に関するガイドラインを参考にすると以下のような表になります。
| 地上階数 | 建築延床面積 | 月額の専有面積当たりの 修繕積立金額 |
|---|---|---|
| 20階未満 | 5,000㎡未満 | 235円～430円／㎡・月 |
| 20階未満 | 5,000㎡以上～10,000㎡未満 | 170円～320円／㎡・月 |
| 20階未満 | 10,000㎡以上～20,000㎡未満 | 200円～330円／㎡・月 |
| 20階未満 | 20,000㎡以上 | 190円～325円／㎡・月 |
| 20階以上 | ― | 240円～410円／㎡・月 |
例として、17階建てのマンション：総床面積6,000㎡：部屋面積70㎡：平均値245円で計算してみると
245円×70㎡＝月額17,150円が一戸当たりの月の積み立て金額となります。
機械式の駐車場があれば、こちらに金額が加算されることとなります。
また、20階以上の階層があるマンションは足場の建設にコストがかなりかかることが予想されるため、別の計算となります。
築50年のマンション修繕工事の問題点
マンションも築50年となると、建物に様々なもんだいが起こりいざ修繕工事を行おうとしてもスムーズに行きにくい場合もあります。
特に起こりやすい問題点について見ていきましょう。
修繕工事だけでは改善できない老朽化
築50年もたつと、建物自体が耐用年数を迎えてしまっていたり過去の大規模修繕工事や検査が正しく行われていないと、修繕工事だけでは改善させることができない場合があります。
その場合は、大規模修繕工事ではなく建て替え工事となる可能性もあります。
修繕費用が不足している
大規模修繕工事のための積立金は、毎月マンションに居住している全世帯から徴収されますが入居者が減少したり定期的なメンテナンスに想定外のお金がかかってしまったなどの理由で修繕費用が不足する場合もあります。
入居者の増減を管理し、建物への日常的なメンテナンスをしっかり行っていくことが重要となります。
大規模修繕工事でよくある質問
Q
大規模修繕工事の期間はどのくらいかかりますか？
A
大規模修繕工事の規模や建物の状態によりますが、およそ3ヶ月〜4ヶ月程度かかることが多いです。
Q
工事中の生活にどんな影響がありますか？
A
足場の設置やメッシュシートで覆うため、室内が少し暗くなることがあります。また、塗装や防水作業時には洗濯物が干せないなどの制限があります。
Q
バルコニーやベランダの利用はどうなりますか？
A
バルコニーやベランダの壁面塗装や床面の防水作業時には、使用が制限されることがあります。
Q
工事期間中、エアコンは使えますか？
A
基本的には通常通り使用できますが、場合によっては一時的に使用が制限されることもあります。
Q
大規模修繕での工事の騒音や臭気はどうなりますか？
A
塗装の臭気やドリルの騒音、粉塵などが発生することがありますが、できるだけ負担を軽減するよう配慮しております。
Q
大規模修繕工事に対する費用が不足する場合はどうすればよいでしょうか？
A
できるだけ早い時期に長期修繕計画に基づき積立金を見直し、資金不足にならないようにするのが最善です。実際に資金が足りないことが判明した場合には、時期をずらしたり、工事の範囲を見直したり、一時金の徴収や借入の可能性を探ったりと、様々な方法で計画を調整できます。ご予算に応じて資産価値を損なわないベストなプランをご提案いたします。
Q
修繕工事の前に現地調査が必要なのはなぜですか。どういうことを行うのですか？
A
築年数、周囲の環境や場所によって劣化の度合いは異なりますので、各部の劣化状況を把握し、適切な修繕方法を見極めるためには現地調査が欠かせません。外壁タイルの浮きやコンクリートの中性化、鉄部の錆など、部位ごとに幅広くチェックします。
Q
大規模修繕工事の費用相場は一般的にいくらですか？
A
大規模修繕工事の費用について一般的な相場としては、1戸あたり約100万円前後が目安です。マンション全体の規模が大きい場合には、修繕費用が1億円を超えることもあります。また、マンションの劣化が激しい場合や、質の高い塗装を希望する場合には、さらに費用が高くなることがあります。
築50年のマンション大規模修繕工事のコストを抑えるためには
大規模な修繕工事には、やはり膨大なお金がかかります。
前項で述べたように、積み立てを行っていても資金が不足してしまうこともありますので、修繕工事のコストを抑えるポイントについて知っておいてください。
コストを抑えるためのポイントは、以下のような点。
- 定期的に丁寧なメンテナンス・点検・調査を行う
- 築50年目を超えるまでの大規模な修繕工事をしっかりと行っておく
- 法定基準が満たされているかを確認しておく
建物を長持ちさせるために最も重要なのは、やはり日ごろから大切に扱っておくということです。
定期的なメンテナンスはもちろん、検査や調査を行うことで目ではわかりにくい欠陥に気づくことができます。
マンションは、小中大規模に関わらず大勢の人が住む建物ですから、より安全にみんなが笑顔で過ごせる空間であるために意識することが重要ですね。
